臺灣新竹地方法院105年度簡上字第50號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第50號

上訴人

林麗珠

訴訟代理人

張昱裕律師

複代理人

郭明德

被上訴人

林世民

訴訟代理人

張秀枝

上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年2 月5 日本院簡易庭104 年度竹簡字第433 號第一審判決提起上訴，本院於105 年12月14 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人主張：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

一、被上訴人已自訴外人林許○○處受讓取得坐落新竹市○○段000 ○00000 地號土地上之門牌號碼新竹市○區○○路○段000 號房屋（下稱系爭房屋）事實上處分權，並無上訴人所述之通謀虛偽情形，且上訴人此部分主張，係原審所無之新攻擊或防禦方法，自不得再於第二審程序提出之。

二、再者，系爭房屋曾於民國87、88年間出租予訴外人張○○、姜○○使用，之後再於89年7 月出租予上訴人，期間雖因屋頂漏水而進行修繕，惟無牆壁倒塌情事，此經原審傳訊多名證人到庭證述明確，足認上訴人主張系爭房屋早於87、88年間即已倒塌滅失，係由上訴人出資重建並原始取得該屋所有權云云，尚與事實不符。

三、繼者，上訴人係無權占用系爭房屋作為販售檳榔之經營使用，依據最高法院92年度判字第419 號判決，該屋既非僅供住宅用，即不受土地法第97條第1 項規定之限制。又系爭房屋面積21坪、月租新臺幣（下同）2 萬元，經換算每坪租金僅需950 元，與附近店面平均每坪租金1,300 元相較，已便宜甚多；參以系爭房屋之坐落土地，其地價稅已自104 年之10,719元暴漲至105 年之13,873元，足見該地段位址甚佳；加以上訴人先前確有按原審判決內容，欲交付每月2 萬元之不當得利予被上訴人，亦即有承諾之情形，是上訴人嗣後改變主張，認應依土地建物申報總價百分之10計算年租金，即非有理。

四、綜上，上訴人提起本件上訴為無理由，應予駁回。為此聲明：上訴駁回；上訴審費用由上訴人負擔。

貳、上訴人則以：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

一、系爭房屋乃上訴人於87、88年間自行出資興建，蓋原建物早因牆壁倒塌、屋頂瓦片陷落而不具經濟效用，依當時情狀已非屬建物，上訴人因而出資另行搭建圍牆、屋頂，並原始取得系爭房屋之所有權。又上訴人從未將該屋之事實上處分權讓與訴外人林○○或林許○○，則被上訴人亦無自渠等處取得任何房屋權利之可能，故被上訴人抗辯其已因訴外人林許○○之贈與而取得系爭房屋之事實上處分權云云，應屬無據。

二、訴外人林○○曾代理林許○○就系爭房屋與上訴人簽訂租賃契約，租期至109 年7 月31日止（下稱系爭租約）。訴外人林許○○嗣後雖於101 年2 月16日以贈與方式，將未辦保存登記之系爭房屋房屋稅納稅義務人變更為被上訴人，惟其仍繼續向上訴人收取租金，更於105 年3 月間寄發存證信函請求給付租金；甚且，上訴人寄送予林○○繳付租金之支票，其票據背面「林○○」筆跡乃被上訴人夫婦所為，即係由被上訴人夫婦辦理提示兌領，足見林許○○始終以實質權利人及出租人自居，並無轉讓事實上處分權予被上訴人之意，則渠等間之贈與應屬通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人自無任何權利可言。

三、退而言之，縱認上訴人並未原始取得系爭房屋所有權，且被上訴人已受讓取得該屋事實上處分權，惟因上訴人先前與訴外人林許○○簽訂之租賃契約，因符合民法第425 條第2 項情形而無買賣不破租賃原則之適用，亦即上訴人與出租人間之系爭租約仍屬有效。又因出租人擅自轉讓不動產事實上處分權，致生本件糾紛，不僅可歸責，亦可認其在租賃關係存續中，未能保持標的物合於約定使用、收益之狀態，是依最高法院99年度台上字第526 號判決要旨，上訴人自得行使同時履行抗辯權，並認訴外人林○○以105 年3 月17日新竹南大路第20號存證信函，以上訴人未繳交租金為由而終止租約，為不合法。準此，上訴人本於有效存在之租賃關係而占用系爭房屋，自不構成不當得利甚明。

四、再退步言之，縱認上訴人占用系爭房屋之行為係屬欠缺法律上原因，惟上訴人應返還之利益，應僅相當於法定最高限額租金之數額，亦即應受土地法第97條第1 項此一強制規定之限制，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10之範圍內酌定數額，是原審判決逕以不拘束兩造之租約所定租金，判命上訴人應自101 年2 月16日起至遷讓房屋時止按月給付2 萬元，殊違上開法律規定，無由維持。此外，上訴人業將104 年以前之租金付清，故應自本件不當得利數額中扣除。為此聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。

（三）第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

（四）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事實：

一、兩造為姊弟關係，父親為訴外人林○○，母親則為訴外人林許○○。

二、上訴人與林○○（代理林許○○）於98年5 月10日就系爭房屋簽立系爭租約，約定租金為每月2 萬元，租期自99年7 月1 日起至109年7月31日止，該租約未經公證。

三、兩造未曾就系爭房屋另行簽訂租賃契約。被上訴人曾寄發存證信函予上訴人，請求繳交系爭房屋之租金。

四、系爭房屋為未辦保存登記建物，目前房屋稅之納稅義務人登記為被上訴人。

肆、本件爭點：

一、被上訴人是否為系爭房屋之事實上處分權人？

二、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額應為何？

伍、得心證之理由：

一、被上訴人是否為系爭房屋之事實上處分權人？

（一）按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決著有明文）。而就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號裁判意旨參照）。準此，對未辦理保存登記之建築物所為之讓與，應僅發生讓與該建築物之事實上處分權效力。

（二）經查：

1.系爭房屋為未辦保存登記之建物，前為訴外人林許○○於74年10月7 日向他人購入，原始門牌並非由林許○○或其配偶林○○所申請設立，林○○係遲至77年間始入籍此址等情，有新竹市東區戶政事務所以104 年10月13日竹市東戶字第1040005909號函檢附之戶籍簿，以及新竹市稅務局於104 年11月4 日以新竹稅房字第1040024256號函覆予訴外人林許○○、內容載有「…經查台端於74年10月7 日買賣取得旨揭房屋…。」等語之函文在卷可稽（見原審卷第67-70 頁、115 頁）；且據證人林許○○於原審時到庭證述：系爭房屋係伊於70多年時向訴外人胡先生所購買等語明確（見原審卷第135 頁反面），可知訴外人林許○○並非出資興建系爭房屋之人，即不原始取得該屋之所有權，惟其已因買賣而受讓系爭房屋之事實上處分權。

2.訴外人林許○○嗣於101 年2 月16日將系爭房屋贈與被上訴人，並將該屋之房屋稅納稅義務人變更登記為被上訴人之事實，亦有房屋稅繳納證明書、財政部北區國稅局贈與稅繳清證明書、契稅申報書、所有權贈與移轉契約書、契稅查定表等件附卷可佐（見原審卷第8 、45、63-66 頁）；復經證人林許○○於原審審理時到庭證實無訛（見原審卷第134頁）。本院審酌房屋稅籍登記雖不足作為房屋產權歸屬之證明，然尚非不得作為推定房屋權利人之參考，蓋未辦保存登記之建物本即無地政機關之登記資料可參，且真正權利人願負擔相關房屋稅籍費用乃不動產用益之常態；復參酌訴外人林許○○除完成系爭房屋之稅籍變更外，同時將系爭房屋之坐落土地即新竹市○○段000○00000地號土地亦一併贈與被上訴人，並於101年2月16日完成所有權移轉登記完畢，此部分亦有土地登記謄本、贈與稅繳清證明書等件附卷可憑（見原審卷第33-35頁、45頁），足見被上訴人確已於101年2月16日，自訴外人林許○○處受贈取得系爭房屋之事實上處分權。

3.至上訴人雖於提起本件上訴後，主張被上訴人與林許○○間就系爭房屋所為之贈與契約，係屬通謀虛偽意思表示而無效云云。惟按，當事人不得於第二審提出新攻擊或防禦方法，此為民事訴訟法第447 條第1 項本文所明定，而上訴人此部分主張，係屬原審所無之新攻擊或防禦方法，且未符合同項但書之任一情形，自不許其於第二審程序中提出。況查，上訴人就被上訴人與林許○○間，究有何通謀虛偽意思表示乙節，亦未舉證以實其說，自難僅以訴外人林○○夫婦於贈與系爭房屋予被上訴人後，又向上訴人收取房租乙情，即認其等間之贈與為虛偽，其理甚明。

（三）上訴人雖又主張系爭房屋乃其於87、88年間自行出資興建，蓋原建物在此之前即因牆壁倒塌、屋頂瓦片陷落而不具經濟效用，是其原始取得系爭房屋所有權云云，惟為被上訴人所否認。而查：

1.觀之上訴人提出之系爭房屋內部及外觀照片6 幀所示（見原審卷第98-101頁、148 頁），固可證明該屋現為磚造牆壁、鐵皮屋頂，並以鋼條支撐天花板重量，與原始建物結構有異，惟此尚不足以證明系爭房屋之現狀即係完全由上訴人自行出資重建。且查，觀諸兩造大哥即證人林○於原審所為之具結證述：「（是否清楚何人居住使用系爭房屋？）都是上訴人在使用。（上訴人最早何時搬入系爭房屋居住使用？）有十幾二十年了，沒有間斷過，一直住在那裡。（清楚系爭房屋為何人所有？）我沒有看過房屋的權狀，不清楚是誰的。（有無曾經受託前往興建或修繕過系爭房屋？）有。（何時前往興建或修繕？）十幾二十年前的事情，當時我去的時候房屋的架構已經完工了，我只是負責水電的工程，不清楚在之前房屋的狀況。房屋修繕前更早以前我曾經在系爭房屋有開過水電行，開了八、九年。（之前開水電行時屋況為何？）屋況很差，當時是瓦造一層樓平房。（施作工項具體內容為何？）配管、配電、衛浴等水電工程。（施工期間？）中間是陸陸續續去做，前後多久我也忘了。（施工期間有何人在現場關心或指導施工進度？）我都是聽上訴人的指示，因為報酬是他付的。（去幫上訴人做水電時，系爭房屋的屋頂是否為照片上的屋頂？《請求提示原審卷100頁照片三》）我去的時候就是這個屋頂了。（是否記得在系爭房屋開水電行時，左右兩側是否有牆壁？或是借用別人的牆壁？）我不清楚，好像是借用別人的牆壁。」等語（見原審卷103-105頁），亦僅足證明證人林○曾受託進行房屋之修繕，惟無法證實上訴人前揭所述為真實。

2.再者，證人林○○亦僅係於原審審時理，到庭結稱：伊在10、20年前受上訴人委託修復系爭房屋之屋頂漏水問題，當時為一層之矮房，伊請工人去施工，有時到現場看，都向上訴人請領報酬，記不得當時屋頂狀況，也沒印象是何種牆壁等語（見原審卷第106-107 頁）。證人盧民坤則係供稱：伊曾受上訴人委託去系爭房屋做油漆、地板及屋頂排風扇，記得排風扇應係97、98年施作，其他時間忘記了；報酬都向上訴人請領；忘記去施工時，房屋外觀為何，惟未漏水亦未倒塌等語（見原審卷第108-109 頁）。另兩造胞兄即證人林國○到場結證：伊曾受父母親之託前往系爭房屋修繕屋頂，時間不記得，當時屋頂為紅瓦片，把瓦片換掉改成鐵皮屋頂，沒有換鋼樑，換的面積無法估計；施工材料費用是父親出的，伊未領工資等語（見原審卷第139 頁反面至第140 頁）。則依上開證人所述，至多僅足證明其等曾受上訴人或訴外人林○○、林許○○委託前往系爭房屋施作工程，惟具體時點皆稱不復記憶而無法特定，且其等當時所見屋況既非完全倒塌，又僅從事基礎裝修，自難認上訴人前揭主張即原有建物已於87、88年間毀損至無法遮風避雨程度云云為真。

3.再由訴外人林○○於86年11月1 日、87年12月12日分別與承租人張○○、姜○○就系爭房屋所簽訂之房屋租賃契約書觀之（見原審卷第117-120 頁），其等約定租期為自86年11月1 日起至89年11月1 日止、88年1 月1 日起至90年1 月1 日止，亦足佐認原建物並未於87、88年間倒塌不存在，否則承租人豈有同意承租之可能？又上開兩份租賃契約之租期雖有重疊，惟此部分業經房客即證人張○○到庭說明：這份租約係伊配偶簽的，確實有向林○○承租系爭房屋，用來當店面使用，前後只開半年，忘記開店期間，應係87年上半年左右即未繼續經營；系爭房屋屋況不佳、老舊，屋頂漏水，惟尚未傾倒；伊承租期間沒有看到上訴人找人修繕，是伊自己修；當時屋頂沒有像現在房屋照片那麼新等語詳明（見原審卷第131 頁反面至第132 頁），益徵上訴人此部分主張並非事實。

4.此外，上訴人曾於89年7 月1 日，就系爭房屋與訴外人林○○簽立房屋租賃契約書，約定租期自89年7 月1 日起至99年7 月1 日止，有該份書面合約附卷可查（見原審卷第160-163 頁）；且上訴人於原審審時理，亦當庭自承均有按租約內容繳交租金等語纂詳（見原審卷第169 頁反面），由此足證上訴人亦認系爭房屋應非其所有，蓋租賃契約乃係就非屬自己之物，向他人承租使用、收益，並支付租金之謂，此亦為一般人所是認，是倘上訴人主觀上認系爭房屋為其出資興建並取得建物所有權，則其應無居於承租人之地位，與林○○簽訂書面契約租賃該屋、並繳納租金之可能。

二、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額應為何？

（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179 條前段亦有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查，被上訴人係於101 年2 月16日受讓取得系爭房屋之事實上處分權之事實，業經本院審認如前。而上訴人就系爭房屋，雖曾與被上訴人之前手訂立租賃契約，然因系爭租約未經公證，且約定租期逾越5 年，揆諸上開法條規定，本件即無買賣不破租賃原則之適用，亦即租賃契約對房屋受讓人不繼續存在；又兩造對渠等未曾就系爭房屋另行簽訂租賃契約乙節，亦均不為爭執，上訴人復未舉證證明其占用系爭不動產係有其他正當法律權源，是其繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有甚明，並因此獲得相當於租金之不當利益，被上訴人請求其自101 年2 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房屋獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。

（二）另按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項固有明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議內容可供參照）。經查，系爭房屋目前係供上訴人開設檳榔店販售商品使用之事實，此為兩造所不爭執，復經本院至現場勘驗屬實，並有現場照片在卷存查（見本院卷第171 頁），揆諸前揭說明，系爭房屋既係供作營業場所用途，則本件即不受土地法第97條之限制。而本院審酌系爭房屋係位於新竹市光復路與南大路交岔路口、東大路橋下，附近有超商、機車店、麵包店、診所、小吃店、鞋店等商店林立，同時鄰近公園路假日花市、麗池及中華路國賓飯店，除交通便利外，生活機能亦屬良好，有Google網路地圖、建物周邊環境照片在卷可稽（見本院卷第169 至172 頁）；徵以上訴人先前係以每月2萬元之租金，向被上訴人之前手承租系爭房屋，堪認上訴人獲有相當於租金之不當得利，應依每月2 萬元計算為合宜。

（三）至上訴人雖末主張其已付清104 年以前之租金，應在本件予以扣除云云，惟查，上訴人係依其與訴外人林○○簽訂之系爭租約約定，按月繳付租金予出租人林○○，而非被上訴人，且因本件並無買賣不破租賃原則之適用，被上訴人不繼受上訴人與其前手簽訂之系爭租約，已如前述，自不生上訴人主張之扣除問題。

三、綜上所述，被上訴人已於101 年2 月16日受讓成為系爭房屋之事實上處分權人，上訴人無任何正當權源即占有系爭房屋使用，且因此獲有相當於租金之不當利益，致被上訴人受損害，從而，被上訴人依據民法第179 條不當得利之法律關係，訴請上訴人應自101 年2 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴人之上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。