臺灣新竹地方法院106年度重訴字第53號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第53號

原告

黃文泉

訴訟代理人

洪大明律師

訴訟代理人

江慧敏律師

被告

謝玉英

兼訴訟代理人

郭至陽

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106年8月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）667 萬7,110 元，及自民國100 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院106年7月4日言詞辯論期日變更為：被告應連帶給付原告666萬7,100元，及自100年4月16日起至清償日止，按年息 5%計算之利息（見本院卷第59頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，依首開規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠原告於100 年3 月18日以總價333 萬3,550 元，向被告郭至陽買受新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），並由被告謝玉英全權代理被告郭至陽出面與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已付清買賣價金，被告郭至陽並將系爭土地所有權移轉登記予原告。詎原告買受系爭土地本欲興建農舍，嗣發現該土地早於82年間提供他人作為農舍之法定空地，無法再行建築農舍，被告郭至陽顯然已違反系爭買賣契約第10條第1 項所保證系爭土地絕非已興建完成農舍之法定空地，造成原告需另尋農地，支出時間成本及已給付之稅費、價金之利息損失，受有相當損害。又被告謝玉英依同條第2 項約定，應與被告郭至陽負連帶履行本契約條款之義務。

㈡爰依系爭買賣契約第7 條後段或不完全給付之債務不履行責任，擇一聲明解除系爭買賣契約後，請求被告連帶返還買賣價金及給付同額損害金。並聲明：

1.被告應連帶給付原告666萬7,100元，及自100年4月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告郭至陽於89年間係經由法院拍賣程序取得系爭土地，自始不知該土地已經他人申請為其他農舍之法定空地。原告買受系爭土地後，應立即自行查證可否興建農舍，現取得土地所有權後經過5 至6 年，方主張買賣瑕疵擔保責任，依民法第356 條規定，視為承認該瑕疵。又系爭土地為農牧用地，興建農舍並非主要用途，以不能興建農舍為由，主張解除系爭買賣契約，顯失公平，依民法第359 條但書規定，原告不得解除契約。依系爭買賣契約第7 條後段約定，係指被告解除契約之條件為將已收價款加倍返還原告，原告執此主張解除契約及加倍返還買賣價金，要非有據。原告於100 年4 月間取得系爭土地所有權並經被告點交取得占有，自斯時起，受有使用土地利益及孳息，依民法第259 條第3 款、第4 款規定，亦應返還被告，被告以此抵銷原告之利息請求等語，資為抗辯。

㈡並聲明：

1.原告之訴駁回。

2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第71至72頁）：

㈠原告於100 年3 月18日以總價333 萬3,550 元向被告郭至陽買受系爭土地，兩造（被告謝玉英為被告郭至陽之代理人）並簽立系爭買賣契約。系爭土地所有權於100 年4 月11日移轉登記予原告。原告已於100 年4 月15日付清全部買賣價金。

㈡系爭買賣契約第10條第1 項特約事項記載：賣方保證系爭土地未曾自行或供他人申請過農舍，絕非已興建完成農舍之法定空地，本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，賣方仍需負擔上述條約之完全擔保責任（下稱系爭條款）。

四、本院之判斷：原告主張被告郭至陽違反系爭條款，其聲明解除契約後，請求被告連帶返還買賣價金及給付同額損害金，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌如下爭點：

㈠被告郭至陽有無違反系爭條款？系爭土地業經（82）新鄉建字第84號使用執照套繪為他人農舍之法定空地一情，有新竹縣新豐鄉公所106 年6 月2 日新鄉建字第1060006214號函文1 紙為證（見本院卷第54頁），並有原告提出之建造執照、使用執照申請書、農舍新建工程圖等件為憑（見本院卷第15至17頁），足見原告主張系爭土地於82年間業經作為他人農舍之法定空地，應堪採信。是被告自屬違反系爭條款甚明。

㈡原告主張解除系爭買賣契約，有無理由？

1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、第2 項、第256 條分別定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。

2.原告買受系爭土地時，既於特約事項載明系爭條款，堪認兩造已將系爭土地得興建農舍一事，作為系爭買賣契約主要目的，而被告郭至陽亦保證絕無問題。惟系爭土地早於82年間即兩造簽約之前，已作為他人農舍之法定空地，不得再作為建築基地使用，係屬無法補正之瑕疵，是被告郭至陽顯然未依債之本旨履行契約義務，依前開說明，對於原告自成立不完全給付之債務不履行責任。次查，原告於105 年10月21日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，該通知於105 年10月24日經被告收受，有郵局存證信函暨收件回執在卷可參（見本院卷第47至52頁），足徵原告依民法第256 條規定主張解除系爭買賣契約，且解除契約之意思表示皆已達到被告而合法生效，要屬可採。至於原告依上開規定解除契約，既有理由，本院即毋庸再審酌原告依系爭買賣契約第7 條後段約定解除契約部分，併此敘明。

3.被告辯稱原告買受系爭土地後，經過5 至6 年才主張瑕疵，應視為承認，且解除契約顯失公平，自非適法等語。核被告所據，乃民法物或權利之瑕疵擔保責任，惟原告主張解除契約係依債務不履行責任，兩者屬不同法律關係性質，原告既未主張物或權利之瑕疵擔保責任，被告所辯，即非可採。

㈢原告請求被告連帶返還買賣價金及給付同額損害金，有無理由？

1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依下列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。次按如被告郭至陽不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與原告外，另加倍賠償收受款同額之損害金。系爭買賣契約第7 條後段亦有明文（見本院卷第9 頁）。再按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

2.原告於100 年4 月15日付清買賣價金一節，有匯款申請書1紙附卷可參（見本院卷第13頁），而系爭買賣契約業經原告合法解除，已如前述，再參以系爭買賣契約第10條第2 項約定被告謝玉英應負契約義務之連帶責任，是原告請求被告連帶返還333 萬3,550 元，及自100 年4 月16日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

3.被告郭至陽違反系爭條款，對原告須負不完全給付之債務不履行責任，亦如前述，而依系爭買賣契約第7 條後段，在被告郭至陽違反契約義務之情形下所賠償與買賣價金同額之損害金，核屬損害賠償預定性質之違約金，原告固無須先舉證證明所受損害額多寡，惟本院仍非不得審酌約定違約金有無過高情事。查系爭土地於100 年4 月間完成所有權移轉登記予原告，而原告於本院審理期間到場陳稱：土地過戶後實際並無使用，至105 年9 至10月間，準備申請建造執照興建農舍，才發現系爭土地無法起造農舍；被告未依約履行所造成原告損害多寡難以具體，惟原告確實因給付買賣價金而無法達到預期興建農舍之契約目的，尚需另外價購其他筆農地等語（見本院卷第44、70至71頁），然另未提出相關具體損害之事證供參，足認原告請求被告連帶給付與買賣價金同額之違約金，顯然過高，應予酌減。又原告因無法使用系爭土地，造成需另尋農地所支出時間成本，以及當初辦理系爭土地買賣所負擔稅費，堪信為原告之損害，而前者損害數額之證明，本有重大困難，依民事訴訟法第222 條第2 項規定，本院審酌上情，認原告得請求被告連帶給付之違約金以30萬元為適當，逾此部分請求者，難認有據，不應准許。另違約金並非被告受領之金錢給付，其法定遲延利息至多應以原告105 年10月21日存證信函送達被告翌日即105 年10月25日（見本院卷第51至52頁）起算，方為適法，原告主張依民法第259 條第2 款規定，亦以100 年4 月16日起算，容有誤解，不應准許。

4.原告另主張買賣價金利息損失部分，因其本得請求被告連帶給付價金自100 年4 月16日起算之法定遲延利息，業如前述，是就買賣價金利息損失部分，難認得再列入違約金請求範圍，併此敘明。

5.被告辯稱原告受有使用土地利益及孳息，應予返還被告，被告以此抵銷原告之利息請求等語。惟按受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之；受領之給付物生有孳息者，應返還之。民法第259 條第3 款、第4款定有明文。原告買受之標的物為系爭土地，所受領者應為該土地所有權移轉登記，核非屬上開規定所稱以勞務或物之使用為給付內容，難認有該條款之適用。又原告到場陳稱買受後實際並未使用系爭土地或將該土地出租他人等語，被告復未能舉證證明原告受有如向他人收取租金等孳息之利益，是被告此部分辯詞，要難遽採。

五、綜上所述，原告依民法第259 條第1 款、第2 款規定及系爭買賣契約第7 條後段約定，請求被告連帶給付363 萬3,550元，及其中333 萬3,550 元自100 年4 月16日起；30萬元自105 年10月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求者，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，爰併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。至被告於本院宣示言詞辯論終結後，106年8月29日才提出之民事答辯狀，依法應不得作為裁判基礎，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。