臺灣新竹地方法院107年度訴字第953號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第953號

原告

何孋薇

訴訟代理人

林君鴻律師

被告

鍾清樣

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年4 月8 日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠、坐落新竹市○○段000 ○000 ○000 地號土地上之門牌號碼新竹市○區○路000 號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）原為被告所有，前經本院民事執行處以106 年度司執字第00000 號強制執行事件拍賣，由原告得標買受，並繳足全部價金新臺幣（下同）420 萬5 元後，本院民事執行處於民國107 年8 月7 日發給不動產權利移轉證書，並已就系爭房屋取得新竹市稅務局核發之房屋稅籍證明書。原告取得系爭房屋所有權後，兩造間並無任何契約或法律關係存在，被告竟擅自占有系爭房屋之全部為使用、收益，被告占有使用系爭房屋，顯已妨礙原告對於所有物之使用、收益之權利。爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡、被告自原告於107 年8 月7 日取得系爭房屋所有權後即無權占用系爭房屋使用迄今，而受有利益，致原告受有無法利用系爭房屋之損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於新竹科學園區主要交通幹道園區二路上，交通便利，是衡酌系爭房屋之坐落位置、繁榮程度、交通狀況、利用土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，原告請求被告給付無權使用系爭房屋相當於租金之不當得利，應按當年度土地及建物申報地價年息10% 計算。而以系爭房屋之申報現值為62萬5,800 元，按此基礎計算原告取得系爭房屋所有權起（107 年8 月7 日取得權利移轉證明書）至本起訴狀送達止被告占有使用系爭房屋相當於租金之不當得利金額為1 萬430 元【計算式：625,800×10% ×1/6 （年）＝10,430，小數點以下四捨五入】。另被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，是原告本於所有權請求被告自本起訴狀送達之翌日起繼續使用系爭房屋按月給付相當於租金之不當得利5,215 元【計算式：625,800 ×10% ×1 /12 ＝5,215 ，小數點以下四捨五入】，並保留其他部分金額之請求權。

㈢、再系爭房屋所坐落之新竹市○○段000 ○000 地號土地，係向財政部國有財產署（下稱國有財產署）承租，而原告於拍定取得系爭房屋後，乃向國有財產署申請換發新租約，並於換約時依照國有財產署之要求墊償被告所積欠前開土地之租金及違約金共計2 萬970 元，原告亦得依民法第179 條之規定，請求被告返還其所受有原告代償租金及違約金2 萬970元之不當得利。

㈣、為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告1 萬430 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋予原告止，按月給付原告5,215 元。㈣被告應給付原告2 萬970 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤原告願供擔保，請求准予宣告假執行。

二、被告於本院調解程序中曾到場表示願向原告承租系爭房屋等語，惟嗣未於言詞辯論期日到場，亦未再提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠、原告主張系爭房屋原為被告所有，前經原告於本院106 年度司執字第28973 號清償債務強制執行中以總價420 萬5 元拍定取得系爭房屋所有權之事實，業據原告提出本院107 年8月7 日新院平106 司執豪28973 字第26391 號不動產權利移轉證書及新竹市稅務局房屋稅籍證明書等資料為證（見本院訴字卷第12至14頁），並經本院依職權調取本院106 年度司執字第28973 號清償債務強制執行卷宗核閱屬實，而被告雖曾於調解程序中到場表示願向原告承租系爭房屋等語，惟就原告上開主張並未表示爭執，自堪信原告前開主張為真。

㈡、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦定有明文。經查，系爭房屋業經原告拍賣取得，原告並已取得本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書等情，已如前述，而被告迄今並未提出任何有利於己之證據方法，證明其有何繼續占有系爭房屋之合法權源，自屬無權占有，則原告本於系爭房屋所有權人之地位，依民法第767 條第1 項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。

㈢、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。被告並無任何正當權源，而無權占用原告所有之系爭房屋之情，業如前述，則被告自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能利用系爭房屋之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自其取得系爭房屋所有權之日即不動產權利移轉證書發放日（即107 年8 月7 日）起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，應屬有據。

㈣、再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。又依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。另所謂年息10 %為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10% 計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋於上開強制執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已將增建情形、房屋現況及折舊率等因素一併考量，本院民事執行處以該鑑定價格為基礎拍賣系爭房屋，並由原告以420 萬5 元價額拍得系爭房屋，有不動產權利移轉證書在卷可稽（見本院訴字卷第12頁），是以該拍定價格當較為接近系爭房屋目前交易價值。次查，依本院執行卷內所附系爭房屋之拍賣公告所載，系爭房屋係未辦建物所有權第一次登記之建物，其建物基地坐落於新竹市○○段000 ○000 ○000 地號等3 筆土地上，又系爭房屋之建物第一層面積為424.45平方公尺，且其房屋基地大抵坐落於239 及240 地號土地上，僅極小部分占用229 地號土地等情，亦有建物測量成果圖附於本院執行卷內可佐；而前開風空段229 、239 及240 地號土地於107 年1 月之公告地價分別為每平方公尺725 元、2,000 元及2,000 元，並有系爭3 筆土地公告地價資料1 紙存卷可參，是揆諸前揭規定暨說明，系爭229 、239 及240 地號土地之申報地價應分別為580 元、1,600 元及1,600 元（計算式：725 元×0.8 ＝580 元；2,000 元×0.8 ＝1,600 元）。再審酌系爭房屋接近新竹科學園區，周邊多為3 至4 層之透天式建築，屬純住宅區型態，以園區二路聯絡光復路、園區一路、寶山路、水仙路等，出入新竹市區便利等情，亦有不動產鑑定報告書附於本院執行卷內可參，及被告占用系爭房屋非供商業用途及所受之利益程度等情，本院認以年息6%計算相當於租金之不當得利，應屬允恰。是依前述標準計算，原告每月得請求被告給付相當於租金之不當得利金額約為2 萬4,396 元【計算式：〔4,200,005 ＋（1,600 ×424.45）〕×6 ﹪÷12＝24,396，小數點以下四捨五入，此數字僅為粗估，未就系爭房屋所坐落各該土地面積為測量，因原告僅為一部請求】。從而，在上開範圍內，原告請求被告給付自原告取得系爭房屋所有權之日（即107 年8 月7 日）起至本件起訴狀繕本送達被告之日（即107 年10月30日，見本院訴字卷第24頁）止之相當於租金之不當得利共計1 萬430 元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即107 年10月31日起按月給付5,215 元，尚無不合，自應准許。

㈤、原告復主張系爭房屋坐落之新竹市○○段000 ○000 地號土地，原係被告向國有財產署承租使用，而原告於拍定取得系爭房屋所有權後向國有財產署申請換約時已代被告墊償其所積欠之土地租金及違約金共計2 萬970 元，併請求被告如數給付乙節，業據原告提出財政部國有財產署自行收納款項收據影本2 紙為證（見本院訴字卷第15至16頁），且觀諸該收據上已載明該2 筆繳納款項為新竹市○○段000 地號等2 筆土地於106 年1 月至12月之基地租金1 萬2,096 元、107 年1 月至8 月之基地租金8,064 元及逾期違約金810 元，顯與原告所述相符，則原告為向國有財產署申請繼續租用系爭房屋坐落之系爭2 筆土地，僅得代被告清償前開積欠之租金及違約金共計2 萬970 元，致原告受有損害，被告則無法律上原因享有債務消滅之利益。從而，原告請求被告給付2 萬970 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告因拍賣取得系爭房屋所有權後，被告無法律上之正當權源仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依所有物返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，暨依不當得利之法律關係，請求被告給付1 萬430 元之不當得利損害金，及自107 年10月31日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告5,215 元相當於租金之不當得利，並請求被告返還原告為其代償之土地租金及違約金2 萬970 元，均為有理由，應予准許。

五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。