臺灣新竹地方法院民事判決

原告

郭正斌

原告

郭泗淙

原告

郭鏡源

原告

郭志鴻

原告

郭文賢

原告

郭俊麟

原告

郭世文

原告

郭鏡崇

共同訴訟代理人

魯忠軒律師

共同訴訟代理人

張進豐律師

複代理人

徐盈竹律師

被告

魏清海

被告

魏淑惠

被告

魏浩澤

被告

郭家維

被告

李素貞

被告

魏志明

被告

郭俊郁

被告

鄭國源

被告

許燦明

被告

許麗雲

被告

許麗如

共同訴訟代理人

錢炳村律師

被告

楊勝翔

被告

楊玉輝

被告

彭文信

被告

楊沛錂

被告

邱果育

被告

徐郁青

被告

張坤鴻

被告

張竣傑

被告

林青儀

被告

錢信宏

被告

蔡卓翰

被告

楊佳樺

被告

葉雪霞

被告

丁國元

被告

江本誠

被告

彭鴻源

被告

曾振德

被告

黃隆信

被告

張建銘

被告

胡國益

被告

陳錦富

被告

葉鴻耀

共同訴訟代理人

李家豪律師

共同訴訟代理人

李文傑律師

複代理人

江明軒律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年7月17日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造曾為坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，其中⒈被告魏清海、魏淑惠、魏浩澤、郭家維、李素貞、魏志明、郭俊郁、鄭國源（下稱魏清海等8人）於民國000年00月00日出售其等所有系爭土地持分予被告楊勝翔（下稱第一次買賣）；⒉被告許燦明、許麗雲、許麗如（下稱許燦明等3人）於000年00月0日出售其等所有系爭土地持分予被告楊玉輝（下稱第二次買賣）；⒊被告楊勝翔再於110年12月13日將其所有部分持分出售予被告彭文信、楊沛錂、邱果育、徐郁青、張坤鴻、張竣傑、林青儀、錢信宏、蔡卓翰、楊佳樺、葉雪霞、丁國元、江本誠、彭鴻源、曾振德、黃隆信、張建銘、胡國益、陳錦富、葉鴻耀（下稱彭文信等20人）（下稱第三次買賣）；

⒋被告楊勝翔、楊玉輝、彭文信等20人最後於111年6月8日以多數決方式出售系爭土地全部予訴外人昌禾開發建設股份有限公司（下稱第四次買賣）。惟上開被告出售其等所有系爭土地持分時，均未依土地法第34條之1規定通知原告行使優先承購權，被告楊勝翔雖有於110年12月20日以新竹光華街郵局第247號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告，然由該函之附件即可明確發現被告楊勝翔當初告知原告行使優先承購權時，並未檢附買賣契約書，且其就同一條件之通知上，除原買賣契約之條件外，更增加原買賣契約不存在之條件（如買方需另外負擔代辦費用、補償費、開發整合費5499萬元、地上物拆除及清運費及律師諮詢費等)作為原告行使優先承購之對價，足見被告楊勝翔雖有寄發存證信函，然由存證信函及其附件內容以觀，該存證信函顯非係以原買賣契約之同一條件而為優先承購通知，自不符合土地法第34條之1之要件，其效果應與未通知優先承購相同，同樣阻礙原告以同樣條件行使優先承購之權利，侵害原告對系爭土地之優先承買權，致原告喪失預期利益，原告自得依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求連帶賠償。原告因被告未依土地法規定通知原告行使優先承買權，導致原告無法以低於市價之價格購買系爭土地，中間之價差即為原告所失利益。又原告在被告許燦明等3人出售應有部分時，就曾向其表示購買意願，遭拒後，原告郭正斌便轉向購買訴外人郭鏡棠、郭鏡昌之持分，非謂無購買系爭土地使用收益之計畫及預期利益。

（二）被告魏清海等人抗辯第一次買賣因其應有部分土地上有建物存在，他共有人不得主張優先承買權云云，然觀諸110年空白字第292580號之土地登記申請書中有記載建物的只有被告魏淑惠一人，且依系爭土地上建物現況照片顯示，應認不符合民法第799條第1項有關區分所有建物之要件，被告魏清海等人若要出售其對土地之應有部分仍應回歸土地法第34條之1規定，必須書面通知其他共有人。

（三）被告楊玉輝抗辯於第四次買賣契約所附出賣人附表中，其未簽名，不得將其認定為出賣人云云，惟就111年空白字第128560號土地登記申請書中，不同意出售土地之原告8人有註記為「不協同辦理」，而其餘有蓋印鑑證明者均為同意出售系爭土地之多數決同意共有人，當中被告楊玉輝亦有蓋印鑑證明，倘若其並非為同意出售系爭土地多數決中的一員，應與原告8人同為註記「不協同辦理」，較為合理。又於系爭土地所有權買賣移轉契約書附表名冊清單上，被告楊玉輝亦蓋有印鑑證明，而不同意出售之原告8人係無印鑑證明，應肯認被告楊玉輝也為同意出售系爭土地之多數決一員。再於本院111年度存字第427號提存卷宗中所附土地買賣契約書中被告楊玉輝雖未簽名，但有蓋章，也應可認其為同意出售系爭土地之多數決一員。由上可知，被告揚玉輝既為同意出售系爭土地之多數決一員，即應為被告楊勝翔等21人以共同強制處分方式處分系爭土地，侵害原告8人優先承買權之共同侵權人。

（四）綜上，爰聲明：

⒈被告魏清海、魏淑惠、魏浩澤、郭家維、李素貞、魏志明、郭俊郁、鄭國源應連帶給付原告8人共9,043,698元，及其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘8,943,698元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。

⒉被告許燦明、許麗雲、許麗如應連帶給付原告8人共240,243元，及其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘140,243元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。

⒊被告楊勝翔應給付原告8人共310,438元，及其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘210,438元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。

⒋被告楊勝翔、楊玉輝、彭文信、楊沛錂、邱果育、徐郁青、張坤鴻、張竣傑、林青儀、錢信宏、蔡卓翰、楊佳樺、葉雪霞、丁國元、江本誠、彭鴻源、曾振德、黃隆信、張建銘、胡國益、陳錦富、葉鴻耀應連帶給付原告8人共12,068,350元，及其中10萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其餘11,968,350元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。

⒌願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分：

（一）被告魏清海等8人、許燦明等3人辯稱：第一次買賣係建物與基地一同出賣予被告楊勝翔，依土地法第34條之1執行要點第11點、土地登記規則第98條規定，無優先購買權適用。原告亦未舉證其損害額，且被告出賣時並未侵害其持分。另本件於110年10月至11月間買賣時，條件係以土地上有建物者為每坪30萬元，餘款為建物價格，均出賣予被告楊勝翔；被告許燦明、許麗雲、許麗如因無建物，即以每坪29萬9,661元計算，且係出賣予被告楊玉輝。又從被告楊勝翔依土地法第34條之1處分共有物時之價格計算，每坪為27萬元，故若原告於被告出賣時主張優先購買權，現該處分時顯即減少約每坪3萬元，原告並無所受損害或所失利益。爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）被告楊勝翔等22人辯稱：

⒈被告魏清海等8人委託訴外人郭金生出售系爭土地之應有部分，而郭金生與原告等人熟識，經郭金生數次詢問原告等人得知其等無購買意願後，就第一次買賣即未另行書面通知原告等人行使優先承買權。被告楊勝翔為第一次買賣之買受人，經郭金生告知原告等人無購買系爭土地其他應有部分之意願，故其於000年00月間出賣系爭土地應有部分時，就第三次買賣亦未再以書面通知原告等人行使優先承購權。惟被告楊勝翔及彭文信等20人(不包含被告楊玉輝)就第四次買賣曾於110年12月20日以系爭存證信函依土地法第34條之1第2項規定，將系爭土地處分之情形通知他共有人，同時亦將系爭土地出賣之同一條件告知原告及其他共有人，以便原告及其他共有人行使優先承購權。

⒉系爭存證信函所載之條件，於買賣契約中均有明確記載，且將同一條件通知他共有人，且所謂同一條件係指對與買賣法律關係成立有關之重要之點而言，其餘不礙於法律關係成立之條件即非屬同一條件之範疇，故不以提供完整之買賣契約供優先承購權人參閱為必要。退步言之，原告對於系爭存證信函所載條件有疑問，亦應於收受系爭存證信函後向被告索要買賣契約，然原告無任何作為，俟交易完成後始提起本件訴訟，顯屬權利濫用。

⒊原告再主張買賣契約有許多明顯高於市場價格之不合理費用、地上物清除費用無法判斷用途、土地買賣仲介費用是否為必須支付、仲介費是否與市場常規相符及為何支付他營造公司土地開費發費云云，然上開主張均與被告楊勝翔等人是否合法通知原告行使優先承購權無關，亦非事實。遑論上開費用在開發土地時，均屬常見且必要之開銷，原告以上開費用之不合理及不必要，臆測被告楊勝翔等21人壓縮原告行使優先承購權之空間，且買賣契約之締約雙方未依該條件成立買賣契約等情，均與事實不符。

⒋原告已於書狀自認於110年8月至10月間，表示無購買系爭土地應有部分之意願，堪認原告於被告楊勝翔為第三次買賣時，並無購買系爭土地應有部分使用收益之計畫及預期利益，從而，被告楊勝翔於第三次買賣時雖未盡優先承購通知之義務，然尚無法認原告等人有權利或利益受損害之情形。原告另主張伊雖表示無購買系爭土地應有部分，惟未表示無購買系爭土地全部之意願等語，然原告所謂之系爭土地「全部」，應係指除原告應有部分外之其餘應有部分，即仍屬「應有部分」，依舉輕以明重之法理，原告既不願意購買少部分系爭土地之應有部分，即可合理推知伊無購買其餘部分系爭土地之應有部分，再者，原告表示無意願購買之時點，僅距離第四次買賣1至2個月，依一般社會通念，若無特殊情形，應無突生購買計晝之可能，是原告顯無購買系爭土地使用收益之計畫及預期利益，自不生損害或所失利益。

⒌第四次買賣契約書出賣人附表雖蓋有楊玉輝之印文，惟已晝叉註銷，顯係誤蓋，故被告楊玉輝並無與被告楊勝翔等21人共同以多數決之方式出賣系爭土地。原告主張楊玉輝有共同出賣系爭土地，無非以被告楊玉輝於土地申請書中無註記「不協同辦理」，於土地所有權買賣移轉契約書中亦有蓋楊玉輝之印章，附有印鑑證明云云為其論據。惟被告楊玉輝本無共同出賣系爭土地之意思，係因收受被告楊勝翔等21人以多數決方式同意處分系爭土地之存證信函後，迫於無奈，始與被告楊勝翔等21人協同辦理移轉登記，是不得僅憑被告楊玉輝事後協同辦理移轉系爭土地，即認定被告楊玉輝事前亦有共同以多數決之方式處分系爭土地，是原告主張被告楊玉輝亦應負共同侵權貴任，亦無理由。

三、得心證之理由：

（一）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有物全部，自包含出賣其應有部分，他共有人依同條第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有通知之義務，此為保護他人之法律，如有違反，致他共有人受有損害，他共有人得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。又按土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者（即土地法第34條之1執行要點第7點第5款所規定土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人姓名住址等）者，固可認係書面之通知（最高法院號判決107年度台上字第288號要旨參照）。原告主張被告出售其等所有系爭土地持分時，均未依土地法第34條之1規定通知原告行使優先承購權，致原告無法以低於市價之價格購買系爭土地而受有損害等語。茲就第一、二、三、四次買賣是否違反土地法第34條之1第2項之通知義務，分別認定如下：

⒈被告魏清海等8人出售系爭土地持分予被告楊勝翔之第一次買賣、被告許燦明等3人出售系爭土地持分予被告楊玉輝之第二次買賣、及被告楊勝翔出售系爭土地持分予被告彭文信等20人之第三次買賣部分：

⑴查被告魏清海等8人抗辯第一次買賣係建物與基地一同出賣予被告楊勝翔，依土地法第34條之1執行要點第11點(現為第13條)、土地登記規則第98條規定，無優先購買權適用云云，惟觀被告所提不動產買賣契約書（見本院卷二第191-217頁）所載，係被告被告郭俊郁、魏淑惠、魏皓澤所共有之未辦保存登記建物連同系爭土地持分一同出賣，自與土地法第34條之1執行要點第13條第3項「區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。」、土地登記規則第98條「土地法第三十四條之一第四項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」之規定無涉，被告魏清海等8人仍有依土地法第34條之1第2項規定為優先承買通知之義務。

⑵被告魏清海等8人及被告許燦明等3人均未提出其有何以書面通知他共有人行使優先承買之證據，且被告楊勝翔亦稱：被告魏清海等8人委託訴外人郭金生出售系爭土地之應有部分，而郭金生與原告等人熟識，經郭金生數次詢問原告等人得知其等無購買意願後，就第一次買賣即未另行書面通知原告等人行使優先承買權。被告楊勝翔為第一次買賣之買受人，經郭金生告知原告等人無購買系爭土地其他應有部分之意願，故其於000年00月間出賣系爭土地應有部分時，就第三次買賣亦未再以書面通知原告等人行使優先承購權等語（見本院卷二第36-38頁），則原告主張第一次、第二次及第三次買賣時，被告出售其等所有系爭土地持分時，均未依土地法第34條之1規定通知原告行使優先承購權，應屬實在。

⒉被告楊勝翔、楊玉輝、彭文信等20人出售系爭土地持分予訴外人昌禾開發建設股份有限公司之第四次買賣部分：查被告等人針對第四次買賣曾寄發新竹光華街郵局第247號存證信函通知他共有人（見本院卷一第325-335頁），亦曾登報公告（見本院卷一第336頁），堪認已依法履行土地法第34條之1第2項之通知義務。復觀上開存證信函附件內容，核與被告提出第四次買賣之完整契約書（見本院三第29-51頁）內容相符，已足使優先購買權人知悉出賣條件，且土地法第34條之1執行要點第8條第6項僅規定「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配」，並未具體要求應檢附買賣契約書，倘原告為確認買賣條件之真偽，亦得再要求被告提供買賣契約書檢閱。至被告所稱增加原買賣契約不存在之條件（如買方需另外負擔代辦費用、補償費、開發整合費5499萬元、地上物拆除及清運費及律師諮詢費等)，確實於買賣契約書第13條特約事項約明，此特約事項雖非屬買賣契約成立之必要之點，然係涉及後續處理事宜及責任歸屬等重要事項，當認亦屬買賣契約之條件；再參酌系爭土地位於新竹市區，共有人眾多且複雜，土地上亦遭多人建蓋地上物，整合不易，依常情確有委由專業人員代為仲介、開發整合、辦理法律程序之必要，要難認約定諸如律師費、土地開發費、仲介費、代書費等費用之締約行為，係出於妨礙原告行使優先購買權之不正當目的而為之。是以，被告等人既依法踐行通知義務，自無侵害原告對系爭土地之優先承買權之情事。

（二）次按，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第213條第1項、第215條、第216條第1項亦規定甚明。再按，民法第216條所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院109年度台上字第2169號判決意旨參照）。

⒈原告主張其在被告許燦明等3人出售應有部分時，就曾表示購買意願，遭拒後，原告郭正斌便轉向購買訴外人郭鏡棠、郭鏡昌之持分，非謂無購買系爭土地使用收益之計畫及預期利益等語。惟查，原告曾於書狀中表示「訴外人郭金生受魏清海等8人委託向原告詢問有無意願購買魏清海等8人系爭土地之應有部分時，原告表示無意願購買」等語（見本院卷二第79-80頁），且原告亦未提出其等於斯時已有購買系爭土地持分具體作為之證據，堪認於被告魏清海等8人為第一次買賣時，原告尚無購買零星土地持分之計劃。原告郭正斌主張其曾向被告許燦明等3人表示購買土地意願，此部分除原告郭正斌之說詞外，並無證據佐證為真，其嗣後雖向訴外人郭鏡棠、郭鏡昌購買土地持分（見本院卷三第103-105頁），交易時點已在第三次買賣完成所有權移轉登記前夕。更況，原告郭正斌雖有購買土地持分之作為，不代表其餘原告均有購買土地之計劃，原告郭正斌亦到庭表示「因為原本的持分不是很多，我們是希望增加土地有效利用，還沒有具體規劃，但我們八個人共有的話有一定的坪數，我們有意願購買，我們之前也有買過一些。」等語（見本院卷三第234頁），顯見原告並無購買系爭土地之具體規劃。

⒉原告迄未能舉證證明其就系爭土地有購買之具體方案，及購買後有轉售或開發之預計計畫，難謂原告確有因被告魏清海8人、許燦明3人、楊勝翔未通知其等行使優先承買權之事，將系爭土地應有部分出賣，致受有實際損害，亦難認買賣價金之價差為原告依預定計畫可得享有之預期利益。

四、綜上所述，被告魏清海8人、許燦明3人、楊勝翔於進行第一次、第二次及第三次買賣系爭土地持分時，固均未依土地法第34條之1規定通知原告行使優先承購權，惟原告並未舉證證明其就被告出售之系爭土地應有部分，有何購買之具體計劃，及購買後有轉售或開發之預定計劃，且對於因被告未通知其行使優先承購權致其受有何損害及有何所失利益一節，均未能舉證證明，故原告依民法第184條、第185條規定，主張被告應連帶負侵權行為損害賠償責任云云，自無依據。從而，原告依據侵權行為法律關係，請求被告連帶給付如上開

一、㈣聲明欄所示之金額及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。