臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

寄居蟹租屋股份有限公司

法定代理人

林佑任

訴訟代理人

洪瑄謙

被告

黃金松

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路○段000號12樓房屋（下稱系爭房屋）之包租業者，被告向原告承租系爭房屋，並簽立社會住宅轉租契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國113年4月20日起至114年4月19日止，每月租金新臺幣（下同）2萬4,000元於每月20日前繳納，及管理費、水費、電費及瓦斯費皆由被告負擔。惟被告自114年4月19日租期終止後仍未遷離系爭房屋，且未繳納114年4月份管理費1,680元。又被告自114年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，繼續無權占用系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利每月2萬4,000元，原告另得依系爭租約第14條第3項請求每月2萬4,000元之違約金。爰依系爭租約第14條第1項、第3項、第5條前段、民法第439條前段、第455條、第179條規定為請求，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告1,680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊被告應自114年4月20日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告4萬8,000元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告答辯意旨：對於系爭租約租期屆滿，被告還住在系爭房屋，及原告請求積欠管理費1,680元，及自114年4月20日起算相當於租金之不當得利均無意見，但認為違約金過高，請法院酌減。

三、得心證之理由：

㈠原告主張上開事實，業據提出公證書、系爭租約在卷為證（本院卷第15至53頁）。又被告對於系爭租約之租期於114年4月19日期滿，其仍占有使用系爭房屋，及積欠管理費1,680元及相當於不當得利之租金等節，於本院審理中均自認在案，應認原告上開主張為真實。是原告依系爭租約第14條第1項、第3項、第5條前段、民法第439條前段、第455條、第179條，請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付管理費1,680元，暨自114年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利每月2萬4,000元、違約金每月2萬4,000元，均有理由，應予准許。

㈡又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨可參）。被告請求酌減其無權占用系爭房屋期間，每月相當於租金2萬4000元之違約金，並陳稱：我逾期未遷出，係因其父親住院化療等家人健康因素，導致其常請假，之前工作辭職，只能找兼職，生活壓力較大，目前從事外務方面兼職工作等語。本院審酌原告於租期屆滿後繼續無權占用系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告至今仍不依約搬遷，導致原告須另以訴訟追討系爭房屋、喪失其他利用機會等不利益，及該項違約金之目的係在督促被告履約，若被告自行儘速搬遷，自可減免需支付違約金之不利益，再考量目前社會經濟狀況等因素，認原告請求按月以相當於每月租金金額計算之違約金，尚無過苛情形，被告請求酌減違約金，尚難准許。

㈢再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查：參諸系爭租約第4條第1項約定，被告於簽定系爭租約時，已經給付相當於2個月租金之押租金共計4萬8,000元，且原告於租期屆滿或租賃契約終止，被告返還系爭房屋時，上開押租金應先抵充系爭租約所生債務。準此，經與被告應給付之114年4月20日起至同年5月19日之不當得利、違約金共計4萬8,000元抵充後，原告所得請求之不當得利、違約金，應自114年5月20日起至騰空返還第1項房屋之日止計算，是原告逾上開部分所為之請求，為無理由。

四、從而，原告依系爭租約第14條第1項、第3項、第5條、民法第439條前段、第455條、第179條，請求：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告1,680元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年4月4日（本院卷第59頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊被告應自114年5月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬8,000元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣新北地方法院三重簡易庭