臺灣士林地方法院100年度訴字第13號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 100年度訴字第13號

原告

謝芳婷

訴訟代理人

許耀斌

被告

陳博明

訴訟代理人

徐碧珠

　　　　　　李振林律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於中華民國101 年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。本件原告原依據侵權行為法律關係起訴被告為損害賠償，嗣於民國100 年2 月10日言詞辯論期日，以言詞追加依買賣物之瑕疵擔保規定為減少價金之返還（本院卷一第115 頁背面）；於100 年6 月30日言詞辯論期日，復以言詞追加依買賣權利瑕疵擔保法律關係請求損害賠償（本院卷一第147 頁）；於100 年8 月4 日再行追加依可歸責於被告之給付不能所生債務不履行法律關係請求損害賠償（本院卷一第152 頁）。雖被告陳博明均表示不同意，惟原告係針對被告違反出賣時應說明之義務而溢價買受違章建物，請求溢價金額之返還或賠償，基礎事實應屬相同；且各項請求基礎均以是否違反說明義務、買受建物價值高低為爭點，亦不甚礙於被告之防禦及訴訟終結。揆諸前揭規定意旨，原告訴之追加，於法並無不合，應予准許。

二、原告起訴主張略以：被告於民國97年5 月20日與原告簽訂不動產買賣合約書（以下簡稱系爭契約），由原告向被告購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○路101 號1 樓之房屋及坐落之基地，買受範圍並包含其旁占用大樓法定空地之未經保存登記建物（以下簡稱系爭房地，未經保存登記建物另單獨簡稱系爭違建部分）。被告明知系爭違建部分曾遭建管單位查報拆除，有隨時被拆除之危險，市場價值應甚低，卻仍於系爭契約買賣合約書所附標的物現況說明書對於「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』欄，勾選「否」。致原告誤以為系爭違建部分非屬即報即拆之建物，可供其設置辦公室長期使用，故同意以系爭違建部分價值高達新臺幣（下同）6,000,000 元的價格，連同其餘有登記之建物部分及基地（以下簡稱本體部分），支出總價21,000,000元的價格向被告買受，兩造並於同年10月17日辦理交屋完畢。詎原告於交屋後收到臺北市建築管理處所發預拆通知單，要求原告自行拆除系爭違建部分，始知原告隱匿其曾遭主管機關查報拆除系爭違建部分的重要交易訊息，原告因被告該隱匿重要訊息之行為受有額外交付溢價金額6,000,000 元之損失。因此，基於侵權行為、買賣之物之瑕疵擔保所請求減少價金之返還、買賣物權利瑕疵擔保損害賠償請求、給付不能之損害賠償等法律關係，聲明請求：㈠被告應給付原告6,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：原告於買受系爭房地時，即知有增建之違章建築，被告並無對原告侵權之行為，也無應擔保之權利瑕疵；且被告於交屋前即告知原告只要不將系爭違建部分之鐵捲門拉上來，就不會被拆除，係原告於被告交屋後自行將鐵捲門拉上來，改變現狀，致通知拆除，被告已盡告知之義務；又依系爭契約合約書第8 條約定，係在交屋後始接到須拆除通知，應由買方即原告自行負擔風險，被告並無返還減少價金予原告之必要；再縱原告得向被告請求返還減少之價金或損害賠償，因系爭違建部分自被告向前手購買時即已存在，88年3 月31日通知拆除者，僅兩面壁體部分，被告嗣僅恢復為向前手購買時之玻璃外牆，其餘之棚架（即屋頂）共同壁及樑柱均為既存之物，故本件系爭違建部分將拆除之增建部分僅為玻璃外牆，且原告於調解時曾與被告僅就「增建之玻璃外牆在被拆除後，有影響使用收益之可能，其價值減損為何」達成合意，而該部分經估價僅45,320元，原告之請求應不得逾該估價金額；甚且原告係以擅自估算系爭違建部分的價格為6,000,000 元，故以系爭房地不含違建部分的本體部分價格應為16,315,901元，以所交付21,000,000元扣除該本體部分而主張受有6,000,000 元之損失，惟兩造間未必就是以16,315,901元為本體部分之合意買賣，故不能單純以交付之總價扣減原告自行估算的本體價格，即做為其損失的依據。況目前系爭違建部分並未經拆除，原告尚能使用收益，原告應無任何的損害發生，亦應無何物之瑕疵可言等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。

四、不爭執事項與爭點整理：

（一）不爭執事項：

1、系爭契約係於97年5 月20日簽訂，被告於同年10月17日交屋完畢（本院卷一第6 頁、15頁）。

2、系爭契約合約書於第1 條第1 項約定：「本買賣標的物包括已增建（含外推）之違章建築物，區域在平台及空地加蓋，買方已確實知悉並同意該權利移轉的限制及其存在被拆除的風險；倘若發生爭議，買賣雙方願同意依照本約第八條第四項辦理」。同合約第8 條第4 項約定：「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買、賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位的查報、拆除通知而未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價及損害賠償之責」（本院卷一第10頁、13頁）。

（二）爭執事項：被告是否於交易當時故意隱藏系爭違建部分曾遭拆除之重大訊息，致原告受有損害，而應負擔賠償責任？

五、本院得心證之理由：

（一）被告之權利擔保責任

1、第按出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對買受人不得主張任何權利，民法第349 條定有明文。因此出賣人於出售房地時，故意將可能立遭公法上之拆除處分等重要事項漏未告知買受人，其後果被遭公法上之處分而拆除者，買賣標的物自始即存有權利有無瑕疵不確定狀態，自得依基於權利瑕疵擔保規定，訴請出賣人賠償其所受之損害。

2、次依臺北市違章建築處理規則第25條第1 項規定：「既存違建拍照列管，列入分類分期計畫處理。但大型違建、列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由本局訂定計畫優先執行查報拆除」。又所謂既存違建，依同要點第4 條第2 款規定為：「既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建」。因既存違建非即報即拆，故違建物是否屬於既存違建有其存續期間的差別，而且應有交易上價格的差異，買受人若因相信所買受的違建物為既存違建，而以較高的價額買受，買賣雙方自可依契約自由原則，決定是否就違建物為既存違建由賣方負擔保責任。

3、再依系爭契約合約書於第1 條第1 項約定：「本買賣標的物包括已增建（含外推）之違章建築物，區域在平台及空地加蓋，買方已確實知悉並同意該權利移轉的限制及其存在被拆除之風險；倘若發生爭議，買賣雙方願同意依照本約第八條第四項辦理」。同合約第8 條第4 項約定：「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，買、賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位的查報、拆除通知而未告知者，賣方除須需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價及損害賠償之責」（本院卷一第10 頁 、13頁）。是兩造於締約當時均已明知系爭違建部分終有為地方主管機關拆除之風險，惟依該等特別約定可知，被告於出賣時仍須就該系爭違建部分非立即遭拆除部分負權利瑕疵擔保責任，以避免原告於購入系爭房屋後因承受風險，而受到與市價不符之損害。故即使原告於被告交屋後始收到主管機關之通知將拆除系爭違建部分，惟被告有未告知其已曾收到主管機關的查報、拆除通知之情事時，應排除民法第353 條之規定，不待債務不履行規定之適用，被告即應依約負賠償責任。此外，因解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年度上字第58號判例意旨可資參照）。若被告明知有拆除之情事，卻刻意逃避收受拆除之通知，亦應負有告知原告之義務。

4、經查：系爭違建部分曾於88年3 月31日因在所屬大樓法定空地為違章建築而經臺北市政府通知拆除，於同年4 月13日處理，同年月20日結案。惟被告與原告締結系爭契約時，附於系爭契約買賣合約書之標的物現況說明書上「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』欄，仍勾選「否」，有臺北市建築管理處100 年2 月25日北市都建查字第10065964 000號覆函暨違建案查報清冊、拆除通知單（本院卷一第120 至122 頁）及原告所提出系爭契約標的物現況說明書（本院卷一第31頁）可證，被告對於上揭事實，均不爭執，應堪認定。惟被告仍以其未曾收受該拆除通知書、且於出賣前有告知原告不要使用鐵捲門，並無隱匿之故意為辯。原告對於被告曾向其告稱系爭違建部分鐵捲門儘量不要開乙節，並不爭執，惟曾詢問被告原因，被告卻僅回答因為要退休了，所以在辦理退貨，並陳稱：被告從未向其告知系爭房地被拆除違建事，應有故意不告知之情事等語。

5、又查：細繹上開拆除通知單（本院卷一第122 頁），並未清楚寫明違建人姓名，於收件人簽章欄亦僅載為：「張貼現場」，是被告所稱未親收拆除通知單，尚符事實。惟被告亦自認：系爭違建部分自被告向前手購買時即已存在，雖於88年8 月31日通知拆除，惟僅兩面壁體部分，被告隨即恢復為向前手購買之原狀（本院卷一第219 頁），是被告對於在系爭房地所有期間遭主管機關拆除系爭違建部分之經過應屬知悉，堪可認定。所陳未收到拆除通知云云，僅是當時迴避拆除處分之作為，自不能解為被告因未收受拆除通知，即不知系爭違建部分曾遭拆除，參照系爭契約所訂意旨，被告依約仍應有將系爭房地曾遭拆除違建之事實告知原告之義務。

6、再查：兩造締約當時，被告均未明言告知原告爭房地曾遭拆除違建之事實，為原告聲請證人即原告所委託之仲介人員劉柏宏結證稱：「（問：簽約過程當中對於違章建物部分雙方的說法如何？）簽約時我們會先給買方一個不動產現況說明書請其過目，如果沒有問題會請買方做簽名確認的動作」，「（問：買方是否有強調違章建築是否會被拆除的問題？）可能有這個風險，但因為標的物現況說明書是勾選沒有經過違建查報拆除的紀錄」等語（本院卷一第150 頁背面）有關被告並未於標的物現況說明書確實記載情節明確，被告固對該證詞陳稱締約當時合約書並未附標的物現況說明書，否認證詞之真正。惟證人即被告所委託的仲介人員朱慧雅亦到庭結證述：現況說明書均係伊詢問被告後逐一勾選，且被告未告訴伊系爭房地曾被拆除違建等語（本院卷一第141 頁背面）確實，兩造對該證詞則均未爭執，是於締約當時確有製作系爭房地之現況說明書，且係仲介人員按被告之指示所填載，上述證詞情節並無矛盾，均堪為據。則被告應明知標的物現況說明書上「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』欄，所勾選「否」，與事實不符，且原告於買受時，並無法從標的物現況說明書之記載瞭解確實情形，已足認有故意隱匿之情。至被告所辯有告知原告盡量不要開鐵門，原告嗣仍開啟鐵門即有變更系爭違建部分現狀而遭拆除云云，原告固不否認被告有告知此節，惟鐵門的開啟與否不涉建物的重建或修繕，應無變更現狀可言，且被告仍無法就其要求原告盡量不要開鐵門即形同已盡告知之義務，為清楚之說明並舉證以明，自不能僅以上開的告知事實，即認被告已盡其義務。

7、是故，被告未依約盡告知之義務，參照上揭規定意旨，對於所出賣系爭房地之權利瑕疵擔保責任即有欠缺，自應負擔損害賠償責任。

（二）被告賠償金額

1、按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題；被害人實際上有否受損害，應視其財產總額有無減少而定，最高法院98年度台上字第1516號判決意旨可資參照。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，為民事訴訟法第222 條所明定。該條規定並非純屬法官裁量之性質，而屬舉證責任減輕之範疇，苟負舉證責任之當事人已在客觀上可能之範圍內提出證據，並為相當之主張，法院並在必要的情形下依職權發動其證據調查之權限，自得就損害額為適當之酌定，最高法院98年度台上字1831號判決同其意旨，亦可供參照。

2、本件原告主張原告因被告隱匿系爭房地系爭違建部分曾遭拆除之行為受有額外交付溢價金額6,000,000 元之損失。被告則否認原告所述，並仍辯以：前於88年3 月31日拆除時，僅拆除僅系爭違建部分兩面壁體，被告嗣僅須恢復玻璃外牆即成為目前的現況，故本次系爭違建部分將拆除之增建部分應僅為玻璃外牆，且原告曾與被告僅就「增建之玻璃外牆在被拆除後，有影響使用收益之可能，其價值減損為何」達成合意，而該部分經估價僅45,320元，原告之請求應不得逾該估價金額；且原告擅自估算系爭違建部分的價格為6,000,00 0元，故以系爭房地不含系爭違建部分的本體部分價格應為16 ,315, 901元，以所交付21,000,000 元扣除該本體部分的價額而主張受有6,000,000 元之溢價損失，惟兩造間未必就是以16 ,315,901 元為系爭房地本體部分之合意買賣，故不能單純以交付之總價扣減原告自行估算的本體價格，即做為其損失的依據云云，並提出估價報告書1 份為證（本院卷一第175 至198 頁）。原告對於被告之答辯則陳稱：購入系爭房地包含系爭違建部分，就是要開建材門市之使用，因被告違反告知義務無法完成，原合作之總公司所願支付的金額也撤銷，本有營業利益，也停擺，系爭房地的價值損失將超過5,000,000 元等語。

3、經查：本次系爭違建部分將拆除之範圍，為高約2.5 公尺，面積約33平方公尺的建物部分，有上揭臺北市建築管理處函所附臺北市政府都市發展局99年3 月17日北市都建字第09 9603 49600 號函（本院卷一第123 頁）可按。而原告所購違建部分經本院到場履勘查得：「…為一層磚造建物，有四面大型落地窗，前臨20公尺的福志路，旁鄰約6米道路（不知名），臨福志路店面約10米寬，側面約3.5公尺，後接五階層的公寓大樓，系爭建物位於該大樓的法定空地」，為本院製有履勘筆錄在卷足參（本院卷一第218 頁），是拆除之範圍，應同為系爭房地所屬大樓法定空地上全部的違建部分，是被告所辯將拆除之範圍僅為系爭違建部分之玻璃外牆，顯屬比附於88年間所拆除之實際結果，惟主管機關決定拆除之範圍自有其裁量空間，並不能均為一致之比擬，其主張拆除範圍並不足採。

4、又查：原告所購系爭違建部分係位於1 樓外的增建物，有登記建物部分目前仍由所有權人作為住家使用，增建部分則作為辦公室使用，為本院經原告聲請，委託宏邦不動產估價師聯合事務所（以下簡稱宏邦事務所）查估市價時，於現場勘察系爭房屋使用情形，製有報告書在卷可稽（本院卷二第18頁）。兩造對此尚無爭執，堪可認定。是系爭違建部分並非具備獨立利用性之建物部分，而應屬系爭房地中有登記建物之附屬建物，原告買受的標的應為包含系爭違建部分在內的系爭房地全部，並無分別計價的問題，被告前開所辯有登記建物部分無法判斷合意的價額，故也無法確定違建部分價額云云，即不足採。是原告主張其因預期買受可長期使用之系爭違建部分所支付的高額市價價額，與實際原得以較低價額買受將可能隨時遭拆除之系爭違建部分，在市價上的差額為其損失金額，符合上揭財產總額減少之意旨，自較可採。本院亦基此囑託宏邦事務所依拆除前後市價的差額查估，並經該事務所製成報告書所示，有無系爭違建部分之存在，市價差額應為1,657,000元（本院卷二第37頁），原告對該價額，並不爭執。被告固對此查估結果仍陳稱系爭房地不含增建部分每坪價值為550,000 元，而本件出賣價值是583,000 元，所以是符合市場未包含增建部分的出賣價，原告應該沒有損失云云。惟被告並未針對查估之方法有何缺失提出質疑，自無法確定上開查估結論所使用的方法有明顯違反論理違誤處，且被告所述也可能解為係因買受時須計算系爭違建部分的市價在內而使原告必須以高於市價的價額向被告買受，則原告將立遭系爭違建部分拆除受有損害，應屬無誤。被告所辯既不足採，是本院認上揭報告書所查估價額應可適度反應原告所買受價額之損失，堪足採據。

5、綜上，原告得向被告請求之金額應為1,657,000元。

六、綜據上述，被告未盡告知之義務，自就系爭房地將受公法拆除處分負權利瑕疵擔保責任，是原告基於買賣物權利瑕疵擔保之法律關係，聲明請求：被告應給付原告1,657,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日之99年7 月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此範圍的請求尚屬無據，自應予以駁回。原告既已依買賣物權利瑕疵擔保規定即達請求損害賠償之目的，其餘侵權行為法律關係、買賣之物之瑕疵擔保所請求減少價金之返還、給付不能之損害賠償等法律關係請求部分則未予論究，附此敘明。

七、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。

八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。