臺灣士林地方法院102年度小上字第58號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度小上字第58號

上訴人

陳建利

訴訟代理人

張寶玉 應送達住址：同上

被上訴人

台北都會大樓管理委員會

法定代理人

林士凱

訴訟代理人

姜智逸律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國102 年5 月24日本院士林簡易庭101 年度士小字第1344號第一審判決，提起上訴，本院於民國106 年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人台北都會大樓管理委員會原列法定代理人為王建榮，嗣迭經變更，現法定代理人為林士凱，有新北市三重區公所函可憑（見本院卷二第15頁），並經本院依職權調取被上訴人106 年度主委變更報備案卷核閱確認（見本院卷二第14至66頁），林士凱於106 年2 月24日聲明承受（見本院卷第12頁），尚無不合，自應許之。又前開聲明承受狀已蓋用被上訴人及法定代理人之大、小章，上訴人爭執被上訴人所提委任狀欠缺大、小章（已於事後補正），無礙林士凱以被上訴人法定代理人地位聲明承受訴訟之效力。

二、次按於能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許權之人、法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力。民事訴訟法第48條定有明文。又前開條文規範目的在避免已施行之訴訟程序歸於徒勞。該承認不論為明示或默示，且縱於言詞辯論期日終結後或上訴審審理中始為承認，均溯及於行為時發生效力（最高法院100 年度台上字第451 號裁判意旨參照）。本件被上訴人訴請上訴人給付自民國99年2 月起至101 年11月止管理費，林士凱以被上訴人現法定代理人地位聲明承受訴訟，並表明代表被上訴人繼續訴訟之旨（見本院卷二第146 頁），揆諸前揭規定，其效力應溯及起訴之時，是上訴人爭執原審及本院訴訟繫屬期間被上訴人法定代理人李美芳、廖素貞、江嘉惠、張耿瑞是否合法承受等節，於本件訴訟之效力應不生影響。

三、被上訴人主張：上訴人為伊社區門牌號碼新北市○○區○○街00號16樓之2 房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，每月應依規約給付管理費新台幣（下同）1,112 元，惟上訴人自99年2 月份至101 年11月份之管理費（除100 年1 月份外），並未繳納，共積欠33期合計3 萬6,696 元之管理費未繳，爰依社區規約及公寓大廈管理條例規定，求為命上訴人給付3 萬6,696 元本息之判決（原審判決駁回被上訴人逾3 萬6,696 元本息請求部分，未據被上訴人聲明不服，故未繫屬本院，於此不贅）。上訴人則以：被上訴人自第17屆起之召集人均不合法，歷任均無合法之管理委員。伊每月至少已繳納停車費2,000 元至4,000 元，非未繳管理費，而伊訴訟代理人張寶玉已合法當選第17屆管委會委員，並召開管委會決議自100 年1 月1 日起僅需繳納停車管理費而無庸繼續繳納住宅管理費。況被上訴人於臺灣新北地方法院三重簡易庭100 年重小字第1018號請求柯美霞給付管理費事件（下稱1018號事件）中，已自認伊得拒絕重覆繳納系爭房屋管理費，且承諾伊可不用繳交管理費，而伊前所預繳巨額管理費已遭被上訴人掏空，再無繳納義務，被上訴人所請求之管理費，未扣除自行公告每年1月免繳之住宅管理費，及1018號事件中自認願抵銷扣除之費用。再因被上訴人於99年12月18日區分所有權人會議以臨時動議方式通過欠繳管理費不能參選管理委員決議、拒交大門鑰匙及感應扣、限制伊取得大門鑰匙、長期非法公告伊欠繳管理費、未修復嚴重漏水之公共管道致伊家具受損及房屋價值貶損、光纖及對講機無法使用、未提供停車位（96年7 、8 月）、恐嚇危害張寶玉自由、生命、財產，且被上訴人發放出席餐盒、母親節蛋糕、旅遊及聚餐等福利，伊均未取得，伊得對被上訴人主張抵銷之金額遠逾被上訴人之請求等語為辯。另提起反訴以：被上訴人前開未返還大門鑰匙感應扣，致伊無法出租系爭房屋而受有租金損害3 萬7,808 元，上訴人應予賠償，為此求為判命被上訴人應給付伊3 萬7,808元，及自99年12月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張上訴人為其社區區分所有權人，未繳納99年2 月起至101 年11月間（除100 年1 月外），按每期（月）1,112 元累計，合計33期共3 萬6,696 元管理費，已據提出公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本、存證信函、回執、住戶規約等件為證，堪信為真實。另以：㈠李啟天第16屆管委會主任委員（下簡稱主委）之職固於99年12月31日因屆滿而視同解任，然其已另於100 年1 月10日，經同為區分所有權人之王建榮、林一泓以書面推薦為區分所有權人會議召集人，該書面並經公告10日生效，依公寓大廈管理條例第25條第3 項及同條例施行細則第7 條第1 項規定，李啟天已取得召集人之資格。雖李啟天於100 年1 月14日公告召集100 年1 月23日第17屆第2 次區分所有權人大會時，尚未取得召集人身份，惟自100 年1 月20日起算至23日已達2 日以上，符合同條例第30條第1 項但書之規範。其後於100 年1 月23日會議中，選出第17屆管理委員即無不合，上訴人辯稱99年12月18日業已選出張寶玉等8 人及王建榮、李銀濤共10人為第17屆委員，不需再為上開會議、決議與選舉，並非可採。上訴人未舉證王建榮非住戶，王建榮於第17屆管理委員任期屆滿前，召開區分所有權人會議，並選舉第18屆管理委員及決議，暨其後依序召開之區分所有權人會議、決議及選舉，並無證據證明有何違法之處，上訴人主張第18屆、第19屆之會議、決議與選舉均不合法，亦難採信。㈡被上訴人否認於1018號事件中曾同意上訴人不用繳交管理費，並主張於該事件僅係單純撤回起訴，並未同意免繳管理費等語，此經調閱1018號事件案卷筆錄，查明確無被上訴人免除上訴人管理費債務記載，上訴人抗辯被上訴人業已免除其管理費債務，無足採信。又社區其他住戶有無繳納住宅管理費，與上訴人應給付管理費義務不具同時履行抗辯關係，無從據為拒絕給付理由，第17屆管理委員係於100 年1 月23日選出，上訴人謂張寶玉等人於99年12月18日當選第17屆管委會委員、決議自100 年1 月1日起停繳住宅管理費，難認合法有效。社區住戶應支付管理費為眾所週知，被上訴人請求上訴人給付之月管理費金額一致，足見規約就管理費之規定並無異動。又除100 年1 月份外，上訴人抗辯被上訴人曾公告每年可免繳1 個月管理費，然未舉證以實其說，難認為真。㈢社區管理委員選舉資格之係王建榮以區分所有權人地位提出臨時動議，與被上訴人無關，上訴人主張參選、當選權益受妨害，並未舉證其有何具體之金錢損失；另案固判決被上訴人應交付大樓感應扣予上訴人，然無從據以認定被上訴人需賠償上訴人100 萬元。上訴人關於被上訴人掏空社區資產致其受有損害之主張，亦未見舉證；被上訴人之第17屆管理委員會暨其後之管理委員會應為合法有效，其等所沿用之相關規約，本難認係偽造無效，上訴人空言主張相關規約無效，無足採信。又上訴人主張因規約限制致無法取得大門鑰匙、被上訴人公告欠繳管理費、系爭房屋客廳牆角壁癌、鋼琴後方牆面壁癌，出席會議遭被上訴人拒絕給付餐盒、遭拒代收信件等情，上訴人就是否可歸責被上訴人、上訴人是否確因之受有損害及損害金額，均未見舉證以實其說，從而被上訴人依社區規約及公寓大廈管理條例規定，請求上訴人給付3 萬6,696 元，及其中3 萬1,136 元、5,560 元部分依序併計起訴狀繕本送達翌日（101 年12月4 日）、言詞辯論期日表明擴張翌日（101 年12月12日）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；另本同一認定，認上訴人反訴請求被上訴人給付3 萬7,808 元本息，則為無理由，應予駁回，為其心證所由得。並說明上訴人其餘主張及證據為不可採，及無須逐一論駁之理由。

五、按「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣10萬元以下者，適用本章所定之小額程序」、「當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8 第1 項之範圍內為之」，民事訴訟法第436 條之8 第1 項、第436 條之15分別定有明文。本件被上訴人起訴請求上訴人應給付管理費3 萬7,808 元，應優先適用特別規定之小額訴訟程序，嗣以上訴人所為反訴之變更請求（287 萬1,126 元）已逾第436 條之8 第1 項範圍，因而否准之並繼續適用小額訴訟程序，經核合於前揭規定，上訴意旨指摘原判決誤行小額訴訟程序，有適用民事訴訟法第427 條第2 項第8 款、第5 項嚴重錯誤情事，應非可採。

六、次按：

㈠公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。公寓大廈管理條例第28條第1 項定有明文。又為辦理上開報備事宜，內政部訂有「公寓大廈管理報備事項處理原則」，規定「公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，應向直轄市、縣（市）主管機關報備」（原則第3 點第1 款）、「申請人應為公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人」「管理組織之報備，直轄市、縣（市）主管機關得委由鄉（鎮、市、區）公所受理」（原則第4 點第1 項第1 款、第2 項）。申請報備管理委員會時，並應備申請報備書及申請報備檢查表、成立管理委員會時之全體區分所有權人名冊、成立管理委員會時之區分所有權人會議會議紀錄及出席人員名冊（簽到簿）、公寓大廈或社區之建築物使用執照影本（原則第5點），並規定受理報備、要件不備經通知補正而未補正者即不受理其申請之程序（原則第9 點第1 項），申請管理組織報備經查文件齊全或線上報備系統申報電子檔登錄完成後，由受理報備機關發給報備證明；管理組織變更報備或其他報備事項，由受理報備機關發給報備函（原則第10點第1 款）；管理組織經報備者，公寓大廈爭議事件調處委員會調處、鄉（鎮、市、區）公所調解委員會調解或法院裁判有不同之認定時，原受理報備機關應註銷報備證明，線上報備系統亦應作成註銷標示（原則第11點）。

㈡依上相關規範可知，主管機關是否受理公寓大廈管理委員會（下簡稱管委會）就管理委員及主委選任所為報備，乃經一定之審核程序始行發給報備函，並有一定之公示性。而管委會乃係執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」之非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管委會名義對外為交易，對內召集相關會議之機會頻繁，此皆需由主委代表管委會行之（公寓大廈管理條例第29條29條第2 項、第25條第2 項參照），若一概因爭執過去之區分所有權會議選舉程序效力，進而全面、溯及否定經主管機關核發報備證明之主委代表管委會所為法律行為及所召集會議之效力，將無法保護與管委會交易之善意第三人，並影響既有法律關係之安定性。基於同一考量，符合法定比例之多數區分所有權人，善意信賴主管機關發給報備證明者為有權召集之人，參與本應定期舉行區分所有權人會議（公寓大廈管理條例第25條第1 項），依法律（或規約）所定方式選任次屆管理委員，另衡諸主管機關已發給報備證明、外觀有召集權之主委，與外觀無召集權之任意人所為召集究有不同，區分所有權人會議所需勞費及召開不易之客觀情事，則原主委縱於任期屆滿後始經認定選任程序存有瑕疵，其於任期屆滿前所召集、選任新任管理委員之區分所有權人會議，亦不得於事後僅以該等會議係「無召集權人」所召集（此時關於無召集權人之解釋應為目的性限縮），認定新任管理委員及主委之選任無效。

㈢查被上訴人社區所在之新北市三重區公所於101 年2 月21日核發准予備查函予王建榮（見原審卷第24-1頁），嗣依序於102 年1 月4 日、102 年12月31日、104 年1 月8 日、104年12月28日核發准予備查函予歷任主委李美芳、廖素貞、江嘉惠、張耿瑞（見原審卷第215 頁、本院卷第171 頁、第179 頁、第235 頁），並於105 年10月22日由第22屆主委張耿瑞召集區分所有權人會議，選任第23屆管理委員，並公告主委為林士凱，另向新北市三重區公所申請報備，經三重區公所函覆知悉存參（見本院卷第15頁、第24頁、第36至41頁准予備查函），即自上訴人爭執之王建榮以下，已歷4 任主委後所選任之現任主委林士凱，揆諸前揭論述，自非得僅以101 年度選任王建榮之程序瑕疵，認101 年迄今前述歷任主委之選任皆因之無效，5 年餘間代理被上訴人所為法律行為、訴訟行為（為原告或被告）皆係無權代理而為效力未定或程序瑕疵。職是，被上訴人社區既係由取得報備證明之前任主委張耿瑞召集區分所有權人會議，循規約規定選任林士凱為現任主委，應認林士凱為被上訴人目前合法之主委，本件已經林士凱承受訴訟，依前揭一、二論述，上訴人就被上訴人是否經合法代理、承受等各項爭執，均無再加論述必要。

六、復按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。民事訴訟法第280 條第1 項定有明文。又民事訴訟法第280 條第1 項之規定，係指當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律擬制其為自認而言，此與同法第279 條第1 項所定自認，必須當事人對於他造主張之事實，積極的表示承認之情形有別，兩者在法律上之效果亦不相同。前者本無自認行為，不生撤銷自認之問題，依同法第196條規定，應許當事人於言詞辯論終結前，隨時為追復爭執之陳述（最高法院71年台上字第3516號判例意旨參照）。本件上訴人於原審或以言詞、或以書狀，固有諸多主張，然被上訴人始終以社區法定代理人地位為訴訟行為，請求如訴之聲明所述金額，並主張依起訴狀原因事實請求裁判（見原審卷第218 頁），且為相關陳述（原審卷第219 頁），則綜合全辯論意旨，可認上訴人與起訴原因事實、請求相矛盾之相關主張，並非被上訴人所不爭執，難認已生擬制自認之效果，原審未適用民事訴訟法第280 條第1 項視同自認之規定，自無判決違背法令情事。

七、綜上，原審適用公寓大廈管理條例及被上訴人所屬社區規約規定，判命上訴人給付，並駁回被上訴人所提反訴，於法並無違誤。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之論述者，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第四庭