臺灣士林地方法院102年度訴字第1083號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1083號

原告

太平洋房屋仲介股份有限公司

法定代理人

章民強

訴訟代理人

蔡奕廷

被告

王正豪

訴訟代理人

周彥憑律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國103 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國101 年6 月26日經由原告仲介出售被告所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段00號10樓之1 房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地予訴外人林怡環，並約定登記名義人為吳軒瑩。依被告與林怡環訂立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第5 條約定，被告應保證買賣標的物絕無任何產權不清或其他糾葛情事。惟系爭房屋之浴室、廚房等部分設施（下稱系爭部分）竟占用鄰人許彩敏所有區分所有建物7.66平方公尺，被告應就此負權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任。嗣後林怡環、吳軒瑩以新臺幣（下同）57萬7,500 元向許彩敏買受系爭部分，及支出必要費用即承辦地政士費1 萬5 千元及契稅費1 萬1,263 元，並讓與伊等對被告之損害賠償債權予原告。爰提起本訴，請求被告如數給付等語。並聲明：（一）被告應給付原告60萬3,763 元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：本件係因台北市建成地政事務所人員於66年12月21日未就系爭房屋依竣工圖核實勘測繪圖，導致系爭房屋之權狀面積（41.21 平方公尺）與實際面積（48.87 平方公尺）不符，被告於發生本件爭議後始知上情。系爭部分本應屬系爭房屋之範圍，並未無權占用相鄰區分所有權人之空間，未侵害相鄰區分所有權人之權利，相鄰區分所有權人不得向買方請求損害賠償。再者，系爭買賣契約書明確載明買賣標的範圍為41.21 平方公尺，系爭部分非在買賣範圍內，被告自無庸對買方負瑕疵擔保責任。買方對於被告無損害賠償請求權，亦無從讓與原告。若認被告應負瑕疵擔保責任，因被告與林怡環係依房屋之室內坪數計算價金，系爭房屋之實際面積為48.87 平方公尺，惟僅以權狀面積41.21 平方公尺計算，短計7.66平方公尺之價金，林怡環尚應給付被告系爭部分之價金118 萬9,614 元（計算式：6,400,000 ÷41.21 ×7.66＝1,189,614 ），爰依民法第334 條、第299 條規定對原告為抵銷抗辯等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事項（本院卷第58頁，並依判決論述調整文字如下）：

㈠被告經原告之居間，於99年4 月29日與訴外人林怡環簽訂系爭買賣契約書，約定由訴外人林怡環向被告購買系爭房屋及座落基地，買賣價金為640 萬元。並指定登記予訴外人吳軒瑩。

㈡系爭部分原占有相鄰區分所有權人許彩敏所有房屋7.66平方公尺。

㈢吳軒瑩與許彩敏訂立協議書，約定吳軒瑩以每坪25萬元、總價57萬7,500 元之價格向許彩敏購買系爭部分。

㈣吳軒瑩為辦理上開系爭部分移轉登記事宜，繳納契稅7931元。

㈤林怡環、吳軒瑩主張依系爭買賣契約對被告有損害賠償債權，並將上開債權讓與原告，原告嗣以102 年5 月2 日台北敦南郵局第272 號存證信函通知被告，於同日送達於被告。

㈥被告與林怡環簽定系爭買賣契約合意計價之基礎係依謄本之登記面積計算。惟林怡環並不知悉系爭房屋登記面積與實際面積不符。

四、本院之判斷：

㈠經查：系爭買賣契約書第1 條有關「不動產標示及買賣權利範圍」，於建築改良物標示部分，僅載明面積為第10層：41.21 平方公尺（北院卷第7 頁），並於其下以星號註明：「買賣標的物標示記載如有不符，以地政事務所登記簿記載為準」。而系爭房屋於66年12月21日經台北市建成地政事務所複丈之面積為41.21 平方公尺，有台北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表可按（北院卷第11頁），是被告與林怡環約定出售之系爭房屋面積，顯僅只有41.21 平方公尺，而非包含系爭部分之48.87 平方公尺。至超逾部分既非在買賣範圍內，無論有何瑕疵或欠缺，均不能推論為系爭房屋有何瑕疵。

㈡原告雖主張：系爭部分在系爭房屋隔間牆範圍內，係屬室內面積，為買受人判斷該交易標的物是否合用之依據等語。但依上開勘測成果表所示之建物平面圖，與卷附竣工圖（本院卷第26頁）相互參照可悉，前揭勘測成果表所載之建物範圍確實不及於系爭部分。再系爭買賣契約書所約定之買賣標的，除系爭房屋經登記之41.21 平方公尺以外，並無任何有關增建或占有他人建物部分。再被告與林怡環訂立系爭買賣契約時，係以謄本上登記面積作為計算系爭房屋價金之基礎乙節，為原告所不爭執（本院卷第41頁反面）。是以原告主張：林怡環係以目視所及包含系爭部分在內之室內範圍為買賣標的乙節，即無所據。

五、綜上所述，被告與林怡環買賣之標的既不含系爭部分，縱若系爭買賣契約第5 條有如原告主張之約定，系爭部分亦不在原告保證之買賣標的範圍內。被告自不需就系爭部分負買賣契約上出賣人應負擔之權利瑕疵或物之瑕疵擔保責任。林怡環受第三人請求所支付購買系爭部分之價金及支付為辦理系爭部分所有權移轉登記必要之費用，不能向被告請求損害賠償。再查吳軒瑩非系爭買賣契約之當事人，原告復未主張系爭買賣契約具有利益第三人契約之性質，基於債之相對性原則，吳軒瑩亦不能依系爭買賣契約請求被告負擔債務不履行之損害賠償責任。林怡環及吳軒瑩對於被告既無損害賠償之請求權存在，亦無從將對被告之損害賠償債權讓與原告。從而，原告依債權讓與及權利瑕疵和物之瑕疵損害賠償之法律關係，請求被告給付60萬3,763 元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。