臺灣士林地方法院104年度訴字第1606號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1606號

原告

楊政國

訴訟代理人

黃昭仁律師

複代理人

謝享穎律師

複代理人

翁偉傑律師

被告

劉謝滿珍

訴訟代理人

劉怡美

　　　　　　蔡樹基律師

上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105 年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國104 年1 月25日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000 巷0 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落臺北市○○區○○段○○段000000000 地號，權利範圍萬分之307 土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,830 萬元，兩造並簽有不動產買賣契約書為憑，且業於104 年3 月12日互相履行買賣標的移轉及買賣價金交付義務完畢。嗣原告裝潢系爭房屋時，經工人告知房屋傾斜情事，遂委由土木技師為鑑定，鑑定結果為系爭房屋向前傾斜之最大傾斜率1 ／125 確具有瑕疵，經與被告調解不成，爰依民法第354 條、第359 條規定請求減少12％買賣價金即219 萬6,000 元，並依民法第179 條規定，請求被告給付219 萬6,000 元等語，並聲明：被告應給付原告219 萬6,000 元及自104 年7 月3 日翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：不否認系爭房屋經鑑定向前傾斜之最大傾斜率1／125 之結果，然被告居住於系爭房屋達30年，感覺非常安全舒適，未有使用不便之情，於出售系爭系爭房屋時並不知有傾斜情形。又系爭房屋經鑑定雖有傾斜，然其斜度並未對結構造成傷害，僅使用上不便，是原告請求減少12％買賣價金，顯然過高，認應依其請託臺灣省土木技師工會鑑定結果所列系爭房屋傾斜之非工程性補償費用13萬5,450 元（計算式：16,930元／平方公尺×125.20平方公尺×6.39％＝135,450 元），作為本件應減少買賣價金之金額較為適當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。併陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告於104 年1 月25日向被告購買系爭房屋及系爭土地，並簽定有買賣契約，買賣價金為1,830 萬元，業於104 年3 月12日履行買賣標的移轉及買賣價金交付完畢。

㈡、系爭房屋向前傾斜之最大傾斜率1 ／125 ，大於正常容許之傾斜度，惟該斜率未對房屋結構造成傷害，然造成使用不便之情形。

㈢、兩造於系爭買賣契約簽訂及履約完畢當時，均不知系爭房屋有上開傾斜情事。

㈣、兩造共同委託社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定結果，系爭房屋如具有前揭傾斜情形，系爭買賣標的即系爭不動產與系爭土地於系爭買賣契約成立時即104 年1 月25日之價格減損率為11.70 ％。

㈤、系爭房屋經被告單獨委請臺灣省土木技師公會鑑定之價值減損（非工程性補償費用）為13萬5,450 元。

四、兩造爭執事項：

㈠、原告得否以系爭房屋傾斜為由，主張買賣標的具有瑕疵，請求減少價金？

㈡、原告如得請求減少買賣價金，其金額為若干？

五、本院之判斷：

㈠、原告得以系爭房屋傾斜為由，主張買賣標的具有瑕疵，請求減少價金：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉查系爭房屋向前傾斜之最大傾斜率1 ／125 ，已大於正常容許之傾斜度，雖該斜率未對房屋結構造成傷害，然業造成使用不便之情形等事實，為兩造所不爭執，是系爭房屋既具有超出容許範圍之傾斜度，依通常房屋交易觀念，應認其品質有所欠缺，況兩造所訂買賣契約附件之「標的物現況說明書」中，亦載明系爭房屋乃為「無傾斜」狀況，有該說明書可稽（見本院卷第168 頁），是系爭房屋亦屬未具有當事人所決定應具備不得超出容許範圍傾斜度之品質，揆之上開說明，堪認本件買賣標的物為有瑕疵，被告應負該瑕疵擔保責任。

⒊被告雖辯稱其前居住於系爭房屋內，感覺舒適，並無不便，於出售系爭房屋時，完全不知有傾斜情事云云，然按「買受人於契約成立時，知其物有前條（即民法第354 條）第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」、「買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，民法第355 條定有明文。是出賣人得不負瑕疵擔保責任之情形，應以買受人明知、因重大過失不知瑕疵，或當事人間另有特約排除瑕疵擔保責任者為限。而查原告於買受系爭房屋時不知有傾斜情事等情，為兩造所不爭，又被告於系爭房屋之現況為「無傾斜」之說明，亦難認原告對不知系爭房屋傾斜乙情，為具有重大過失，揆諸前揭說明，被告就本件買賣物瑕疵應負擔保責任，不因其不知瑕疵存在而得逕予免除，是被告上開所辯難採為對其有利之認定。

㈡、原告得請求減少買賣價金214萬1,100元：

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。

⒉經查，系爭房屋及其所坐落系爭土地經兩造依之間所定不動產買賣契約書第9 條第8 項第2 款約定，共同委請臺北市不動產估價師公會鑑定，經該公會指派王睿明技師為實地勘估系爭房屋及土地，訪查交易資訊，並依地圖、地籍圖、空照圖等地政機關登記資料及搜尋檔案資料，進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及堪估標的依最有效使用情況下，經其專業意見分析結果，認系爭房屋在無傾斜之情況下，於104 年1 月25日（兩造簽訂系爭房屋買賣契約書時）之正常價格為1,897 萬2,870 元，如具向前傾斜之最大傾斜率1 ／125 之情形，減損金額221 萬9,826 元，減損率為11 .70％，該鑑定結果復經楊長達、謝國庸及蔡明航3 位估價師實質審查無訛等情，業經證人王睿明證述綦詳（見本院卷第139 至142 頁），並有卷附輪值案件出件通知書及鑑定報告可佐（見本院卷第132 之4 頁、第71至109 頁），應堪採為本件買賣減少價金數額之依據。被告片面指摘鑑定技師僅採計仲介本件買賣之信義房屋所供資料，未探詢與系爭房屋傾斜率相同之比較標的，以主觀之差異調整率得出鑑定結果云云，不足採信。至被告辯稱應以其所委託臺灣省土木技師公會鑑定出之系爭房屋價值減損13萬5,450 元為減少價金之數額云云，固據被告提出該公會鑑定報告可按，然細繹該鑑定報告內容，其計算系爭房屋價值減損之依據乃節自臺灣省土木技師公會鑑定手冊所定，惟該鑑定手冊規定內容已說明係針對民法上施工鄰損侵權行為所為填補損害之評估準則，並未考量交易行為相關因素，是本件買賣標的傾斜之價值減損，自不宜依上開臺灣省土木技師公會所估列之非工程性補償費用為據。準此，兩造在無傾斜瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為1,830 萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物具傾斜瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為214 萬1,100 元（計算式：18,300,000×11.70 ％=2,141,100），是原告所得請求減少之價額應為214 萬1,100 元。

⒊復按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋具有傾斜之瑕疵，系爭買賣契約應減少價金之金額為214 萬1,100 元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告自得依不當得利規定，請求被告返還214 萬1,1 00元。

六、綜上，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付214 萬1,100 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月17日（見本院卷第39頁、第134 頁）至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

八、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。