臺灣士林地方法院106年度重訴字第224號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第224號

原告

何金星

訴訟代理人

陳建中律師

訴訟代理人

余盈鋒律師

被告

許秀鑾

訴訟代理人

王子文律師

　　　　　　盧姵君律師

　　　　　　張家茹律師

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告起訴原以被告所有系爭162 號房屋無權占用系爭土地，請求被告應拆除占用部分後返還系爭土地，並應給付起訴前5 年至返還系爭土地止之相當租金不當得利，嗣因被告已於民國106 年5 月2 日將系爭162 房屋移轉登記予訴外人貝里斯商鵬達管理顧問股份有限公司，而撤回請求拆除系爭162號房屋及返還系爭土地之聲明，並請求至106 年5 月2 日止相當租金不當得利，另因被告原有系爭160 巷4 號房屋亦有占用系爭土地，而追加此部分之不當得利，而為如後述之聲明，因被告亦有以不當得利為抵銷之抗辯，而認不甚礙被告防禦及訴訟終結，合於民事訴訟法第255 條第1 項第7 款之規定，應予准許，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：緣伊所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）上，為被告原所有坐落同段20837 號，即門牌號碼為臺北市○○區○○路○段000 號建物（下稱系爭162 號房屋，坐落同段256 地號土地《下稱系爭256 土地》），及坐落同段20842 號，即門牌號碼為臺北市○○區○路段000 巷0 號建物（下稱系爭160 巷4 號房屋）分別越界無權占用如附圖一、附圖二所示部分（面積分別為15.46 、12.37 平方公尺），於天母商圈經營餐飲，期間獲有相當租金之不當得利，系爭土地仍編為住宅區，並非道路用地，應以公告現值百分之10計算其租金，系爭162 號房屋部分，自100 年7 月8 日起至105 年7 月7 日止，其金額為新臺幣（下同）3,497,135 元，自105 年7 月8 日起至106年5 月1 日止，金額694,873 元；而系爭160 巷4 號房屋部分，自101 年8 月12日起至106 年5 月1 日止，金額2,849,772 元。爰依民法第179 條之規定，提起本件訴訟，聲明求為：被告應給付伊7,041,780 元，暨其中3,497,135 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘3,544,645 元，自106 年8 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。

二、被告則以：伊分別於89年、94年購入系爭162 號、160 巷4號房屋後，並未有擴建或增建，且系爭162 號、160 巷4 號房屋與並排房屋均沿道路邊溝渠內而建，起造人何金堅為原告胞弟，於建屋時對越界即知情並同意。又系爭土地於74年間即已提供並同意由建商使用，而為門牌號碼臺北市○○區○○路○段000 巷0 ○00號1 至5 樓集合住宅之法定空地，並私設通路使用，原告已無使用利益，非利益歸屬權人，自不得請求相當租金不當得利；退步言之，倘若認構成不當得利，既屬法定空地，僅能以公告現值百分之15之百分之10計收。又伊所有系爭256 土地上，自88年間起遭原告所有坐落同段20847 號，即門牌號碼為臺北市○○區○○路○段000號建物（下稱系爭164 號房屋）越界占用如附圖三所示之部分（面積1.62平方公尺），受有不當得利，自89年10月2 日起至106 年5 月1 日止共1,099,549.08元，伊得以原告應給付伊不當得利之債權與系爭162 號房屋占用系爭土地原告得請求之不當得利債權予以抵銷等語，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。

三、得心證之理由：

㈠、按最高法院61年台上字第1695號判例明示，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。此判例所稱無權占有他人土地，並未將私設既有道路或法定空地排除在外。易言之，法定空地或私設既有道路之土地所有權人，雖就其同意提供予建築使用計算法定空地或既有道路，而受有於其同意範圍內，對其所同意之對象，其所有權之行使，因此受有限制，惟既未移轉，仍為私人保留，其土地所有權人自仍保有其所有權能，對於無權占有其土地之第三人，仍得行使民法第767 條之物上請求權，當然亦得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還所受之利益。是本件被告抗辯原告非利益歸屬主體，而不得基於不當得利對被告為請求，即與前開說明不合，而無可採。

㈡、經查：

⒈原告所有系爭土地上，為被告原所有系爭162 號房屋及160巷4 號房屋（均已於106 年5 月2 日移轉所有權），分別越界占用如附圖一、附圖二所示部分（面積分別為15.46 、12.37 平方公尺）等情，有原告提出之系爭土地及系爭162 號、160 巷4 號房屋建物登記謄本、異動謄本可按（見調解卷第21-31 頁、第49、50頁、本院卷第130-134 頁），並經本院先後會同地政機關至現場履勘，並製有勘驗筆錄，並有臺北市士林地政事務所106 年1 月24日北市士地測字第00000000000 號及106 年12月14日北市士地測字第10632577700 號函附複丈成果圖可按（見調解卷第92-95 頁、第103 、104頁、本院卷第234-238 頁、第273 、274 頁），堪予認定。

⒉又系爭162 號房屋於62年間辦理第一次建物登記時，並未有越界占用系爭土地之情形，由其現況占地形狀比對原登記平面圖，其所占用系爭土地如附圖一所示部分，均非屬原建房屋之一部分，而屬越界加建部分，有上開複丈成果圖、臺北市士林地政事務所106 年5 月26日函文及所附建物平面圖、臺北市建築管理工程處106 年6 月2 日北市都建查字第10648676700 號函附列管違建情形可按（見調解卷第104 頁、本院卷第41-44 頁）；再者，依系爭162 號房屋現為現代化玻璃門窗之整體餐廳經營使用之情狀，較之其沿系爭土地同巷弄之其他房屋之舊有建物保有舊式磁磚及老式一樓陽台外推圍籬而言，顯係新建，有系爭162 號房屋照片及本院勘驗筆錄可按（見調解卷第33-37 頁、本院卷第236 頁、第246 頁），應認該新建違建亦非62年興建之初即存在，而被告亦不否認原告就系爭土地已於74年已提供作為鄰近社區私設巷弄，有被告提出之使用執照存根為憑（見本院卷第220 頁），自無由重複同意被告使用系爭土地之可能，且亦無從發現嗣後越界之情形，是被告以於初建時原告即知有越界而不異議，既未能舉證以實其說，自不能作為原告應容忍系爭162 號房屋占有系爭土地之權源，而被告就其如附圖一所示部分占有系爭土地之權源，既未能舉證以實其說，揆諸首揭說明，原告本於其所有權人之地位，自得請求向被告主張系爭162號房屋占用系爭土地之不當得利。

⒊系爭160 巷4 號房屋於62年辦理第一次建物登記時，亦未有越界占用系爭土地之情形，亦無辦理增改建測量及登記紀錄，惟其房屋1 樓有外推，2 樓以上則屬舊式磁磚，應屬原有建物，而越界占用系爭土地如附圖二所示部分，非屬原有建物，而屬加建，有建物謄本、上開勘驗筆錄、臺北市士林地政事務所106 年11月27日北市士地測字第10632386000 號函文及所附建物平面圖可按（見本院卷第132 、236 、270 、271 頁）；而其越界占用1 樓外推部分，現亦作餐廳使用，並屬新建建物，非與並排相鄰之一樓陽台外推同屬舊式房屋，且比對履勘時之照片，與原告提出其於103 年11月在Google地圖搜尋所下載麵店照片之外觀已有不同，有被告提出之舊照片，及本院履勘時現場照片可按（見本院卷第170 、171 頁、第241-245 頁），依前開同一之理由，系爭160 巷4號房屋占用系爭土地如附圖二所示之部分，既非原建物一部分，且為新設違建，被告既不能舉證證明其對原告得為占有之正當權源，原告自得對其主張占用期間之不當得利。

㈢、按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還。又按城市地方供營業用之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般土地可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。經查：

⒈系爭土地位於臺北市天母商圈、緊臨忠誠路，位商業交通繁榮市區等情，有原告提出之Google地圖為憑（見調解卷第41頁），且系爭土地為空地，而占用之系爭162 號房屋為營業使用之違建，業如前述，並參酌系爭土地地理位置，使用狀況及兩造均稱以公告現值而非申報地價為基準等一切情狀，認應依系爭土地公告現值總額年息5%計算為適當，原告請求按公告現值百分之10計算，即屬過高，及被告主張至多按公告現值百分之15之百分之10計算，均無可採。

⒉承上，被告於89年間即取得系爭162 號房屋所有權，迄至106 年5 月2 日移轉所有權，此期間系爭162 號房屋占用系爭土地如附圖一所示部分（面積15.46 平方公尺），又系爭土地100 年、101 年、102 年、103 年、104 年、105 年、106 年公告現值依序為344,930 元、376,680 元、416,020 元、477,370 元、525,750 元、560,650 元、537,940 元，有原告提出之公告地價及公告土地現值表為憑（見本院卷第164 頁），原告自得向被告請求自100 年7 月8 日起至106 年5 月1 日止之不當得利，其中100 年7 月8 日起至105 年7月7 日止，金額為1,741,876 元（計算式：344,930 元×15.46 ×0.05×177/365 ＋376,680 元×15.46 ×0.05＋416,020 元×15.46 ×0.05＋477,370 元×15.46 ×0.05＋525,750 元×15.46 ×0.05＋560,650 元×15.46 ×0.05×189/365 ＝1,741,876 元，元以下四捨五入，後同），而自105 年7 月8 日起至106 年5 月1 日止，金額為348,011 元（計算式：560,650 元×15.46 ×0.05×177/365 ＋537,940 元×15.46 ×0.05×121/365 ＝348,011 元）。及被於94年間取得系爭160 巷4 號房屋所有權，迄至106 年5月2 日移轉所有權，此期間系爭160 巷4 號房屋占用系爭土地如附圖二所示部分（面積12.37 平方公尺），原告自得向被告請求自101 年8 月12日起至106 年5 月1 日止之不當得利，金額為1,425,435 元（計算式：376,680 元×12.37 ×0.05×142/365 ＋416,020 元×12.37 ×0.05＋477,370 元×12.37 ×0.05＋525,750 元×12.37 ×0.05＋560,650 元×12.37 ×0.05＋537,940 元×12.37 ×0.05×121/365 》＝1,425,435 元）。

㈣、被告就原告前開請求，得否以被告所有系爭256 土地上，亦有原告所有系爭164 號房屋越界占用如附圖三所示部分（面積1.62平方公尺）得請求系爭162 號房屋占用系爭土地部分之不當得利為抵銷，及其數額為何部分：

⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條定有明文。

⒉又256 地號土地為被告所有，並有原告系爭164 號房屋越界占用如附圖三所示部分（面積1.62平方公尺）等情，有土地及建物謄本為憑，並經本院會同地政機關勘驗屬實，有勘驗筆錄，及臺北市士林地政事務所106 年3 月2 日北市士地測字第10630390400 號函附複丈成果圖可按（見調解卷第93、109 、110 頁、第97-101頁、本院卷第169 頁），且為原告所不爭執，而原告亦未就其占有權源為任何舉證，是就系爭164 號房屋越界占用系爭256 土地如附圖三所示部分，原告亦應給付被告占用期間相當租金之不當得利。

⒊被告雖於89年間即取得系爭256 土地，惟原告取得系爭164號房屋係於98年4 月22日，有上開建物謄本可按（見調解卷第100 頁），被告既不能證明原告早於此前有何無權占有之情形，而原告亦不能證明其取得後有擴增建新占時點，則被告得請求原告系爭164 號房屋占用系爭256 土地之不當得利，自僅得自斯時起算。又系爭256 土地位置與系爭土地近鄰，交通及商業機能與系爭土地相當，且占用部分甚微，並屬違建，是本院認計算無權占有系爭256 土地相當於租金之不當得利，亦應依公告現值總額年息5%計算為適當。

⒋而被告主張其得執以對上述原告對其請求相當租金之不當得利債權為抵銷（系爭162 號房屋占用系爭土地部分），依前揭法條規定，應屬可採，系爭256 土地98、99、100 年、101 年、102 年、103 年、104 年、105 年、106 年公告現值依序為384,000 元、388,000 元、423,000 元、464,000 元、510,000 元、588,000 元、646,000 元、692,000 元、663,000 元，有被告提出之公告地價及公告土地現值表為憑（見本院卷第54頁），則自98年4 月22日起至106 年5 月1 日止之不當得利，金額為340,039元（計算式：384,000 元×1.62 ×0.05×254/365 ＋388,000 元×1.62×0.05＋423,000 元×1.62×0.05＋464,000 元×1.62×0.05＋510,000 元×1.62×0.05＋588,000 元×1.62×0.05＋646,000 元×1.62×0.05＋692,000 元×1.62×0.05＋663,000 元×1.62×

0.05×121 /365＝340,039 元），抵銷前述就系爭162 號房屋占用系爭土地部分，其中100 年7 月8 日起至105 年7 月7 日止之1,741,876 元，被告就此部分尚需給付原告起訴前之不當得利1,401,837 元（計算式：1,741,876 元－340,039 元＝1,401,837 元）。

⒌至民法第337 條規定，係指原告如對被告為時效抗辯時，因被告對原告之債之請求權，於時效完成前，債務已適於抵銷者，亦得為抵銷，與本件之情形尚屬有間，原告引用此法律之規定，尚無從作為有利原告之認定。

四、綜上所述，原告主張系爭土地為被告原有系爭162 號房屋及160 巷4 號房屋無權占有如附圖一、二所示部分，期間受有相當租金不當得利，得請求被告給付，並經被告抵銷後，其金額為3,175,283 元（計算式：1,401,837 元＋348,011 元＋1,425,435 元＝3,175,283 元）。從而，原告基於不當得利之法律關係，請求被告給付3,175,283元，暨其中1,401,837元，自起訴狀繕本送達翌日，即105 年8 月5 日（見調解卷第54頁送達證書）起至清償日止，其餘1,773,446 元，自106 年8 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

附圖一：（臺北市士林地政事務所105 年11月28日士林土字第1422號複丈成果圖）附圖二：（臺北市士林地政事務所106 年9 月26日士林土字第996號複丈成果圖）附圖三：（臺北市士林地政事務所106 年1 月20日士林土字第86號複丈成果圖）