臺灣士林地方法院八十八年度重訴字第二一八號

臺灣士林地方法院民事判決　八十八年度重訴字第二一八號

原告

丙○○

訴訟代理人

馮志剛律師

訴訟代理人

簡肇盈律師

複代理人

丁○○ 住台北市○○○街三號五樓

複代理人

李富祥律師

被告

乙○○ 住台北市○○區○○街一段二二四巷五號

被告

戊○○

被告

兼右二人共同

訴訟代理人

甲○○

右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠被告乙○○、甲○○應將座落台北市○○區○○段二小段九三九地號土地上如附圖所示編號甲乙丙之地上物拆除，將土地交還原告，並應連帶給付原告新台幣（下同）一百三十八萬七千七百五十元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，以及自八十八年四月二十日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告十萬六千七百五十元。

㈡被告戊○○應遷出台北市○○街○段二二四巷五號一樓。並將座落台北市○○區○○段二小段九三九號土地交還被告。

㈢訴訟費用由被告連帶負擔。

㈣請准原告供擔保宣告准予假執行。

二、陳述：

㈠原告得依民法第七百六十七條請求被告拆屋還地：查台北市○○區○○段二小段九三九地號土地為原告所有，為被告等無權占用，其等行為已妨害原告之所有權，為此原告主張依民法第七百六十七條之規定，請求被告乙○○、甲○○拆除占用於系爭土地上之建物，並將無權占用之土地還予原告，並請求戊○○遷出系爭台北市○○街○段二二四巷五號一樓。

㈡原告得依民法第一百七十九條請求被告返還不當得利：本件被告等無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利益，原告自得依民法第一百九十七條之規定，請求被告等返還是項不當得利。

㈢原告得依侵權行為請求賠償損害：本件被告等無權占有行為，自屬侵害原告之所有權，基此，原告自得依侵權行為之規定，請求被告給付占用期間相當於租金之損害賠償。

㈣對被告陳述之抗辯：１按民事訴訟法第二百五十四條第一項規定：「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響」。第四百零一條第一項規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力」。系爭台北市○○區○○段二小段九三九地號土地於本案繫屬即八十八年四月二十日後，雖移轉登記予富上建設開發股份有限公司，依前開規定於本案訴訟自不生影響。２被告所提出之拆屋還地協議書，係被告甲○○與訴外人李錫瑩所簽訂，姑不論被告甲○○未依約履約，其等有關協議本與原告無涉，且被告甲○○、乙○○等對訴外人李錫瑩、富上建設開發股份有限公司負責人陳亮旭、原告丙○○等所提詐欺告訴經不起訴處分確定，被告甲○○與訴外人李錫瑩間之爭執，亦經被告甲○○向鈞院提起訴訟，況被告甲○○亦自認「同意於民國八十七年三月三十一日前騰清座落台北市○○區○○段二小段九三九地號及門牌號碼台北市○○街○段二二四巷五號建物壹棟並終止與他人之租賃契約點交於富上建設開發股份有限公司。於民國八十七年三月三十一日前將名下所有及母親乙○○所有座落於台北市○○區○○段二小段九三○及九三一地號土地共有持分各四十八分之三及同小段九四八地號，土地持有十六分之一，所有權移轉登記書類用印完成交付富上建設開發股份有限公司」。是被告等確係無權占用系爭土地。

三、證據：提出現場照片六幀；土地登記謄本、地價証明書、戶籍謄本各一份；房屋租賃契約書、台灣士林地方法院檢察署八十八年偵字第八三五○號不起訴處分書、民事起訴狀、開庭通知書等影本各一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

二、陳述：

㈠乙○○、甲○○部分：１系爭座落台北市○○區○○段二小段九三九地號土地內建物（門牌為台北市○○區○○街一段二二四巷五號）為未辦保存登記之舊建物，自六十四年十月五日起，被告乙○○即居住於此，嗣於七十六年十一月間，因房屋年久失修，遂由被告甲○○、訴外人李錫瑩等九兄弟共同出資修繕，被告甲○○亦陪同母親即被告乙○○共居於此。２繼於八十三年六月二十四日上開房屋坐落基地，由訴外人李錫瑩買受，並信託登記於其子女李家仁、李家倩、李家樂及配偶李楊淑治，並以自己為設定抵押權人以擔保權利，對於上開房屋繼續坐落於上開基地亦無異議。３八十六年九月五日訴外人李錫瑩代表上開基地名義人與被告甲○○簽有「拆屋返地協議書」，約定被告甲○○以取得補償費七百二十萬元為條件，同時願將占用訴外人李錫瑩所有上開基地之房屋拆除返還基地予訴外人李錫瑩，另約定「被告甲○○如覓得適當房屋時，訴外人李錫瑩同意出面與賣主訂約買受，訂明以被告甲○○拆除本件房屋或騰空房屋移交訴外人李錫瑩拆除之時點，為買受房屋辦理產權移轉登記之條件，並指定被告甲○○為產權登記名義人」。詎被告覓得座落臺北市○○區○○段四小段五十一地號、門牌臺北市○○區○○路五十八號四樓之一房屋，訴外人李錫瑩本應依約將房屋價金六百六十萬一次付清，並另給付被告六十萬元（即七百二十萬元減去六百六十萬元之差價），惟訴外人李錫瑩根本無意履行協議書第二、六條之義務，竟先欺騙被告甲○○「目前現金不足，只要同意遷出系爭座落迪化街一段二二四巷五號之房屋，計劃合建之富上建設開發股份有限公司（下稱富上公司）立即會拿出現金給付，惟目前需先以被告甲○○名義貸款，等富上公司拿出現金，再一次還清貸款即可。」云云，嗣訴外人李錫瑩一方面暫未支付補償金全部予被告，他方面於八十七年一月二日再以原告丙○○為信託登記名義人為上開系爭基地所有權人、訴外人李錫瑩為抵押權人之方式，再將系爭上開基地持分自其子女、配偶名義移轉登記予原告，然被告乙○○、甲○○尚不知情，仍與訴外人李錫瑩繼續主張以支付補償費為由同時履行抗辯拆屋之義務。４合上，系爭房屋繼續座落上開基地仍屬所有權人同意，應屬有權占有，被告拆屋返還基地義務是以收受補償費七百二十萬元為條件，故被告並無拆除房屋義務。如有，亦以原告或其真正所有權人李錫瑩給付七百二十萬元為同時履行之條件。５至於富上公司堅持被告未將土地移轉登記書類用印完成交付該公司，係被告未先履行契約義務云云，然被告於八十七年一月十二日第二次書立同意書予富上公司後，旋即於同年月十六日申請印鑑證明，被告即與富上公司聯絡，但富上公司反以各種理由推託，使被告無法交付相關資料予富上公司，是非可歸責於被告。６又原告係間接取得土地，明知被告早已建屋，竟言損害原告所有權及不當得利，且同意書係沿訴外人李錫瑩協議書所立，富上公司並當場表示尚欠四百八十萬元整由富上公司支付，其發生效力及行為應屬有效，況原告律師函同意支付上開款項在案，故被告並無妨害原告所有權、不當得利、侵權行為。

㈡戊○○部分：被告戊○○係向被告乙○○、甲○○承租系爭房屋之承租人，並無拆除房屋之權限，原告訴請被告戊○○應予拆除實無理由。至於被告戊○○使用系爭房屋係基於租賃關係並非無法律上原因，亦未受有占用土地之利益（獲利者為出租人），故原告同時請求被告戊○○應給付相當租金之不當得利，亦無理由，且計算基準為土地公告現值年息百分之五，亦屬過高。

三、證據：提出土地登記謄本、存證信函等影本各二份；里長證明書、戶籍謄本、拆屋返地協議書、律誠聯合法律事務所函、同意書、不動產買賣契約書、印鑑證明、郵局信函等影本各一份為證。

丙、本院依原告聲請勘驗現場，並囑託台北市建成地政事務所測量占用建物之各層面積，並繪製複丈成果圖。

理由

一、原告起訴主張坐落台北市○○區○○段二小段九三九地號土地（以下簡稱系爭土地）為其所有，詎為被告乙○○、甲○○所有，門牌號碼台北市○○街○段二二四巷五號建物（含一樓至三樓）無權占用，被告甲○○並將附圖編號甲部分所示壹層建物出租予被告戊○○，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告等返還系爭土地，被告戊○○並應遷出前址一樓及返還附圖編號甲部分所示面積之土地。又被告因無權占有上開原告土地而受有不當得利且侵害原告所有權，故依不當得利及侵權行為之規定（請求法院擇一為勝訴之判決），請求被告連帶給付原告按公告地價百分之五計算之不當得利或損害金共十三個月（共計一百三十八萬七千七百五十元）及其法定遲延利息，並自八十八年四月二十日起至遷讓拆屋還地日止，按月連帶給付不當得利或損害金十萬六千七百五十元等語。

二、被告乙○○、甲○○則以台北市○○街○段二二四巷五號房屋為未辦保存登記之舊建物，由被告乙○○、甲○○母子所有，共同居住迄今，嗣於八十三年六月二十四日，上開房屋坐落之基地，由被告乙○○之子即被告甲○○之兄李錫瑩買受，並信託登記與其子女李家仁、李家倩、李家樂及配偶李楊淑治，八十六年九月五日李錫瑩代表上開基地之登記名義人，與被告甲○○簽訂拆屋返地協議書，約定由李錫瑩補償七百二十萬元供被告另行購置住屋，作為被告拆屋返還基地之條件，詎李錫瑩未依約支付補償金，反由與其有合建計劃之富上建設開發股份有限公司（以下簡稱富上公司）與被告協議，同意於被告遷出系爭房屋後，即可支付前開補償款項。是可證被告占有系爭房屋係屬有權占有，否則富上公司及李錫瑩何須與被告約定七百二十萬元之補償費，而系爭土地僅係以原告為信託登記名義人，真正所有權人為富上公司，富上公司於訴訟繫屬中亦取得系爭土地之所有權，故富上公司既尚未依協議給付被告補償費，則被告拆除義務之條件尚未成就，自無拆除義務。被告戊○○則以，其係向被告乙○○、甲○○承租系爭房屋之承租人，並無拆除房屋之權限，原告訴請被告拆除系爭房屋顯無理由，至於被告戊○○使用系爭房屋係基於租賃關係，並非無法律上原因，亦未受有占用土地之利益，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害賠償，亦無理由，且其以土地公告現值年息百分之五之計算基準，亦屬過高等語，資為抗辯。

三、原告主張系爭土地為其所有等情，業據提出土地登記謄本為證，被告乙○○、甲○○雖抗辯原告僅為系爭土地之信託登記名義人，但並未舉證以實其說，故原告之主張，自堪信為真實。另被告乙○○、甲○○所有門牌號碼台北市○○街○段二二四巷五號建物（含壹層至叁層），占用系爭土地如附圖編號甲部分所示面積零點一四０公頃，並將如附圖甲部分所示面積零點一四０公頃建物（壹層），出租予被告戊○○使用等事，復為被告所是認，並經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及台北市建成地政事務所製作之土地複丈成果圖附卷可稽，此項事實亦足認為實在。被告乙○○、甲○○雖抗辯其與訴外人李錫瑩及富上公司訂有拆屋返地協議書、同意書，並提出該協議書、同意書及富上公司於八十七年六月二十六日委任律誠聯合法律事務所寄發之律師函為憑，惟查，前開被告所稱之協議書、同意書，係被告與訴外人李錫瑩、富上公司分別簽訂，縱認內容屬實，亦難認該協議可拘束非協議當事人之原告，且依前開協議書及同意書條款，均有被告甲○○應於特定時間內拆除或騰空系爭建物之約定，然被告就其已依限履行拆除或騰空系爭建物及有何使用土地權源之事實，並未舉證其說，故其抗辯因未受補償無拆遷義務，且為有權占有云云，即無足取。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。又訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。民事訴訟法第二百五十四條第一項亦有明文。原告為系爭土地所有人，雖其於訴訟繫屬中，將所有權移轉登記與富上公司，然依前開法條，於本件訴訟並無影響，而被告並未證明渠等占用系爭土地有合法權源，故原告請求被告乙○○、甲○○拆除系爭建物並返還土地，及被告戊○○遷出其承租之系爭建物一樓，為有理由，應予准許。至於原告訴請被告戊○○返還系爭土地部分，因被告戊○○僅為系爭建物之承租人，其對承租部分僅能依約管理使用，並無處分權，而本件返還土地非先拆除占用土地之建物，不能達其目的，系爭建物既非被告戊○○所有，故其並無拆除之權限，是原告請求其返還系爭土地，為無理由，不應准許。

五、按無權占有他人之土地，係侵害該土地所有人之所有權者，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院六十七年度台上字第三六二二號判例參照）；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條第一項前段亦有明文。本件被告乙○○、甲○○係無權占有原告所有之系爭土地已如前述，則其故意不法侵害原告權利，原告得請求賠償相當於租金之損害，堪可認定。而被告戊○○雖因承租系爭房屋而無權占用土地，惟衡諸常情，承租房屋時要難知悉是否占用他人土地，亦難課以應調查房屋坐落土地情形之注意義務，尚不得謂被告有何故意、過失而應負侵權行為之賠償責任，另原告主張被告戊○○無權占有系爭土地，可獲得相當於租金之不當得利云云，惟被告戊○○所受利益與原告所受損害間，並無直接因果關係，原告本於不當得利之法律關係，請求被告戊○○返還其利益，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依侵權行為之規定，請求被告乙○○、甲○○連帶賠償原告相當於租金之損害，洵屬正當。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間內申報地價者，才以公告地價（並非公告現值）百分之八十為其申報地價。土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段亦有明文。經查，系爭土地當期申報地價為每平方公尺七萬零四百八十元，有土地謄本在卷可按，本院另審酌系爭土地坐落台北市大同區○○○○○路、涼州街，交通尚堪便利等情狀，認為系爭土地租金以該地申報地價年息百分之五為適當。故原告請求被告乙○○、甲○○連帶給付自八十七年三月二十日至八十八年四月十九日止（共計十三個月）相當於租金之損害，計為五十三萬四千四百七十三元（計算式如附表一所載），及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自起訴日即八十八年四月二十日至八十八年九月一日止（原告於八十八年九月二日將系爭土地移轉登記與富上公司），按月連帶給付原告四萬一千一百十三元（計算式如附表二所載），即為正當，應予准許，至逾此請求之部分，則屬無據，應予駁回。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官　劉穎怡

~B法院書記官　陳雪麗~FO