臺灣士林地方法院95年度小上字第3號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 95年度小上字第3號

上訴人

天母芝園社區管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

李初東律師

上1人複代理人

戊○○

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年11月4 日本院士林簡易庭95年度士小字第1411號第一審判決提起上訴，本院於95年10月5日言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、上訴人法定代理人原為尤泳智，於訴訟繫屬中之民國94年10月31日由乙○○接任，此有天母芝園社區管理委員會第18屆第1 次臨時管理委員會會議紀錄影本在卷可稽，故本件由現任法定代理人承受訴訟，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本件上訴人起訴主張：

㈠被上訴人為天母芝園社區內門牌號碼台北市士林區德行338巷3 號4 樓建物之區分所有權人，經該社區原本報備核准成立5 個管理委員會，於91年合併報准成立一個管理委員會，嗣上訴人於93年3 月14日召開第16屆第4 次管理委員會議決議包括被上訴在內之外圍住戶均應自93年4 月1 日起按月繳納管理費新台幣（以下同）1,600 元，詎被上訴人自93年4月1 日起至同年12月止均未繳納管理費，共計積欠14,400元，屢經催討，未獲置理，爰依上開決議及公寓大廈管理條例之規定，訴請被上訴人給付管理費14,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。

㈡對被上訴人抗辯所為之陳述：

⑴按公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。又數宗建築基地成立管理組織申請報備，業據內政部營建署於87年3 月6 日以（87）營署建字第02813 號函釋略以：「查『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』二之適用範圍，係為依建築法第11條所稱一宗基地及建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織，有關公寓大廈管理組織申請報備乙節，為推動建築物管理維護業務，鼓勵公寓大廈管理組織之成立，達成住戶自治，提昇居住品質，請本於職權積極輔導完成報備。另按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第41條（即現行法第53條）業有明定，關於前揭條例第41條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其施行細則第13條（即現行法第12條）已有明列。本案數宗建築基地合併成立一個管理組織，自應依前開規定辦理」。訴外人宏國建設股份有限公司（以下簡稱建商）規劃銷售天母芝園社區時，連同被上訴人所有之系爭建物總計287 戶，並於規約中約定：「基於本社區住戶群居集體生活之公共安全，公共安寧，公共衛生……等事項，亦即社區住戶整體之公共利益，須經社區整體管理維護，用以達成良善居住環境及住戶間之和諧要求」，此為住戶間眾所皆知之規約，足見被上訴人自始即為社區一份子。上訴人依法成立管理委員會，經台北市政府於92年3 月27日依公寓大廈管理條例施行細則第13條第3 款核准備查並發給報備證明在案，上訴人自有遵守社區組織規約及決議之義務。

⑵公寓大廈管理條例第7 條第2 款、第4 款、第5 款規定，共同部分不得約定專用之範圍，包括社區○○巷道、防火巷弄、消防設施、污水排水設施、配電室、管理員室等。而本社區○巷道、社區路燈、社區配電、污水排水設施等均為共同使用，並支出保全及清潔維護費用，具有整體不可分性。

二、被上訴人則以：

㈠天母芝園社區原始設計為開放式社區，僅有家戶圍牆而無社區圍牆，上訴人於78年間成立後，即於台北市士林區○○○路358 巷2 弄、8 弄、14弄、18弄、24弄連接338 巷之路口，以及358 巷11弄、17弄、23弄、29弄連接東山路之路口，共計9 處路口裝設鐵門，並於358 巷連接德行東路路口（以下簡稱社區大門）及358 巷30弄連接338 巷路口（以下簡稱社區後門）兩處設置有人看守之崗哨，天母芝園社區此後成為封閉式社區，台北市士林區○○○路340 號、342 號、344 號、346 號、348 號、350 號、338 巷1 號、3 號、5號之1 樓及4 樓共計12戶（以下簡稱外圍住戶）無法與社區內部相通，無異於外人。

㈡台北市士林區○○○路340 號至350 號等6 戶為5 樓獨門獨院房屋，除相連住戶間之共同壁外，其餘皆為專用部分，338 巷1 至5 號6 戶為雙疊式房屋，1 至3 樓為下層戶，4至6 樓為上層戶，除相連住戶之共同壁、公共樓梯及4 樓樓地板外，其餘皆為專用部分，屋頂陽台僅能經上層戶室內樓梯到達，使用權歸上層戶所有，地下室僅能經下層戶室內樓梯到達，使用權歸下層戶所有，各戶各自擁有電錶、水錶、蓄水池、水塔，全無共同水電設施之情形，地下室亦各自獨立不相連，外圍住戶與社區內房屋彼此相連者僅350 號與352 號間、338 巷5 號與358 巷2 弄15號間之共同壁，與公寓大廈管理條例第7 條之規定不符。

㈢天母芝園社區管理委員會辦理事項主要為崗哨通行管制及社區巡邏、社區○○○道路路面清掃及養護等，外圍住戶無從享有上開服務，至於德行東路及338 巷為既成道路，清掃養護向由台北市政府負責，88年1 月18日、90年3 月29日、92年7 月23日發生於外圍住戶之竊案報案紀錄、93年2 月13日搶案、93年9 月6 日潑漆恐嚇事件等，亦可證明社區崗哨對於外圍住戶之居住安全並無保障。

㈣過去16年來，外圍住戶未曾參加社區管理委員會，亦無繳交管理費，第16屆管理委員會竟未經外圍住戶同意，片面決議改變16年來之既定事實。天母芝園社區管理委員會依據公寓大廈管理條例第26條規定成立報備時，未曾徵詢外圍住戶意見，亦未曾通知外圍住戶出席全體區分所有權人會議，竟在隱瞞外圍住戶之情況下將外圍住戶列入管理委員會名單，有違程序正義等語，資為抗辯。

三、本件原審對於被上訴人之請求，判決駁回上訴人之訴，上訴提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人14,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。

四、本件經受命法官依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院95年7 月26日準備程序筆錄，卷2 第79頁至第80頁）：

㈠兩造不爭執之事實：

⑴被上訴人為台北市士林區○○○路338 巷3 號4 樓建物（以下簡稱系爭建物）所有權人。

⑵天母芝園社區包括287 戶建物及基地，分屬5 個使用執照核准，前於90年11月14日分別以天母芝園社區1 期、2 期、3 期、4 期、5 期社區管理委員會取得台北市政府核發之公寓大廈管理組織報備證明，其中系爭建物所屬使用執照字號為77年使字第346 號，該使用執照核准範圍之57戶建物列於5 期社區管理委員會範圍。嗣上訴人於92年間申請報備合併為一天母芝園社區管理委員會，經台北市政府於92年3 月27日准予備查並核發公寓大廈管理組織報備證明。

⑶天母芝園社區原為開放式社區，於78年間成立管理委員會後，於台北市士林區○○○路358 巷2 弄、8 弄、14弄、18弄、24弄與338 巷路口，以及358 巷11弄、17弄、23弄、29弄與東山路之路口裝設鐵門設置崗哨，台北市士林區○○○路340 號、342 號、344 號、346 號、348 號、350 號、338 巷1 號、3 號、5 號之1 樓及4 樓共計12戶為外圍住戶。

⑷系爭建物建造完成後，所有權人未曾繳納管理費，嗣於92年2 月22日邀集外圍住戶座談，上訴人於93年3 月14日召開第16屆第4 次管理委員會議決議，包括被上訴人在內之外圍住戶均應自93年4 月1 日起與社區其他住戶同樣繳納1,600 元管理費，惟被上訴人迄未繳納。

㈡兩造爭執要旨：

⑴系爭建物是否適用公寓大廈管理條例之規定？

⑵被上訴人是否受成立管理委員會之區分所有權人會議決議拘束？

⑶被上訴人應繳納管理費乙事，是否經區分所有權人會議決議？被上訴人是否負有繳納管理費之義務？

五、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：

㈠系爭建物是否適用公寓大廈管理條例之規定？本件被上訴人辯稱系爭建物位於圍牆外，無法與社區內部相通，且為獨門獨院雙疊式房屋，除相連住戶之共同壁、公共樓梯及4 樓樓地板外，其餘皆為專用部分，並無共同使用部分，不適用公寓大廈管理條例之規定云云。惟按：

⑴公寓大廈管理條例除適用於該條例第3 條第1 款所稱「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈外，同條例第53條另規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」又公寓大廈管理條例之中央主管機關依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⒈依建築法第11條規定之一宗建築基地。⒉依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⒊其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」是以，依前揭規定，多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。復按，內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」，適用範圍包括：「⒈依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。⒉依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。主管機關受理多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈而成立共同管理委員會之報備聲請時，就申請者是否符合「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件，自應加以審核，而主管機關同意准予報備之表示，性質上屬行政處分，該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，無從為相反之認定。

⑵查本件上訴人於92年1 月13日由訴外人林耿劭以天母芝園社區管理委員會92年1 月13日（92）芝園劭字第92001013號申請書檢具相關資料向台北市政府工務局建築管理處申請報備合併為一「天母芝園社區管理委員會」，經主管機關實質審核後，認被上訴人所有之台北市士林區○○○路338 巷3 號4 樓建物屬於上訴人管理之公寓大廈範圍，並認包括上訴人建物在內之11棟287 戶住戶「得屬『共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區』符合前開條例（修正前）第25條至37條成立管理組織要件規定，且經所有區分所有權人會議決議通過，乃准予備查並核發「公寓大廈管理組織報備證明」等情，有台北市政府工務局建築管理處95年5 月19日北市工建寓字第09501793500 號復函暨所附簽呈、台北市政府准予上訴人核備並發給報備證明復函及上訴人92年1 月13日申請書檢附等相關資料附於本院95年度小上字第4 號卷宗可稽，此經本院調閱並當庭提示無訛，依前揭法條規定及說明，應認包括系爭建物在內之上訴人社區業經主管機關台北市政府依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明，則主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，關於上訴人符合成立管理委員會之構成要件認定，即應拘束本院，是被上訴人縱以前揭情詞抗辯非屬上訴人管理範圍，本院仍不得反於台北市政府行政處分所為認定而另為相異之判斷。

㈡被上訴人是否受成立管理委員會之區分所有權人會議決議拘束？被上訴人雖辯稱未曾收受上訴人成立管理委員會之區分所有權人會議通知，上訴人在隱瞞外圍住戶之情況下，將外圍住戶列入管理委員會名單，有違程序正義云云。

⑴按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2 日。」修正前公寓大廈管理條例第28條定有明文。查天母芝園社區包括287 戶建物及基地，分屬5 個使用執照核准，前於90年7 月21日分別由訴外人林茂全、李天旗、胡大剛、陳浩村、陳明啟擔任主席，召開天母芝園社區1 期、2 期、3 期、4 期、5 期區分所有權人會議，而成立天母芝園社區1 期、2 期、3 期、4 期、5 期社區管理委員會，分別取得台北市政府核發之公寓大廈管理組織報備證明，其中系爭建物列於5 期社區管理委員會範圍，嗣訴外人林耿劭於91年7 月20日召開區分所有權人會議，全體一致決議通過5 期管理委員會合併為天母芝園社區管理委員會，並經台北市政府於92年3 月27日准予備查並核發公寓大廈管理組織報備證明等情，固有上開報備證明、會議紀錄、出席簽到簿、委託書等附卷可稽（證物外置），然被上訴人否認曾收受上開會議通知，經本院受命法官命其提出91年7月20日區分所有權人會議開會通知及簽到簿，上訴人始終未能提出，並陳稱開會通知並未掛號，而係直接由管理員投遞至信箱，未為簽收等語，則上訴人91年7 月20日成立管理委員會之區分所有權人會議決議是否曾合法通知全體區分所有權人，即屬不能證明，難認其召集程序合法。

⑵惟按，公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議內容違法之法律效果，並未明文規定，依同條例第1條第2 項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」而以公寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第56條規定。亦即，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，則為無效。而區分所有權人會議是否合法通知全體區分所有權人，應屬區分所有權人會議召集程序之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。是以，91年7 月20日之區分所有權人會議雖有前述召集程序違背法令之情形，惟被上訴人既未於區分所有權人會議決議後3 月內訴請撤銷該決議，揆諸前揭說明，即可認定該決議仍屬合法有效，其對被上訴人自亦有拘束力存在。

㈢被上訴人應繳納管理費乙事，是否經區分所有權人會議決議？被上訴人是否負有繳納管理費之義務？又被上訴人辯稱上訴人自第1 屆至第15屆均未要求外圍住戶繳納管理費，而第16屆管理委員會竟決議要求外圍住戶繳納管理費，顯屬不當云云。經查：

⑴按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即係經由區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款定有明文。復按，上訴人社區規約第9 條第1 款規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。」第2 款前段規定：「管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。」第3 款規定：「各費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」是以，充作公共基金管理費之繳交，係須經區分所有權人會議決議之事項。查天母芝園社區於91年7 月20日召開區分所有權人會議，全體一致決議通過5 期管理委員會合併為天母芝園社區管理委員會，關於管理費收費標準是否須重新訂定乙案，全體一致決議維持原1,600 元之管理費收費標準等情，有會議紀錄在卷可稽（卷2 第85頁至第86頁），則天母芝園社區之區分所有權人每月應繳納管理費1,600元乙節，業經區分所有權人會議決議。被上訴人雖否認曾收受上開會議通知，上訴人亦無從證明曾為通知，惟誠如前述，公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第56條規定，亦即，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在，如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，則為無效，而區分所有權人會議是否合法通知全體區分所有權人，屬區分所有權人會議召集程序之違法，故91年7 月20日之區分所有權人會議縱有召集程序違背法令之情形，惟於被上訴人合法訴請撤銷該決議以前，決議仍屬合法有效而對被上訴人有拘束力。

⑵又被上訴人辯稱天母芝園社區管理委員會曾於78年6 月4日管理委員會會議決議「338 巷7 戶、340 號起至376 號止18戶，因位居大門之外，免負擔」等語，固有上開會議紀錄足考（卷1 第43頁至第44頁），然上開決議係針對358 巷大門口計劃設置電動鐵門連崗亭共計造價242,000元，住戶如何分擔乙案所為決議，非就一般管理費收費對象而為決議，且公寓大廈管理條例84年6 月28日制定公布後，天母芝園社區乃於90年7 月21日召開天母芝園社區1期、2 期、3 期、4 期、5 期區分所有權人會議，而成立天母芝園社區1 期、2 期、3 期、4 期、5 期社區管理委員會，分別取得台北市政府核發之公寓大廈管理組織報備證明，嗣於91年7 月20日再召開區分所有權人會議決議通過5 期管理委員會合併為天母芝園社區管理委員會，並經台北市政府於92年3 月27日准予備查並核發公寓大廈管理組織報備證明等情，已如前述，則78年6 月4 日通過決議之「天母社區管理委員會」與上訴人主體已非同一，是該管理委員會決議要非當然拘束上訴人。

⑶況揆諸首揭法條及規約規定，管理委員會僅得依區分所有權人會議決議而為執行，並制訂相關費用之收繳、支付方法，尚非得違反法律、規約或區分所有權人會議而自行免除部分住戶繳交管理費之義務。本件天母芝園社區於91年7 月20日召開之區分所有權人會議決議管理費收費標準為1,600 元時，並未就所謂外圍住戶之範圍、應否收費予以討論表決，有前開會議紀錄在卷足憑（卷2 第85頁至第86頁），則該決議管理費收費標準之區分所有權人會議既未排除被上訴人或其他特定住戶之繳費義務，上訴人自有依決議繳納之義務，管理委員會即上訴人亦僅得執行區分所有權人會議之決議，而無權限自行免除被上訴人或其他特定住戶之繳交管理費義務，上訴人於93年3 月14日第16屆第4 次管理委員會會議決議將將外圍住戶納入收費，於法並無不合。至上訴人過去固未向外圍住戶徵收或催繳管理費，然此乃違反區分所有權人會議決議之措施，被上訴人尚不得以此作為免繳管理費之依據。

⑷另被上訴人抗辯未接受上訴人所提供監視器系統或其他服務乙節，基於公寓大廈管理條例所揭櫫之社區自治精神，被上訴人應藉由參與區分所有權人會議方式表達意見，並依法定程序表決此一社區共同事務之執行，如該會議有召集程序或決議方式違法之情形，則屬另訴撤銷決議之問題，於區分所有權人會議經判決撤銷前，尚無從否定其效力並拒絕履行。

六、末按，「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件被上訴人為上訴人所管理之社區所屬區分所有權人，依區分所有權人會議有按月繳納1,600 元之義務等情，業經認定，已如前述，而被上訴人自93年4 月1 日起至同年12月為止共9 個月未繳納管理費共計14,400元，經上訴人催討未繳之事實，為兩造所不爭執，則上訴人訴請被上訴人給付管理費14,400元，及自支付命令送達翌日即94年1 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示，並確定如主文所示金額之訴訟費用由被上訴人負擔。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之32第1 項、第2 項、第450 條、第78條、第436 條之19第1 項，判決如主文。