臺灣士林地方法院96年度簡上字第180號

臺灣士林地方法院民事判決　96年度簡上字第180號

上訴人

喜上屋有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被上訴人

台滿企業有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

周燦雄律師

　　　　　　蔡炳楠律師

上列當事人間請求給付押租金事件，上訴人對於中華民國96年5月8 日本院內湖簡易庭96年度湖簡字第937 號第一審判決提起上訴，本院於97年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人係於民國93年3 月1 日向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路246 號3 樓房屋（下稱為系爭房屋），約定租期自93年3 月1 日起至96年2 月28日止，月租為新臺幣（下同）4 萬6125元，押租金為13萬5000元。惟上訴人因營運不佳，乃於95年1 月25日通知被上訴人於95年2 月底終止系爭租約，被上訴人同意後，並委請上訴人代為尋找新承租人。嗣上訴人已於95年3 月31日自系爭房屋搬遷，縱有遺留物品於系爭房屋，已視同拋棄；上訴人並於同年5 月11日將置於系爭房屋之機器設備點交予系爭房屋新承租人沂昇資訊電腦有限公司（下稱為沂昇公司）。被上訴人自應將押租金返還予上訴人。然因上訴人係於租約終止後之95年3 月31日始自系爭房屋遷移，確延遲一個月交還系爭房屋；爰請求被上訴人交還上訴人押租金9 萬2250元等語。

二、被上訴人則以：兩造系爭租約原約定租期迄96年2 月28日止，上訴人於租期屆滿前要求提前於95年2 月28日終止系爭租約。被上訴人雖勉為同意，然迄被上訴人將系爭房屋於95年6 月1 日以現狀另行出租予訴外人沂昇公司為止，上訴人均未將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。依系爭租約第8 條：「乙方（即上訴人）於租期期滿或租約終止，不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，乙方應支付按租金（未滿壹月依例計算之）貳倍計算之違約金，如有其他損害，仍應依法賠償」之約定，上訴人自應給付被上訴人違約金27萬6750元。則於扣除上訴人前所給付之押租金13萬5000元，及由訴外人沂昇公司代上訴人支付之違約金9 萬2250元後，上訴人尚應給付被上訴人違約金4 萬9500元。是上訴人請求被上訴人返還押租金，自無理由等語。

三、上訴人於原審請求被上訴人給付13萬5000元，經原審判決上訴人全部敗訴。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人9 萬2250元。被上訴人則聲明駁回上訴。（其餘部分未據上訴人聲明上訴，已經確定）。

四、經查，兩造係於93年2 月13日簽訂系爭租約，約定由上訴人自93年3 月1 日起承租被上訴人所有系爭房屋，租期3 年，月租為4 萬6125元，上訴人並交付押租金13 萬5000 元予被上訴人。系爭租約第8 條並約定：「乙方於租期期滿或租約終止，不交還標的物時，自租賃期滿或租約終止之翌日起，乙方應支付按租金（未滿壹月依例計算之）貳倍計算之違約金，如有其他損害，仍應依法賠償」；第9 條則約定：「乙方因租期屆滿或租約終止，將房屋交還甲方後，如有遺留任何物品時，視同拋棄並聽從甲方處理，並仍應償付甲方因此所支出之清理費用」。嗣上訴人係於95年1 月25日函知被上訴人將於95年2 月底終止租約，被上訴人亦同意終止；即系爭租約已於95年2 月28日終止。被上訴人且曾以95年5 月8日（95）燦字第0026號函請求上訴人應於函到5 日內結清積欠違約金18萬4500元，並請求上訴人將系爭房屋回復原狀遷讓返還，該函已於95年5 月11日送達上訴人。又被上訴人係於95年5 月29日與沂昇公司就系爭房屋簽訂租賃契約，約定訴外人沂昇公司自95年6 月1 日起承租系爭房屋；且於該租約第14條第4 項約定沂昇公司同意代償上訴人所積欠被上訴人部分違約金計9 萬2250元，並於該租約簽訂日全部結清。另沂昇公司承租系爭房屋之連帶保證人乙○○係於95年5 月11日派代表莊世昌與上訴人點交由沂昇公司向上訴人買受置於系爭房屋內之所有機器設備，並點收系爭房屋鑰匙各節，已為兩造所不爭執（見本院96年10月26日準備程序筆錄），並有系爭租約、被上訴人與沂昇公司之租賃契約、律師事務所函文、點交明細等件（均影本）附卷可稽，應與事實相符。且本件經協商兩造確認爭點為：

⒈上訴人何時遷讓返還系爭房屋予被上訴人？

⒉被上訴人主張因上訴人於租約終止日起未遷讓返還系爭房屋，而應給付違約金27萬6750元，並以沂昇公司代償之9萬2250元及上訴人交付之押租金13萬5000元扣抵，有無理由？以下茲論述之。

㈠上訴人雖主張：已於系爭租約終止後之95年3 月31日將系爭房屋遷讓返還予被上訴人云云，惟已為被上訴人所否認。且上訴人既自承：因無法聯絡被上訴人，故於搬遷時未通知被上訴人，於95年3 月31日後留置現場的機器設備則出售予訴外人沂昇公司，並於95年5 月11日點交，系爭房屋鑰匙亦於同時點交予沂昇公司等語（見本院96年10月26日準備程序筆錄）。足認上訴人並未將留置現場之機器設備以廢棄物視之；且其不僅從未對被上訴人為交還房屋之意思表示，迄95年5 月11日前，其所有之機器設備仍留置現場，並仍持有系爭房屋之鑰匙而實際管領占有系爭房屋。則上訴人主張：已於95年3 月31日已將系爭房屋交還被上訴人云云，顯然無稽。

㈡次查，上訴人雖於95年5 月11日將置於系爭房屋之機器設備連同系爭房屋之鑰匙點交予訴外人沂昇公司；而被上訴人確已於95年6 月1 日將系爭房屋出租予沂昇公司，均如前述。然查，上訴人點交系爭房屋機器設備及系爭房屋鑰匙之時間，係於被上訴人與沂昇公司正式簽訂租賃契約之前。證人乙○○並證述：「我跟沂昇公司的負責人是朋友，我是租約的連帶保證人，系爭租約（指沂昇公司與被上訴人之租約）雙方是我介紹的」、「沂昇公司就有關承接上訴人機器設備及場地的事情和上訴人談了很久，確定承接後才和被上訴人洽談合約的事情，... ，我們沒有跟被上訴人提到在簽租約之前機器設備要先時放在承租地點的事」、「上訴人與被上訴人間就機器設備放置在現場的事有無約定我不清楚，沂昇公司與被上訴人簽好約之前有無約定東西可否放置現場，租約的事情是由我在接洽，我並沒有跟被上訴人談到這件事」、「（問：沂昇公司和上訴人洽談承受留置現場的機器設備，被上訴人有無參與？）沒有」、「（問：點交明細的事被上訴人是否知道？）不知道」等語（見本院97年1 月7 日準備程序筆錄）。而上訴人復自承：點交時並不清楚乙○○是否已經取得被上訴人同意使用系爭房屋等語（見本院96年10月26日準備程序筆錄）。顯見有關上訴人將置放於系爭房屋之機器設備及系爭房屋之鑰匙逕行點交予訴外人沂昇公司，並將機器設備繼續留置於系爭房屋迄沂昇公司簽約承租系爭房屋前乙事，並未徵得被上訴人同意，被上訴人更未曾授權沂昇公司代其受領系爭房屋交付無疑。是縱認上訴人於95年5月11日之後已不再實際占有管領系爭房屋，惟其既未就對被上訴人為移轉占有之意思表示，復未將系爭房屋之事實支配移轉予被上訴人，自難認於其時已履行系爭租約終止後返還系爭房屋之義務。惟系爭房屋既由被上訴人於95年6 月1 日另行出租予沂昇公司，並由沂昇公司占有使用，已如前述；應認上訴人交還系爭房屋予被上訴人之時點為95年6 月1 日，洵無疑義。

㈢從而，被上訴人固得依系爭租約第8 條之規定，請求上訴人給付自95年3 月1 日起至95年5 月31日止，按系爭租約租金2 倍計算之違約金合計為27萬6750元（計算式：月租4 萬6125元×2 倍×3 個月＝27萬6750元）。惟按，約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減，民法第252 條定有明文；且違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量。又按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項亦有明文。是違約金之性質，固有損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金之分，惟當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之；如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，即視為賠償性違約金。經查，兩造系爭租約上開違約金係約定為「乙方應支付按租金（未滿壹月依例計算之）貳倍計算之違約金，如有其他損害，仍應依法賠償」，既未特別約定其性質為懲罰性，則解釋當事人之意思，應認該違約金係屬最低損害賠償預定額之違約金，而未能以懲罰性違約金視之。再審酌被上訴人因上訴人於租約終止後遲延交還系爭房屋致遭受之損害，依一般客觀經濟情況，應即為被上訴人於該遲延交付期間內所得使用系爭房屋之相當於租金之收益。併參酌被上訴人就系爭房屋先後與上訴人及訴外人沂昇公司所簽訂租約之月租均約定為4 萬6125元乙節，有各該租約影本在卷為憑。則兩造原約定以遲延交還房屋期間內應付月租2 倍計算之違約金，顯然過高；並應以系爭租約終止後之95年3 月1 日起至被上訴人收回系爭房屋另行出租之95年5 月31日止3 個月期間內，相當於租金收益之13萬8375元（計算式：4 萬6125元×3 個月＝13萬8375元）為適當。爰依職權將兩造約定之違約金酌減為上開數額，逾此部分被上訴人應無權請求。則於扣除訴外人沂昇公司代上訴人給付之違約金9 萬2250元，並與上訴人前已交付之押租金13萬5000元相互扣抵後，被上訴人應返還上訴人之押租金應為8 萬8875 元。

五、綜上，上訴人依系爭租約之法律關係，於請求被上訴人返還押租金8 萬8875元之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、另按，上級法院廢棄下級法院之判決，而就該事件為裁判或變更下級法院之判決者，應為訴訟總費用之裁判；受發回或發交之法院為終局之判決者亦同，民事訴訟法第87條第2 項定有明文。查本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用共計2,484 元，應由被上訴人負擔10分之9 、上訴人負擔10分之1 ；且經計算被上訴人應向上訴人賠償訴訟費用2,236 元（詳如附表所示）。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，附予敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第87條第2項，判決如主文。

附表：確定訴訟總費用（元以下4捨5入）┌───┬──────┬───────┬────────┐│審 級│項 目│金額（新臺幣）│備 考│├───┼──────┼───────┼────────┤│ 一 │訴訟費用 │1,440元 │已由原告即上訴人││ │ │ │支付 │├───┼──────┼───────┼────────┤│ 二 │訴訟費用 │1,500元 │已由上訴人支付 ││ │ │ │ │├───┴──────┴───────┴────────┤│⑴第一審確定部分訴訟費用應由上訴人負擔： ││ 計算式：1,440 元×42750/135000=456元 ││ ││⑵第一審（除確定部分外），第二審訴訟費用，由被上訴人負││ 擔10分之9 、上訴人負擔10分之1 ： ││ ①第一審（除確定部分外）訴訟費用： ││ 1,440元－456元＝984元 ││ 第二審訴訟費用：1,500元 ││ ＊合計為2,484元 ││ ││ ②被上訴人負擔10分之9即2,236元 ││ 上訴人負擔10分之1即248元 ││ ││⑶綜上，上訴人應負擔訴訟費用704 元， ││ 被上訴人應負擔訴訟費用2,236元 。 ││ ││⑷結論： ││ 因上訴人已支付2,940 元，被上訴人未為支付，故被上訴人││ 應賠償上訴人訴訟費用2,236 元。 │└───────────────────────────┘