臺灣士林地方法院97年度訴字第995號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第995號

原告

山水雅築社區管理委員會

兼法定代理人

甲○○

訴訟代理人

何兆龍律師

複代理人

梁育純律師

被告

丁○○

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：本件原告山水雅築社區管理委員會（下稱系爭管委會）之法定代理人原為周俊雄，嗣於本院審理中變更為甲○○，有系爭管委會民國97年6 月28日第5 屆第12次暨第6 屆第1 次會議紀錄附卷可稽（本院卷第21頁至第22頁參照）。甲○○具狀聲明承受訴訟，於法並無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠被告為坐落於臺北縣三芝鄉○○○○段埔頭坑小段74之17地號土地（下稱系爭土地）之「山水雅築社區」（下稱系爭社區）住戶，原告甲○○（下稱甲○○，如同指甲○○及系爭管委會，則合稱原告）與被告均為系爭土地之共有人。詎被告竟於87年間逕行占用系爭土地如附圖所示B 部分，並於其上搭建違建物（下稱系爭增建物）供其經營機車行使用，已影響系爭土地全體共有人之權益，甲○○爰依民法第767 條規定，請求被告除系爭增建物，將系爭土地如附圖所示B 部分返還予甲○○及全體共有人。

㈡系爭土地如附圖所示B 部分為系爭社區之公共設施，依公寓大廈管理條例第7 條、第36條第1 項第11款之規定，系爭委會對之有管理權，且不得獨立作為專用部分使用；又依系爭社區規約第15條約定，區分所有權人若使用共同部分，應給付使用補償金，其金額及收入款之用途，經區分所有權人會議決議後為之，但區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。系爭管委會業依上開規約之約定，於系爭社區第5 屆管委會第8 次會議暨年會籌備會第3 次會議，決議通過請求被告給付自87年起至97年止使用系爭土地如附圖所示B 部分之使用補償金每月新臺幣（下同）5,000 元。系爭管委會爰依上開規約及決議，請求被告給付自87年1 月起至97年4 月止，共124 個月之補償金，共計62萬元，及自97年5 月起按月以每月5,000 元計算之補償金。

㈢並聲明請求判決：

⒈被告應將系爭增建物拆除，並將系爭土地如附圖所示B 部分（面積34平方公尺）返還甲○○及全體共有人。

⒉被告應給付系爭管委會62萬元整，並自97年5 月起至返還第1 項所示土地之日止，按月給付系爭管委會5,000 元。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯稱：被告於85年8 月18日與第三人田上建設股份有限公司（下稱建商）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買系爭土地及坐落其上之臺北縣三芝鄉○○○○段埔頭坑小段3927號建物（門牌號碼臺北縣三芝鄉○○路○ 段103 號1 樓，下稱系爭主建物）。訂立系爭買賣契約時，建商表示系爭土地如附圖所示B 部分為蓋完社區後之畸零地，亦不在社區圍牆範圍內，故同意被告使用，且系爭買賣契約之標的亦包含系爭土地如附圖所示B 部分，被告係經建商同意，並以買賣為原因占有使用之，並非無權占有，此由被告與建商訂立買賣契約時，買賣價格為高於其他住戶買價之每坪29、30萬元，亦知其情。系爭管委會於92年6 月間始成立，原告均明知被告在建商於87年3 月間交屋後即使用系爭土地如附圖所示B 部分迄今，而多年來均無異議，顯已承認被告之占有使用權源，原告請求被告拆屋還地或給付使用補償金均無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠甲○○及被告均為系爭社區住戶，系爭社區坐落於系爭土地上，甲○○及被告均為系爭土地之共有人。有建物及土地登記謄本附於本院97年度士簡調字第362 號卷（下稱調解卷）第8頁至第13頁可稽。

㈡被告於85年8 月18日與建商成立預售屋買賣契約，向建商買受系爭土地及系爭主建物。約定：土地應有部分權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖之主建物與區分所有全部主建物總面積比例持分，建物部分面積共41.41 坪，包括主建物24.47 坪，附屬建物2.21坪（附屬建物登記項目：陽台、花台等，本戶附屬建物依實際登記之項目為準），騎樓10.51坪、共用面積4.22坪（共用部分除汽車停車場另計外，係包括⒈機械房、管理員室、電信機房、台電配電室等項，依其主建物總面積之比例共有持分之。⒉本戶所屬棟別共用之屋頂突出物、水箱及地下二層至12樓之電樓梯間：依其主建物面積佔共用公設之主建物總面積之比例共有持分之。）有系爭買賣契約書在卷可稽（系爭買賣契約第1 條第2 項第1 款、第2 款參照，本院卷第89至90頁）。

㈢被告於系爭土地如附圖所示B 部分搭建系爭增建物，系爭增建物面積為34平方公尺，業經本院履勘屬實，並囑託臺北縣淡水地政事務所測量並製作複丈成果圖一件在卷可稽（本院卷第56頁至第57頁、第134 頁）。

四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：（本院卷第175頁）

㈠被告占有系爭土地如附圖所示B 部分是否基於買賣契約或分管契約，而有占有權源？

㈡系爭管委會是否得依系爭社區規約15條、系爭管委會第5 屆第8 次會議暨年會籌備會第3 次會議之決議，請求被告給付62萬元，並自97年5 月1 日起至返還系爭土地如附圖所示B部分之日止，按月給付5,000 元？

五、茲分述如下：

㈠甲○○請求部分（即訴之聲明第1 項部分）：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告就被占用物之所有權存在及被告占用之事實，除被告自認或不爭執者外，應負舉證責任，而被告如以非無權占有為抗辯者，原告於被告占有為無法律上權源之事實，不負舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件甲○○主張其為系爭土地之共有人，系爭土地如附圖所示B 部分遭被告無權占有之情；被告則不否認確有占有使用系爭土地如附圖所示B 部分之情，惟辯稱係經建商同意，並向建商買受而有權使用等語，資為抗辯。依上開法條規定及說明，被告自應就其有權占有之事實，負舉證之責任。

⒉被告未能舉證證明系爭土地如附圖所示B 部分係伊向建商購買，並基於買賣契約關係而合法占有：

⑴依兩造不爭執事實㈡所示系爭買賣契約第1 條第2 項第1 款、第2 款之約定，被告向建商買受系爭土地之應有部分權利範圍，係以地政機關核發建物測量成果圖之主建物與區分所有全部主建物總面積比例持分為計算標準；而被告買受之建物包括主建物、附屬建物（陽台、花台）、，騎樓、共用面積（共用部分除汽車停車場另計外，係包括機械房、管理員室、電信機房、台電配電室、本戶所屬棟別共用之屋頂突出物、水箱及地下二層至12樓之電樓梯間）。依系爭買賣契約之約定，堪認被告買受之建物範圍僅包括上開主建物、附屬建物、騎樓、共用面積，土地應有部分權利範圍則依上開建物面積分配計算之。系爭增建既係被告嗣後自行搭建，復非系爭買賣契約載明應納入計算土地分配比例之建物，則系爭增建物或其所坐落之系爭土地如附圖所示B 部分，即難認係被告向建商買受之專用部分。從而，被告辯稱係依據其與建商間之買賣契約而合法占有云云，已非有據。

⑵被告提出系爭買賣契約附件五之房屋平面圖（下稱系爭房屋平面圖，本院卷第120 頁參照），以系爭房屋平面圖於A1部分有打勾之記號，並經被告及建商締約時法定代理人陳進棋用印為由，據以主張系爭土地如附圖所示B 部分為系爭買賣契約標的或經建商同意使用云云。惟按，系爭房屋平面圖甚為簡略，亦無詳細面積之記載，應係因被告向建商購買預售屋時尚無標的物實體，故以系爭房屋平面圖之註記，特定被告買受之專用部分之位置，尚難逕認系爭平面圖之註記為分管契約之約定；況系爭平面圖僅註記於圖面上系爭主建物之位置，非可遽認亦包括系爭土地如附圖所示B 部分，被告抗辯系爭房屋平面圖可證明伊已買受系爭土地如附圖所示B 部分云云，洵無足採。

⒊被告未舉證證明系爭土地如附圖所示B 部分有分管契約存在：

⑴按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第820 條第1 項定有明文。又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協定訂定之（最高法院89年度臺上字第585 號判決要旨參照）。經查，系爭土地之共有人為甲○○、被告及系爭社區其餘專有部分所有權人之事實，為兩造所不爭，揆諸前揭法條規定，其分管契約自應由全體共有人共同協定之。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院著有91年度臺上字第2477號判決可資參照）。

⑵經查：證人戊○○於本院97年10月22日言詞辯論期日到庭結證：「我買（系爭社區內之）房屋時，（被告經營的）機車行已經開業了」、「我是直接向建商買房屋的，（我買受房屋時）建商沒有告訴我系爭土地如附圖所示B 部分為何人所用，我也沒有問，我不記得（我與建商的）買賣契約有沒有寫」等語（本院卷第61頁）；證人丙○○於同日到庭結證表示：「我是直接跟建商買房子」、「我住進來時（被告經營的）機車行就已經開業了，我對被告在那邊開業沒有意見」、「我買房子時建商沒有告訴我系爭土地如附圖所示B 部分是由被告使用，只告訴我外牆不能裝鐵窗」等語（本院卷第62頁），已堪信系爭土地確未經全體共有人合意訂立分管契約並同意由被告使用系爭土地如附圖所示B 部分。本院另查核證人丙○○與建商間之不動產買賣契約書之約定內容（本院卷第64頁至第82頁），並無分管契約之記載；證人乙○○亦於本院97年12月9 日言詞辯論期日到庭結稱：「我（與建商訂立）的買賣契約上沒有寫到被告可以用到系爭土地如附圖所示B 部分」等語（本院卷第154頁），益足認定被告使用系爭土地如附圖所示B 部分，確未經系爭全體共有人合意訂立分管契約，或由各區分所有權人分別與建商訂立分管契約，同意被告占有使用。從而，被告抗辯其基於分管契約而有權占有使用云云，即無足取。

⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條、第821 條分別定有明文。被告未能舉證證明其占有使用系爭土地如附圖所示B 部分有何合法占有使用之權源，既經認定如前，從而，甲○○依前揭規定，訴請被告將系爭土地如附圖所示B 部分面積共計34平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還甲○○及其他共有人，為有理由，應予准許。

㈡系爭管委會請求部分（即訴之聲明第2項部分）：系爭管委會依系爭社區規約第15條、管委會第5 屆第8 次會議暨年會籌備會第3 次會議決議，請求被告自87年1 月起，按月給付5,000 元補償金。惟查：系爭社區規約第15條約定之內容為：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用補償金。依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專用部分者。登記機關之共同使用部分已載有專屬停車空間持分面積者。前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之，但區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。」（調解卷第17頁背面、第18頁）。核其約定內容，其規範目的應係管委會遇有「共用部分約定專用」或「專有部分約定共用」之情形時，為避免私相授受而制定為該約定時應遵守、踐行之程序。被告係無權占有系爭土地如附圖所示B 部分，並無「共用部分約定專用」或「專有部分約定共用」之情，系爭管委會尚無從逕依上開規約、管委會決議，溯及自87年1 月起請求被告給付依每月5,000 元計算之補償金，該部分之請求應予駁回。

㈢綜上所述，甲○○基於民法767 條規定，請求被告將系爭土地如附圖所示B 部分上之系爭增建物拆除，將土地返還予甲○○及其他全體區分所有權人，為有理由，應予准許；原告其餘請求，則無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請准為宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。