臺灣士林地方法院98年度重訴字第435號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第435號

原告

戊○○

原告

癸○○

原告

辛○○

原告

壬○○

原告

子○○

原告

庚○○

原告

己○○

共同訴訟代理人

劉錦隆律師

被告

王合和祭祀公業（即祭祀公業王合和）

法定代理人

乙○○

法定代理人

丙○○

法定代理人

甲○○

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

陳介輔律師

上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國99年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠坐落臺北市○○區○○段7 小段414 、415 、416 、417 、418 地號土地（重測前均為新里族段五分小段179 地號土地，嗣經分割。以下合稱系爭地上權土地）、同段435 地號土地（下稱系爭435 號土地，與系爭地上權土地合稱系爭土地）等6 筆土地為被告所有，而原告戊○○、癸○○、辛○○、壬○○、子○○、庚○○、己○○（以下合稱原告）於系爭地上權土地上設定有地上權，並建築房屋。

㈡原告既為系爭地上權土地之地上權人，而系爭435 號土地復與系爭地上權土地併同出賣，則原告於系爭土地出賣時，自有優先購買權存在。原告於民國96年9 月12日接獲被告通知已將系爭土地出賣與訴外人陳鴻亮、陳玉桂（下稱陳鴻亮、陳玉桂），旋即於同年月20日以存證信函向被告表示行使優先承購權，惟被告迄未與原告就系爭土地辦理過戶手續，爰依土地法第104 條第1 項規定，起訴聲明請求判決：

⒈確認原告就系爭土地有優先承買權存在。

⒉被告應就系爭土地，按其與陳鴻亮、陳玉桂間如附件所示土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。

二、被告則抗辯：

㈠被告於95年10月26日已依土地法之規定，將被告出賣系爭土地與陳鴻亮、陳玉桂之事實，以存證信函通知原告，惟原告未主張優先購買權，原告嗣後提起本訴主張有優先購買權，應屬無理。

㈡被告先前所為之通知，因遭鈞院95年度重訴字第335 號民事判決認定通知不合法，乃再行通知原告行使優先購買權。縱認原告就系爭土地有優先購買權存在，惟依土地法第34條之1 執行要點第11點第9 項規定，原告仍應與其他優先購買權人，按比例取得系爭土地之所有權。

㈢並聲明請求判決：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告為系爭土地之所有權人，原告則為系爭地上權土地之地上權人，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷第12頁至第83頁）。

㈡被告與陳鴻亮、陳玉桂訂立如附件所示之土地買賣契約書，將系爭土地出賣予陳鴻亮、陳玉桂。被告並於96年9 月12日以臺北154 支局第300 號存證信函通知原告就系爭地上權土地行使優先承買權，有土地買賣契約書、存證信函在卷足憑（本院卷第91頁至第98頁）。

㈢原告於96年9 月20日以臺北光復郵局第431 號存證信函，向被告表示行使優先購買權，有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執各一份可資證明（本院卷第100 頁至第101 頁）。

四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：原告主張對系爭土地有優先購買權，並請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，有無理由？（本院卷第149 頁背面）

五、茲分敘如下：

㈠原告就系爭地上權土地有優先購買權。

⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。次按優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，亦為土地法第104 條第2 項前段所明定。

⒉依兩造不爭執事實㈠、㈡、㈢所示，被告將系爭地上權土地出賣予陳鴻亮、陳玉桂，並於96年9 月12日通知身為地上權人之原告，原告則在10日內，於96年9 月20日發函被告表示願優先購買，依上開法條規定，原告自已合法行使優先購買權。被告雖抗辯：其早於95年10月26日即以存證信函通知原告欲出售系爭地上權土地，惟原告受通知後未於10日內表示優先購買，自不得嗣後再主張對系爭地上權土地有優先購買權云云。原告則否認被告於95年10月間有何通知原告行使優先購買權之情，被告就其通知在前乙節復未能舉證以實其說，則被告辯稱因原告未於10日內表示優先購買權，已不得再行主張云云，尚難憑採。從而，原告聲明請求確認對系爭地上權土地有優先購買權，自有理由。

㈡原告就系爭435號土地無優先購買權。

⒈按土地法第104 條第1 項關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用，最高法院70年度台上字第818 號、99年度台上字第775 號裁判意旨參照。

⒉原告並非系爭435 號土地之地上權人，有土地登記謄本在卷可佐（本院卷第84頁），且為兩造所不爭。揆諸土地法第104 條規定及前開裁判意旨，原告無從對系爭435 號土地主張優先購買，準此，原告請求確認其就系爭435 號土地有優先購買權存在，於法尚有未合。

㈢被告應按附件所示土地買賣契約書之同一條件，就系爭土地與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。

⒈按土地法第104 條第1 項規定，基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，亦即該優先承買權係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何，自應依買賣契約之內容定之；是以，買賣雙方約定之交易條件若為數筆土地一併買受時，則該優先承買權自需以相同條件行使之，始符合法律之意旨（最高法院98年台上字第1285號、同院98年台上字第1405號判決意旨參照）。經查，被告出賣系爭土地與陳鴻亮、陳玉桂，其買賣條件為約定系爭土地（計6 筆）一併同時出售等情，業據原告提出土地買賣契約書為證（本院卷第94頁至第98頁）。從而，原告依土地法第104 條第1 項規定，就系爭地上權土地行使優先承買權時，自應依附件所示土地買賣契約書之同樣條件，併予購買系爭435 號土地。

⒊系爭土地併同出賣之原因，經原告陳稱：系爭435 號土地為道路用地，價值較低，惟因與系爭地上權土地相連，希望併同出賣以便一起開發利用等語（本院卷第155 頁正面、背面參照），被告亦表示：希望系爭土地能夠一併出售、整體開發，否則系爭435 號土地面積小，又為道路用地，很難單獨出售或開發等語（本院卷第155 頁背面）。本院審酌被告將系爭土地一併出售，使多筆土地得因此合併為整體利用，與土地法第104 條係為提升土地經濟效用之立法目的相符。且為避免日後因系爭435 號土地之通行權問題而衍生其他紛爭，並參以兩造之意願及原買賣契約所定之條件，認由被告將系爭地上權土地及系爭435 號土地一併出賣並移轉所有權登記予原告，較能兼顧土地之利用及兩造之利益，原告請求被告將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，顯屬適當。苟認原告僅得買受系爭地上權土地，而不得就系爭435 號土地依同一條件合併買受，將造成日後系爭435 號土地難以單獨開發利用、降低他人買受之意願、減損不動產經濟價值之結果，顯非合理。

⒋據上所論，原告主張被告應按附件所示土地買賣契約書之同一條件，就系爭土地與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，洵屬有據。

㈣被告另辯稱：系爭地上權土地除原告外，尚有其他地上權人，且該他人亦主張優先購買，原告僅能按比例取得系爭土地所有權等語。惟此應屬地政機關如何依判決結果辦理所有權移轉登記並分配登記比例之問題（本院卷第144 頁至第147頁，臺北市中山地政事務所99年3 月25日北市中地一字第09930455700 號函及附件參照），尚與本案原告請求是否有理由之判斷無涉。附此敘明。

六、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項規定，聲明請求：

⒈確認原告就系爭地上權土地有優先購買權存在；⒉被告應按其與陳鴻亮、陳玉桂間如附件所示土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至原告請求確認其等對系爭435 號土地亦有優先購買權存在部分之訴，則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，經本院悉予審酌後，認均不影響於本件之判斷，爰不一一論駁，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。