臺灣士林地方法院99年度重訴字第38號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第38號

原告

丙○○

訴訟代理人

郭芳宜律師

被告

乙○○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

黃捷琳律師

　　　　　　張玲綺律師

上列當事人間給付補償費事件，本院於民國99年8 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣坐落臺北市○○區○○段2小段109地號土地（下稱為系爭土地），原為訴外人張楊寶蓮所有，於民國77年5 月17日起出租予原告耕作，並簽訂有耕地租賃契約（下稱為系爭租約）。且原告於承租後，即在系爭土地種植竹林，從事翻土、除草、施肥及挖取竹筍等農耕行為，並依約按期給付租金予原出租人。嗣系爭土地經訴外人雲林縣西螺鎮農會（下稱為西螺鎮農會）聲請強制執行拍賣，並由被告共同出價拍定取得所有權。惟原告對系爭土地存在租賃權之事實，已於法院拍賣公告中載明，且被告於拍定辦妥系爭土地所有權移轉後，亦未對原告提出任何異議，則被告依修正前民法第425 條之規定，自應為系爭租約之繼受人無疑。至於被告拒領之租金，則已由原告依法辦理提存在案。又系爭土地業經臺北市政府於98年7 月16日辦妥徵收登記，而歸臺北市政府所有，被告並已自臺北市政府領取土地徵收補償費各新臺幣（下同）3767萬6200元。則被告自應依平均地權條例第11條第1 項之規定，各將所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額1/3 即1255萬8733元給付耕地承租人之原告。而原告於起訴前曾向臺北市政府耕地租佃委員會聲請調解，經該會以當事人間是否有耕地租佃關係存在非行政機關所能認定為由，退回調解之聲請。是原告自得直接向法院提起本件訴訟等語；並聲明：（一）被告應各給付原告1255萬8733元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約之出租人張楊寶蓮於78年11月27日曾出具切結書予抵押權人西螺鎮農會，聲明：「該項土地於提供設定抵押權時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約，亦無任何租賃關係存在恐口無憑，特立此書為證」等語。系爭土地嗣於本院90年度執字第15660 號強制執行事件進行第三次拍賣時，其拍賣公告亦記載「拍定後依現狀點交」，並無記載有耕地租約或有遭第三人占用之情事，足認系爭租約係原告與張楊寶蓮事後為規避強制執行點交及圖謀不法利益而偽造，渠等間就系爭土地並無租賃關係至明。次查，系爭租約之出租人張楊寶蓮就系爭土地之所有權登記已因其之自耕能力資格被撤銷而於81年12月4 日回復所有權登記予訴外人賴榮裕。則張楊寶蓮所為出租行為對系爭土地真正所有權人已不生效力，原告自亦不得援引善意受讓原則而主張系爭租約得約束被告。又原告於承租系爭土地後，已將部分土地供作停車場及擺放廢棄物使用，顯然有不自任耕作之情事，而構成耕地三七五減租條例第16條第2 項租約無效之原因，且一部不自任耕作，全部租約歸於無效。則原告應不得再向被告為任補償之請求。另系爭租約第11條已約明：租約終止時，承租人應騰空交還土地，且不得要求任何補償」等語。從而，縱認系爭租約仍合法有效，原告依本不得請求任何補償至明。再者，以原告於承租系爭土地後，縱有依約給付租金，其已付租金價值僅有21萬9870元，且僅於系爭土地上種植竹林，每年產值有限，更非原告所賴以生活者，則竟對被告請求給付高達數千萬元之補償，更有失公平正義等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，有關系爭土地係經西螺鎮農會聲請強制執行拍賣，並由被告共同出價拍定，於95年6 月12日登記取得所有權，八所有權應有部分各為1/2 。嗣系爭土地已由臺北市政府徵收，被告應領之地價補償費各為3767萬6200元等情，已為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、異動索引及臺北市政府地政處土地開發總隊99年5 月26日北市地發一字第09930697300號函附卷可稽（見本院卷第114 頁），應與事實相符。

四、次按，依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之1/3 ，補償耕地承租人，平均地權條例第11條第1 項定有明文。經查，原告主張：伊與系爭土地原所有權人張楊寶蓮已於77年5 月17日簽訂耕地租賃契約，由伊承租系爭土地迄今等語，已據其提出系爭租約影本乙紙為證（見本院卷第17頁）。被告雖否認系爭租約之真正，並提出張楊寶蓮於提供系爭土地予西螺鎮農會設定抵押權時所出具載明「該項土地於提供設定抵押權時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約，亦無任何租賃關係存在恐口無憑，特立此書為證」之切結書影本為憑（見本院卷第62頁）。然查，有關原告確曾向與張楊寶蓮承租系爭土地乙節，已於原告與訴外人林天佑間另案確認優先承買權不存在訴訟中查證確認屬實，有該案即本院95年度訴字第634 號民事判決書影本乙份在卷可參（見本院卷第21頁至第23頁）。且系爭土地以本院94年度執字第21381 號強制執行拍賣時，亦曾由法院執行人員前往現場查明系爭土地確由原告主張承租並經載明於拍賣公告各節，亦有拍賣公告影本乙紙存卷可憑（見本院卷第71頁、第72頁）。再參以上開切結書既係張楊寶蓮個人為求順利辦理抵押貸款之目的所簽署，則其切結內容是否確然真實，應非全然無疑。則原告主張：已與張楊寶蓮簽訂系爭租約承租系爭土地等語，應值憑採。

五、次按，租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。又民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同意而為出租時，應有上述規定之類推適用（最高法院84年台上字第163 號判例及77年度台上字第631 號判決意旨參照）。經查，系爭土地原登記所有權人為賴榮裕，於77年5 月16日以買賣為原因移轉登記為系爭租約出租人張楊寶蓮所有，惟該登記復於81年12月5 日經撤銷辦理回復所有權登記予賴榮裕之情，有系爭土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第67頁、第68頁）。而有關其辦理回復原所有權登記之原因，雖因檔案業已依規定銷毀，致無從查明，有臺北市士林地政事務所99年5 月31日北市士地一字第09931094 700號函附卷可稽（見本院卷第118 頁）。然被告既主張：張楊寶蓮就系爭土地所有權移轉登記係因其自耕能力資格被撤銷所致等語（見本院卷57頁背面），則其雖非系爭土地之所有權人，然與張楊寶蓮買賣系爭土地之所有權人賴榮裕對系爭租約之簽訂，衡情應無反對之意思。則依前揭說明，於系爭土地再為移轉時，倘系爭租約仍合法有效，自仍有修正前民法第425 條買賣不破租賃規定之類推適用，而得主張其租賃契約對嗣經強制執行拍賣取得系爭土地之被告仍繼續存在。

六、然按，耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀耕地三七五減租條例第16條規定自明。且承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效（最高法院84年度台上字第2975號判決意旨參照）。經查，系爭土地於本院94年度執字第21381 號執行事件查勘現場時，即發現其上除供作種植竹筍、菜之用外，尚有部分土地供作停車場使用及擺放廢棄物，並經註記於該事件95年3 月2 日第一次拍賣公告備註欄內之事實，有該拍賣公告影本乙紙在卷足稽（見本院卷第72頁）。而被告所提出林務局農林航空測量所96年3 月4 日、95年12月24日、94年11月2 日拍攝之空照圖（見本院卷第80頁及第81頁）上所標示建物及停車場部分，經檢送臺北市士林地政事務所研判認應坐落系爭土地，亦有該所99年7 月19日北市士地二字第0993145090 0號函附卷可據（見本院卷第149 頁）。自堪認系爭土地至少自94年間起，即有部分土地確長期供作停車場使用，而未自任耕作無疑。則依上開說明，系爭耕地租約早於94年間即應全部歸於無效，原告自亦無從再依依平均地權條例第11條第1 項主張權利，即堪以認定。

七、綜上，原告依平均地權條例第11條第1 項之規定，請求被告給付原告各1255萬8733元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。併依職權確定本件訴訟費用為23萬3056元，應由原告負擔。

八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條、第87 條 判決如主文。