士林簡易庭100年度士小字第509號

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。理由要領

一、原告起訴主張：被告等五人分別為坐落在門牌號碼為台北市○○區○○路 212 巷 5 弄 3 號 1 樓（孫森材）、中正路 212 巷 5 弄 3 號4樓（孫芳惠）、中正路 212 巷 5 弄3 號 2 樓（孫芳郁）、中正路 212 巷 11 弄 10 號 2 樓（蕭雪華）、中正路 212 巷 12 弄 10 號 3 樓、4 樓（曹永鑫）等之住戶，均屬原告社區所管理，業已向台北市政府申請成立管理委員會，蓋原告社區係始於民國 40 多年間，當時政府來台時因適逢印尼排華暴亂，政府斥資興建眷村宿舍售予歸國印尼華僑定居，遂命名為華僑第三新村，嗣後陸續提供配與少數高級軍事將領、政府官員居住，並在新村四周砌牆，僅有供人車通行之大門一處進出，形同封閉社區，並設有警衛亭聘僱保全守衛，村民均按戶出資。而原告管委會於 98 年 8 月 18 日經台北市政府以府寓證字第111-411號同意原告報備而成立，被告否認原告管委會合法性，並無理由，原告係經由合法程序公告、成立住戶管委會成立大會決議而成立，若被告未到而放棄表決，自不得事後再反對列入管委會；且原告社區之公共設施包括監視器、垃圾桶、進出口管制等之使用管理，具有整體不可分性，原告管委會之成立，既經台北市政府審查後成立，並且經法院勘驗現場，社區之大門、保全人員之安全、清潔等維護，確實均與各住戶生活具不可分性之密切關係，即使被告社區內已有三個獨立大樓成立自己之管委會，其中中正御林大樓以及門牌號碼為 9 弄 2 號之大樓於成立之初，中正御林大樓已繳交新臺幣（下同） 250 萬元回饋原告社區作為補償，而該 9 弄 2號之大樓亦每月繳納 3000 元管理費，被告等人先前亦均有繳納管理費，僅因不滿管理費調漲即拒絕繳納，實無理由。因之聲明：被告應各給付原告 1200 元及自支付命令送達翌日即 99 年 12 月 4 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並應自 99 年 8 月 5 日起按月於每月 5 日給付原告 600 元。

二、被告則均辯稱：其等所有房屋既未參與原告管委會之組成，亦未曾同意由原告管委會管理，自無繳納管理費之義務。蓋：⑴按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人.... 」，「前項決議之會議紀錄依第 34 條第 1 項之規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人必公告之。」、「區分所有權人會議應做成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」公寓大廈管理條例第 30 條第 1 項、第 32 條第2 、3 項及第 34 條第 1 項等規定，定有明文。故區分所有權人會議之合法程序，顯應於召集前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人七日內表示反對意見之期間並公告之。然被告對原告管委會之成立，均不知悉，亦未接獲任何相關文件，而原告於本院審理時亦自承被告等均未參與住戶大會等語，顯見關於原告管委會之成立，均未經被告合法參加。⑵系爭華僑新村之區域內並無共同公共設施、使用管理具有不可分性，蓋原告管委會前長期以來未曾向台北市政府報備申請，係因華僑新村舍區並不符合公寓大廈管理組織申請報備處理原則中所規範的適用範圍，顯然不符公寓大廈管理條例第 53 條之規定，而原告所主張其社區公共設施，應係指前警衛室、後警衛室監視系統 23 支，四周圍牆上之不鏽鋼刀片網等物品，然該等物品顯非被告與原告所轄住戶之使用或管理上不可分割之共同設施，不具有不可分割性，是被告顯非原告管委會管理之住戶，自無繳納管理費義務。因之聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告為其管委會成立所管理區域，被告則否認曾明示同意參與原告所組成之管委會，是原告請求被告給付管理費，首應審酌者，係原告得否在被告未經明示同意時，逕將被告納入原告管理區域而課被告繳納管理費之義務？被告與原告管委會所管理區域間，是否有不可分割之公共設施而有共同管理之必要性？

四、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，此為公寓大廈管理條例第 53 條所明訂。換言之，社區內如為各自獨立之建築物、公寓大廈，其間既非單一之大樓而有共同使用區域，亦非共同所有或共用基地之情形，原應屬各自獨立之公寓大廈，應各自為管理、維護之行為，如有成立管委會之需要，原則上亦應各自大樓個別成立；而獨立各自所有之數棟公寓大廈間，是否得以共同成立為單一之管委會，必需以各獨立使用之建築物間有不可分割之共同設施，以及具不可分割之管理行為存在為其前提。查：經本院會同兩造至原告社區現場履勘顯示：系爭社區係坐落在台北市○○區○○段第二小段包括第 304 號、第305 號之道路及其他數十筆等多筆土地在內之區域（地理位置如附圖之地籍圖所示），該社區雖有共同出入之牌樓入口，外圍亦砌有有圍牆，然構成各公寓大廈間之通路、巷道則皆屬公有道路，社區內各自獨立坐落各比公寓大廈，均個別存立，且亦間有新建之大樓，而被告等五人所有之公寓分別係坐落在如附圖所示系爭段第 259-1 號、第 293 號土地上，該區域所示之各筆土地、建物大樓所在基地，均係各自獨立所有，並無任何社區內之建物或公寓坐落基地有共有或共用之事實，此為兩造所不爭執，固然該社區四周確實築有圍牆，然該基地既均屬個別獨立所有，並無共有之情形，亦難僅以過去未有住戶反對築牆之事實，即推論該圍牆為全體或圍牆所經過之土地所有人所共同同意使用，換言之，該圍牆之存在，亦逕為推論難認定是否為該區域範圍內住戶所共同使用或經住戶共同同意之事實；此外，原告所主張收取垃圾、設置監視器、圍牆上之防盜玻璃等物品，縱使係由原告管委會所設置，然均屬動產或附加於圍牆上之設備配置，並非原來自始即附屬在系爭社區內之土地或定著物上，該動產設備之設置均得增設或拆卸，自不能作為管理不可分割性之基礎，否則豈非僅憑事後設置之動產或監視、防盜設備反而足以拘束原本獨立存續之個別獨立建物之獨立性？原告所主張以監視器、防盜玻璃、收取垃圾等後續添加之功能性具有管理不可分割性，並非足採；又揆之該社區之南北向兩端，固然設置有圍牆存在，然該社區亦非屬完全之封閉型態，此由系爭段 304 號土地所形成之通道為公有道路可資佐證，既為公用道路，即難逕認屬社區住戶所專用之公共設施，更何況，原告亦不爭執該區域內已有名為「中正御林」之新建大樓，而該大樓已經以大樓內之區分所有住戶成立屬其大樓之管委會，並未加入成為該管委會管理區域而自成一獨立大樓管理區域，更足以顯示原告所主張之該社區並無共同使用、管理之不可分割性存在；此外，原告管委會成立之初，亦有五戶之住戶拒絕加入以致經台北市政府函覆稱該五戶並不為原告管委會所管理一情，業經被告提出台北市政府府都建字第 09966670800 號函在卷可佐，揆之函釋內容「貴新村所成立管理組織之參與成員應不包括 72 使字第 1015 號使用執照之五戶」等語，且說明中亦明白表示因原告管委會未能出具證明通知有效送達該五戶，且該五戶亦無強制加入原告管委會之義務等緣由，明白揭示原告管委會不得將該五戶住戶納入管理範圍；而本件原告固然主張其於成立大會成立之際已經公告周知，被告未經出席云云，然被告既否認曾同意參與系爭社區之管理，關於是否納入與同意原告之管理，自應以被告等住戶之明示同意為必要，殆難僅憑經公告、未及參與或表示其意思即擬制被告之同意參與，因之，原告之成立組織未經被告參與或明示同意加入，原告等管委會之成立並不能涵蓋被告等住戶為其管理範圍，而客觀上亦無共用設施或管理上之不可分割性，原告主張被告應依據其管理規則或決議繳納管理費，並無理由。

五、綜上所述，被告等住戶並非原告管委會所管理範圍，非原告管理區域之住戶，原告訴請被告給付管理費，應予駁回。

六、本件訴訟費用為裁判費1000元，應由被告負擔。