士林簡易庭102年度士小字第556號

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　102年度士小字第556號

原告

施玉琴

訴訟代理人

洪玉芬

被告

石許美惠

上列當事人間返還溢扣款事件，本院於民國102 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

㈠、原告於民國100 年2 月1 日，與被告就其所有坐落臺北市○○區○○○路0 段00號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）訂立房屋租賃契約書（為續約之契約書，下稱系爭租約），嗣系爭租約於102 年1 月31日屆期，惟被告拒絕返還原告業已交付之押金新臺幣（下同）24,000元，爰提起本訴，請求被告返還上開押金。

㈡、對被告抗辯之陳述：

１、被告於系爭房屋前陽台加裝防護網為系爭契約之租賃條件，而系爭房屋之熱水器為原告自費購買，因被告不同意拆除遂留置原處，被告主張扣留押金，毫無理由。

２、兩造於102 年2 月1 日點交時並無承租處器物汙損問題，但被告既不收回鑰匙，也不退還押金，卻要求原告支付2 年前安裝防護網之費用5,000 元，原告認為防護網之市價僅約1,000 元，被告要求之費用不合理，原告請被告提出收據，被告卻無法提出。

３、原告與被告從無肢體衝突，如被告係遭身高176 公分、體重70公斤之暴怒男子捶打胸口，豈會只有5 ×5 公分及3 ×3公分之輕微紅腫，被告所言顯不足採。

４、原告多次欲與被告協調無著，原告亦未授權訴外人即原告配偶洪啟中處理押金事宜，被告稱原告已放棄押金，為不實之說法。

㈢、原告聲明：

１、被告應給付原告24,000元及自102 年2 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

２、訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：

㈠、被告經住商不動產有限公司經紀人主動連絡並告知原告意欲承租系爭房屋，該經紀人轉達原告家中有一過動兒，因系爭房屋前陽台外牆僅1 公尺高，怕兒子會發生意外要求被告幫忙加裝防護網及將租金由15,000元降為12,000元，被告與家人商量後同意原告上述要求，並於100 年1 月6 日簽訂自100 年2 月1 日起至101 年1 月31日止之第1 年租賃契約。其後兩造雖生嫌隙，惟仍續約1 年。

㈡、原告於102 年2 月1 日凌晨搬離後，兩造約定於同年月2 日點交房屋及歸還押金時，被告發現原告與其家人未經同意逕自搬走被告裝設在系爭房屋之熱水器，其後雖已歸還及復原，但被告認為原告欺人太甚，乃要求應自押金扣除防護網費用2,500 元，然被告甫提出要求，即遭訴外人洪啟中以拳頭搥打胸口成傷，當日因此不歡而散，其後協調亦無結果。

㈢、102 年2 月4 日被告發現系爭房屋1 樓鐵門遭噴漆，1 樓柱子木板裝潢及電箱遭破壞。

㈣、102 年2 月6 日被告於系爭房屋1 樓遇見訴外人洪啟中，遭其以拳頭捶打及言語挑釁，幸經2 樓房客解救，而被告女兒經通知到場，欲用相機拍照存證卻遭訴外人洪啟中打飛相機，被告乃前往北投區長安派出所備案，經當日處理案件之陳智雍警員告知被告：洪啟中表明不再靠近系爭房屋，且不要押金24,000元等語，洪啟中自是代表原告處理押金事宜。

㈤、102 年2 月12日系爭房屋1 樓再遭噴漆毀損、鐵門潑糞，原欲承租系爭房屋1 樓之房客立即解約，其後被告於系爭房屋1 樓裝設監視器並粉刷鐵門，然監視器屢遭破壞，系爭房屋2 樓及3 樓窗戶亦遭人以小鋼珠射擊損毀，被告為此支出37,500元【30000 （2 次裝設監視器）＋4000（2 次油漆費）＋3500（系爭房屋2 樓、3 樓之窗戶更換）＝37500 ）。

㈥、被告非不願歸還押金，係多次要求原告前往住商不動產有限公司協商被拒，原告再以要求被告提出防護網之收據刁難，且原告雖搬離系爭房屋，卻未歸還鑰匙，系爭房屋未完成點交，房屋租賃契約依法持續，而被告所受之身體、心理或金錢損失高於該筆押金，原告且表明其為低收入戶，若歸還押金，被告日後求償無門，因此無法歸還押金。

㈦、被告聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

㈠、原告主張其向被告承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭租約，而系爭租約於102 年1 月31日屆期，原告且已搬離系爭房屋，惟被告未返還押金24,000元等情，業據提出房屋租賃契約書（即續約之契約書）、不動產租賃契約書（即第1 次之契約書）各1 份為證，且為被告所不否認，堪信為真實。

㈡、原告主張被告未依約返還押金一節，為被告否認，並以押金應扣除被告幫原告裝設之防護網費用2,500 元，且系爭房屋未經點交，兩造租賃關係依然持續，而被告於原告租賃系爭房屋期間受有身體、心理、財產之損失高於該筆押金，訴外人洪啟中另代原告向被告表明不再索回押金，被告實無法返還押金等語置辯，則本件爭點厥為：①本件押金應否扣除裝設防護網之費用2,500 元？②系爭房屋是否未經點交，致兩造租賃關係依然存續？③被告主張其於原告租賃期間受有高於押金之損失，訴外人洪啟中且曾代原告表明不再索討押金，其無從返還押金，有無理由？經查：

１、本件押金應否扣除裝設防護網之費用2,500 元？原告主張被告於系爭房屋前陽台加裝防護網為系爭契約之租賃條件一節，業據提出不動產租賃契約書為證，被告對於該不動產租賃契約書並不爭執，堪信為真實。又細繹上開不動產租賃契約書第15條約定：「房屋現況或特別約定：1.安全網陽台部分裝好。2.陽台之紗門補好。」等語，明確表明被告裝設陽台安全網為原告承租房屋之條件，足見原告此部分主張為真，被告主張陽台安全網為被告幫原告裝設，該等費用應自押金中扣除云云，委無足採。

２、系爭房屋是否未經點交，致兩造租賃關係依然存續？按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235 條前段固定有明文。查原告主張其於102 年1 月31日系爭租約到期即搬離系爭房屋，且於同年2 月1 日約同被告點交系爭房屋等情，衡與系爭租約約定租期屆滿時間相符，而被告對於原告業已搬離系爭房屋之情並不爭執，僅表明原告係於同年2 月1 日凌晨搬遷，兩造於同年月2 日約定點交等語，惟未提出任何證據證明，自以原告主張為真。又被告主張兩造點交房屋時，因原告搬走系爭房屋之熱水器及被告要求押金扣除安全網裝設費用，終致不歡而散，被告亦未取回系爭房屋鑰匙等情，為原告所不爭執，堪信為真實。然系爭房屋於兩造約定點交當日既未滅失，縱有被告主張之熱水器或安全網裝設費用之爭執，並致被告未取回系爭房屋鑰匙之情，亦非系爭房屋不能供居住使用之原因，是系爭房屋於102 年2 月1 日點交時，應具有房屋使用之一般效用，原告是時自係依租賃契約之本旨提出返還房屋之給付，被告主張系爭房屋未經點交，兩造租賃關係依然存續云云，無足採信。

３、被告主張其於原告租賃期間受有高於押金之損失，訴外人洪啟中且曾代原告表明不再索討押金，其無從返還押金，有無理由？

⑴、被告固以上開情詞置辯，主張其於原告租賃期間受有身體、心理及財產之損失，且提出診斷證明書、報案三聯單、被告與訴外人簽定之房屋租賃契約書、明細單、免用統一發票收據、臺北市政府警察局北投分局函文及相片等件為證。惟原告否認被告主張之上情與其相關，觀諸被告主張其身體遭毆打、財物遭損壞等情，或指明係訴外人洪啟中所為，或僅係陳明事發結果，未確明行為人，自無從認定被告主張之上開損害係原告所為，則原告辯稱被告主張此部分事實與其無涉，洵值採信。

⑵、訴外人洪啟中與被告曾因押金衝突前往臺北市警察局北投分局長安派出所，該派出所員警陳智雍處理時，訴外人洪啟中曾向員警陳智雍表明寧願不要押金，也不想再與被告有瓜葛等語，然是時原告並未在場，而訴外人洪啟中也未表明代理原告處理押金事宜等情，業經證人陳智雍於本院審理時證述在卷（見本院102 年5 月14日言詞辯論筆錄），是依證人陳智雍上開證述，本難認定原告是時授權訴外人洪啟中處理押金事宜，原告亦否認有何委由訴外人洪啟中與被告洽談押金返還與否之情事，自難認訴外人洪啟中所言免除返還押金之效力及於原告，被告無從據為拒絕返還押金之理由。

㈢、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項定有明文。查被告應於原告交還房屋後退還押租金一節，業經兩造於系爭租約第5 條明定，則被告於102 年2 月1 日點收系爭房屋時，即負有返還押金之義務，其拒絕返還或扣除押金部分金額之主張既均無理由，而遲未給付押金24,000元，自應於102 年2 月2 日起負遲延責任。從而，原告請求被告給付24,000元，及自102 年2 月2日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

五、本件係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為1,530 元（第一審裁判費），應由被告負擔。

士林簡易庭法 官 林昌義