資料來源：司法院裁判書系統
士林簡易庭102年度士簡字第943號
臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第943號
- 原告
- 王中禹
- 訴訟代理人
- 劉炳烽律師
- 被告
- 陳有諒
- 被告
- 陳瑞衡
- 被告
- 陳瑞長
- 被告
- 陳瑞賜
- 被告
- 陳麒仰
- 被告
- 陳麒升
- 被告
- 洪哲賢
- 上七人共同訴訟代理人
- 郭睦萱律師
- 複代理人
- 蘇家弘律師
- 被告
- 徐志明
上列當事人間分割共有物事件，於民國103 年4 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
兩造共有土地坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號，面積七百零一平方公尺，應予變賣分割，並應將所得價金，按如附表一所示比例分配予各共有人。
訴訟費用由兩造依如附表一所示比例分擔。訴訟標的及理由要領
一、被告徐志明經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）坐落台北市○○區○○段○○段000 地號（土地面積701平方公尺）之土地為兩造所共有，雙方未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，是原告自得依法提起本件共有物分割訴訟。經查，系爭土地上有4 棟辦有保存登記之房屋，如按原物分割後，各建物無法各自獨立使用互不影響，日後申請部分拆除重建亦有疑慮。故本件應可認若採原物分割方案均有違建築基地法定空地分割辦法第3 、4 條規定，原物分割有實際上困難，且系爭建物有3 棟係於39年以土角建造完成，已甚老舊、若斟酌採變價分割方式，變賣系爭土地，買受人可拆除地上建物取得完整之基地開發利用，兩造亦可取得價金另行購地或主張優先承買上開土地，可促進系爭土地之有效開發利用，改建後之利用價值兩造均可蒙受其利，為此，請求判決變賣前述兩造共有土地，並將拍賣價金按共有人之應有部分比例分配予兩造等語。
（二）對被告陳有諒、陳瑞衡、陳瑞長、陳瑞賜、陳麒仰、陳麒升、洪哲賢7 人（下稱被告陳有諒等7 人）答辯所為陳述：
1.被告陳有諒等7 人雖一再主張系爭土地上已有默示分管契約之存在乙節，惟原告否認之。縱使系爭土地上已有默示分管契約之存在，然系爭土地之默示分管契約，已因原告提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。法院裁判分割時，並非必須完全依默示分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用。本件以原物分割，顯有困難，已如前述，因此審酌兩造間之利害關係，及就分割土地可能利用之經濟價值，及公共利益之維持等因素，本件應以變價分割之方式較為妥當，所得價金，依兩造應有部分比例分配之。
2.被告陳有諒等7 人所提原物分割方案不符合公平經濟原則、經濟效用原則、有違持有大部分應有部分之共有人之利益，非妥適之分割方法：
①系爭土地僅有東北方部份面積面臨6 米寬之計畫道路（目前尚非道路），經原告向台北市主管建築機關申請指示建築線，僅有如附圖二所示編號J 、A2、L 之土地臨接建築線，此有建築指示申請書圖可稽。依被告陳有諒等7 人就系爭土地提出之分割方法，被告徐志明所分得如附圖二編號C3、Y2、M 、D 、H 、K 部分之土地及兩造所分得如附圖二編號I 部分之土地均無臨接建築線，且該部分之土地亦無臨接廣場等永久性空地或隔河川、水道或溝渠、綠地以臨接建築線之情，該等分得之土地將無法建築，顯不符合公平經濟，且對持有持份面積高達71.6 %之共有人即被告徐志明造成巨大之不利益。
②系爭土地之使用分區為第三種住宅區，土地之平均寬度不得小於8 公尺、平均深度不得小於16公尺，始能建築房屋。被告陳有諒等7 人就系爭土地提出之分割方法，被告陳有諒等7 人所分得附圖二編號L 、Y1部分及E 、F 、G 、J 之土地及原告王中禹、被告徐志明所分得附圖二編號A2、K 部分之土地，均不符合建築基地最小面積之寬度及深度，為不合規定之基地。將無法建築，顯不符合公平經濟原則，經濟效用原則。
③依被告陳有諒等7 人就系爭土地提出之原物分割方法，原告王中禹、被告徐志明分得附圖二編號A2部分之土地及兩造分得附圖二編號I 部分之土地仍有共有人繼續維持共有關係，然原告王中禹及被告徐志明均未同意繼續維持共有關係，是被告陳有諒等7 人提出之原物分割方法違背法令。又附圖二編號I 部分之土地目前為空地供人行走，惟系爭土地東北方已有一6 米計畫道路，將來計畫道路開闢後，附圖二編號I 部分之土地即無供通行之必要，依被告陳有諒等7 人提出之分割方法將使附圖二編號I 部分之土地永無使用建築之可能。
④系爭土地上有4 棟辦有保存登記之房屋，如按原物分割後，各建物無法各自獨立使用互不影響，已不符合上開辦法，日後申請部分拆除重建亦有疑慮，故就本案應可認若採原物分割方案均有違建築基地法定空地分割辦法第3 、4條規定。
三、被告答辯略以：
（一）被告徐志明答辯稱：系爭土地上有建物分散各處，而被告徐志明名下權利範圍179/250 ，擁有持份面積高達71.6％，其餘被告所有之地上建物面積已逾越渠等土地之持份面積，如將其餘被告所有之地上物坐落基地部分面積分割予渠等，將使被告徐志明分得之土地形狀畸零不規則，而分得之土地面積亦不足71.6％，將使被告徐志明分得之土地陷於無法開發使用之窘境。系爭土地上有4 棟房屋，如按原物分割後，各建物亦無法各自獨立使用互不影響，顯不符合建築基地法空地分割辦法第3 、4 條規定，日後申請部分拆除重建亦有疑慮。從而，依系爭地之狀況、面積、使用現況與原物分割之不利經濟效用情形，被告徐志明認為以原物分割之方式分配予兩造，難以公平適當，無論如何分割，均難以使兩造均滿意，堪認原物分割，顯有困難。而坐落系爭土地上之建物均已甚為老舊，經濟價值不高，若斟酌採變價分割方式，變賣系爭土地，買受人可拆除地上建物取得完整之基地開發利用，兩造亦可取得價金另行購地或主張優先承買上開土地，可促進系爭土地之有效開發利用，改建後之利用價值兩造均可共蒙其利。因此審酌兩造間之利害關係，及就分割土地之可能利用之經濟價值，及公共利益之維持等因素，被告徐志明認為本件應以變價分割之方式較為妥當，所得價金依兩造應有部分比例分配較為妥當，並聲明：同意原告之請求。
（二）被告陳有諒等7 人答辯略以：
1.系爭土地為被告陳有諒等7 人與原告王中禹、被告徐志明9 人共有，兩造於系爭土地上之所有權最早均源自洪哲賢先祖即洪氏宗族而來，系爭土地上之建物均為洪氏祖屋之一部分，顯見系爭土地共有人針對自洪氏先祖取得系爭土地權利，及長期按其上開建物各自利用系爭土地，均相互容忍，長達數十年甚至近百年，均無人表達異議，共有人間顯已就系爭土地成立默示分管契約。
2.承前開土地利用情形，被告陳有諒等7 人僅同意以如下之原物分割方案辦理分割：
①附圖二之E 、F 、G 、J 、L 及y1：請准分割歸被告陳有諒等7 人依附表二之比例繼續維持共有。
②附圖二之M 、D 、H 、C3及y2之部分：請准分割歸被告徐志明單獨所有。
③附圖二之A2、K ：請准分割歸被告徐志明、原告王中禹依
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附表二之比例共有。
④附圖二之I ：請准分割歸兩造全體依原有應有部分比例維
持共有。
⑤上開分割方法，乃係基於系爭土地上建物實際使用情形，
將原為被告洪哲賢所有建物坐落範圍及鄰地使用空地即附
圖二編號E 、F 、G 、J 劃歸為被告洪哲賢所有；而因另
名被告徐志明占有較多應有部分，為避免找補金額龐大，
兼顧土地後續利用情形，被告陳有諒、陳瑞衡、陳瑞長、
陳瑞賜、陳麒仰、陳麒升亦同意與洪哲賢繼續依附表二之
比例共有，並依被告陳有諒等7 人實際可分得之土地面積
，同時納入附表L 及y1之部分範圍，以避免找補。是此分
割方案除顧及土地上建物實際使用情形外，另無需找補，
被告亦得保留當初洪氏先祖之宗祠（即y1），應屬合理適
當。至被告徐志明因占有較多持分，亦得單獨分配到大部
分之土地，原告王中禹、被告徐志明因同為30546 建號建
物之共有人，故就該建物坐落之A2，及A2對外通聯之K 均
劃分為伊等2 人依附表二所示之比例繼續共有。是以，此
分割方案對被告陳有諒等人、原告王中禹、另名被告徐志
明之權益均全面顧及，實較原告所稱應予變價分割，更貼
近該土地之實際利用情形，應屬可採。而附圖二之I 部分
因系爭土地對外通行道路，長年供居住於系爭土地上之共
有人對外進出，是為供兩造日後仍得便宜使用系爭土地，
爰建請按兩造原有部分比例維持該部分共有。
⑥建築基地法定空地分割辦法乃自75年1 月31日發布施行，
均晚於坐落系爭土地上建物之完工時間，依法律不溯及既
往原則，原告自不得辯稱系爭土地併同其上建築物之分割
，應受該該辦法之限制。並聲明：請求依被告陳有諒等7
人所提分割方案分割系爭土地。
四、得心證之理由：
（一）原告主張伊與被告共有如附坐落臺北市○○區○○段○○
段000 地號土地，應有部分按如附表一所示比例，系爭土
地上現況使用情形有建物、增建、棚架、小路、空地、庭
院等情詳如附圖一所示，又附圖一（即附圖二）編號A2、
B 部分為臺北市○○區○○段○○段00000 ○號、30112
建號建物所在位置（門牌號碼均為：臺北市○○區○○路
000 巷0 弄00號），30546 建號建物係登記原告與被告徐
志明共有，30112 建號建物係登記被告陳瑞衡、陳瑞長、
陳瑞賜、陳麒升共有，附圖一（即附圖二）編號E 、F 部
分為同小段30545 建號、30 661建號建物所在位置（門牌
號碼均為：臺北市○○區○○路000 巷0 弄00號），3054
5 建號、30661 建號建物均登記被告洪哲賢所有，業據原
告提出土地登記謄本、建物登記謄本附卷可查，並經本院
會同臺北市士林地政事務所人員至現場勘驗並繪測如附圖
一、附圖二所示之複丈成果圖，且此部分事實為被告所不
爭執，堪信為真實。
（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。兩造為系爭
土地之共有人，業如前述，而兩造就系爭土地並無不分割
之協議，亦無因物之使用目的不能分割，或法令限制不得
分割等情形，又兩造前經本院調解未果，迄言詞辯論終結
前仍互有不同主張，顯見不能就分割達成協議，則原告依
前揭規定訴請裁判分割系爭土地，自屬正當。次按共有物
之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議
決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行
者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、
以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有
困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有
困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原
物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於
各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或
不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第82
4 條第1 項、第2 項、第3 項分別定有明文。本件系爭土
地上有30546 建號、30112 建、30545 建號、30661 建號
號建物坐落其上，該等建物均有增建部分，此經本院到場
勘驗及會同地政人員測量屬實，有本院勘驗筆錄及臺北市
士林地政事務所102 年7 月24日北市士地測字第00000000
000 號函、102 年11月21日北市士地測字第00 000000000
號函，暨所附複丈成果圖在卷可稽。被告陳有諒等7 人固
提出上開分割方案，惟依前揭規定，法院對於請求分割共
有物訴訟得為適當之分配而不受任何共有人主張之拘束。
本院經斟酌兩造之聲明、共有物性質、經濟效用及全體共
有人利益後，認兩造所有之系爭土地以變價分割為適當，
理由如下：
1.按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共
有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（
如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部
分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應
將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第
1831號判例要旨參照）。查依被告陳有諒等7 人所提之分
割方案係就系爭土地如附圖二A2、K 部分分割後由原告與
被告徐志明繼續按附表二所示應有部分繼續共有，然原告
與被告徐志明均已表明其等欲以變價分割方式辦理分割，
顯無繼續維持共有關係之意願，依上揭最高法院判例意旨
，本院自無從令原告與被告徐志明繼續共有分割後之如附
圖二編號A2、K 部分土地。
2.又被告陳有諒等7 人所主張之分割方案中將如附圖二編號
L、y1部分分割歸被告陳有諒等7 人繼續維持共有，然該
編號L 、y1土地四周係被告陳有諒等7 人分割方案中主張
分割予原告與被告徐志明共有之編號A2、K 部分，及分割
予被告徐志明單獨所有之編號C3、M 、D 、H ，則編號L
、y1部分與目前為道路之I 部分並不相鄰，與編號L 、y1
相鄰之同小段324 地號、328 地號土地均係他人之土地，
且本院至現場勘驗結果目前並無道路，是被告陳有諒等7
人所主張之分割方案中如附圖二編號L 、y1部分因未能面
臨現有道路而有成為袋地之可能，影響日後之使用。
3.本院審酌系爭土地四周目前僅有如附圖編號I 部分為道路
，及其上如附圖二編號E 、F 、A2、y1、y2、C3均為建物
，且建物所有權分屬不同之共有人之現狀、原物分割之經
濟效用減損情形、共有人之利益等一切情事，認本件應以
變價分割之方式，將變價所得按如附表一所示應有部分比
例分配兩造為適當。
五、從而，原告請求將兩造共有之上開不動產予以變賣，並分配
變賣所得之價金，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及請求調查之證
據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝
訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 明文規定。
本院認本件共有物分割訴訟之結果，全體共有人同蒙其利，
倘由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依上開規定，訴
訟費用命由兩造依如附表一所示比例負擔。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 蔡明純