士林簡易庭104年度士小字第145號

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。爭執事項及理由要領

一、原告主張：伊坐落臺北市○○區○○街000 號，後棟左手邊靠近屈原宮之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，每月租金新臺幣（下同）2 萬5,000 元，因系爭房屋漏水問題，被告扣留房屋租金，經伊與被告協議，由伊負責修繕，修好後被告須交還所扣留之房屋租金3 萬1,000 元，並立有協議字據（見卷第8 頁估價單），被告卻拒絕支付，乃依法提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告給付3 萬1,000 元，及自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息。

二、被告則以：伊承租系爭房屋多年，係向原告及訴外人郭瑞昕、楊愛華等共同承租，因房屋陳舊，石綿屋頂及內部多處需要維修，經郭瑞昕、楊愛華同意，就需維護部分自租金提供各1 萬5,000 元，共計3 萬元，而另依出租人即原告不同意補貼，只對當時房屋粗略維修部分，支付實付金額三分之一，其他三分之二由該3 萬元扣除，目前租約仍未到期，當時為支付3 萬元之郭瑞昕、楊愛華均同意賸餘者由被告自由運用，實與原告無關。又修繕本來就是出租人之義務，關於系爭房屋的修繕，伊與出租人係約定修繕費用上限為4 萬5,000 元，並以房租扣抵之（見卷第67頁估價單留底影本），並無關於交還金額給原告之約定，原告顯以不實文件欺騙法院等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，則以供擔保為條件宣告免為假執行。

三、經查，系爭房屋為原告及郭瑞昕、楊愛華所共有，並共同出租予被告，租金每月2 萬5,000 元，由被告以支票支付，各該出租人則分別領取三分之一；又系爭房屋因修繕問題，由郭瑞昕、楊愛華與被告約定自租金抵扣3 萬1,000 元，而原告則單獨進行維修等情，業據原告提出房屋租賃契約書、估價單，及被告提出房屋租賃契約書、上開估價單留底影本、支票與切結書等件為證，且經本院調取臺灣高等法院99年度上易字第594 號確認所有權存在等事件全部卷宗資料核閱屬實，並為兩造所不爭執，堪信為真。

四、原告主張：伊已將系爭房屋修繕完成，且伊已與被告協議，修好後被告即須交付所扣留之房屋租金3 萬1,000 元予伊；又系爭房屋既然係伊修好，被告亦無再自房屋租金扣款之理由，應將扣留郭瑞昕、楊愛華之房租交付予伊等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：

㈠原告主張其與被告有如其修好房屋，被告即將所扣留租金給付予伊之協議云云，並提出估價單1 紙供憑。惟被告否認該估價單上記載協議內容之形式真正，抗辯其並未簽署該估價單上原告所主張之協議，並提出該估價單留底影本以供對照。經本院核對兩造各自提出之估價單、估價單留底影本，被告所提出者並無原告所稱協議內容之記載。而按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，且私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人應負證其真正之責，觀之民事訴訟法第357 條規定自明。本件原告既未能舉何其他積極證據證明該估價單上所載之協議內容，確實係經兩造約定後，由被告所簽署者，則其前揭主張，自非可採。

㈡又按共有人共同出租共有物時，因租賃之標的物為共有物本身，並非各該共有人之應有部分，而租金則為該共有物整體使用之對價，租賃關係之所有相關權利義務亦均係針對共有物本身及該整體之對價，並非各共有人之應有部分，是出租人有數人時，因租賃關係有上開不可分之情形，則就租賃關係所生出租人之權利義務，就各該出租人而言，即屬不可分之債權及債務。再不可分債權依民法第293 條第1 項之規定，不必債權人全體共同請求給付，但各債權人僅得為債權人全體請求給付，故債權人中之一人提起給付之訴時，其原告之適格雖無欠缺，而該債權人請求債務人向自己為給付，而非請求債務人向債權人全體為給付者，仍不能認為有理由（最高法院32年上字第6292號判例參照）。本件原告主張其已將系爭房修繕完成乙節，不論究否真實，其既與郭瑞昕、楊愛華同為系爭房屋之共同出租人，則其就該租賃關係所生之債權或債務，自屬與郭瑞昕、楊愛華同為債權人或債務人之不可分債權或債務，如系爭房屋修繕義務果真已由原告履行，而應使郭瑞昕、楊愛華免除遭扣抵租金之責任，該請求返還扣留租金之債權，仍為原告與郭瑞昕、楊愛華共同擁有之不可分債權，依上說明，原告固非不得起訴主張，惟應請求被告給付予全體出租人，尚不得訴請被告逕向自己單獨一人為給付，因此，原告本件請求，亦非有據。

五、從而，原告依租賃之法律關係，請求被告給付系爭房屋因修繕而扣留之租金3 萬1,000 元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、依民事訴訟法第78條、第436 條之19第1 項，判決如主文。

士林簡易庭法 官 李冠宜