士林簡易庭105年度士小字第837號

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　105年度士小字第837號

原告

楓愛林山莊管理委員會

法定代理人

高忠輝

訴訟代理人

林志豪律師

複代理人

劉北芳律師

被告

陳正鈞

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年9 月8 日言詞辯論終結，並判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告於法定期間內提出異議，依民事訴訟法第519 條第1 項之規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。

二、本件原告起訴時之法定代理人原係莊智能，嗣於訴訟進行中變更為高忠輝，經其聲明承受訴訟（見本院卷第71頁），核並無不合，應予准許。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告原聲請支付命令之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）31,480元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息」，於本院審理中減縮同支付命令裁定所載範圍，亦即「被告應給付原告28,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息」（見本院卷第31頁背面），復於本件訴訟進行中，具狀表明除追加管理費用外，復基於同一基礎事實，請求被告給付因本次訴訟所產生律師費用、所有催繳程序支出費用及遲延繳付產生之利息，而更易訴之聲明為「⒈被告應給付原告43,400元，及其中30,800元自民國105 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨其中12,600元，自本民事訴之變更暨準備一狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒉被告應給付原告52,580元，及其中2,580 元自105 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨其中50,000元，自本民事訴之變更暨準備一狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息」（見本院卷第77頁），核其所為，乃屬減縮、擴張訴之聲明，且請求基礎事實同一，揆諸前揭規定，均應准許。

四、原告起訴主張：

㈠原告社區為多數連棟式透天厝所組合而成之集居社區，係依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開法許可範圍內之地區，符合公寓大廈管理條例第53條「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈」，除有社區平面圖、社區照片可資參照外，由被告所提之附圖A （地籍配置圖）、附圖B （總配置圖），以及該附圖工程名稱記載為「淡水楓愛林山莊新建工程」，明顯可見原告社區確實為一整體開發案，並主管機關新北市政府工務局於102 年7 月2 日北工寓字第0000000000號函表示：「卷查貴社區使用執照及土地建物資料，屬山坡保育區丙種建築用地一整體開發案，故符合上開條例具整體不可分性之集居地區，自無管委會登記報備合法性之疑慮」，是以，原告為合法有效成立之管理委員會。

㈡公寓大廈管理條例並未對於「共同設施」有定義性規定，然其性質上與「共用部分」有所不同，不可混為一談，復依公寓大廈管理條例施行細則可知，是否為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割性之集居地區」之判斷，不以位於一宗基地為限，且無建築時間先後或是否為同一建築執照、使用執照之限制，並參照臺灣花蓮地方法院95年度訴字第194號判決、臺灣高等法院98年度上易字第493 號判決所肯認之共同設施，原告社區擁有「活動中心」、「社區游泳池」、「共同之消防栓及滅火器」、「共同之社區清潔設備儲藏室」、「共同對外出入之大門」、「社區聘請之打掃清潔人員」等眾多共同使用之「共同設施」，自屬該當公寓大廈管理條例第53條之規定，則原告管委會係準用公寓大廈管理條例第53條而成立，當屬合法有效。

㈢原告社區本已存在類似互助管理組織之非法人團體，於97年成立社區管理委員會，繼受原非法人團體之規約，並向主管機關報備獲准，依規約約定，住戶每月之管理費用為1,400元，被告之前住戶屬於前述之非法人團體成員，有參加97年之所有權人會議，被告為繼受前住戶成為原告社區之住戶，自受規約拘束，負有繳交管理費用之義務，然被告卻拒不繳納，自103 年1 月起至105 年7 月止，累計積欠管理費用為43,400 元。

㈣另依據原告社區管委會規約約定住戶逾時繳交管理費達3個月以上，社區管理委員會得訴請法院請求支付，並因該次訴訟所產生之律師費用、所有催繳程序支出費用及遲延繳付產生之利息，均應由該欠繳戶負擔；則原告因被告積欠管理費，對之為請求所支出費用有：案件處理費360 元、郵費影印費220 元、管委會代表人員協調費2,000 元、委任律師所支付律師費50,000元，合計為52,580元。

㈤聲明：⒈被告應給付原告43,400元，及其中30,800元自105年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨其中12,600元，自本民事訴之變更暨準備一狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⒉、被告應給付原告52,580元，及其中2,580 元自105 年5 月31日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨其中50,000元，自本民事訴之變更暨準備一狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

五、被告答辯略以：

㈠被告向主管機關調閱原告之報備資料，僅獲規約及97年度區分所有權人會議記錄，而該會議記錄並無成立管理委員會、訂定規約之議題之記錄，也無召集人、成立委員會之召集會議通知文件，係原告之申請登記並未經受理收文及審查完備，其聲稱有登記立案之情事並不存在，自非合法之管理委員會，無收取管理費之權限。

㈡被告所有門牌號碼為新北市○○區○○○街0 號之房屋，為68年7 月1 日依實施都計畫以外地區建築物管理辦法及臺灣省建築管理規則申請建造執照，合照申請並已完成分割建築基地，非為一宗基地，為各已獨立之建築基地，並於70年3月10日取得使用執照之集中興建屋舍，非如原告所述係依非都市土地使用管理規則及山坡地建築管理辦法所申請開發許可；且同區楓林一街16、18號、二街23號已各自於82年及99年重建完成，其基地直接面接現有道路並據以指定為建築線，足證本區各產權所屬之建築基地為各不相關；亦即，本區並無區分所有權情事，無公寓大廈管理條例之適用。

㈢又所謂共同設施，即為公設、共用部分，應以土地或建物為究之，又所謂使用與管理之整體不可分性，應以民法物權、相關建築法規之條件為究之，而公寓大廈管理條例對於共用部分於起造時須於工程圖說中應為標示，原始工程圖說內並無原告所述之活動中心、游泳池等設施，該設施實非合法設施；工程圖樣內，地籍套繪圖所示空地，非法定空地，僅為該次申建使用基地範圍外之未使用地之意，與原申建物無物權上關連；建物使用執照內亦無共同使用部分；且原告所聲稱具有共同警衛室、共同對外出入大門，但實際上無門禁管理功能，也未曾對任何行經此路之車輛進行任何處理；故本區無公寓大廈管理條例第53條之適用。

㈣承上所述，原告非合法成立之管理委員會，無收取管理費之權限，又本區實無公寓大廈管理條例之適用，被告自不受原告管委會之拘束，無須擔負給付管理費之義務。

㈤並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉若受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

六、法院得心證之理由：

㈠本件原告為合法成立之管理委員會被告以本件社區並無共用部分、非屬同一宗建築基地或建築時間不同且分屬不同建造執照、使用執照，以及不起訴處分書載明未登載於公文書上等由，抗辯原告並非合法成立之管理委員會云云，然查：

⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2 條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。至於何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。又主管機關內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」（以下簡稱：報備處理原則），規範該處理原則適用之範圍包括「⑴依建築法第11條規定之1 宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織、⑵依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。故受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予以審核。是非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 、2 款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款「認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應屬行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，除有特別情形，例如明顯違反現行有效法律規定外，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，自應對該行政處分予以尊重，並援引適用之。

⒉經查，本件楓愛林山莊於97年間召開區分所有權人會議，經選任管理委員，成立管理委員會，並檢具相關資料後，向臺北縣三芝鄉公所（現已改制為新北市三芝區公所）申請報備，經該公所於98年5 月5 日准予備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明等情，有新北市政府工務局105 年8 月5 日新北工寓字第0000000000號函暨附件、該報備證明等附卷可佐（見本院卷第35頁至第68頁、第107 頁），揆諸前揭法令規定及說明，應認原告社區業經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明，則主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，本院即應予尊重，不得反於該行政機關之認定而另為相異之判斷，更遑論新北市政府工務局亦曾明白表示「貴社區使用執照及土地建物資料，屬山坡地保育區丙種建築用地一整體開發案，故符合上開條例具整體不可分性之集居地區，自無管委會登記報備合法性之疑慮」，有該局102 年7 月2 日北工寓字第0000000000號函可憑（見本院卷第104 頁至第106 頁），益徵原告乃合法成立之管理委員會無疑。

⒊被告固以上揭理由抗辯，除如前開所述業經主管機關依法認定原告屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」、「具整體不可分性之集居地區」外，且原告復舉出該社區具有共用之活動中心、游泳池、籃球場、公佈欄、清潔及資源回收室、垃圾集中處、管理室、對外大門等共用設施，並聘有清潔人員打掃，均有照片附卷堪參（見本院卷第95頁、第108 頁至第116 頁），益認原告主張確屬有據，況且，被告前手之所有權人吳春風亦曾參與97年6 月15日召開之區分所有權人會議，並議決每月管理費為1,400 元（見本院卷第46頁、第59頁背面），身為繼受者之被告自應受此拘束，更遑論被告先前本無異議繳納自102 年2 月至同年12月之管理費（見本院卷第127 頁至第128 頁），故其一再質疑原告之合法有效性，並非可採，至於被告另以不起訴處分書理由中記載報備資料未登載於公文書，顯有虛偽陳述，司法機關應主動重新偵查云云，查被告雖以原告前主任委員曾義明使公務員登載不實為由向臺灣士林地方法院檢察署提起告訴，嗣經該署檢察官查明行政機關依法僅就所提出之報備資料進行建檔，不會另行登載於公文書上，故不符刑法第214 條之罪之構成要件，而以103 年度偵字第6445號為不起訴處分等情，有該等刑事案卷可佐，判斷刑法上是否構成使公務員登載不實罪名有其一定之成立要件，惟此與本件被告是否合法成立及相關認定並無關連，故被告執此為辯，誤謬甚深，亦不可採。

㈡被告應給付原告管理費及律師費用

⒈原告主張被告欠繳自103 年1 月至105 年7 月共計31個月之管理費43,400元及相關遲延利息，並給付因訴訟產生之律師費用5 萬元等節，業據提出公告、管理費通知單、存證信函、收款紀錄、管理委員會規約、律師費用收據為憑（見105年度司促字第6110號卷第7 頁至第9 頁、第17頁至第22頁、本院卷第82頁至第89頁、第92頁），本件原告既屬合法成立之管理委員會，已如前述，復按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1 項定有明文，此係公寓大廈管理條例充分授權區分所有權人創設約定規約之內容，除有違反強行規定或善良風俗之情外，否則區分所有權人均得制定規約，作為各區分所有權人之遵循依據，發生拘束之效力，以落實公寓大廈區分所有權人或住戶間之私法自治。查，原告規約第4 章第2 條第1 款、第3 條第3款已分別約明：「管理費統一計算：每戶每月1,400 元」、「訴請管轄法院命令欠繳戶給付應繳之管理費金額、訴訟所產生之律師費用、所有催繳程序之支出費及延遲繳付產生之利息」，揆諸前揭說明，除非規約約定有違反法律之強制或禁止規定，或悖於公序良俗之情形，區分所有權人均應受社區住戶規約所拘束，而社區為求住戶遵守公共基金、管理費之繳納規範，於規約制定逾期繳費者應負擔因而發生之費用，亦非法所不許，故原告依照規約向被告請求遲繳之管理費及遲延利息、因催繳管理費所生之律師費用，自屬有據，均應予准許。

⒉至於原告另請求因處理本件訴訟所生之案件處理費360 元、郵費影印費220 元、原告代表人員調解協調費2,000 元，共計2,580 元，然僅提出附件2 為證（見105 年度司促字第6110號卷第10頁、本院卷第78頁背面），經核該附件2 為原告所自行製作之文書而已，尚無從佐證確有支出上開費用，故原告據此請求該等費用，並非可採。

㈢綜上所述，原告依照公寓大廈管理條例第21條規定及規約之法律關係，請求被告繳納103 年1 月至105 年7 月之管理費，共計43,400元，及其中30,800元自支付命令送達翌日即105 年5 月31日起至清償日止，及其中12,600元自民事訴之變更暨準備一狀送達翌日即105 年8 月13日起至清償日止，暨律師費用5 萬元及自民事訴之變更暨準備一狀送達翌日即105 年8 月13日起至清償日止，各按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行，及依職權確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），其中980 元應由被告負擔，餘由原告負擔。

士林簡易庭法 官 劉育琳