士林簡易庭109年度士簡字第1596號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　 109年度士簡字第1596號

原告

亞洲臺北山城社區管理委員會

法定代理人

梁碧薇

訴訟代理人

陳成志律師

訴訟代理人

邱靖芳律師

被告

陳美華

訴訟代理人

李佳翰律師

複代理人

林奕辰律師

上列當事人間給付管理費事件，於中華民國110 年5 月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告起訴主張：被告為門牌號碼：新北市○○區○○路00巷0 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為原告所管理亞洲臺北山城社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區於民國88年12月訂定、107年9 月29日完成第1 次修訂之管理規約（下稱管理規約）第17 條 第2 項第1 款及第4 項，暨80年3 月24日第2 次管理委員會決議通過之系爭社區管理規章（下稱管理規章）第19條，並經95年9 月24日委員會決議通知系爭社區住戶，自95年12 月1日起系爭社區每月管理費調整為新臺幣（下同）2,300 元；另依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區管理委員會組織章程（下稱組織章程）第28條、管理規章第19條，並經95 年9月24日委員會決議通知系爭社區住戶，自95年12月1 日起每年春節員工年終獎金（即春節加收款）為2,300元，依上開規定被告應按月繳納管理費2,300 元、溫泉費500 元，並按每年度於每年12月繳納春節員工年終獎金2,300元，如未於期限內繳納，得按年息百分之5 加計遲延利息。惟被告自97年8 月起至109 年10月止，僅按月繳納500 元溫泉費，未繳交管理費及春節員工年終獎金，現已積欠自97年8 月起至109 年10月止共147 個月，計338,100 元（計算式：2,30 0元×147 ＝338,100 元）管理費及自97年起至108年止共12年之春節員工年終獎金計27,600元（計算式：2,300 元×12＝27,600元），兩者相加共計365,700 元未繳納。屢經催索，未予置理。為此，爰依公寓大廈管理條例、管理規約、管理規章及辦法等規定提起本件訴訟等語；並聲明：被告應給付原告365,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊所有系爭房屋並非位於原告所管理之系爭社區範圍內，伊並非系爭社區之區分所有權人或住戶。系爭房屋緊鄰之5 筆土地均距離系爭社區甚遠、且為私有土地，與系爭社區二者相互獨立，並無不可分性，不發生集居關係。再者。伊出入系爭房屋均未經過系爭社區大門警衛哨，出入動線與系爭社區各自獨立，且伊因系爭社區警衛及自動車牌辨識系統管制而無法自由進出系爭社區，此外伊從未收受原告寄送相關通知或會議結論或社區活動通知或公告，未提供社區內攝影監控、郵件及包裹代領、污水系統及垃圾集中處理、居家庭院周遭環境清潔及除草、社區公共設施及共用部分、居家用電用水、道路維護等服務，顯見原告從未提供服務或加以管理維護，故本件並無公寓大廈管理條例之適用。本件伊係合法取得系爭社區溫泉使用權，並依約每月繳交溫泉管線維護及溫泉管理員工資500 元，迄今已將近13年從未改變。且依系爭房屋前手即訴外人黃淑蘭出售系爭房屋時所出具之97年6 月21日「標的物現況說明書」其上載明：「是否有住戶規約（勾選否）、管理費及清潔費（空白未填）、收取方式（勾選月繳）、備註說明（僅填寫溫泉管理維護費500 元），益證系爭房屋自始未受到系爭社區管理規約或管理規章及辦法等規定之拘束，而無須繳納管理費，僅須每月繳溫泉管路維護費500 元。退步言之，倘認伊為系爭社區之區分所有權人或住戶，依民法第126 之規定，原告請求之管理費逾5 年短期時效範圍者，均已罹於時效，部分未罹於時效之管理費，因原告未能提出88年12月所訂管理規約之版本，故原告至多僅能請求107 年10月至109 年10月期間計25個月之管理費即57,500元（計算式：2,300 元×25＝57,500元）。至原告請求之春節員工年終獎金，並未見原告提出相關依據，應屬無據。再退一步言，因原告未提供伊系爭社區內住戶所享之同等服務，故原告之請求乃權利濫用及違反誠信原則而無效。再退萬步言，本件伊與系爭社區唯一之連結乃溫泉之提供，伊並已如期繳納每月500 元之溫泉管理費，依憲法比例及平等原則，原告自不得再另行請求被告全額負擔管理費或年終獎金等語，資為抗辯；並聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由

（一）按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」、「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，公寓大廈管理條例第18條第1 項、第21條、第24條第1 項分別定有明文。

（二）原告主張被告為系爭房屋所有權人，自97年8 月起至109年10月止，未繳納系爭社區之管理費及春節員工年終獎金等情，為被告不爭執，堪信為真實。然被告抗辯稱：伊並非系爭社區之區分所有權人，有獨立性、與系爭社區無不可分性，故原告無理由要求被告給付管理費及春節員工年終獎金云云。從而，本件首應審酌之爭點為被告究竟是否為系爭社區之區分所有權人？茲論述如下：

1.經查，新北市政府工務局109 年12月9 日新北工寓字第1092377737號函（內所附報備資料、區分所有權人名冊、住戶公約、規約、管理委員會組織系統表、第2 次區分所有權人會議紀錄）所附區分所有權人名冊明確記載門牌號碼：新北市○○區○○路00巷0 號房屋（即系爭房屋，當時之所有權人登記為莊滌萍）為系爭社區之區分所有權人，被告係基於買賣契約輾轉取得系爭房屋之所有權，依公寓大廈管理條例第24條規定，應為區分所有權之繼受人，亦應為系爭社區之區分所有權人。又查，被告提出其前手黃淑蘭出售系爭房屋時出具之97年6 月21日「標的物現況說明書」其上載明：「是否有住戶規約（勾選否）、管理費及清潔費（空白未填）、收取方式（勾選月繳）、備註說明（僅填寫溫泉管理維護費500 元），然此「標的物現況說明書」既僅為被告與黃淑蘭間買賣契約中關於買賣標的之現況說明，依債之相對性原則，此「標的物現況說明書」僅對被告與黃淑蘭間有效，並不得拘束系爭社區之其他區分所有權人或原告，故被告提出出賣人黃淑蘭出具之「標的物現況說明書」欲主張其非系爭社區之區分所有權人，並不可採，附此敘明。

2.按凡為社區之區分所有權人或住戶，縱有因各人區分所有建物所在樓層或位置致對部分公共設施之實際使用頻率較低，或基於個人事由致所有建物閒置而未能充分利用社區資源，均屬區分所有權人於取得區分所有建物時可得預見，或取決於其個人之意思決定所肇致。復難期社區區分所有權人會議得依各個區分所有權人對於各項公共設施之使用頻率或程度，分別減低各區分所有權人應繳納管理費之金額或免繳管理費。本件原告主張被告係因系爭社區內因政府嗣後開了一條聯外道路，被告就自行處理倒垃圾、收信、整理雜草等等事宜，因此拒絕給付管理費等情，為被告所不爭執，堪信此部分為真實。依前開新北市政府工務局函附之管理委員會組織系統表，系爭社區之管理委員會下有環境衛生小組、社區活動小組、社區美化小組、研究發展小組、預算審核小組、溫泉管理小組、警衛系統、服務中心，而原告自成立之初迄今所提供之管理及服務均未曾改變，而係因被告見社區內經政府開設聯外道路而萌生自行處理垃圾、收信、整理雜草等等事宜，縱或被告之系爭建物距離崗哨距離350 公尺遠，自認無法受到警衛之適當管理，又自認自行處理倒垃圾、收信件、整理雜草環境等較為方便，然被告購買系爭房屋之初已得知悉系爭房屋坐落位置之客觀事實，被告自行處理倒垃圾、收信件、整理環境均屬出於己意拒絕使用社區資源，並非原告自始不提供此等管理與服務，又被告系爭房屋距離崗哨較遠此屬如何適當管理系爭社區之問題，如大門警衛人力不足則加裝監視系統等方式解決，容有於區分所有權人會議討論之餘地，而原告業已加裝監視系統，實不宜僅因距離大門崗哨較遠自認沒有受到警衛之保護即拒納管理費。況且，若認同被告得因上開原因即可拒納管理費將造成系爭社區所有住戶將依其距離大門崗哨遠近減免管理費之現象。

（三）次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅。消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。

二、承認。三、起訴。左列事項，與起訴有同一效力：一、依督促程序，聲請發支付命令。二、聲請調解或提付仲裁。三、申報和解債權或破產債權。四、告知訴訟。五、開始執行行為或聲請強制執行。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第126 條、第129 條、第148 條第2 項分別定有明文。又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於一年之定期給付債權。再按時效因請求而中斷者，若於請求後6 個月內不起訴，視為不中斷，民法第130 條亦有明文。經查，觀諸卷附原告所提出之存證信函及起訴狀所附本院收文章可知，原告係於109 年9 月28日向被告催討系爭房屋之管理費及春節員工年終獎金，復於109 年10月27日提起本件訴訟，此外即未見原告有何其他請求被告給付上開費用之事證，依上開時效規定，管理費之請求時效應為5 年，被告既提出時效抗辯，應自109 年9 月28日回溯5 年，是原告請求被告給付97年8 月起至104 年9 月之管理費及97年12月至103 年12月之春節員工年終獎金均已逾5 年時效，被告自得拒絕給付。從而，本件原告得請求被告繳納5 年之管理費及5 次之春節員工年終獎金共計149,500 元（計算式：138,000 元＋11,500元＝149,500 元）。

（四）末按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例參照）。查區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，區分所有權人或住戶繳納管理費之義務並非基於與管理委員會間之雙務契約而生，故被告所負給付系爭房屋管理費及春節員工年終獎金義務，與原告管理系爭社區所負之管理維護義務，顯非基於同一雙務契約而生。再者，區分所有權人或住戶所繳交之管理費及春節員工年終獎金，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，並由管理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之間（如公寓大廈管理條例第36條規定），並不存在對價關係。是本件縱認被告抗辯原告提供之服務尚有未盡之處，要屬原告即系爭社區管理委員會執行職務當否之問題，被告尚不得執以作為拒繳管理費及春節員工年終獎金之理由。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付138,000 元管理費及11,500元春節員工年終獎金，共計149,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年11月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告之訴駁回部分，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行，及依職權確定訴訟費用為4,530 元（第一審裁判費3,970 元、證人旅費560 元），其中1,852 元由被告負擔，其餘由原告負擔。

士林簡易庭法 官 張明儀