士林簡易庭95年度士小字第495號

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。爭執事項及理由要領

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前，當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。經查：原告法定代理人原為尤泳智，於本案訴訟繫屬中變更為丙○○，原告以書狀聲明承受訴訟，揆諸前揭說明，自屬合法。

二、原告主張：被告為該原告社區內門牌號碼為台北市士林區○○○路346 號建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，每戶每月應繳納管理費新臺幣（下同）1,600 元，被告迄今仍拒不繳納管理費，自民國93年7月1日起，至94年6 月底為止，共積欠管理費19,200元未付，屢經催討，未獲置理，爰依決議及公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付管理費19,200元，及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。

三、被告則以：㈠原天母芝園社區於建造時本是開放式社區，但78年管理委員會成立後，隨即在台北市○○○路338巷2弄、8弄、14弄、18弄及24弄與德行東路338巷之等路口加設鐵門，自斯時起，被告即無法與社區內部相通，而隔離於天母芝園社區之外，而成為外圍住戶，被告等若要進入社區內需繞經德行東路社區大門警衛崗哨處，而需接受保全人員盤查，故十幾年來外圍住戶已絕跡於芝園社區，外圍住戶對社區而言已無異於外人。㈡另被告所有之系爭建物為地上5 層、地下1層之獨門獨院房屋，且擁有獨立之電錶、水錶、蓄水池及水塔，並無與原告社區共用水、電設施之情形，出入由門前主要交通幹道「德行東路」進出，系爭建物亦無後門可與原告社區相通，而地下室亦各自獨立，應可認定被告之系爭建物為獨立可使用之公寓大廈。㈢另依系爭建物所坐落之台北市○○區○○段2小段688號土地（下稱688 號土地）之土地登記謄本，除與該筆土地之住戶共有外，並未與原告社區內之其他土地（如681號、680號、677號及678號）上之住戶有任何關係，且上述各筆土地間皆有公有道路區隔，住戶無法持有，自難藉此謂有共同使用之依據，原告將前述公有道路加以封閉管制進出，再將5 個不同使用執照所核准之建物及基地合併申請報備，於法於理於情均顯有不當等語置辯，並請求駁回原告之訴。

四、本件原告主張被告為該社區系爭建物之區分所有權人，每戶每月應繳納管理費新臺幣1,600 元，被告迄今仍拒不繳納管理費，被告自93年7月1日起，至94年6 月底為止，累計積欠管理費共19,200元未付等情，業已提出由被告所有之系爭建物之建物登記謄本、公寓大廈管理組織報備證明、原告第16屆管理委員會會議記錄等影本為證，被告對此亦未爭執，另被告抗辯原告社區原為開放式社區，自78年管理委員會成立後，隨即在台北市○○○路338巷2 弄、8弄、14弄、18弄及24弄與德行東路338 巷之路口加設鐵門，自斯時起，被告即成為外圍住戶，而此一情形16年來均如此未曾改變，原告管理委員會自第1 屆至第15屆均未要求外圍住戶繳納管理費等情，亦有提出芝園社區總圖、78年6月4日原告管理委員會第3次會議會議記錄及攝於原告社區各巷口鐵門處之照片5幀等為證，原告對此亦未爭執，堪信兩造前述主張為真正。

五、經斟酌兩造之主張及抗辯，認本件應審究者為：依據公寓大廈管理條例之規定，系爭建物是否應屬原告社區公寓大廈之區分所有建物？本院判斷如下：

六、按公寓大廈管理條例第3條第1款規定該條例所稱之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第2 款至第4 款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。綜酌上開規定旨意，該條例所規範之公寓大廈，除建築形式上合於第1 款所指之要件外，且應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部份，並就共有部分按其應有部份有所有權之要件。經查，依系爭建物之土地及建物登記謄本，被告除就系爭建物有專有部分外，另就所坐落之688號土地亦與他人共有外，且與688號土地之其他住戶亦有共同使用建物（即台北市○○區○○段2小段20365建號），另本院於94年12月12日履勘現場察看結果，系爭建物在構造上、使用上，均有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，而系爭建物與德行東路344號與348號之建物均有共同牆壁，是系爭建物屬可以獨立使用之公寓大廈，應可認定。

七、又按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，同條例第53條定有明文，再按本條例第41條（即新法第53條）所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第13條亦定有明文。然依前開規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之間有「共同設施」，且該共同設施之使用與管理具有「整體不可分性」為前提，並有公寓大廈管理條例施行細則第13條所稱之各款情形方得準用公寓大廈管理條例之相關規定成立管理委員會。經查，原告社區係由5 個使用執照所核准，並成立5 個管理委員會，經原告於91年間之第15次區分所有權人會議決議合併為1 個管理委員會之事實，有原告所提之該次會議紀錄影本1 紙為證，被告對此亦未爭執，故原告所據以主張被告應繳納管理費之依據實為該社區具有公寓大廈管理條例第53條所稱之各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，而依同條例所規定之區分所有權人會議之決議。然經本院至現場勘察結果：系爭建物為5層樓建物，1樓庭院有獨立停車空間，地下室僅能由被告1 樓室內樓梯進入，該地下室為獨立空間，與他建物並無相通；1 樓至5樓僅能由室內樓梯通往，水塔位於5樓頂，須自5 樓陽台旁之樓梯進入，並僅供被告使用，樓頂亦無與他建物相連；另水錶位於該建物1 樓內地下，電錶設於系爭建物臨德行東路之圍牆上。另由系爭建物進入原告社區，須自德行東路358 巷之巷口進入，該巷口設有警衛站，有木製柵欄管制車輛進出等情，有勘驗筆錄1 紙在卷可查，足證系爭建物之水、電供應並無與原告社區有何整體不可分性。雖原告另主張該688 號土地上之住戶所需之用電，均係由設於原告社區內，位於台北市士林區○○○路358巷2弄8 號及同巷10號地下室之台電電器室所提供，然該電器室非由原告所管理，而原告亦無該電器室之鑰匙，業經原告自陳在卷，尚難藉此認定該電器室為兩造間之共同設施，而認系爭建物與原告社區間有何整體不可分性。此外，原告復未證明系爭建物與原告社區間有公寓大廈管理條例施行細則第13條所稱之各款情形或曾經主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，原告前開主張即屬無據，故本件情形顯與公寓大廈管理條例第53條規定得準用之前提要件並不相符。因此，依據公寓大廈管理條例之規定，系爭建物不應屬於原告社區公寓大廈之區分所有建物，原告之收費決議，自不能拘束非屬該社區之區分所有權人。從而，原告依據該社區管理委員會議之決議及公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付管理費19,200元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，於法無據，不能准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一斟酌論述，附此敘明。

士林簡易庭法 官 莊明達