士林簡易庭99年度士簡字第591號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　 99年度士簡字第591號

原告

乙○○

被告

淡水大學城社區管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求排除侵害事件，業經於民國99年 6月10日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

一、原告起訴主張：被告佔用原告所有之台北縣淡水鎮○○路126 號地下一樓房屋（下稱系爭建物）之樓層版及牆壁，懸掛裝設提供全社區使用之供電設施（含管路、管線、分電盤、開關、電表箱等），造成原告之房屋空間低矮、管線凌亂，幾乎無法隔間居住，更不易出租為一般商店收租，使用效益大為受限，損失甚鉅。按本地區店面月租金每月每坪新台幣（下同）1 千元計，系爭建物面積146 坪，月租金每月損失146,000 元，因被告置設上開設施，應負三成責任。原告依民法第767 條規定請求拆除上開設施，並請求租金損失之賠償，按每月3 萬元，扣除原告每月應繳納管理費5,840 元，被告每月應付原告24,160元，並溯自98年8 月起算，共計被告應給付原告144,960 元（(0000000000) ×6 個月＝144960）。並提出土地及建物所有權狀、謄本、建物測量成果圖、照片、存證信函等為證。

二、被告抗辯：原告96年間購買時有看過現場，同意現況交物，若不滿意可以不買，80年系爭建物完成時就已經由建商設置好這些設施，且應該是經過工務局現場會勘後才發給使用執照，當初建商應該有跟原始購買的住戶約定共用。被告社區住戶原則上每坪收40元，但是有給原告優惠，一個月只收1,500 元，但是原告後來沒繳，住戶大會就決議回復原來的收費標準。

三、本件兩造之爭點在於：被告是否有權占有使用系爭建物而設置管線及供電設施？經查：

㈠本件原告於96年2 月6 日因買賣而登記為系爭建物所有權人，依現況系爭建物內有如原告所指上述之管路、管線、分電盤、開關及電錶箱等設施，為兩造所不爭，並有原告所提出之建物登記謄本、地下室平面圖、現場照片可鑑，復經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽。此部分足信原告之主張為真實。

㈡按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第2 項但書定有明文。是凡符合公寓大廈管理條例所定公寓大廈要件者，於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，亦應有其適用。經查，系爭大樓為鋼筋混泥土造之建築物，於80年間取得使用執照，於構造上、使用上、建築執照設計圖樣均有明確界線，而得區分為數部分之建築物及其基地，屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，是於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，應仍有其適用。

㈢按區分所有權之建築物，除專有部分外，尚有供區分所有權人共同使用部分，即係共用部分，該共用部分如供全體區分所有人使用時，稱為全體共同部分，俗稱大公；如僅供部分區分所有權人使用時，稱為一部共用部分，俗稱小公（土地登規則第75條第1 項參照），又依公寓大廈管理條例第3 條第4 款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，第6 款規定：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」，是區分所有權人之共有部分，分為約定共有部分（規約共有部分）及法定共有部分（當然共有部分），前者係指由公寓大廈全體之區分所有權人約定，使原本具有構造上利用上獨立性之建物部分（專有部分）為共用部分，如建物中之接待室、管理人室、集會室、地下停車場等（即指專有部分經約定供共同使用者），後者指在構造上或性質上係供區分所有人共同使用，各區分所有人不得以合意變更為專有部分，例如：⑴構造上法定共有部分，為建築物之基礎結構及其安全或維持所需之部分，例如建築物之地基工程、支撐建築體之屋項、外牆、內牆、埋有大水管、大排水污管之牆壁，各層樓板及保固之樑柱，⑵性質上法定共有部分，即性質上屬於區分所有權人共同使用之建築部分、附屬建物及附屬設備，如進口大門（共同正門）、通道、走廊、樓梯間、電梯間、大水管、大排污管、屋項水塔、大樓天線、空調設備、防火設備、消防設備等，準此而論，本件系爭設施所在區域，依據建物登記簿謄本及測量成果圖之記載，固登記為原告所有之主建物部分，但該管線及相關設備，係作為電線、污水管及電錶箱、分電盤，並供系爭大樓全體住戶共同使用，管線部分面積約68平方公尺及電錶箱面積約30平方分尺，此有本院履勘筆錄在卷可參，且為兩造所不爭，依前開說明，該部分在性質上即屬系爭大樓區分所有權人法定共有之部分，不得以合意變更為專有部分。

㈣被告抗辯上開設施均係建商原始建造本件公寓大廈時所建，且係建商與第一手買主間之約定而設置，雖為原告否認。然查依卷附系爭建物地下一層幹線及弱電平面圖所示，系爭建物內上述設施所在位置，即標示有受電箱，且其旁即為台電受電室，足信相關用電管線等設施，應為建商原始起造本件公寓大廈時所建。參諸系爭建物係於80年3 月14日建築完成，此觀諸上開建物登記謄本即明，而原告係於96年2 月6 日登記為系爭建物之所有權人，原告並非系爭建物之第一手買受人，參以原告前手含系爭建物之第一手買受人，均未曾向被告主張拆除系爭設施或不當得利，足信前述區域於交屋時即已設置系爭大樓之管線設備等公共設施，而為全體區分所有權人共同使用，此亦為其餘區分所有權人所同意，堪認系爭大樓原區分所有權人有將系爭區域約定為共用部分之意思，原告雖於嗣後取得系爭建物之區分所有權，惟原告於買受系爭建物時，系爭區域內既已設置管線設備，則原告應可得而知該區域為系爭大樓之約定共用部分，自應受該約定之拘束，況依公寓大廈管理條例第9 條第2 項及第11條規定，住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，共用部分及相關設施之拆除，應依區分所有權人會議之決議為之，系爭大樓管線設備所占用之區域，既屬約定共用部分，其拆除即應依區分所有權人會議之決議為之，是原告於未獲得區分所有權人會議同意前，自不得請求被告將該區域內之管線設備遷移。

㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段及中段定有明文，該條前段所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言，該條中段所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法院78年度臺上字第352 號、88年度臺上字第2420號裁判參照）。查系爭大樓原區分所有權人於向建商買受房屋時，業將如系爭區域約定為共用部分，供系爭大樓設置管線設備使用，原告為系爭建物之繼受人，且於買受房屋時可得而知上情，自應受該約定之拘束，不得於嗣後主張被告等為無權占有，再者，系爭區域內之管線設備於系爭大樓興建初始既已存在，為建商所設置，且係作為電力及污水之目的，並供系爭大樓包含原告在內之全體住戶共同使用，已如前述，則原告訴請被告等將系爭區域內之管線設備拆除遷移，即難認有據。又被告既非無權占有系爭區域，從而，原告以被告無權占有為由，請求被告賠償相當於租金之損害144960元，亦無理由。

四、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告等應將系爭建物內之管線設備遷移並回復原狀，及請求被告賠償相當於租金之損害，均為無理由，應予駁回。

五、本件原告之訴無理由，依職權確定訴訟費用額共為1,550 元（第一審裁判費），應由原告負擔。

士林簡易庭法 官 李建忠