新店簡易庭上列當事人間97年度店簡字第470號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

北大房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

戊○○

被告

乙○○

上列當事人間97年度店簡字第470號給付服務報酬事件，於中華民國97年3月28日言詞辯論終結，同年4月11日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，

記載於後︰

主文

事實及理由要領

原告主張：被告於民國96年11月27日與原告簽訂專任委託銷售契約書，將其所有座落於台北縣新店市○○街262號11樓之房地 (下稱係爭房地)委託原告仲介銷售，委託期限自96年12月1日起至96年12月30日止，委託銷售價格為新台幣 (下同)802萬元，並於契約審閱欄上簽名。原告於受委託期間善盡受託人義務，進行刊登廣告、帶看客戶、製作銷售報表、網站登錄... 等事務，惟被告於96年12月10日私自將系爭房地出賣與訴外人林瑜歆。被告於委託期限內，自行將房地產標的物出售，依專委託銷售契約第11條第1項第1款約定，被告仍應支付原告以委託銷售總價6%計算之服務報酬481,200元 (8,020,000×6%=481,200)，爰依專任委託銷售契約書第11條第1項第1款請求被告給付。並聲明：㈠被告應給付原告481,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

被告辯以：被告與原告之營業員丁○○於96年11月27日簽訂專任委託銷售契約書時，原告並未給被告審閱期間，被告主張專任委託銷售契約書不成立。被告與原告於96年11月27日簽訂委託銷售契約書後，於96年11月29日22時18分27秒打電話給原告之業務員丁○○表示欲解除委託銷售契約，尚在審閱期限內，且被告向丁○○表示要解除契約時，丁○○僅表示同意，並未告知被告應寄發書面通知，當時訴外人丙○○在被告家中，可證明被告致電原告表達解除契約事宜。並聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。

兩造不爭執事項：

㈠被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂「專任委託銷售契約書」，將系爭房地委託原告仲介銷售，委託期間自96年12月1日起至96年12月30日止。雙方約定之銷售金額為802萬元。被告知道一般委託是其他公司或屋主自己可以銷售、專任委託是專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之區別。

㈡被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂「專任委託銷售契約書」時，原告之前未曾將專任委託銷售契約書讓被告攜回審閱。

㈢被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約。被告於96年12月4日發簡訊給丁○○表示系爭房屋已經賣掉了。

㈣被告於96年12月10日自行將系爭房地出賣與林瑜歆。本件爭點及本院之判斷：

㈠原告未於簽專任委託銷售契約書前提供被告事先審閱全部條款，系爭專任委託銷售契約書除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款仍構成契約內容外，其餘條款不構成契約之內容。

⒈被告抗辯：被告於96年11月27日簽約當天才拿到契約，原告並未給被告審閱期間，系爭專任委託銷售契約書不成立等語。

⒉消保法第11條之1第1項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」本件專任委託銷售契約書，應至少有3日之審閱期間。消保法第11條之1目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。依不動產經紀業管理條例第4條第4款之規定，不動產經紀業者係指不動產之經營仲介或代銷業務之公司或商號，而所謂仲介業務，則指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，屬消費者保護法第2條第2款之企業經營者。企業經營者未主動提供契約審閱期，為違反消保法第11條之規定，其以定型化契約與消費者進行交易，依消保法第11條之1第1項規定，負有於簽訂前提供消費者事先審閱全部條款之義務。企業經營者違反定型化契約審閱期間規定，依消保法第11條之1規定，原則上不構成契約之內容，惟消費者如認合理，依同條第2項但書規定尚得主張該條款仍構成契約內容。

⒊丁○○到場證稱：「11月27日被告有拿到1份契約，之前空白契約我有當場給他看，但沒有讓被告拿回去。被告知道一般委託或專任委託的情形。」 (見本院97年3月28日言詞辯論筆錄)被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂專任委託銷售契約書時，原告之前既未曾將專任委託銷售契約書讓被告攜回審閱，應認原告違反消保法第11條之1第1項之規定，由於被告已知一般委託是其他公司或屋主自己可以銷售、專任委託是專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之區別，故除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款構成契約之內容外，其餘條款不構成契約之內容。

⒋縱使丁○○之前曾當場給被告看空白契約、被告知道一般委託及專任委託的區別，然被告僅知一般委託是其他公司或屋主自己可以銷售、專任委託是專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之區別而已，並不知其他權利義務，違反消保法第11條之1第1項「應有合理期間供消費者審閱全部條款內容」之規定。又系爭「專任委託銷售契約書」以定型化契約條款之方式記載「契約審閱權⒈委託人簽訂本契約前，已確實攜回詳閱3天 (含)以上並充分瞭解本契約之內容無誤。⒉... 」被告並於「委託人簽認欄」簽名，惟被告實際上並未攜回詳閱，為兩造所不爭執，故不得以該定型化契約條款記載認為被告拋棄審閱期間。至原告主張林瑜歆與其夫鍾海騰曾於96年11月28日到原告公司看系爭房屋之狀況並在看屋紀錄表簽名等情，被告則否認知情，且原告表示不清楚被告是否知道林瑜歆是原告公司客戶，則尚難認為林瑜歆是原告覓得之買方，均併予敘明。

㈡被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約，兩造間之專任銷售委託契約已終止。

⒈被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約，為兩造所不爭執，並經丁○○、丙○○到場證述 (見本院97年3月28日言詞辯論筆錄)，應認兩造間之專任銷售委託契約已終止。

⒉系爭專任委託銷售契約第4條第1項雖規定：「委託銷售期間自96年12月1日起至96年12月30日止，未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止，本委託期間得經雙方書面同意延長之。」然原告未於簽訂專任委託銷售契約書前提供被告事先審閱全部條款，系爭專任委託銷售契約書除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款構成契約內容外，其餘條款不構成契約之內容，已如前述，系爭專任委託銷售契約書第4條第1項不構成契約內容，故原告主張被告未以書面終止契約、契約未經合法終止云云，並無足採。

㈢縱認被告之終止不合法，系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第1款不構成契約內容，原告不得依該條款請求被告給付相當於服務報酬之違約金。

⒈系爭專任委託銷售契約書第11條第1項規定：「委託人有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。．．．」

⒉原告未於簽訂專任委託銷售契約書前供被告事先審閱全部條款，系爭專任委託銷售契約書除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款構成契約內容外，其餘條款不構成契約之內容，已如前述，縱認被告之終止不合法，然系爭專任委託銷售契約第11條第1項第1款不構成契約內容，故原告依該條款請求被告給付相當於服務報酬之違約金，為無理由。

綜上所述，被告於96年11月27日與原告之營業員丁○○簽訂專任委託銷售契約書，將系爭房地委託原告仲介銷售，原告之前未曾將專任委託銷售契約書讓被告攜回審閱，系爭專任委託銷售契約除委託銷售期間專由原告銷售不得由其他公司或屋主本人銷售之條款構成契約內容外，其餘條款不構成契約之內容。被告於96年11月29日致電丁○○表示解除專任銷售委託契約，兩造間之專任銷售委託契約已終止。縱認被告之終止不合法，然系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第1款不構成契約內容，原告不得依該條款請求被告給付相當於服務報酬之違約金。從而，原告請求被告給付481,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費5,290元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭法院書記官 吳建元

法院書記官 吳建元