臺中高等行政法院判決

104年12月23日辯論終結

原告

曾玄武

原告

曾世賢

被告

南投縣政府

代表人

林明溱

訴訟代理人

洪汝君

何佳玟

林玉玟

上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國104年7月22日台內訴字第1040045049號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、事實概要：原告所有坐落南投縣竹山鎮○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），位於被告辦理竹山南雲交流道聯絡道新建工程（下稱系爭工程）用地範圍，前經需用土地人被告所屬工務處依土地徵收條例第11條規定，於民國103年8月15日召開協議價購會議未達成協議，報奉內政部103年11月3日台內地字第1031302443號函准予徵收，被告爰依同條例第18條暨同條例施行細則第21條規定，以103年11月13日府地權字第10302257311號公告，公告期間自103年11月14日至同年12月15日止。原告於公告期間內對系爭土地徵收補償價額為每平方公尺新臺幣（下同）1,700元表示不服，以103年12月10日訴願書向內政部提出異議，請求按原協議價購之價格每平方公尺2千元辦理徵收，經內政部函轉被告請依土地徵收條例第22條第2項徵收補償異議處理程序規定辦理，被告乃依規定進行查處，並於104年1月30日以府地價字第1040016037號函復原告，查處結果本件徵收土地宗地市價之查定，均依同條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法等相關規定辦理，於法並無違誤，維持原查估市價等語。原告不服查處結果，於104年3月13日向被告提出復議，被告於104年3月27日提請南投縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）104年第1次會議復議，決議維持原評定市價為每平方公尺1,700元，被告並以104年4月14日府地價字第1040071155號函復原告上開復議結果。原告仍不服，提起訴願遞經駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分關於系爭土地徵收補償之部分均撤銷。

㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。

三、原告訴稱略以：

㈠本件徵收過程之程序或方式違法：本件地評會是否依照地評會組織規程第4條第1項規定組成，容有疑義，若委員會組織不合法，是否有利害關係而應迴避未迴避，其所作成之土地徵收補償市價及市價變動幅度等評議決議即不合法，被告應提出本件地評會之會議紀錄，以查明是否有程序不合法之事實。次按土地徵收條例第10條、第11條之規定，本件徵收說明會與協議價購協調會不能同一天無間隔實施，然本件徵收之說明會與協議價購協調會卻在同一天，無間隔舉辦，容有程序瑕疵。又內政部97年7月16日台內地字第09701124501號函示意旨，可知土地徵收應踐行一定程序，以確保人民之財產權，其中包括舉行公聽會或說明會，再進行各項程序，並應再進行協議價購，協議價購不成始行徵收；然本件被告為趕於新土地徵收條例施行前辦理徵收，竟取巧將說明會及協議價購同時舉辦，未整合說明會中所有權人所陳述之意見，再進行接續之都市計畫變更或非都市土地使用分區及使用地變更、事業計畫報請目的事業主管機關許可、用地範圍測量分割及調查用地資料等程序，最後才進行協議價購，顯然有違程序或方式規定之違誤。

㈡系爭土地徵收價格與估定市價落差甚大，顯不合理：本件舉辦說明會及協議價購時，系爭土地之市價依卓越不動產估價師事務所估價結果為單價每平方公尺2千元，原告等已同意依上開估價之價額，由被告協議價購，被告亦已承諾配合估價師之估價報告，重新檢視公告土地現值，並提交舉辦說明會及協議價購時，就原告共有系爭土地之市價，另行評估後議價並收購。詎被告竟未繼續進行與原告協議，逕以原告未按期繳交協議價購同意書為由，進行徵收程序，並將系爭土地之徵收價額予以降低為每平方公尺1,700元，造成徵收價格與估定市價落差甚大。又被告辦理系爭工程所徵收之引道土地，因未顧及道路兩側之排水溝設備，而未徵收該土地，無法鋪設排水溝，乃於104年9月11日以府工土字第1040184004號開會通知單，通知原告，召開系爭工程增辦灌排溝渠第1次協議價購會議，並於協議價購同意書中載明系爭土地價購之市價為每平方公尺2千元，可證其原徵收價格與估定市價落差甚大之事實。

四、被告答辯略以：

㈠系爭土地查估價格符合土地徵收條例施行細則第30條及土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第2條所明定之市價，即市場之正常交易價格：

1.系爭土地為系爭工程徵收範圍內土地，經需用土地人依規定以103年4月24日府工土字第1030084007號函報送辦理103年土地徵收補償宗地市價查估，作業單位南投縣竹山地政事務所(下稱竹山地政所)依土地徵收條例第30條及查估辦法第17條、第27條相關規定辦理，以103年3月1日為估價基準日，並依規定蒐集102年9月2日至103年3月1日買賣實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價，並於103年6月27日提經地評會103年第3次會議評議通過在案。

2.本件徵收用地範圍由北而南，銜接自竹山南雲交流道南側，經南投縣竹山鎮(下稱竹山鎮○○○段，中間跨越前山路2段、前山段連接集山路3段（台3線）之特定農業區農牧用地，全長共1,707公尺，經作業單位竹山地政所依查估辦法第10條第1項及第11條規定辦理，將中二高以南、中和路以西及前山路以北中和段之特定農業區農牧用地劃分為P002-00地價區段，中和段、前山段臨前山路旁之特定農業區農牧用地劃分為P004-00地價區段，另將前山路以南、中和路以西及集山路3段以北之特定農業區農牧用地劃分為P008-00地價區段。而原告所共有之系爭土地，為特定農業區農牧用地，位處前山路以南、中和路以西及集山路3段以北，劃屬於竹山鎮P008-00地價區段，此一區段實地勘查並參酌相關資訊，主要以農業使用為主，經作業單位竹山地政所依查估辦法第18條規定辦理，於P008-00徵收地價區段範圍內，選取竹山鎮○○段○○○○○○號具代表性（位置、形狀、寬度及深度等條件較能代表屬地價區段內土地價值）之土地，為本件徵收案之比準地。

3.依查估辦法第22條規定，應估計竹山鎮○○段○○○○○○號比準地地價，以該比準地地價為P008-00地價區段內各宗地市價估計之比較基準，經作業單位竹山地政所依同辦法第19條第1項第3款、第2項、第3項規定，於內政部不動產交易實價查詢服務網資料庫選取竹山鎮○○段○○○○○○號及竹山鎮○○段○○○○號等2件買賣實例為比較標的，其比準地地價查估分述如下：

⑴竹山鎮○○段○○○○○○號（比較標的編號00001）：土地正常買賣單價為每平方公尺1,752元，交易日期為102年9月23日，交易日期調整百分率為1.00%；個別因素調整百分率為－1.25%；區域因素調整百分率為－7.49%；比準地試算價格為每平方公尺1,617元。

⑵竹山鎮○○段○○○○號（比較標的編號00004）：土地正常買賣單價為每平方公尺1,109元，交易日期為103年1月27日，交易日期調整百分率0.00%；個別因素調整百分率為－2.50%；區域因素調整百分率為－13.31%；比準地試算價格為每平方公尺937元。

⑶比準地即竹山鎮○○段○○○○○○號地價：考量差異百分率絕對值加總分別為13.74%及19.81%，並依各比較標的權重比例98%、2%，最後形成比準地為每平方公尺1,700元。

4.系爭土地宗地市價，經作業單位竹山地政所依查估辦法第20條第1項規定，按各宗地個別因素進行個別因素調整，估計土地徵收補償市價為每平方公尺1,700元。故系爭土地該當期市價查估程序、方法及案例之引用與修正，均係依據土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法規定辦理，於估價基準日所查估並經地評會評定之市價。本件需用土地人以103年4月24日府工土字第1030084007號函送宗地個別因素清冊予被告作業單位，以憑辦理103年之徵收補償市價查估作業，依同辦法第17條及第27條之規定，當期估價基準日為103年3月1日，地評會於103年6月27日第3次會議評議通過，符合土地徵收條例施行細則第30條及查估辦法第2條所明定之市價，即市場之正常交易價格。況竹山地政所選取枋平段428-4地號為比較標的，成交價格為1,752元，而卓越不動產估價師事務所亦選取鄰近428-6地號為比較標的，成交價格為1,649元，兩者均與比準地條件相似之比較標的，竹山地政所選取枋平段428-4地號比較標的成交價格尚高於卓越不動產估價師事務所選取之428-6地號成交價格，併予敘明。

5.就竹山地政所未選取枋平段444、446及427與428-6地號等3筆土地為比較標的，陳述如下：

⑴本件需用土地人依查估辦法第20條第4項規定，以103年4月24日府工土字第1030084007號函報送辦理103年土地徵收補償宗地市價查估，宗地個別因素清冊所載前山段350-1地號比準地面積為預為分割面積883.77平方公尺，寬度20M、深度44M，惟103年7月24日委由卓越不動產估價師事務所辦理103年協議價購市價查估，宗地個別因素清冊所載前山段350地號比準地面積則為預為分割前母地號，面積2,520.45平方公尺，寬度50M、深度50.4M，兩者宗地條件即有差異，前者土地面積較小，不利土地開發使用，後者面積坵形方整，適宜整體規劃利用。

⑵又枋平段444地號土地為一般農業區農牧用地，面積3,684.28平方公尺，雖適宜土地利用，但係屬袋地，需經他人土地出入；同段446地號土地則為一般農業區交通用地，面積僅203.79平方公尺，雖面臨下坪路，有出入之便利性，惟土地形狀狹長不利土地利用，故竹山鎮○○段444、446地號為併同買賣之實例，有助於該2筆土地之利用，乃屬具合併使用之交易，因無法有效掌握及量化調整，竹山地政所依查估辦法第7條規定，不予採用，且卓越不動產估價師事務所選用該筆買賣實例作為比較標的，並未依規定適當量化調整修正，以此查估之比準地價格即明顯偏高。

⑶再者，枋平段446、444與427地號土地等2筆買賣實例，成交日期分別為103年2月10日及102年10月13日，成交金額每平方公尺2,881元、2,751元，雖該2筆成交案例使用分區比較標的地段交易日期相近，惟均為一般農業區農牧用地，面積3,888.06、15,486.68平方公尺，坵形方整，適宜整體規劃利用，且為雙面臨街地，道路規劃及闢建程度皆佳、交通位置優良，故成交價格較高，與比準地前山段350-1地號土地相較，係為特定農業區農牧用地，面積僅883.77平方公尺，土地面積較小，不利土地開發使用，且非臨街地，交通運輸不佳，兩者宗地個別條件、使用效益顯不相當，非屬與比準地條件相同或相似之比較標的，故竹山地政所依查估辦法第19條第1項、第2項之規定，未予採用。另竹山地政所選取枋平段428-4地號土地為比較標的，成交金額每平方公尺1,752元，高於卓越不動產估價師事務所選用同段428-6地號土地為比較標的，成交金額每平方公尺1,649元。

㈡原告主張本件徵收及查估程序違法部分：地評會評議委員，於103年6月27日提經地評會103年第3次會議評議系爭土地宗地單位市價時，係由修正前地評會組織規程遴聘之地評會評議委員評定；嗣原告等不服查處結果，依土地徵收條例第22條第3項規定，再於104年3月13日向被告提出請求復議，被告於104年3月27日提請地評會104年第1次會議復議時，其地評會評議委員則依內政部104年1月15日台內地字第10313040255號令修正發布施行地評會組織規程第4條及第13條規定，於104年1月29日重新遴聘，共置委員15人，其中該組織規程第4條第1項第5款都市計畫專家學者1人及第8款工務或都市計畫主管人員1人，分別遴聘逢甲大學土地管理學系鐘懿萍副教授及被告建設處洪瑞智處長，於法並無違誤。

㈢原告主張系爭土地徵收價格與估定市價落差甚大顯不合理部分：

1.依土地徵收條例第11條規定，可知協議價購屬私法契約範疇，為申請徵收土地或土地改良物之先行程序，應由需用土地人與土地所有權人雙方進行溝通協議。本件需用土地人考量徵收為政府執行公權力取得土地所有權之最後手段，亦考量選擇對人民權益損害最小且不妨礙公共建設推動之方式，為鼓勵所有權人同意協議價購以減少採徵收方式取得土地，及基於市價來源應有所依據及具公信力等因素，乃依內政部102年4月15日台內地字第1020147100號函說明四及五函示載明，土地徵收條例修正後，需用土地人應以市價與土地所有權人協議，因市價會隨市場交易狀況變動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有合理區間，協議價購與徵收補償雖同採市價標準，但因時間點不同，亦不一定有相同水準，逕以地評會評定之市價為協議價購標準，恐有違協議價購之精神。爰需用土地人進行協議價購前，依內政部101年3月15日台內地字第10101307672號函意旨：「參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估取得各項市價資訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議，以落實土地徵收條例第11條協議價購之立法精神，避免產生協議程序流於形式致徵收處分違法之疑慮。」於103年7月底委託卓越不動產估價師事務所辦理協議價購市價查估，以每平方公尺2千元與原告進行協議價購，並於被告103年8月6日府工土字第1030156310號開會通知單檢附之協議價購會議說明資料內已載明土地協議價購之價格係委由不動產估價師估定、土地改良物之價格係依被告訂定之查估補償標準計算、協議不成將依法辦理徵收、相關徵收補償之規定等，且於協議價購會議中說明，落實土地徵收條例第11條協議價購之立法精神，其後再於103年8月15日召開協議價購會議，並載明於協議價購會議紀錄中。準此，協議價購與徵收補償雖同採市價標準，但因時間點不同，亦不一定有相同水準，因市價會隨市場交易狀況變動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有合理區間。本件需用土地人於103年8月15日召開協議價購會議，依委由卓越不動產估價師事務所所查估之市價辦理協議價購，其後就協議不成部分，依103年6月27日提經地評會第3次會議評定通過之徵收宗地市價辦理徵收作業，依法並無違誤。

2.被告104年9月11日辦理系爭工程增辦灌排溝渠工程，係以協議價購辦理，不以徵收方式取得，為不妨礙公共建設儘速推動及鼓勵所有權人同意協議價購，並基於市價來源應有所依據及具公信力等因素，需用土地人仍依內政部102年4月15日台內地字第1020147100號函說明四及五函示意旨，援用103年7月底委託卓越不動產估價師事務所辦理協議價購查估市價每平方公尺2千元，與原告進行協議價購，依法並無違誤；另依被告檢附內政部不動產交易資訊實價查詢結果，於系爭徵收案之周邊同一供需圈101年8月1日至104年8月30日止，徵收區段近鄰地區土地使用性質相同之前山段農牧用地，其市價區間在901元至1,294元，顯見本案系爭土地，103年原徵收補償宗地市價查定，實已反應市場正常交易價格。

五、本件兩造之爭點為：被告辦理系爭土地相關市價徵收補償查估作業相關程序及系爭土地評定之市價，是否適法？

六、本院判斷：

㈠按「（第1項）需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。（第2項）前項協議之內容應作成書面，並應記明協議之結果。如未能達成協議，應記明未達成協議之理由，於申請時送交中央主管機關。……。（第4項）第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。（第5項）前項所稱市價，指市場正常交易價格。」、「（第1項）……。（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。……」、「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。……」、「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」分別為土地徵收條例第11條、第22條、第30條及同條例施行細則第30條所明定。

㈡依上，土地徵收條例第11條第1項規定需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，原則上應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，如所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依該條例申請強制徵收。又同條第4項及第5項規定，需用土地人依市價與所有權人協議價購，所稱市價，指市場正常交易價格；再依同條例第30條第1項之規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。是需用土地人與所有權人協議價購之市價，與強制徵收應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正常交易價格，二者並無不同，以貫徹徵收土地協議價購在先，強制徵收在後之制度，並維護被徵收土地所有權人之權益，方符合上開土地徵收條例規定之意旨及精神。

㈢經查，原告所有系爭土地，位於系爭工程用地範圍，前經需用土地人被告所屬工務處依土地徵收條例第11條規定，於103年8月15日召開協議價購會議未達成協議，報奉內政部103年11月3日台內地字第1031302443號函准予徵收。被告以同月13日府地權字第10302257311號公告，公告期間自103年同月14日至同年12月15日止，原告於公告期間內對系爭土地徵收補償價額為每平方公尺1,700元表示不服，以103年12月10日訴願書向內政部提出異議，請求按原協議價購之價格每平方公尺2千元辦理徵收，經內政部函轉被告請依土地徵收條例第22條第2項徵收補償異議處理程序規定辦理，被告進行查處後，以104年1月30日府地價字第1040016037號函復原告，查處結果系爭土地市價之查定，均依同條例第30條及查估辦法等相關規定辦理，而維持原查估市價等語。原告不服查處結果，於104年3月13日向被告提出復議，被告於104年3月27日提請地評會104年第1次會議復議，決議維持原評定市價為每平方公尺1,700元，被告函復原告該復議結果。原告仍不服，循序提起本件行政訴訟。基此，原告所有系爭土地，因需用機關召開協議價購會議未達成協議，乃報請主管機關強制徵收，被告再依系爭土地之市價補償原告。

㈣原告除主張本件系爭土地被強制徵收前，被告與原告協議系爭土地價購之市價為每平方公尺2千元，嗣被告逕以原告未按期繳交協議價購同意書為由，進行徵收程序，並將系爭土地之徵收價額予以降低為每平方公尺1,700元，造成徵收價格與估定市價落差甚大，被告仍應按系爭土地市價每平方公尺2千元補償原告等情外，另稱被告為趕於新土地徵收條例施行前辦理徵收，取巧將說明會及協議價購同時舉辦，未整合說明會中所有權人所陳述之意見，再進行接續之都市計畫變更或非都市土地使用分區及使用地變更、事業計畫報請目的事業主管機關許可、用地範圍測量分割及調查用地資料等程序，最後才進行協議價購，有違程序或方式規定等云。然按需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，如未依土地徵收條例第11條第1項規定與所有權人協議價購或以其他方式取得，逕行申請主管機關核准後強制徵收，係徵收處分有無違反法定程序之問題，並非被告辦理系爭土地相關市價徵收補償查估作業相關程序及系爭土地評定市價之範疇，又依本件原告之訴願書(訴願卷53頁)，其係請求訴願機關內政部撤銷原公告徵收價格，改以協議價購數額辦理公告強制徵收等語，並未爭執系爭土地徵收處分之合法性(如原告不服內政部之徵收處分，應向該管訴願機關行政院提起訴願)，是本件應僅就被告辦理系爭土地市價徵收補償查估作業及評定市價適法與否，予以論斷，合先敘明。

㈤次按「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」、「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」、「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣。……五、畸零地或有合併使用之交易。……」、「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」、「地價區段之界線，應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」、「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……。」、「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」、「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。……。」、「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」、「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」各為101年6月5日發布，同年9月1日施行之查估辦法第4條、第6條第1項、第7條、第10條第1項、第11條、第13條、第17條、第18條、第19條及第21條第3款所明定。

㈥又按「本會置委員15人或16人，其中1人為主任委員，由直轄市市長或副市長、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之：一、議員代表1人。二、地方公正人士1人。三、地政專家學者2人。四、不動產估價師2人或3人。五、法律、工程、都市計畫專家學者各1人。六、地政主管人員1人。七、財政或稅捐主管人員1人。八、工務或都市計畫主管人員1人。九、建設或農業主管人員1人。」、「（第1項）本會開會得邀請經辦估價人員列席。評議異議或復議案件時，得通知異議人或復議人列席說明，並於說明後退席。（第2項）前項異議或復議案件為多數人共同提出者，僅得推派3人以下之代表列席。」、「本會需有過半數委員之出席，始得開會，並有出席委員過半數之同意始得決議；……可否同數時，由主席裁決。」、「本會委員對具有利害關係之議案，應自行迴避。」亦為現行地評會組織規程第4條第1項、第6條、第7條第1項及第8條所規定。

㈦準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準。另依地評會組織規程第4條第1項之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等，是有關徵收補償地價之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有一定之判斷權力，而在判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法院應予尊重。

㈧原告主張本件地評會是否依照地評會組織規程第4條第1項規定組成，容有疑義，若委員會組織不合法，是否有利害關係而應迴避未迴避，被告應提出本件地評會之會議紀錄，以查明是否有程序不合法之事實乙節，經被告於本件審理時提出依地評會組織規程第4條第1項規定遴聘之委員名冊(本院卷157頁)，其委員組成含有主任委員副縣長1人、副主任委員秘書長1人、議員代表1人、地方公正人士1人、地政專家學者2人、不動產估價師2人、法律及都市計畫暨工程專家學者各1人、地政主管人員(地政處處長)1人、財政或稅捐主管人員(財政處處長)1人、工務或都市計畫主管人員1人(工務處處長或建設處處長)及建設或農業主管人員(農業處處長)1人，共計15人，合於依地評會組織規程第4條第1項之規定。又依104年3月27日地評會104年第1次會議之簽到簿(原處分卷35頁)，出席委員有主任委員副縣長1人、地方公正人士1人、地政專家學者1人、不動產估價師2人、法律專家學者1人、對地價有專門知識專家1人(該委員經被告遴聘為都市計畫專家學者)、地政處處長、財政處處長、建設處處長及農業處處長，共計11人，已超出過半數委員之出席，原告又未指出何委員有利害關係而應迴避未迴避之情形，難認本件地評會委員之組成及出席開會人數有違反地評會組織規程上開相關規定，原告上開主張，自難謂有據。

㈨次查，需用土地人與所有權人協議價購之市價，與強制徵收應按照徵收當期之市價補償其地價，均應指市場正常交易價格，二者並無不同，有如上述。本件系爭土地經強制徵收前，被告於103年7月底先委託卓越不動產估價師事務所辦理協議價購查估市價每平方公尺2千元，與原告進行協議價購，嗣被告以原告未按期繳交協議價購同意書為由，而無法達成協議價購，乃報經主管機關核准強制徵收系爭土地，並經作業單位竹山地政所依查估辦法第22條規定，估計竹山鎮○○段350-1(原350)地號比準地地價，以該比準地地價為P008-00地價區段內各宗地市價估計之比較基準，並依同辦法第19條第1項第3款、第2項、第3項規定，於內政部不動產交易實價查詢服務網資料庫選取竹山鎮○○段○○○○○○號及竹山鎮中崎段139地號等2件買賣實例為比較標的。竹山鎮○○段○○○○○○號為比較標的編號00001，土地正常買賣單價為每平方公尺1,752元，交易日期為102年9月23日，交易日期調整百分率為1.00%；個別因素調整百分率為－1.25%；區域因素調整百分率為－7.49%；比準地試算價格為每平方公尺1,617元。另以竹山鎮○○段○○○○號為比較標的編號00004，土地正常買賣單價為每平方公尺1,109元，交易日期為103年1月27日，交易日期調整百分率0.00%；個別因素調整百分率為－2.50%；區域因素調整百分率為－13.31%；比準地試算價格為每平方公尺937元。再以計算出比準地竹山鎮○○段○○○○○○號地價：考量差異百分率絕對值加總分別為13.74%及19.81%，並依各比較標的權重比例98%、2%，最後形成比準地為每平方公尺1,700元，固非無據。

㈩然查，依被告委託卓越不動產估價師事務所辦理協議價購查估成果報告書(本院卷77-100頁)，系爭土地市價每平方公尺2千元，該事務所選取竹山鎮○○段○○○○號為比準地，而該土地之地價估計，係選取竹山鎮○○段444及446地號、427地號、428-6地號土地等3筆有買賣實例之個案為比較標的，交易日期分別為103年2月10日、102年10月13日、102年9月23日，成交價格各為每平方公尺2,881元、2,751元、1,649元，再以個別因素如宗地條件、道路條件、接近條件、周邊條件、行政條件、其他等項目，調整形成比準地為每平方公尺2千元(同卷82頁比準地地價估計表)。而被告以竹山地政所辦理系爭土地市價查估，則選取竹山鎮○○段○○○○○○號為比準地，計算出本件宗地系爭土地市場正常交易價格每平方公尺1,700元，二者所選取比準地固有不同，惟竹山地政所選取竹山鎮○○段○○○○○○號及竹山鎮○○段○○○○號等2件買賣實例為比較標的，土地買賣單價為每平方公尺1,752元及1,109元，交易日期為102年9月23日及103年1月27日(訴願卷113頁比準地地價估計表)，與卓越不動產估價師事務所則選取竹山鎮○○段444及446地號、427地號、428-6地號土地等3筆買賣實例之個案之比較標的，交易日期為介於102年9月23日至103年2月10日，而該3筆交易成交價格各為每平方公尺2,881元、2,751元、1,649元，可知竹山地政所與卓越不動產估價師事務所蒐集買賣實例，地段及交易日期相近，又查估個別調整因素之條件亦屬相同，含有宗地條件、道路條件、接近條件、周邊條件、行政條件及其他等，並以各條件之項目因素以差異百分比調整而決定地價，竹山地政所調整比準地為每平方公尺1,700元，系爭土地市場正常交易每平方公尺價格亦同；卓越不動產估價師事務所調整比準地每平方公尺2千元，系爭土地市場正常交易價格亦為每平方公尺2千元。另按依查估辦法第6條第1項之規定，土地徵收補償市價查估，其中調查買賣實例，係以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例，是有關土地買賣實例，自以儘量蒐集地段及交易日期相近之買賣實例，此等買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素，調整比準地之價格，再正確查估被徵收土地補償市價。卓越不動產估價師事務所選取竹山鎮○○段444及446地號買賣實例之個案為比較標的，交易日期為103年2月10日，成交價格每平方公尺2,881元，被告稱同段444地號土地為一般農業區農牧用地，面積3,684.28平方公尺，雖適宜土地利用，但係屬袋地，需經他人土地出入；同段446地號土地則為一般農業區交通用地，面積僅203.79平方公尺，雖面臨下坪路，有出入之便利性，惟土地形狀狹長不利土地利用，故同段444、446地號為併同買賣之實例，有助於該2筆土地之利用，屬合併使用之交易，無法有效掌握及量化調整，竹山地政所依查估辦法第7條規定，不予採用等情，查依該2筆土地之地籍圖(本院卷176頁)，確屬有合併使用之情形，符合查估辦法第7條所規定之情形，被告不予採用，尚屬有據。惟查，卓越不動產估價師事務所選取同段427及428-6地號等2筆土地，與竹山地政所選取同段428-4地號土地，均作為買賣實例之個案為比較標的。被告稱同段427地號土地為一般農業區農牧用地，面積15,486.68平方公尺，坵形方整，適宜整體規劃利用，且為雙面臨街地，道路規劃及闢建程度皆佳、交通位置優良，故成交價格較高，與比準地前山段350-1地號土地相較，係為特定農業區農牧用地，面積僅883.77平方公尺，土地面積較小，不利土地開發使用，且非臨街地，交通運輸不佳，兩者宗地個別條件、使用效益顯不相當，非屬與比準地條件相同或相似之比較標的；另竹山地政所選取枋平段428-4地號土地為比較標的，成交金額每平方公尺1,752元，高於卓越不動產估價師事務所選用同段428-6地號土地為比較標的，成交金額每平方公尺1,649元，竹山地政所依查估辦法第19條第1項及第2項規定，未予採用卓越不動產估價師事務所選取同段427地號及428-6地號等2筆土地為比較標的等節。然按該3筆土地均為P006-00地價區段，卓越不動產估價師事務所選取同段427及428-6地號等2筆土地買賣實例個案，應有其參考價值，又上開該3筆土地形狀均大略呈方形，被告比準地地價估計表記載同段428-4地號土地形狀為不規則形，有所誤載，此為被告所不爭(同卷120頁言詞辯論筆錄)，且該3筆土地位置相鄰或僅間隔一筆其他土地(同卷189頁地籍圖)，均為一般農業區農牧用地，同段427地號土地為雙面臨街，同段428-6及428-4地號2筆土地均為單面臨街，是該3筆土地位於同一地價區段及交易日期相近，土地條件亦相似，被告所稱同段427地號土地面積較大、坵形方整、雙面臨街地等因素，自可依土地個別條件及因素予以綜合比較調整，至被告僅以同段428-6地號土地成交價格較同段428-4地號為低，不予採用，未說明其他影響地價之因素，理由亦有未足。是被告如不採用同段427及428-6地號等2筆土地為比較標的，則應以較該2筆土地與比準地條件相同或相似之土地為比較標的，乃其採用竹山鎮○○段○○○○號土地買賣實例為比較標的，該土地地價區段為P011-00，雖為特定農業區農牧用地，與比準地相同，但其土地形狀非常狹長及不規則(同卷190頁地籍圖)，並呈倒L形，難以整體規劃利用，依社會一般通念及土地利用條件，卓越不動產估價師事務所選取之竹山鎮○○段427及428-6地號等2筆土地，與比準地之地段及條件較為相近，而被告作業單位竹山地政所捨該2筆土地，以竹山鎮○○段○○○○號土地買賣實例為比較標的，予以綜合比較調整比準地為每平方公尺市場正常交易價格，有基於取樣不足之事實，及違反一般有效價值判斷原則等情事，自有違誤。

七、綜上所述，原告指稱本件地評會委員之組成及出席開會人數有違反地評會組織規程相關規定，雖無可取，然被告原處分關於辦理系爭土地徵收補償之查估評定市價之部分，有上開之違法，訴願決定予以維持，亦有未合，原告請求撤銷原處分該部分及訴願決定，為有理由，應由本院將原處分關於系爭土地之徵收補償部分均予撤銷，由被告另為適法之查估，以維法制。另本件事證已明，兩造其他主張及陳述，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

臺中高等行政法院第二庭