臺中高等行政法院 高等庭(含改制前臺中高等行政法院)九十年度訴字第一二六八號

臺中高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第一二六八號

原告

金沙國際興業股份有限公司

代表人

甲○○

代表人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

　　　　　　　　丁○○

右當事人間因房屋稅事件，原告不服臺中市政府中華民國九十年五月十八日九○府行

訴字第○六八一二九號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰

主文

事實

甲、事實概要：原告所有座落台中市○區○○里○○路一○五之一號房屋，經被告按營業用及非住家非營業用稅率分別核算稅額課徵民國八十九年度房屋稅計一九、

七五七、五四六元，原告不服，依法申請復查，經被告重行核定稅額為一八、五

一九、一二一元，原告仍不服，提起訴願遭駁回，乃提起行政訴訟。

乙、兩造聲明：

一、原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。

二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。

丙、兩造之陳述：

壹、原告起訴意旨略以：

一、據台中市政府工務局核算系爭建物工程造價為二二七、四一一、七六四元，此有該局所核發使用執照登載金額可稽。而被告核定房屋稅現值時，竟逾達該專業公務機關核定建物現值三倍有餘，除未附任何認定理由且未依據房屋稅條例第十條規定於核定後通知辦理異議程序，顯明本件房屋稅課徵程序存有疏漏。

二、關於系爭建物地下室第三、四、五、六層為法定應供停車、防空避難使用，法律未規定免稅獎勵，本有違背公理，詎料竟再認定於各該層所設置為提供公眾服務之輔導員辦公室面積合計七一三．八七平方公尺係屬營業場所，實令人難甘服，且系爭建物之公共使用空間如水塔、車道、凸出物、瞭望台、樓梯走道、電梯間、機械室等非營業場所，皆全數按營業稅率核課，顯明本件確有法令錯誤課稅事實。

三、系爭房屋座落台中市○○路一○五之一號，地段調整率為一六○％，屬舊商區已趨沒落，而新興繁榮之台中港路地段調整率卻是一二○％，此一標準為台中市政府於七十三年六月二十一日府稅二字第三九六○二號函公告實施，至今已近二十年，然主管機關怠惰為依法辦理地段調整率之調整，顯明政府機關侵害民眾權益，依據不動產評價委員會組織規程第三條第二款、第四條、第七條規定，被告有進行市地之商業現況實地調查並作成報告之公法上義務。且此期間，不動產評價委員會完全由市政府與稅捐稽徵處主導，在近二十年來開會次數不下二、三十次，惟卻不善盡其責，故市府、被告有意不作為，以達坐收稅收之利，故被告違法怠惰明甚。

四、按台中房屋現值評定注意事項雖規定，頂層樓梯房若其面積未超過二十平方公尺者，不予計課。指明頂層樓梯房免稅，惟為避免挪作他用而有二十平方公尺之限制。但上開行政命令關於限制二十平方公尺免稅規定與因消防法之規定：每二十五公尺應設置逃生梯一處共需四個雨庇凸出物，就遠超過二十平方公尺。顯然該行政命令有關限制二十平方公尺以下才免稅之規定與消防法規相互牴觸而已不應適用，亦即本件建物依消防法規定而興建之屋頂突出物面積三一八、八平方公尺，屬應公共法定空間而不應課稅。另依財政部七十五年八月十六日台財稅第七五二七三三九號函規定：大樓天井頂層防雨加蓋並供通道使用者免課房屋稅，而本建物之頂層突出物確僅共防雨及供通道使用，實無課稅法源存在；而雖訴願決定以突出物與天井加蓋情形有別，然供消防逃生通道使用之屋頂突出物其必要性更高於頂層加蓋供防雨及供通道使用之天井，依舉輕明重之法理，依法必要設置且同樣是供防雨供走道之頂層突出物，當無課稅必要。

五、本建物受九二一震災影響，業績衰退五成以上，對商業大樓而言，業績之衰退與房屋之毀損無法使用，其災情有過之而無不及。雖與房屋稅條例第十五條第一項第七款及第十五條第二項第四款規定要件有所不同，惟法律訂定出現此與社會脫節現象，實與主管機關不盡主動辦理調查、積極辦理之推諉心態實有相關，因此所生之不利益，竟須由人民負擔，實有違公理。

貳、被告答辯意旨略以：

一、按系爭房屋坐落於台中市○○路與成功路間之建國路上，依台中市○○地段等級率標準表所載其房屋地段調整率為一六○％，又前開地段等級率標準表雖係援依台灣省政府七十三年六月八日七二府二財稅三字第四五一一二號函核定，並經台中市市政府七十三年六月二十一日府稅二字第三九六○二號函公告之同標準表所載辦理，惟該調整率並非就系爭房屋單獨訂定，而係就前述民族路與成功路間之建國路段上之房屋為相同地段調整率之評定，應有其一致性，且係經本市不動產評價委員會議評定，並經市府公告後交由本處據以核算房屋現值，亦循經法定之作業程序。至原告指稱台中港路之地段調整率為一二○％乙節，係屬他案，且非本件應查明之範圍，即不予論究。

二、次按房屋現值之核計，以「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」及「房屋位置所在段落等級表」為準據，於簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點第二點規定甚明，而八十九年房屋現值既係援按七十三年現值資料，倘將兩者間物價併予考量，則八十九年房屋現值應有調漲之理由而無調降之餘地，此對照財政部七十二年九月二十六日台財稅第三六八二一號函釋：「．．．，是以貴省各縣如因部分地區○○○○○道路，暨新社區規劃興建及其他公共設施之舉辦帶動該地區之繁榮，而使該地區之房屋使用價值劇增，致原評定之房屋地段等級與實際情形不符者，在物價指數雖未有百分之三十以上增減時，仍可重行評定，以符實際。」可知係就房屋標準價格之調漲為重行評定之闡明。又台中市市政府為配合財政部訂頒「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」所訂定之台中市房屋評定注意事項第四點規定「頂層樓梯房若其面積未超過二十平方公尺者，不予計課。」依此規定頂層樓梯房應否計課，自應以面積是否超過二十平方公尺為適用與否之界定。至消防法規係就防災安全方面為訂定，尚未納入房屋稅條例中有關減免稅捐之規定，自難執為請求減免房屋稅主張之依據。

三、房屋現值之評定方式，業如前述，被告並以八十八年六月三十日中市稅財字第九九八八號現值核定通知書，核定其房屋現值及使用情形，該函件原告於同年六月三十日領取，有註記於上開函文內之領訖紀錄可憑，本件評定房屋現值之處理程序概依房屋稅條例第十條第二項規定辦理，並無疏漏情事。

四、另不動產評價委員會組織規程第三條第二款雖規定「稅捐處處長與主管課課長為當然委員」，然查該會乃採委員制，縱上開人員得提供其專業智識提會評議，基於該委員會組織之方式，系爭地段調整率應訂為若干，縱經彼等到會作有關之報告，然亦僅止於委員個人意見之表示而已，尚非即得據以決定。申言之，仍須以全體委員討論後作成之決議為依歸。又該委員會之成員中，亦非全數為政府代表，尚包括民意機關及人民團體之成員，是該委員會循法定程序作成之決議，自有其公信力，況且原告如對核定之房屋現值有不同之看法，自得引據經統計作成之客觀資料後，將具體意見提交不動產評價委員會評議，此方屬正途，再者，依被告房屋稅課稅明細表記載，系爭房屋之課稅現值，以核定單價最高的九樓為例，經換算每坪不過七、四六八元，對照目前市面上房屋造價動輒三、四萬而言，則八十九年房屋現值亦只有調漲之理由而無調降之餘地，準此，本件地段調整率既循經法定作業程序所訂定，被告自應以之為核課八十九年度房屋稅計算稅額之數據依據。而非嗣後主張景氣不佳或個別情事等所能任意變更。

五、次按系爭建物依使用執照所載，地下室第三、四、五、六層係供貯藏室、配電室、機械室及停車空間等使用，地下一、二層及地上一至二十層均為商場，地上二十一層：瞭望台、二十二層：餐廳，係為商業大樓，且地下一、二層及地上一至八樓係供金沙百貨公司營業使用，兼以地下三至六層又有按車收費對外營業情事，則地下室所設之停車場暨公共使用空間即無財政部六十六年二月二十六日台財稅第三一二五○號函釋：「一、各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機械房、抽水機、停放車輛等使用而未收取費用或未出租或由所有權人按月分擔水電、清潔、維護費，而非營業者，均應予免徵房屋稅。二、．．．三、各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。」所規定免徵房屋稅之適用，被告乃按非住家非營業用稅率核課該部分房屋稅，並無將設於各該層之輔導員辦公室以營業用稅率課徵情事。至樓梯走道、電梯間等，依財政部七十四年十二月十四日台財稅第二六二七一號函：「房屋供共同使用之電梯及公共設施之房屋稅，按該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵。」之規定，自應按各該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵。又設於二十一層之瞭望台，被告原即按非住家非營業用稅率課徵。

六、復按系爭建物之屋頂突出物，雖係依消防法規規定而興建，然消防法規係就防災安全方面為訂定，並未納入房屋稅條例中有關減免稅捐之規定，況台中市房屋現值評定注意事項第四點：「頂層樓梯房若其面積未超過二十平方公尺者，不予計課。」之規定，亦僅係評定房屋現值之一種簡化作業方式，並非免稅規定。又受重大災害得否減免房屋稅，依據房屋稅條例第十五條第一項第七款及第二項第四款：「私有房屋有左列情形之一者，免徵房屋稅．．．受重大災害，毀損面積佔整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。」、「私有房屋有左列情形之一者，其房屋稅減半徵收．．．受重大災害，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。」之規定，係以毀損面積為準據，是，原告所訴龐大投資無法營業之損失較房屋毀損之災情有過之而無不及，縱令為不虛，亦核與上開條例所定免徵與減半徵收之要件不符，原告此部分主張，自難執為減免之論據。

理由

一、本件原告所有坐落台中市○區○○里○○路一○五之一號房屋，經被告按營業用及非住家非營業用稅率分別核算稅額課徵八十九年度房屋稅計一九、七五七、五四六元，原告不服，依法申請復查，經被告重行核定稅額為一八、五一九、一二一元，原告仍不服，提起訴願遭駁回，乃提起行政訴訟。訴稱：㈠依台中市政府工務局核算系爭建物工程造價為二二七、四一一、七六四元，而被告核定房屋稅現值時，竟逾達該核定建物造價現值三倍有餘，又該房屋座落台中市○○路一○五之一號，地段調整率為一六○％，屬舊商區已趨沒落，而新興繁榮之台中港路地段調整率卻是一二○％，又逢九二一地震，業績衰退，有過房屋毀損，此一標準為台中市政府於七十三年六月二十一日府稅二字第三九六○二號函公告實施，至今已近二十年，然主管機關怠惰為依法辦理地段調整率之調整，未依不動產評價委員會組織規程第三條第二款、第四條、第七條規定，進行市地之商業現況實地調查並作成報告之公法上義務。致原告多繳納與實情不合之房屋稅，被告違法並達坐收稅收之利。㈡系爭建物地下室第三、四、五、六層為法定應供停車、防空避難使用，法規未能免稅有違公理，被告又再認定於各該層所設置為提供公眾服務之輔導員辦公室面積合計七一三．八七平方公尺係屬營業場所，再系爭建物之公共使用空間如水塔、車道、凸出物、瞭望台、樓梯走道、電梯間、機械室等非營業場所，不得按營業稅率核課。又按台中房屋現值評定注意事項雖規定，頂層樓梯房若其面積未超過二十平方公尺者，不予計課。但此行政命令關於限制二十平方公尺免稅規定與因消防法之規定「每二十五公尺應設置逃生梯一處」共需四個雨庇凸出物，就遠超過二十平方公尺。該行政命令有關限制二十平方公尺以下才免稅之規定與消防法規相互牴觸，不應適用，本件建物依消防法規定而興建之屋頂突出物面積三一八、八平方公尺，屬應公共法定空間而不應課稅等云。

二、按「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據左列事項分別評定，直轄市由市政府公告之，各縣（市）（局）於呈請省政府核定後公告之：按各種建造材料所建房屋區分種類及等級。各類房屋之耐用年數及折舊標準。按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。為房屋稅條例第十一條第一項所明定。又房屋現值之核計，以「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」及「房屋位置所在段落等級表」為準據，為簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點第二點所規定。又「本條例第十一條所稱之房屋標準價格，應依同條第一項第一款至第三款規定之房屋種類、等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，經由不動產評價委員會審查評定後，由本府公告之。」亦為台中市政府八十八年十月二十二日八八府秘法字第一四六二一八號函訂自八十八年七月一日起施行之「台中市房屋稅徵收細則」第九條所規定。再房屋稅，係依房屋現值及規定稅率課徵之；而房屋現值，由主管稽徵機關依據納稅義務人之申報，並參照不動產評價委員會評定之標準核計，不以房屋之實際造價為準，改制前行政法院六十年判字第三一九號著有判例。是原告主張系爭房屋價值應依台中市政府工務局核算系爭建物工程造價

二二七、四一一、七六四元，自非有據。

三、又系爭房屋坐落於台中市○○路與成功路間之建國路上，依台中市○○地段等級率標準表所載其房屋地段調整率為一六○％，該地段等級率標準表係依台灣省政府七十三年六月八日七二府二財稅三字第四五一一二號函核定，並經台中市市政府七十三年六月二十一日府稅二字第三九六○二號函公告之同標準表所載辦理，且係經台中市不動產評價委員會議評定，並經市府公告後交由被告據以核算房屋現值。又「．．．前項房屋標準價格，如物價總數有百分之三十以上增減時，應重行評定，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」，為房屋稅條例第十一條第二項所明定，又財政部七十二年九月二十六日台財稅第三六八二一號函釋：「．．．，是以貴省各縣如因部分地區○○○○○道路，暨新社區規劃興建及其他公共設施之舉辦帶動該地區之繁榮，而使該地區之房屋使用價值劇增，致原評定之房屋地段等級與實際情形不符者，在物價指數雖未有百分之三十以上增減時，仍可重行評定，以符實際。」，是原告所有系爭房屋如有符合上開要件之情形，自可檢具客觀統計資料，依規定向該管台中市不動產評價委員會議請求重行評定，而於該委員會重行評定前，被告以原有標準課徵系爭房屋之房屋稅，並無不合。再者，依原處分卷附被告房屋稅課稅明細表記載，被告辯稱系爭房屋之課稅現值，以核定單價最高的九樓為例，經換算每坪不過七、四六八元（二一、○九八、六○○除以八五四．六再乘以○．三○二五），對照目前市面上房屋造價動輒三、四萬而言，則八十九年房屋現值亦只有調漲之理由而無調降之餘地，亦非無據。是原告訴稱被告有主動進行系爭房屋地段之商業現況實地調查並作成報告之義務，再由不動產評價委員會調降系爭房屋之標準價格，難認有理由。

四、次按財政部六十六年二月二十六日台財稅第三一二五○號函釋：「各類建築物地下室，僅為利用原有空間設置機械房、抽水機、停放車輛等使用而未收取費用或未出租或由所有權人按月分擔水電、清潔、維護費，而非營業者，均應予免徵房屋稅。．．．各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，應按非住家非營業用稅率課徵房屋稅。」，經查系爭建物依使用執照所載，地下室第三、四、五、六層係供貯藏室、配電室、機械室及停車空間等使用，地下一、二層及地上一至二十層均為商場，地上二十一層：瞭望台、二十二層：餐廳，係為商業大樓，且地下一、二層及地上一至八樓係供金沙百貨公司營業使用，再地下三至六層又有按車收費對外營業情事，原告對此節亦不爭執，則地下室所設之停車場暨公共使用空間，依上開財政部函釋意旨，原告自不得主張免徵房屋稅之適用。又系爭建物地下室第三、四、五、六層所設置為提供公眾服務之輔導員辦公室面積合計七一三．八七平方公尺部分，被告係按非住家非營業用稅率核課該部分房屋稅，有原處分卷附之房屋稅課稅明細表可佐，原告稱此部分被告按營業用稅率課徵房屋稅，自有誤會。再系爭房屋之水塔、車道、凸出物、瞭望台、樓梯走道、電梯間等，被告依財政部七十四年十二月十四日台財稅第二六二七一號函：「房屋供共同使用之電梯及公共設施之房屋稅，按該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵。」函釋意旨，應按各該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵，又設於二十一層之瞭望台，被告原即按非住家非營業用稅率課徵，亦無不合。

五、復按系爭房屋之屋頂突出物，原告雖係依消防法規規定而興建，然消防法規係就防災安全方面為訂定，與房屋稅條例中有關減免稅捐之規定，二者範疇並不相同，又台中市房屋現值評定注意事項第四點：「頂層樓梯房若其面積未超過二十平方公尺者，不予計課。」之規定，亦僅係評定房屋現值之一種簡化作業方式，並非為免除房屋稅規定。是原告主張系爭房屋依消防法規定而興建之屋頂突出物面積三一八．八平方公尺，屬應公共法定空間而不應課稅，難認有據，亦不生與消防法規相互牴觸之問題。

六、綜上所陳，原告所訴各節，均乏依據，原處分並無違誤，訴願遞予維持，亦無不合，是原告之訴，為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。

臺 中 高 等 行 政 法 院 第 四 庭審 判 長 法 官　沈　應　南

法院書記官 詹 靜 宜