臺中高等行政法院判決

原告

甲○○

被告

臺中縣政府

代表人

乙○○

上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國98年7月23日台內訴字第0980130210號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、事實概要：緣原告非屬經紀業僱用之不動產經紀人，經訴外人檢舉其仲介租賃房屋，經被告以民國（下同）98年1月15日府地價字第0980018470號函檢送陳述意見通知書，通知原告陳述意見，原告於同年月20日向被告提出陳述意見書，表示其無以智富王租賃公司名義從事代租行為，亦未收受任何報酬，非從事不動產經紀業務。經被告查得原告於591租屋網刊登房屋出租廣告，且向部分房屋所有權人及承租人詢訪結果，確有協助辦理不動產租賃之居間及代理業務，違反不動產經紀業管理條例第7條第1項規定，乃依同條例第32條第1項規定，以98年3月6日府地價字第0980068484號處分書裁處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並應自接到處分書之日起至取得合法營業資格前禁止營業。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂就罰鍰部分提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：原告多次以書信及赴縣政府解釋591租屋網是熱門網站，原告只是利用多個門牌多增加曝光率而已，並未幫屋主租屋。致富王公司多次要求原告將名下房產交予其代為出租，原告不願意，希望所有房客自己看過才放心，亦有社區所有權人多次出面澄清及切結書證明原告無代租房屋。被告寄掛號信至台中縣沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號，雖收信人為原告，惟該處是原告幫該屋主回收資源垃圾之處，故原告未收受。嗣第二次寄送卻將姓名寫成林明芽，郵差不讓原告收受，第三次寄至55巷90號亦將姓名寫成林明芽，被告居然仍為處罰。原告與智富王租賃公司並無任何關係，該公司是管理委員會鄭主委所開設，原告僅向該公司商借在其招牌下一角張貼。至於名片及招牌是鄭主委所做，非原告所為，直至被檢舉後始知，被告據以裁罰有違依法行政原則、法律保留原則等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被告則以：查原告非屬經紀業僱用之不動產經紀人，經案外人於97年10月9日、97年12月未列日期及98年2月25日檢舉信分別檢舉原告，略以：於台中縣沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號以智富王租賃公司名義，於96年4月起幫屋主代租並收取代租費，且未具有合法經紀人員證照及未設立合法經紀業，而於591租屋網站刊登房屋出租廣告，並附有名片及於他人房屋租賃契約書簽名代收房租及照片等之佐證資料在案。經被告以98年1月15日府地價字第0980018470號函檢送陳述意見通知書，通知原告陳述意見，原告於98年1月20日向被告提出陳述意見書，表示其未以智富王租賃公司名義從事代租行為，亦未收受任何報酬，而非從事不動產經紀業務。經查原告非屬合法不動產經紀業或其聘用之經紀人員，亦非上開檢舉信所載沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號房屋及其坐落土地之所有權人，其於591租屋網所刊登沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號獨立套房之出租廣告，該廣告之連絡人林小姐，行動電話0000-000000，經向遠傳電信公司查詢結果，客戶姓名為甲○○，即原告所有，嗣經向上開房屋所有權人詢訪結果，其指確有委託原告協助處理不動產租賃之居間及代理業務。另詢訪沙鹿鎮鎮○路○段55巷120號房屋承租人，其指房屋租賃事宜均由原告協助處理，並未直接與房屋所有權人接洽及簽訂房屋租賃合約。且經查明沙鹿鎮鎮○路○段55巷120號房屋及其坐落土地之所有權人亦非屬原告所有。綜上，原告涉違反不動產經紀業管理條例第7條、第32條之規定，被告乃依臺中縣政府處理違反不動產經紀業管理條例統一裁罰基準（下稱裁罰基準）第2點項次柒規定裁處10萬元之罰鍰。原告不服，提起訴願，理由略以「本人在94年向建商購入不動產，地址為臺中縣沙鹿鎮鎮○路○段55巷90號及180號，因本身也住在該社區，許多外縣市的房東常會委託我幫忙收租金、看顧房客，過年過節有些房東會給我一些小紅包來表達謝意，被告所認原告有經營不動產仲介之行為，僅屬單一行為，尚無法證明原告有反覆實施而經營仲介業務，被告以一代為刊登網路廣告之個案認定原告經營不動產仲介業，殊嫌率斷」云云，經查案外人檢舉時所提供之原告名片上印有原告甲○○代管、代租套房聯合代租服務中心，其手機號碼0000-000000與坐落於沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號房屋之套房聯合出租服務中心招牌上之手機號碼0000-000000相同。又於所提供他人之房屋租賃契約書房租收款明細欄有原告簽名代收情事，經依據內政部90年8月31日台內中地字第9083624號函示，不動產經紀業管理條例所稱「仲介業務」尚非以收取服務報酬為其必要條件之意旨。另原告有於網站刊登出租廣告，已明顯有代租情事，並有名片及招牌載有代租及代收房租之聯絡方式，雖原告指稱無居間情事，然其有居間事實，足堪認定有從事不動產仲介業務之經紀業之行為，綜上，原告仍應受不動產經紀業管理條例規範等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、兩造之爭點：原告是否有「非經紀業而經營仲介業務」之行為，違反不動產經紀業管理條例第7條、第32條之規定。

五、經查：

㈠按「本條例用辭定義如下：．．．四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記．．．。」、「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以3個月為限。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」分別為不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款、第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項定有明文。又按「經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為。」為內政部90年8月31日台內中地字第9083624號函釋在案。

㈡查原告非屬經紀業僱用之不動產經紀人，經案外人於97年10月9日、97年12月間及98年2月25日檢舉信分別檢舉原告，自96年4月起在台中縣沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號，以智富王租賃公司名義，幫屋主代租並收取代租費，且未具有合法經紀人員證照及未設立合法經紀業，而於591租屋網站及牆面刊登房屋出租廣告，從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務之事實，有檢舉信、出租廣告、名片、房屋租賃契約書及照片等附卷可稽。原告雖主張其未以智富王租賃公司名義從事代租行為，亦未收取任何報酬，並未從事不動產經紀業務云云。惟查，原告非屬合法不動產經紀業或其聘用之經紀人員，亦非坐落沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號房屋及其坐落土地之所有權人（所有權人為李殿基），其於中時租屋網及591租屋網所刊登沙鹿鎮鎮○路○段93巷8號獨立套房之出租廣告，該廣告之連絡人林小姐，聯絡電話為0000-000000及0000-000000，而該電話經向遠傳電信公司查詢結果，其使用人為原告（本院卷第39、40、54、88、89頁）；且卷附之其他平面出租廣告（訴願卷第36、48、50、52、82、83頁），亦均有原告之聯絡電話；又原告所有之名片上載有「代管、代租智富王社區」、「套房聯合代租服務中心」、「0000-000000、0000-000000」（訴願卷第81頁）；另沙鹿鎮鎮○路○段55巷120號401室房屋（所有權人為楊芝嫻）之出租，原告於該契約書上簽名代收租金，有該契約書附卷可憑（本院卷第45至47頁）。依上情以觀，原告有從事不動產經紀業務之事實，堪以認定。至於原告是否收取報酬，對於其違章從事不動產經紀業務之成立並不生影響。

㈢綜上所述，原告非經紀業而從事仲介業務，其所為已違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，被告依該條項及臺中縣政府處理違反不動產經紀業管理條例統一裁罰基準第2點第7項規定裁處最低度之罰鍰10萬元，並應自接到處分書之日起至取得合法營業資格前禁止營業，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴論旨請求撤銷罰鍰處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。又本件為簡易訴訟程序案件，爰依法不經言詞辯論逕為判決。另兩造其餘主張和舉證，與本件判決之結果無影響，毋庸逐一加以論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第98條第1項前段，判決如主文。

臺中高等行政法院第二庭