臺中高等行政法院判決

原告

甲○○

被告

臺中市政府

代表人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國98年9月25日台內訴字第0980144445號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、事實概要：緣原告所有臺中市○○區○○路238巷15號14樓之1建築物（下稱系爭建物）之露台經住戶向被告陳情有滲漏水、影響其房屋之結構安全及環境衛生之情事，被告認原告於露台搭建違建，未依原核准建築竣工圖說使用，且使用專有部分滲漏水造成其他住戶之建築物構造損害，有妨害建築物之正常使用等情事，乃以民國（下同）97年12月12日府都管字第0970299432號函請原告於文到20日內依原核准建築圖說恢復原狀。嗣被告於98年1月9日至現場勘查發現仍未改善，認原告已違反公寓大廈管理條例第5條規定，依同條例第49條規定，以98年1月14日府都住字第0980010718號裁處書處原告新臺幣（下同）4萬元罰鍰，並限於98年2月23日前辦理改善。原告不服，向內政部提起訴願，遭駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：

㈠關於原處分違規事實「專有部分之露台未依核准建築竣工圖說使用部分」：按行政法係以不溯及既往為原則，而以溯及既往為例外，除立法機關於制定法律之際，因衡量公益之維護與利益之保護之結果，明定行政法規得例外溯及既往外，行政機關於適用行政法規時，自應遵守不溯及既往原則，不得溯及適用於法規制定生效前業已終結之事實或法律關係，以維持法律秩序之安定。84年6月18日制定公布之公寓大廈管理條例第5條及第49條第1項第1款規定之處罰，以住戶行為為其前提要件。準此，住戶之違反行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符法規不溯及既往之原則（最高行政法院92年度判字第1322號判決及92年度判字第837號判決意旨，可資參照）。經查本件系爭建物大樓於80年完工，而原告所有門牌號碼臺中市○○區○○路238巷15號15樓露台增建建物（原告所有之系爭建物計有14、15樓層，露台位在第15樓，有建物登記謄本可稽），並非原告所興建，而係第三人於81年間所加蓋完成，業據原告提出太府天寶B區管理委員會證明書為憑；原告自86年買受之後，從未在15樓之露台上增加任何建物，系爭加蓋建物早於公寓大廈管理條例公布施行前即已存在。且依該管理條例第5條文義觀之，該條管制之對象，為住戶之「行為」，而非違章建築之「狀態」甚明，雖訴願理由稱：原處分並非針對違建之行為予以裁罰，惟又以原告係建築物所有人，應對其負擔狀態責任，則被告應舉證證明原告使用之建物係屬危險狀態，否則其所為「應依原核准建築圖說恢復原狀」之禁制處分及原處分，即有違法規不溯及既往原則，於法即有未合。

㈡關於原處分違規事實「專有部分滲漏水未處理部分」：按「行政官署對於人民有所處罰，必須確實證明其違法之事實。倘不能確實證明違法事實之存在，其處罰即不能認為合法。」改制前行政法院39年度判字第2號著有判例。經查本件「專有部分滲漏水未處理」部分，原告建物專有部分並未有發生滲漏水未處理，而有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之情形。被告並無任何滲漏水之事證，遽為本件處分，其認事用法顯有違誤。被告係依系爭建物大樓第13樓住戶即第三人陳秀媛陳情有滲漏水影響該住戶房屋之結構安全及環境衛生之情事，惟該13樓房屋因長期無人居住，浴室天花板鋼筋外露，嗣由第三人陳秀媛向法院拍賣取得，而臺中市北屯區公所於98年3月13日會同兩造及第13樓住戶現場勘查，並未發現該13、14樓房屋有滲漏水情形，因此由原告及第13樓住戶雙方協定各自負責處理，有會勘紀錄可證。至於原告專有露台上之鐵皮遮蓋物係在第15樓，而與第13樓住戶之房屋並非上下樓層直接相連關係，現場會勘結果並未發現原處分所認定，原告建築物有致他區分所有權人之建築物有滲漏水而造成建築物構造損害，是以，本件無因滲漏水情事致生建築物構造損壞之情形，原處分所認定滲漏水之事實既不存在，其所為處分自屬無據等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分關於處4萬元罰鍰之部分。

三、被告則以：

㈠原告所有系爭建物據該公寓大廈住戶陳秀媛陳情有露台違規（搭建違建）及滲漏水影響其他住戶（並檢附照片）之情形。被告乃以97年12月12日府都管字第0970299432號函，限原告「於文到後20日內依原核准建築圖說恢復原狀改善報府」，並經被告於98年1月9日現勘仍未改善。經查，公寓大廈管理條例第5條之立法意旨係針對同條例第4條第1項規定區分所有權人對其專有部分之使用所為之特別規定，以避免妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，目的在於保障公寓大廈之正常使用。露台搭建違建，依內政部90年11月29日台內營字第9016741號函及最高行政法院90年11月9日90年判字第2084號裁判意旨，即為未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用，即不能謂無妨害建築物之正常使用。滲漏水未處理是否屬違反區分所有權人共同利益之行為，依內政部94年6月22日內授營建管字第0940084181號函：「有關『違反區分所有權人共同利益之行為』之認定標準乙節，自得依前揭條例第3條第7款及第12款之規定，於規約規定或依區分所有權人會議決議，惟該行為是否係屬『違反區分所有權人共同利益』，非僅得以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標準，且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使，仍應由直轄市、縣（市）政府依其權責視個案情形審酌。」是有關違反區分所有權人共同利益之認定標準，除應視其規約或區分所有權人會議決議規定外，亦應考量個案實際情形而為審酌，按公寓大廈係屬構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈之區分所有權人間對於生活環境及範圍有相當之共同利害，故本件滲漏水未處理將會造成鋼筋生銹並可能進而影響建築物結構安全，有違區分所有權人共同利益。

㈡關於原告主張臺中市北屯區公所於98年3月13日會同兩造及系爭建物同大樓第13樓住戶現場勘查，並未發現該13、14樓房屋有滲漏水情形，因此由原告及第13樓住戶雙方協定各自負責處理云云，與事實不符：當時13樓浴室頂版底層有滲漏水之白華痕跡，並非「未發現該13、14樓房屋有滲漏水情形」，有現場照片足稽。13樓浴室頂版底層既有白華痕跡，顯示該處上方原告之14樓浴室有滲漏水之情形，其理甚明。又若原告浴室地面下方之防水層仍完好，13樓浴室頂版底層並不會有白華滲漏水之痕跡。又依該會勘紀錄中記載「樓上防水層由樓上住戶負責處理，並按照正常處理方式處理，大理石下方施作防水層（含牆面及地面）」。原告廁所若無漏水、若有完整之防水層，則原告廁所何需按照正常處理方式重新施作防水層？何來「樓上防水層由樓上住戶負責處理，並按照正常處理方式處理，大理石下方施作防水層（含牆面及地面）」之會勘紀錄？至於第13 樓住戶放棄要求樓上（原告）修復樓下房屋小廁所上方天花板鋼筋外露部分之權利，並在該會勘紀錄中同意「樓下房屋小廁所上方天花板鋼筋外露填補部分由樓下住戶負責處理」，係13樓住戶表示睦鄰之善意，豈有原告所謂「由原告及第13樓住戶雙方協定各自負責處理」而證明「並未發現該13、14樓房屋有滲漏水情形」之理？另依該會勘紀錄附記：「技師建議：13樓住戶浴室天花板鋼筋銹蝕嚴重，應立即處理，恐危害整體房屋結構安全。」該天花板鋼筋會銹蝕亦為其上方滲漏水所造成，故並非未發現該13、14樓房屋間樓板有滲漏水情形。

㈢參照最高行政法院90年判字第2084號判決、內政部90年11月29日台內營字第9016741號函、內政部2008年1月24日發布之公寓大廈管理Q&A彙編中Q152，公寓大廈管理條例第5條立法意旨，乃在保障公寓大廈之正常使用，所謂「妨害建築物之正常使用」包括「未依一般社會經驗之使用方式」之情形；而「違反區分所有權人共同利益之行為」則包括「對建築物構造實體之損害」及「妨害建築環境品質」之情況。本件原告防水層（浴廁包括淋浴間）失效，遲不善盡修理之義務，影響樓下住戶之權益，此建築物之使用，豈符合一般社會經驗之使用方式？原告浴廁（包括淋浴間）防水層失效已妨害建築物之正常使用。再者原告浴廁（包括淋浴間）漏水影響樓下居住環境品質，13樓浴室頂版底層既有滲漏水之白華痕跡，未妥善處理恐造成鋼筋銹蝕、混凝土老化甚至脫落，更是會「對建築物構造實體之損害」與「妨害建築環境品質」。上開會勘紀錄附記亦足證原告浴廁（包括淋浴間）之漏水情狀及其遲不修復之使用行為，已該當「違反區分所有權人共同利益之行為」。被告以滲漏水未及時處理係違反區分所有權人共同利益部分，判斷原告違反公寓大廈管理絛例第5條規定而予以裁罰，並非無據。

㈣原告雖訴稱「行政機關於適用行政法規時，自應遵守不溯及既往原則，不得溯及適用於法規制定生效前業已終結之事實或法律關係，以維持法律秩序之安定。又84年6月18日制定公布之公寓大廈管理條例第5條及第49條第1項第1款規定之處罰，以住戶行為為其前提要件。準此，住戶之違反行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。」云云，然查，所謂法律不溯及既往原則，係指法律僅能於制訂後向未來生效，不得對已完結之事實發生溯及規範之效力，然公寓大廈管理條例就其公布施行後「持續發生之事實」自有適用，而「不生溯及既往原則之問題」。被告係以原告違反公寓大廈管理條例第5條規定（最高行政法院90年判字第2084號判決參照），依同條例第49條規定予以裁罰，並非針對在公寓大廈管理條例第5條制定公布前己完成之違建行為，亦非以原告違反公寓大廈管理絛例第8條規定之「變更行為」而予裁罰；而是對於原告「仍在進行中之使用行為」處罰之，與原告所稱「住戶之違反行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限」並無不符，不生溯及既往之問題，與法律不溯及既往原則尚無關聯。又干涉行政上之責任人有行為責任及狀態責任二類，狀態責任係以對物的狀態具排除危險、回復安全合法之義務，縱本件原告非違建之行為人，然係該建築物之所有人，應對其負擔狀態責任，且被告以97年12月12日府都管字第0970299432號函請原告於文到20日內依原核准建築圖說恢復原狀，原告自因該禁制處分而負有改善防止之義務。依建築技術規則建築設計施工編第1條第20項規定：「直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺」，則原告所有系爭建物之露臺上既搭建有鐵皮遮蓋物，被告認其未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而使用，有違公寓大廈管理條例第5條之規定，自非無據。原告又訴稱：「至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符法規不溯及既往之原則（最高行政法院92 年度判字第1322號判決及92年度判字第837號判決意旨，可資參照）。」云云，亦顯有違誤，查最高行政法院92年度判字第1322號判決及92年度判字第837號判決，乃涉及公寓大廈管理條例第8條對違法之「變更行為」之規定，並非本件之裁罰依據；本件係以原告違反公寓大廈管理絛例第5條規定而予裁罰。公寓大廈管理條例第5條所規範之對象，並非同於公寓大廈管理條例第8條之規定；且公寓大廈管理條例第5條之立法意旨及目的，乃在於保障公寓大廈之正常使用，與建築法規對於違建方面之規範係保護建物正常建造，並不相同。在建築法規方面之處理，並不排除公寓大廈管理條例對於違法使用之處罰，二者不可混而為一。「露台違規（搭建違建）」及「建築物滲漏水」二者皆違反公寓大廈管理條例第5條規定，被告以97年12月12日府都管字第0970299432號函限原告「於文到後20日內依原核准建築圖說恢復原狀改善報府」，該函業以郵遞掛號方式於97年12月16日送達在案，惟經被告於98年1月9日現勘仍未改善。因原告違反公寓大廈管理條例第5條規定屬實，且經被告限期改善，逾期仍未改善，故被告遂依據公寓大廈管理條例第49條規定處原告4萬元罰鍰，且應於98年2月23日前辦理改善，於法有據並無不符。被告並未對原告「露台違法使用行為」及「漏水未修違反公寓大廈管理條例第5條之行為」分別處分，只單一裁罰最低罰鍰新台幣肆萬元。依據公寓大廈管理條例之規定，原告「露合違法使用行為」及「漏水未修違反公寓大廈管理條例第5條之行為」任一行為經制止、限期改善後，原告仍未改善，被告裁罰即為合法正當，原告所訴為無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、兩造之爭點為原告所有系爭建物之露台有無違反公寓大廈管理條例第5條之情事？經查：

㈠按「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。‧‧‧」「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。‧‧‧。」分別為公寓大廈管理條例第3條第1項、第5條及第49條第1項第1款所明定。又「查公寓大廈之住戶及區分所有權人利用其專有部分，不得有妨害建築物之正常使用，‧‧‧。所謂妨害建築物正常使用係指未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用而言‧‧‧。」另「‧‧‧有關違反『區分所有權人共同利益之行為』之認定標準乙節，‧‧‧於規約約定或依區分所有權人會議決議，惟該行為是否係屬『違反區分所有權人共同利益』，非僅得以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標準，且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使，仍應由直轄市、縣（市）政府依其權責視個案情形審酌。」亦分經內政部90年11月29日台九十內營字第9016741號函、及內政部94年6月22日內授營建管字第0940084181號函釋在案，該函釋並不違背法規本意，自可適用。

㈡本件原告所有臺中市○○區○○路238巷15號14樓之1建築物之露台經同一公寓大廈其他住戶向被告陳情有滲漏水、影響其他住戶房屋之結構安全及環境衛生之情事，被告勘查後認原告使用專有部分之露台，未依原核准建築竣工圖說使用；且使用專有部分滲漏水造成其他住戶之建築物構造損害，有妨害建築物之正常使用等情事，乃以97年12月12日府都管字第0970299432號函請原告於文到20日內依原核准建築圖說恢復原狀。嗣被告於98年1月9日至現勘發現仍未改善，認原告已違反公寓大廈管理條例第5條規定，依同條例第49條規定，以98年1月14日府都住字第0980010718號裁處書處原告新臺幣4萬元罰鍰，並限於98年2月23日前辦理改善，分別有各該函文附卷可稽，堪信為真實。

㈢按公寓大廈管理條例第5條之立法意旨係針對同條例第4條第1項規定區分所有權人對其專有部分之使用所為之特別規定，以避免妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，目的在於保障公寓大廈之正常使用。本件原告已自承其專有部分之露台上搭建有鐵皮遮蓋物，並提出太府天寶B區管理委員會出具之證明書及現場照片影本2張附卷可稽，自屬實在，依建築技術規則建築設計施工編第1條第20項規定：「直上方無任何頂遮蓋物之平台稱為露台」，則原告之露台上既搭建有鐵皮遮蓋物，被告認其未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而使用，有違公寓大廈管理條例第5條規定，自屬有據。

㈣關於原告滲漏水未即時處理，違反區分所有權人共同利益部分：查內政部94年6月22日內授營建管字第0940084181號函略以：「‧‧‧有關違反『區分所有權人共同利益之行為』之認定標準乙節，‧‧‧於規約約定或依區分所有權人會議決議，惟該行為是否係屬『違反區分所有權人共同利益』，非僅得以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標準，且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使，仍應由直轄市、縣（市）政府依其權責視個案情形審酌。」是有關違反區分所有權人共同利益之認定標準，除應視其規約或區分所有權人會議決議規定外，亦應考量個案實際情形而為審酌。本件被告認定原告建築物有致他區分所有權人之建築物滲漏水而造成建築物構造損害之情事，有違區分所有權人共同利益。查公寓大廈之區分所有權人間對於生活環境及範圍利害與共，本件原告就其專有部分之露台搭建有建築物，已非依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而使用，復因滲漏水情事致生建築物構造損壞之情形，自屬違反區分所有權人共同利益之行為。被告因認原告違反公寓大廈管理條例第5條規定，依同條例第49條第1項第1款規定，以98年1月14日府都住字第0980010 718號函檢附同文號裁處書處原告4萬元罰鍰，並限於98年2月23日前辦理改善，揆諸首揭規定，原處分並無不合。

㈤原告雖主張該違建係於公寓大廈管理條例施行前所搭建，依法律不溯既往原則，應無該條例適用云云。惟查法律不溯及既往原則，係指法律僅能於制定後向未來生效，不得對已完結之事實發生溯及規範之效力，然公寓大廈管理條例就其公布施行後持續發生之事實自有適用，而不生溯及既往原則之問題。本件被告係以原告違反公寓大廈管理條例第5條規定，依同條例第49條第1項第1款規定予以裁罰，並非針對違建之搭建行為予以裁罰（按搭建行為同條例第8條另有管制規定，同條例第49條第1項第2款有處罰規定），核與法律不溯及既往原則尚屬無涉。又干涉行政上之責任人有行為責任及狀態責任二類，狀態責任係以對物的狀態具排除危險、回復合法原狀之義務，縱本件原告非違建之行為人，然既係該建築物之所有人，應對其負擔狀態責任，被告以97年12月12日府都管字第0970299432號函請原告於文到20日內依原核准建築圖說恢復原狀，原告雖非該違建之搭建人仍因該禁制處分而負有改善防止之義務。原告是項主張亦非可採。從而原處分依上揭規定處原告4萬元罰鍰核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請予以撤銷，核無理由，應予駁回。又本件為簡易案件，應適用簡易程序，爰不經言詞辯論，逕為判決，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。

臺中高等行政法院第三庭