臺灣臺中地方法院101年度重國字第6號

臺灣臺中地方法院民事判決　101年度重國字第6號

原告

劉沐振

原告

楊淑慧

上二人共同訴訟代理人

王文聖律師

被告

臺中市潭子區公所

法定代理人

簡文祥

訴訟代理人

呂勝賢律師

上當事人間請求國家賠償事件，本院於民國103年7月15日言詞辯

論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊等因被告（改制前為臺中縣潭子鄉公所）於民國95年間核發臺中市○○區○○段000○000○000○地號3筆土地（下稱272、273、274地號，合稱系爭土地）之土地使用分區證明書上記載272、273地號為住宅區，274地號為工業區，始於96年5月16日以每坪新臺幣（下同）15萬元，總價合計16,344,525元向系爭土地之原所有人購買系爭土地。伊等於96年5月26日備件用印前，再次向被告申請系爭土地使用分區證明書，其上之記載與95年之記載相同。迨於99年初，伊等欲於系爭土地興建自用住宅時，向被告機關申請系爭土地使用分區證明書時，其上竟記載272、273地號土地為部分住宅區、部分乙種工業區，274地號土地為乙種工業區，致無法興建住宅。伊等因信任被告95年、96年間所核發之系爭土地使用分區證明書之內容而買受系爭土地，系爭土地於94年3月23日已編定為部分住宅區部分乙種工業區及乙種工業區，詎該95年、96年間所核發之系爭土地使用分區證明書內容不正確，致伊等受有以住宅區價格買受，而無法興建住宅之價差損害。系爭土地屬部分住宅區及部分乙種工業區，且住宅區與乙種工業區之分隔線係橫跨272、273地號土地，其目前市場行情每坪不到7萬元，伊等受有每坪至少8萬元以上之價差。272地號土地面積為179.7平方公尺，273地號土地面積為176.79平方公尺，二者合計356.49平方公尺即107.8坪，其差額為862萬7058元，本件暫各請求被告賠償431萬3529元。鑑定機關所鑑定之市場交易價格並不客觀。伊等於提起本件訴訟前，業已向被告請求國家賠償，經其函覆拒絕賠償等情，爰依國家賠償法（下稱國賠法）第2條第2項之規定，提起本件訴訟，求為判決命被告應各給付原告劉沐振、原告楊淑慧431萬3529元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：272、273地號土地因原樁位位置不正確有所偏移，與都市計畫圖不符，經修正樁位資料，將偏移之樁位往北移至正確位置。而依調整後之樁位線，272、273地號土地一部分坐落住宅區，一部分坐落乙種工業區，但原使用分區為住宅區並未經都市計劃變更為「部分住宅區、部分工業區」，因此在95年、96年間，被告機關承辦人員據以核發之使用分區證明書記載為住宅區，並無故意或過失。否認原告與系爭土地原所有人間之買賣契約書為真正，縱認買賣契約書為真正，原告主張以每坪15萬元購買，並非僅買土地，尚包括地上物。272地號土地於99年7月30日另分割出272-1及272-2地號，273地號土地另分割出273-1地號。使用分區為住宅區之272地號公告現值為每平方公尺30,092元；使用分區為乙種工業區之273地號之公告現值為每平方公尺41,914元，使用分區為乙種工業區之272-2地號公告現值為每平方公尺52,012元，使用分區為乙種工業區之274地號公告現值為每平方公尺55,700元，毗鄰之使用分區為住宅區之269地號之公告現值為每平方公尺42,690元，使用分區為住宅區之271地號之公告現值為每平方公尺40,496元，使用分區為乙種工業區之271-1地號之公告現值為每平方公尺55,700元，足見使用分區為住宅區或乙種工業區並非決定土地價格高低之因素，原告主張272、273地號土地使用分區由住宅區變更為乙種工業區，以致土地交易價格下跌而受有損害，並無可採。272、273地號土地使用分區上區分為部分住宅區，部分乙種工業區，然仍係完整一筆土地，且均為原告所有（無原告假設分屬不同筆土地，以及分屬不同所有權人之情形），均面臨潭子區中山路，無土地為袋地之通行問題，住宅區及乙種工業區均得作為建築用地使用，使用分區為住宅區及學校用地，在不違反分區限制之情形下，與部分住宅區部分乙種工業區之272、273地號土地，非不可合併利用，並無妨害原告就系爭土地之使用收益及建築。況本件經送鑑定，原告並未受有損害。另原告之請求已罹於時效，原告請求並無理由等語，聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項

（一）緣臺中縣、市於99年12月25日合併升格為直轄市，並以臺中市為合併後存續之公法人。原臺中縣潭子鄉公所因合併改制為臺中市潭子區公所。又原告於本件起訴前101年1月5日向臺中市政府提出本件國家賠償請求，經臺中市政府函覆上開縣市合併改制後，被告為派出機關，仍繼續辦理原都市發展相關業務，包括核發都市計劃土地分區使用證明等，故被告為賠償義務機關而移請受理本件國家賠償之請求。嗣被告於101年5月10日就原告本件請求作成拒絕賠償之決定。

（二）被告於95年9月20日以95潭建地用字第2807號所核發土地使用分區證明書及於96年5月24日以96潭建地用字第1248號所核發土地使用分區證明書均載明62年7月6日發布潭子都市計劃就272、273地號2筆土地使用分區為住宅區，就274地號土地使用分區為工業區。

（三）被告於99年1月22日以99潭建地用字第2451號所核發土地使用分區證明書載明94年3月23日發布潭子都市計劃就272、273地號2筆土地為部分住宅區部分乙種工業區，就274地號土地為乙種工業區。

（四）272、273地號土地經華聲科技不動產估價師事務所鑑定，並出具101年9月13日不動產鑑定報告書乙份；另出具102年1月9日華聲科技不動產估價師事務所(102)華估樺字第81257號補充鑑定報告書乙份，及103年2月15日華估字第81204-A號函乙份。

四、兩造爭執之事項

（一）本件原告依國賠法第2條第2項規定請求，其請求權是否已罹於時效而消滅？

（二）本件原告依國賠法第2條第2項規定請求賠償有無理由？如有理由，被告各應給付原告之金額為若干？

五、本院判斷：

（一）按依國賠法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求。賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協議。賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴，國賠法第10條第1項、第11條前段分別定有明文。本件原告已於101年1月5日以書面向被告提出國家賠償之請求，為被告所不爭執，經被告於101年5月11日以潭區秘字第0000000000號函拒絕賠償理由書拒絕賠償，此有該函文附卷可稽（見本院卷第5頁至第7頁）。是原告依國賠法提起本件請求損害賠償之訴，其程序符合規定。爰就兩造所爭執之事項審酌如下：

（二）本件原告依國賠法第2條第2項規定請求，其請求權是否罹於時效而消滅？按國賠法第8條第1項規定，賠償請求權自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅。所稱知有損害，須知有損害事實及國家賠償責任之原因事實，國賠法施行細則第3條之1定有明文。原告於99年1月22日申請272、273地號土地使用分區證明，始知悉272、273地號土地使用分區證明與其於95年、96年間所申請之使用分區證明記載不同，原告於101年1月5日以書面向被告請求國家賠償，並於被告拒絕賠償後，提起本件訴訟，並未逾2年，被告辯稱原告請求權已罹於時效，委無足採。

（三）本件原告依國賠法第2條第2項規定請求賠償有無理由？如有理由，被告各應給付原告之金額為若干？

⑴原告主張因信賴被告所核發之土地使用分區證明書，致原告無法利用系爭土地興建住宅，受有價差之損害云云，為被告所否認。經查：

⑵按國賠法第2條第2項前段規定：「公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任」，是為公務員之違法有責行為所生之國家賠償責任，依該規定可知被害人所受損害須與公務員之加害行為有相當因果關係，所謂相當因果關係，係指有此行為，依客觀觀察，通常即會發生此損害者，即為有因果關係，如無此行為，必不生此損害，或雖有此行為，通常亦不會生此損害者，即為無因果關係。原告主張系爭土地被告於95年9月20日以95潭建地用字第2807號所核發土地使用分區證明書及於96年5月24日以96潭建地用字第1248號所核發土地使用分區證明書均載明62年7月6日發布潭子都市計劃就272、273地號2筆土地使用分區為住宅區，就274地號土地使用分區為工業區。於99年1月22日以99潭建地用字第2451號所核發土地使用分區證明書載明94年3月23日發布潭子都市計劃就272、273地號2筆土地為部分住宅區部分乙種工業區，就同段274地號土地為乙種工業區，有土地使用分區證明書附卷可憑（見本院卷第8頁、第13頁、第20頁），復為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。被告辯稱272、273地號土地位於住宅區範圍，因原樁位位置不正確有所偏移，與都市計劃圖不符，修正樁位資料，將偏移之樁位往北移至正確位置，依據調整後之樁位線，272、273地號土地一部分坐落住宅區，一部分坐落乙種工業區，伊之公務員並無過失云云；但樁位資料之管理、都市計劃圖及土地使用分區均同屬被告之權責，被告此部分所辯縱屬真實，核發不正確之土地使用分區證明書仍屬被告相關承辦公務員之過失，再參以94年2月之變更潭子都市計畫（第三次通盤檢討）書（見本院卷第29頁至第31頁），足見被告於95年、96年核發系爭土地使用分區時，已可注意272、273地號土地使用分區恐有變動之情事，被告之承辦人員本應注意及之，然卻未注意。被告辯稱伊之公務員並無過失云云，並無足採。又原告向訴外人購買系爭土地，並有買賣契約書並據以辦理所有權移轉登記，被告空言否認買賣契約之真正，亦無足採。

⑶原告主張伊等受有以住宅區價格買受，而實無法興建住宅之價差損害云云，為被告所否認，辯稱：使用分區為住宅區之272地號土地公告現值為每平方公尺30,092元；使用分區為乙種工業區之273地號土地之公告現值為每平方公尺41,914元，使用分區為乙種工業區之272-2地號土地公告現值為每平方公尺52,012元，使用分區為乙種工業區之274地號土地公告現值為每平方公尺55,700元，毗鄰之使用分區為住宅區之269地號土地之公告現值為每平方公尺42,690元，使用分區為住宅區之271地號土地之公告現值為每平方公尺40,496元，使用分區為乙種工業區之271-1地號土地之公告現值為每平方公尺55,700元，足見使用分區為住宅區或乙種工業區並非決定土地價格高低之因素，原告並未受有損害等語。查：本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，鑑定事項為：

1.系爭272、273地號土地，依附件一（即本院卷第69頁土地使用分區證明書，下同）土地使用分區證明書之96年5月間之市場交易價格為何？

2.系爭272、273地號土地，依附件二（即本院卷第69頁反面土地使用分區證明書，下同）土地使用分區證明書之96年5月間之市場交易價格為何？

3.系爭272、273地號土地，依附件一土地使用分區證明書之101年間之市場交易價格為何？

4.系爭272、273地號土地，依附件二土地使用分區證明書之101年間之市場交易價格為何？

⑷經該所於101年9月13日以（101）華估樺字第81204號函所附估價報告書內容：「..肆、土地價值分析：一、評估方法之運用：本案土地價值分析依不動產估價技術規則第14條之規定：不動產估價師應兼採2種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取2種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。

1、評估過程及方法說明：本案標的土地因地政機關逕為分割為數筆，其所有權人相同，依不動產估價技術規則第84條：「數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算。」，本案評估主旨在考量不同使用分區之狀況下之土地價值，評估過程中先將272、272-1、272-2、273、273-1地號視為同一筆宗地，再依附件一(95年9月20日)臺中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區證明書(即上開土地皆為住宅區)之情況下進行評估。以市場比較法及成本法之土地開發分析法等估價方法先行評估標的土地現值，此為鑑定事項3之結論。以上述鑑定事項3之結論為基礎，依附件二(99年1月22日)臺中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區證明書(即部分住宅區部分乙種工業區)之情況下進行評估，依不動產估價技術規則第84條：「一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。」，就使用分區不同之部分分別估價以求得標的土地現值，此為鑑定事項4之結論。最終以鑑定事項3及4之結論進行地價回估，以推定鑑定事項1及2之結論。...

5.勘估標的於價格回估推算如下：本案勘估標的於96年5月間價值，依前述推定出之建坪單價現值，再依各項房價指數以及景氣領先指標綜合指數：予以調整加乘，經歸納、分析、整理後，求得：96年5月地價地價回估係數：項目 公告現值指數 物價指數 景氣領先指標(平均值) 綜合指數96年5月當年指數 92.86 109.8 107.1101年9月目前指數 000 000 000.1加權係數 40% 30% 30%地價回估係數 0.95

1.依附件一(95年9月20日)臺中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區證明書(即上開土地皆為住宅區)之情況下進行評估時於101年之土地總價為20,489,263元，96年5月間市場交易價格推算如下：計算式：20,489,263元 × 0.95 ≒ NT$ 19,464,800元2.依附件二(99年1月22日)臺中縣潭子鄉都市計畫土地使用分區證明書(即上開土地為部分住宅區部分乙種工業區)之情況下進行評估時於101年之土地總價為17,930,088元，96年5月間市場交易價格推算如下：計算式：17,930,088元 × 0.95 ≒ NT$ 17,033,584元經本單位派員實地調查地價，參考當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟型態分析及房地產交易現況，推定結果如下：由於本案勘估標的有5筆土地，依土地使用分區條件之不同，並考量產權及土地利用之完整性等因素，評估結果以整體價格顯示較為適當。

1.系爭坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地，依附件一土地使用分區證明書之96年5月間之市場交易價格為何？推定勘估標的於96年5月間之市場交易價格為19,464,800元。

2.系爭坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地，依附件二土地使用分區證明書之96年5月間之市場交易價格為何？推定勘估標的於96年5月間之市場交易價格為17,033,584元。

3.系爭坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地，依附件一土地使用分區證明書之101年間之市場交易價格為何？推定勘估標的於101年間之市場交易價格為20,489,263元。

4.系爭坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地，依附件二土地使用分區證明書之101年間之市場交易價格為何？推定勘估標的於101年間之市場交易價格為17,930,088元。有估價報告書（下稱原鑑定報告書）附卷可憑。

⑸原告係於96年5月16日以16,344,525元買受系爭土地，是原告買受272、273地號土地是否受有損害，自應以96年5月間272、273地號土地之市場價值，以判斷原告是否受有損害。而依上原鑑定報告書96年5月間272、273地號土地依附件二土地使用分區證明（即部分住宅區，部分乙種工業區）之市場交易價格為17,033,584元（尚未包含274地號土地），較原告買受系爭土地之價金16,344,525元為高，是原告並未因系爭土地使用分區非全部住宅區而受有損害，原告主張其受有損害，自屬無據。

（四）華聲科技不動產估價師事務所102年1月9日（102）華估樺字第81257號補充鑑定報告書（下稱補充鑑定報告書，見本院卷第81頁至第90頁）雖以：「系爭272、273地號土地，依附件二土地使用分區證明，該272地號土地（住宅區）面積26.61坪、273-1地號土地（住宅區）面積3.5坪、272-1地號土地（學校用地）面積0.02坪。其中272-1地號屬於公共設施保留地，依都市計畫法第50及51條規定，在政府未徵收前僅可申請為臨時建築使用或為妨礙目的較輕之使用，故不宜與272、273-1地號土地（住宅區）合併使用。另273-1地號土地面積僅有3.5坪，面積小屬於畸零地無法單獨建築使用，若單獨視之並不具備使用效益，因此須與272地號合併使用，土地效益方能發揮。另前側工業區土地即272-2、273地號土地與後側272、273-1地號土地其所有權人為同一人時，後側土地可視為有出路之土地，惟其地形呈現三角形不利於使用。若前側工業區土地即272-2、273地號土地與後側272、273-1地號土地其所有權人非屬同一人所有時，自然無法合併使用，後側土地即成一袋地，無法正常使用收益，地價自然較低。價格說明：依附件二土地使用分區證明，評估272、273地號土地於96年5月間之交易價格於前次報告書評估總價為17,033,854元，其價格條件是基於土地尚未經地政單位逕行分割，且附件二內所載之土地使用分區為部分住宅區部分乙種工業區等條件。故未詳列各筆272、272-1、273-1地號土地之價格。若基於前側工業區土地即272-2、273地號土地與後側272、273-1地號土地所有權人不同之情況下致使土地成為袋地，或考量土地出售之交易情形、無法合併利用僅能單獨使用之情況下，272、273-1地號土地評估額如下；..15,116,836元。」。惟查，原告係於96年5月間購買系爭土地，272、273地號土地，斯時尚未分割增加272-1、272-2、273-1等地號，272、273地號土地係於99年間始逕為分割增加272-1、272-2、273-1，有土地登記謄本附卷可憑（見原鑑定報告書附件3-1至3-5）。原告購買272、273地號土地是否因分區使用證明書而受有價差之損失，自應以購買時之96年5月間之土地狀況評估。上開補充鑑定報告已說明，原鑑定報告書272、273地號土地依附件二使用分區證明於96年5月間之市場交易價格推算為17,033,584元，其價格條件是基於土地尚未經地政單位逕行分割，且依土地使用分區為部分住宅區部分乙種工業區等條件所為之評估，故本院認原鑑定報告評估之條件與96年5月間土地之條件相符，且系爭土地之所有權人均為原告，自應以原鑑定之評估價格較為可採。原告主張若依補充鑑定報告所評估之價格，其至少亦各受有526,603元之損害，尚無可採。

六、從而，被告於95年、96年間所核發之272、273地號土地使用分區證明書記載為住宅區，固屬錯誤，被告公務員應有過失，然原告所受之損害應係該土地本身之價差損失。而土地本有多項用途，非僅作為建築房屋之用，倘土地之價值並未因土地使用分區證明書記載為住宅區或工業區而減少，尚不得謂買受人受有損害。依上開說明，原告於96年間買受系爭土地時，依原鑑定報告書並未因土地使用分區記載為住宅區而受有價差之損害，其請求國家賠償，即屬無據，不應准許。

七、綜上所述，原告本於國家賠償法律關係，請求被告應各給付原告劉沐振、原告楊淑慧4,313,529元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，及未經援用之證據，核與本件判決結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。