97年度訴字第1631號｜民事：損害賠償｜裁判日期：98 年 09 月 09 日

臺灣臺中地方法院民事判決　97年度訴字第1631號原　　　告　乙○○ 被　　　告　丁○○ 之2 訴訟代理人　甲○○ 當事人間請求移轉登記事件，本院於98年8月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告給付新臺幣壹佰壹拾萬元之同時，將坐落臺中縣大里市○○段0000-000地號土地應有部分四分之一及其上臺中縣大里市○○段00000-00建號，門牌號碼臺中縣大里市○○路99巷15之4號建物所有權全部，移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項定有明文。原告起訴原以丁○○、丙○○為被告，其先位之訴，聲明求為判決被告丁○○於原告為對待給付新台幣（下同）400,000元後，應將門牌號碼台中縣大里市○○路99巷15之4號4樓即建號413房屋及其坐落之基地即台中縣大里市○○段1209地號土地，應有部分1/4移轉登記予原告；備位之訴，聲明求為判決：被告丙○○給付原告300,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。於訴狀送達後，於被告丙○○尚未為本案之言詞辯論前，即以民國（下同）97年7月31 日民事準備狀撤回對被告丙○○之起訴即備位之訴，並迭經變更其訴之聲明，最後以97年10月14日準備書狀變更其訴之聲明如后述，核均符合上述法條之規定，應予准許，先予敘明。二、原告經合法通知未於最後言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告聲明求為判決：被告丁○○應於原告為對待給付100,000元後，將門牌號碼台中縣大里市○○路99巷15之4號4樓即建號413房屋及其坐落之基地即台中縣大里市○○段1209地號土地，應有部分1/4移轉登記予原告。其陳述略以：㈠95年9月間，被告由訴外人丙○○以隱名代理之方式，向原告表示願將坐落台中縣大里市○○路99巷15之4號房屋（以下簡稱系爭房屋）4樓、5樓及基地，以系爭房屋4樓、5樓共40坪，每坪35,000元，合計1,400,000元出售予原告，並由訴外人丙○○代理被告與原告於95年9月20日簽訂不動產買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），原告於同日交付價金 300,00 0元，並於同年9月30日遷入系爭房屋4樓、5樓居住迄今，惟被告尚未將系爭房屋4樓及基地之所有權移轉登記予原告。原告遷入後，於95年10月下旬，接到台中縣大里市公所來函謂系爭房屋5樓為違建，而系爭房屋4樓曾有人在屋內自殺為凶宅，被告於兩造簽訂買賣契約前均未告知原告上述情事。原告發現後，於遷入系爭房屋後半年左右，即以電話通知被告之代理人丙○○，惟代理人及被告均置之不理，嗣原告再於遷入後一年左右以存證信函通知代理人，代理人及被告仍未予處理。㈡系爭房屋4樓為凶宅，為一般人觀念上無法接受之房屋，房價因此變得相對低廉，有減少其價值之瑕疵；系爭房屋5樓為違建，未經合法之保存登記，並經告發已被列為強制拆除之房屋，亦有減少其價值及滅失或減少其通常效用之瑕疵。被告於訂約前故意不告知系爭房屋有上述瑕疵，依兩造買賣契約之約定，系爭房屋4樓、5樓共40坪，每坪35,000元，即系爭房屋4樓、5樓之價金各為700,000元，就系爭房屋4樓部分，原告依民法第359條規定請求減少價金為400,000元；系爭房屋5樓部分，原告依同條規定主張解除契約，無須再給付5樓之價金700,000元。則扣除原告已付價金300,000元後，被告應於原告給付所餘價金100,000元後，將系爭房屋4樓及其基地應有部分1/4所有權移轉登記予原告。二、被告自認由訴外人丙○○以隱名代理方式與原告簽訂系爭買賣契約，已受領原告給付之價金300,000元，並就原告主張系爭房屋4樓為凶宅、5樓為違建等事實均不爭執，惟辯稱：㈠系爭買賣契約之買賣標的只有系爭房屋4樓，價金1,400,000元，有買賣契約書可憑。因原告告知想增建5樓供其女友居住，要求被告代為增建，被告乃代為僱請訴外人戊○○於兩造訂約後增建系爭房屋5樓，系爭房屋5樓既非系爭買賣契約之買賣標的，且係原告要求增建，則原告以系爭房屋5樓為違建，指為有物之瑕疵而主張解除契約並無理由。㈡本件交易係因原告有意購買法院拍賣之系爭房屋，惟其無資力而由被告出資向法院拍定後再轉售予原告，兩造訂約前原告自己有前往看屋而知悉系爭房屋為凶宅，被告則並不知道系爭房屋是凶宅，亦無故意不告知瑕疵之情事。原告於購買前既已知悉系爭房屋為凶宅仍願購買，不得再主張減少價金。又系爭房屋雖曾有人在屋內自殺，但已事隔10餘年，影響系爭房屋價值不大，且原告自95年9月30日遷入系爭房屋居住迄今，顯然自殺事件不影響系爭房屋之使用價值。並聲明求為判決駁回原告之訴。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於95年9月20日，由訴外人丙○○以隱名代理之方式，代理被告與原告簽訂系爭買賣契約。約定買賣價金為1,400,000元，不動產標示為：坐落崇光大里市○○路99巷15-4號4樓，建號413；崇光段1209號。原告於同日交付價金300,000元，由丙○○代理被告收受，嗣原告於同年月30日遷入上開買賣標的物，惟迄未辦理所有權移轉登記。㈡系爭房屋4樓為凶宅（曾有人在屋內自殺），5樓部分增建65.72平方公尺。四、法院之判斷：㈠系爭買賣契約之標的不包含系爭房屋5樓增建：原告主張系爭買賣契約之標的包含系爭房屋4樓及5樓，每坪單價35,000元等情，已為被告所否認，而依原告提出之系爭買賣契約書就買賣標的之記載僅為：坐落崇光大里市○○路99巷15-4號4樓，建號413；崇光段1209號等情，亦為原告所不爭執，依系爭買賣契約書記載之文義解釋，其買賣之標的自為系爭房屋4樓。又證人戊○○於本院審理時到庭結證陳稱：「是丙○○請我去蓋五樓，由我太太經營的東利工程行在95年9月21日估價，估價後沒問題才開始施作，全部工程大約20日完工，系爭房屋四樓頂原本有鐵皮搭建、石棉瓦屋頂的建物，但都已毀損，屋頂、牆壁均有破洞、窗戶破損，我施工的工程將屋頂和鐵皮圍牆全部拆除，鐵架造支柱及樑部分尚堪使用的留存，其他的也都拆掉，重新施作輕鋼架鐵皮屋。有關施工的項目和範圍都是丙○○指示我施作。…」等語，核與被告之抗辯及被告提出東利工程行於95年9月21 日出具之估價單記載相符。另參酌本院依原告聲請將系爭房屋送請環宇不動產估價師事務所鑑定其價值，依鑑定報告內附之系爭房屋4樓拍賣資訊所示，系爭房屋4樓於95年5月30 日由被告以總價67萬（加價1.1萬）拍定，拍賣公告之建物及價格為：系爭房屋4樓，面積65.72㎡（21.8萬）及同址15-4號4樓（增建）5.82㎡（1.4萬），並未包含系爭房屋5樓增建65.72平方公尺在內，有鑑定報告最末頁可憑。依法院民事執行處執行拍賣不動產之慣例，如當時系爭房屋4樓屋頂上已有增建5樓面積達65.72平方公尺，且均屬債務人所有者，法院民事執行處定會將系爭房屋4樓及5樓增建部分一併查封、拍賣，而無僅查封拍賣系爭房屋4樓之可能。則由被告向本院民事執行處拍定買受之房屋，僅為系爭房屋4樓及4樓增建，不包含5樓增建部分之事實，即可得證系爭房屋於被告拍定時，並無如目前5樓增建部分之存在。又被告拍定後，於同年7月21日完成所有權移轉登記，亦有原告提出之土地及建物登記簿謄本可憑，則被告於拍定取得系爭房屋4 樓（含4樓增建部分）及所屬基地所有權後，旋於同年9月20日與原告簽訂系爭買賣契約，將房屋轉售原告，顯然被告向本院民事執行處投標拍定系爭房屋4樓，並非基於自用之目的，而係購入後欲轉售獲利，則被告既非購屋自用，依一般常理判斷，投資法拍屋者，除將拍定購得之房屋依其購入現況整理、修繕便於轉售外，本無更行增建之需求，自亦無在轉售系爭房屋4樓前，即速予增建5樓之必要。再參酌被告辯稱系爭房屋5樓增建部分，係應原告需求，於訂約後始代原告僱人增建之情，復核被告提出之估價單據及負責承建5樓增建部分之證人戊○○到庭結證相符，亦符合前述被告購入系爭房屋後再行轉售之過程，則被告辯稱兩造所訂系爭買賣契約之買賣標的僅為系爭房屋4樓及其基地應有部分，應堪採認。㈡原告主張兩造於95年9月20日簽訂系爭買賣契約，約定總價為1,400,000元，原告已支付300,000元，並自95年9月30日遷入居住迄今，惟被告尚未辦理所有權移轉登記予原告之事實，已為兩造所不爭執，而系爭買賣契約之標的為系爭房屋4樓及其基地應有部分，復經認定如前所述，則原告依買賣契約之法律關係請求被告移轉基地應有部分及系爭房屋4樓所有權，即屬有據，應予准許。㈢至原告應為之對待給付金額，原告主張系爭房屋存有物之瑕疵，就系爭房屋4樓、5樓分別主張減少價金及解除契約，其中系爭房屋5樓部分非系爭買賣契約之標的，原告主張解除契約，洵屬無據。就系爭房屋4樓部分，原告主張有物之瑕疵，請求減少價金為300,000元，經查： ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。本件系爭房屋曾發生有人在屋內自殺之非自然身故事件，為兩造所不爭執，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」事件，乃屬房屋交易上之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，或需大幅降價始願購買，即該情事足以影響房屋之交易價值甚鉅，自應認為係屬減少其價值之瑕疵，是原告主張系爭房屋具有減少其價值之瑕疵，即堪採信。 ⒉被告雖辯稱兩造交易前，原告已知悉系爭房屋為凶宅仍願購買及被告並不知道系爭房屋為凶宅，被告不負物之瑕疵擔保責任云云。惟按物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否知悉及有無過失，均無礙其應負物之瑕疵擔保責任；又原告否認於交易前已知系爭房屋有此物之瑕疵，依民事訴訟法第277條前段規定，自應由被告就其主張之此項有利事實舉證以實其說，被告雖舉丙○○為證，證人丙○○亦證稱原告於買受系爭房屋前已知悉為凶宅云云，惟證人丙○○即本件代理被告與原告交易及簽訂買賣契約之代理人，其立場不免偏頗被告之虞，所為證述尚難遽以採納，此外，被告復未能提出其他事證，足資證明原告於訂約前已知物之瑕疵存在，則被告此部分所辯，尚難採納。 ⒊按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交，付時起經過5年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第356條第1項、第3項、第357條、第365條分別定有明文。查：被告向本院民事執行處拍定買受系爭房屋4樓，係基於轉售獲利之目的，且取得所有權後，即於2個月後轉售予原告，已如前述，而系爭房屋4樓內有人自殺之非自然死亡事件，係發生於10 數年前，此為兩造所不爭執，被告僅為投資獲利之目的而買受系爭房屋，苟非被告事前特意詢問探求，應難知悉系爭房屋4樓曾發生自殺之事件，則被告既未知悉此情，要無故意不知瑕疵之情形甚明。而系爭房屋4樓為凶宅之瑕疵，其性質上係屬不能即知之瑕疵，則原告依民法第356條第3項規定於日後發見時，應即通知出賣人，否則即視為承認其受領之物。本件原告自述於遷入系爭房屋後半年左右，即將上述瑕疵情形以電話通知訂約代理人丙○○，而原告係於95年9月30 日遷入系爭房屋4樓，依此推算，原告至遲於遷入系爭房屋半年後，即大約於96年3月間已發見瑕疵，原告自依前述規定即時通知被告，原告雖陳稱以電話通知代理人丙○○，然已為被告所否認，原告復未能再舉證證明已於發見瑕疵時即時通知出賣人。至原告另提出存證信函影本1件為證，惟並未同時提出被告或其代理人確有收受該存證信函送達之證明，且依存證信函影本所示，其寄發日期為97年3月27日，已在前述原告發見瑕疵後1年，亦難認為符合即時通知之要件。則原告未能證明已於發見瑕疵時，即踐行即時通知被告之程序，依前揭法條之規定，即應視為承認其受領之物，不得再行主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任。 ⒋退步而言，縱認原告已於發見瑕疵時即96年3月間，即時以電話通知被告代理人，依前揭法條規定，原告仍應於為通知後6個月內行使其減少價金之請求權，即至遲應於96年9月間前行使之，惟原告寄發存證信函日期為97年3月27日，提起本訴則為97年6月11日，均已逾6個月之除斥期間，原告既未於通知後6個月之除斥期間內向被告提出減少價金之請求，該請求權已歸於消滅。㈣綜上所述，原告主張系爭房屋4樓有物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，固屬有據，惟其已因視為承認所受領之物或已逾除斥期間未提出請求減少價金，均不得再行主張，則本件原告應負之對待給付金額應為1,100,000元（1,400,000－300,000＝1,100,000）。五、末按「法院之判決，須本於當事人之聲明，此為辯論主義之當然結果。本件李○聲等四人雖未提出同時履行之抗辯，但被上訴人請求李○聲等四人為所有權移轉登記時，既自行設限，附有以對待之價金給付為條件，若認其請求有理由時，亦應本於其聲明而為判決。」、「被告在裁判上援用民法第二百六十四條所定之同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付，法院應為原告提出對待給付，被告即向原告為給付之判決，不得遽將原告之訴駁回，雖兩造對於原告應提出對待給付之金額有所爭執，而原告主張其應提出對待給付之金額較低者，法院為前述同時履行判決時所定原告提出對待給付之金額，仍應以其應提出之金額為準，不受原告主張之拘束」，最高法院78年度台上字第711號、70年度台上字第1189號裁判可供參照。本件被告雖未提出同時履行之抗辯，惟原告起訴之聲明既已自行設限，附有以對待給付為條件，本院認其請求移轉所有權登記為有理由時，仍應依其聲明為判決，至原告應提出之對待給付金額，則不受原告聲明之拘束，應由本院依應提出之金額為判決。從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告履行移轉所有權之義務，為有理由，應予准許，被告應於原告提出對待給付1,100,000元之同時，將系爭房屋4樓及基地應有部分之所有權移轉登記為原告，爰判決如主文第一項所示。六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　98　　年　　9　　月　　 9　　日民事第一庭法官陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　9　　月　　10 　日書記官施玉卿

臺灣臺中地方法院97年度訴字第1631號

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