臺灣臺中地方法院98年度訴字第97號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　98年度訴字第97號

原告

丙○○

訴訟代理人

陳金村律師

被告

乙○○

訴訟代理人

孫隆賢律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年9月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、原告於民國97年2月27日自本院拍賣標得坐落臺中縣大甲鎮○○段49、50、52地號土地（下稱系爭土地），於同年3月5日領得本院核發之不動產權利移轉證書而取得其所有權，復於97年3月14日辦妥所有權移轉登記。被告所有門牌號碼臺中縣大甲鎮○○里○○路293號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）占用原告所有系爭土地，被告之占用系爭土地並無任何正當權源，乃屬無權占有。被告所有系爭房屋既占用系爭土地，且並未與原告訂立任何租賃契約，使原告受有不能使用收益系爭土地之損害，原告爰依民法第767條請求被告返還土地與原告。經98年3月24日勘測後，鑑定機關大甲地政事務所依勘測結果測繪土地複丈成果圖，依該成果圖所示，被告所有系爭房屋為四層樓建物，占用原告所有之系爭三筆土地分別為第一、二層建物總面積各為70.44平方公尺，扣除占用同段其他地號土地部分計各8.5平方公尺，占用面積分為61.94平方公尺；第三層建物總面積為36.11平方公尺，扣除占用其他地號土地部分面積計5.27平方公尺，尚有30.84平方公尺；第四層建物（含陽台）總面積為34.78平方公尺，扣除占用其他地號土地部分面積計4.64平方公尺，尚有30.14平方公尺。

二、被告並無任何法定之原因無權占用原告所有系爭土地，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其所受之利益。原告於97年3月5日領得不動產權利移轉證書而依法取得系爭土地所有權，被告依法應自該日起返還其所受相當於租金之利益。系爭土地附近商店林立、交通便利、生活機能完善，且申報地價有偏低之情形，原告認依土地法第105條準用同法第97條規定，以土地申報總價年息10%做為計算系爭房屋使用基地相當於租金之不當得利，應無不當。系爭土地96年度每平方公尺之申報地價：49地號土地為新臺幣（下同）12,650.4元；50、52地號土地各為21,336元，被告自原告97年3月5日取得系爭土地所有權之日迄97年12月29日止共300日，乃受有104,831元之租金利益之不當得利【計算式：〔（21336×58）＋（12650.4×3）〕×10％÷365×300）＝104831，元以下四捨五入，以下同】，依法應給付予原告。另被告應自原告97年12月30日起至交還土地之日止，按月給付原告10846元。

三、退步言，若認被告並無上述無權占有之情事，則原告依民法第425之1條主張系爭土地、房屋符合民法第425之1條第1項規定，推定被告所有之系爭房屋在使用期限內，對原告所有之系爭土地有租賃關係。原告曾於97年4月15日以大甲廟口郵局存證信函第24號限期催告被告應前來與原告商議訂立基地租約及給付租金，惟被告均置之不理，不聞不問，故原告依民法第425之1第2項規定請求核定被告應繳納之租金數額，依前述之租金計算標準為每月給付10,629元，另自97年3月5日起算至97年12月29日止依前開標準計算之租金為104,831元。

四、對被告抗辯之陳述：被告就與訴外人王金榮之租賃關係存在並未具體舉證以實其說，且系爭房屋並未辦理保存登記，依民法第758條規定，似無法由訴外人王金榮以買賣方式移轉其房屋所有權予被告，從而被告抗辯依民法第425之1條對原告所有系爭土地有租賃關係存在，乃屬無據。另依民法第759條規定因強制執行於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。原告係經本院強制執行程序而拍定取得系爭土地之所有權，並已完成登記。依一般實務見解及學者通說均認因強制執行所取得之物權係「原始取得」，亦即之前存於拍賣標的物上之權利瑕疵即歸於消滅。系爭土地在本院民事執行處執行拍賣時，均有將拍賣通知寄送被告並由其孫子代收，非未經送達，且本件原告業已依法拍定取得系爭土地之所有權，自無由被告撤銷買賣之餘地等語。

五、聲明：

（一）先位聲明：

⒈被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地全部返還原告。

⒉被告應給付原告106,972元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊被告應自97年12月30日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告10,846元。

⒋原告願供擔保為條件之假執行宣告。

（二）備位聲明：

⒈請求核定被告就系爭房屋占用系爭土地，面積共61平方公尺，自97年12月30日起至被告喪失該房屋所有權並交還土地之日止，每月應給付原告租金10,846元。

⒉被告應給付原告106,972元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⒊原告願供擔保，第二、三項聲明請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、系爭房屋原係被告之胞兄訴外人王金榮所有，後因其手頭拮据，屢向被告借款，至當時已積欠300萬元，嗣又須款孔急，乃於90年8月27日商洽被告再給50萬元並將房屋售予被告，簽訂「土地建築改良物買賣所有權移轉契約」，上載買賣價款總金額為50萬元，而王金榮仍保留土地。次依本院調取之96年度執字第56372號卷內資料，房屋課稅義務人為被告，顯見訴外人王金榮確於90年間將房屋之事實處分權讓與被告。由於被告長年旅居美國，鮮少回家，因之兄妹約定，房屋仍續由兄長使用，租金則抵付地租，將來被告退休回台定居，則訴外人王金榮應遷讓予被告。嗣後訴外人王金榮於91年4月2日死亡，由其子甲○○繼承系爭土地，並仍維持以地租抵房租之條件。

二、民法第425之1條規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓予他人或將土地及房屋先後讓與相異人時，房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人之間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。是以，除有反證外，應認被告對系爭土地所有權人有租賃關係存在，縱房屋係未經保存登記者，按最高法院85年台上字第51號判決意旨，前開法條所「讓與」不以房屋之所有權已未移轉登記而有異，即僅將房屋之事實上處分權讓與，亦推定房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間有租賃關係存在。再者，被告未曾收受原告指稱催告商議訂定基地租賃契約及給付租金之存證信函，該函收受者並未曾轉交予被告。另土地法第97條規定租金以不得超過土地申報總價年息百分之十為限，係指最高為地價之百分之十，原告請求之租金以最高額計算，顯屬偏高，應以百分之七計算為當。

三、原告係於97年2月27日標得系爭土地，該執行案件之案號為96年度交執字第56372號，債權人張晃宗係於96年間聲請對系爭土地為強制執行，而被告於93年11月24日出境，至97年3 月18日入境，隨又於97年4月2日出境，至98年3月23日即本院履勘前一日方再返國，98年4月6日出國。依戶籍法第42條、第16條之規定，出境二年以上應為遷出登記，是被告於95 年12月13日被遷出登記，97年4月1日再恢復戶籍。按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，出賣土地時應將出賣與他人之條件內容通知有優先購買權之人。本件系爭土地於出賣時，出賣人暨執行法院未依法送達在美國有優先購買權之被告，而僅通知無送達代收權之王楷文，不生送達之效力，故依土地法第104條規定自不得對抗被告，被告仍有優先購買權而得提起撤銷買賣之訴。原告拍得系爭土地既不得對抗有優先購買權之被告，則其主張受有相當於租金之損害而主張依關於不當得利請求給付106,972元及自97年12月30日起至返還土地日止，按月給付10,629元即無理由。綜上，依民法第425之1條及土地法第104條規定，無非在維護社會利益，使土地與房屋能物盡其用。原告之主張殊屬無理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：

一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：

（一）原告於97年2月27日經由本院拍賣購得系爭土地，於同年3月5日領得本院核發之不動產權利移轉證書而取得系爭土地所有權，復於97年3月14日辦妥所有權登記，系爭土地為原告所有。

（二）坐落系爭土地上之系爭房屋一層面積70.44平方公尺、二層面積70.44平方公尺、三層面積36.11平方公尺、四層面積31.34平方公尺及陽台面積3.44平方公尺房屋（位置、面積詳如本院卷第46頁大中縣大甲鎮地政事務所98年6月18日複丈成果圖）為被告所有。

二、兩造爭執之事項（本院判斷）：

（一）原告先位聲明依民法第767條前段及中段之規定，請求被告應將系爭房屋拆除，將系爭土地返還原告，以及依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，有無理由?

1.被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地，有無合法正當之權源？被告抗辯就系爭土地有租賃關係，有無理由？

2.如被告所有系爭房屋無權占用原告所有系爭土地，原告主張按系爭土地申報地價10%計算相當於租金之不當得利，有無理由？

（二）原告備位聲明依民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定被告應繳納承租系爭土地之租金數額為每月10,629元，有無理由？

肆、本院之判斷：

一、按民法第767條所規定之請求權，其行使之主體，於不動產之場合，係以登記名義上之所有人為原則，此項登記縱有無效之原因或錯誤之情事，在未經塗銷或依法更正登記前，仍應以登記名義之人為所有權人。查原告於97年2月27日經由本院拍賣購得系爭土地，於同年3月5日領得本院核發之不動產權利移轉證書而取得系爭土地所有權，復於97年3月14日辦妥所有權登記，為系爭土地之所有權人，此為兩造不爭執之事實。被告雖以：王金榮於90年間將系爭房屋之事實上處分權讓與被告，約定系爭房屋仍由王金榮使用，租金則抵付地租，故被告對系爭土地有租賃權，系爭土地出售時未合法通知被告，依土地法第104條規定，不得對抗被告，被告仍有優先購買權而得提起撤銷買賣之訴等語。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條固定有明文。惟所謂不得對抗優先購買權人，係指未受通知之優先購買權人得訴請確認其就系爭土地有優先購買權，命原告塗銷已為之所有權移轉登記，由原出賣人與被告補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記而言（最高法院65年台上字第2701號判例參照）。準此，被告是否對原出賣人行使優先購買權，目前仍猶豫未決，在被告未訴請確認其有優先購買權，命原告塗銷已為之所有權移轉登記，由原告之前手與被告補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記之前，原告既仍登記為所有權人，依前揭說明，自得行使所有權人之權利。況土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符（最高法院86年度台上字第669號判決參照）。準此，本件被告縱因承租系爭土地而有優先購買權，惟原告於97年2 月27日經由本院拍賣購得系爭土地，此為兩造不爭執之事實，該執行事件之拍賣曾通知被告，而送達被告所有之系爭房屋址，由被告之孫王楷文代為收受，此為被告所自承，並經本院調閱該執行事件卷查核屬實。被告復自承其於97年3月18日入境，97年4月1日恢復戶籍，而被告自美國返回臺灣均居住於系爭房屋，並經證人甲○○證述在卷，是被告應於97 年3、4月間知悉系爭土地由被告拍定買受之事實。縱當時不知，本件原告於97年12月31日提起本件訴訟，98年1月8日對被告所有之系爭房屋址送達起訴狀繕本，亦由王楷文代為收受，被告曾於98年1月19日具狀聲請改期，於98年3月24日本院勘驗現場時到場，是被告至遲應於98年1月間知悉系爭土地經原告拍定買受之事實，依法得請求優先購買，仍於無不得行使之情況下長期不行使優先購買權，而表明視原告是否請求拆屋還地給付相當於租金之不當得利，而決定是否行使優先購買權，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則。是被告前揭抗辯，並非可採。

二、原告先位聲明依民法第767條前段及中段之規定，請求被告應將系爭房屋拆除，將系爭土地返還原告，以及依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，有無理由?查被告抗辯系爭房屋係其於90年間向其胞兄王金榮所購買，業據其提出土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、系爭房屋課稅資料，並舉證人即王金榮之子甲○○為證。證人甲○○到庭證稱：伊父親有跟乙○○借錢過，每次乙○○從美國回來伊父親都會跟乙○○借，在房子還沒有賣給乙○○之前，伊有聽我父親講過大概跟乙○○借300萬元；伊父親在90年間有把台中縣大甲鎮○○里○○路293號房屋賣給乙○○，當時是農會要催錢，有聽伊父親講過，因當時伊跟伊父親同住，當時伊父親也有跟我另一個姑姑及姊夫借錢，不動產也設定抵押給他們，沒有辦法再借了，所以才把台中縣大甲鎮○○里○○路293號房屋賣給乙○○，又跟乙○○拿了50萬元等語（見本院卷第71頁正反面）。依其證人王金榮陸續向被告借款，積欠被告300萬元，乃將系爭房屋出售予被告抵債，被告並再給付王金榮50萬元，故系爭房屋王金榮應係以350萬元之價格出售予被告，應堪認定。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。縱房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年度台上字第1792號判決參照）。又違章建築，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決參照）。系爭房屋及土地於90年間之前既同屬於王金榮所有，王金榮於90年間僅出售系爭房屋予被告，依前揭規定，應推定在系爭房屋使用期限內，有租賃關係存在，原告未能舉證證明其間無租賃關係存在，則其否認被告與系爭土地之前手間就系爭房、地之間存有租賃關係存在，即難認有理由。況證人甲○○到庭結證證稱：土地是伊等人所有的，房子是乙○○的，當時有跟乙○○說土地的租金跟房子的租金抵銷掉等語（見本院卷第73頁），足認被告向王金榮購買系爭房屋後，確有與王金榮達成以房屋租金抵土地租金之合意，是被告抗辯其就系爭土地有租賃關係存在，可以採信。從而原告先位聲明依民法第767條前段及中段之規定，請求被告應將系爭房屋拆除，將系爭土地返還原告，以及依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，難認有理由，無法准許。

三、原告備位聲明依民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定被告應繳納承租系爭土地之租金數額為每月10,629元，有無理由？

（一）本件被告所有系爭房屋就原告所有系爭土地有租賃關係已如前述，原告主張其曾於97年4月15日以大甲廟口郵局存證信函第24號限期催告被告應前來與原告商議訂立基地租約及給付租金，惟被告均置之不理等情，業據原告提出存證信函暨掛號郵件收件回執為證，並為被告所不爭執，且被告不同意原告主張之租金數額，是原告依民法第425條之1笫2項之規定請求定租金數額，應屬有據。

（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，且依同法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。又該條項所稱之城市地方，係指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定即明（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。再土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價。另土地法第148條規定，土地所有權人依該法所申報之地價，為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。本件兩造就系爭房屋所坐落之基地租金數額有爭執，應依前揭規定為基準計算之。惟前揭土地法第97條所謂以百分之10為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算之，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨參照)。查系爭土地位於臺中縣大甲鎮○○路與民生路口，現由被告出借予其姪媳經營美堡寶早餐店，旁邊有臺灣銀行、元大證券、中醫診所的，附近商業繁榮，此經本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第39至42頁）。系爭土地96年1月之每平方公尺申報地價為：系爭49地號土地12,650.4元，系爭50、52地號土地各為21,336元；又系爭房屋坐落系爭49地號土地之面積為3平方公尺，坐落系爭50、52地號土地之面積依序為45、13平方公尺，此有土地登記謄本及地價謄本在卷可憑。若以申報地價年息10%計算：就系爭49地號土地部分之每年之租金數額為3,795元（12650.4×3×0.1＝3795，元以下四捨五入，下同），自原告97年3月5日取得系爭土地所有權之日迄97年12月29日止共300日之租金數額為3,119元；就系爭50、52地號合計面積58平方公尺土地部分之每年之租金數額為123,749元（21336×58×0.1＝123749），自原告97年3月5日取得系爭土地所有權之日迄97年12月29日止共300日之租金數額為101,712元，合計被告承租系爭三筆土地之租金數額為每年127,544元（3795＋123749＝127544），每月為10,628元；自原告97年3月5日取得系爭土地所有權之日迄97年12月29日止共300日之租金數額為104,831元（3119＋101712＝104831）。上述租金行情與證人甲○○證稱：伊父即王金榮在世時，同意系爭房屋由伊大嫂經營早餐店，伊大嫂每月有給伊母親1萬元，當作是租金等行情相當，且系爭土地附近商業繁榮，系爭房屋目前經營早餐店等情，已如前述，是本院認按系爭土地申報地價年息10%計算前揭租金，應屬允當。

（三）綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定被告承租系爭土地之租金數額為每月10,628元，且自97年3 月5日起至97年12月29日止之租金為104,831元。從而原告備位之訴，本於租賃契約之法律關係，依民法第425條之1第2項之規定，請求核定被告就系爭房屋占用系爭土地面積共61平方公尺，自97年12月30日起至被告喪失該建物所有權並交還土地之日止，每月應給付原告租金為10,628元；被告並應給付原告104,831元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年1月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告逾上開範圍之請求難認有理由，應予駁回。

四、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。又原告就備位之訴部分並未納裁判費，爰命就先位之訴敗訴之原告負擔本件訴訟費用，併予敘明。

伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法79條、第390條第2項、第392條第2項。