臺灣高等法院 臺中分院94年度上易字第1114號

    附件）。
二、上訴人即公訴人上訴意旨略稱：
  （一）本件買賣標的包括系爭土地之建物一點，已為原審判決
        所認，則被告及代書丁○○辯稱，本件係「買土地送房
        子」云云，不僅與林福、林義昇之證詞不符，亦與買賣
        契約內容不符，顯非實在，其二人所言自無可信；起訴
        書亦指明本件被告是否涉有詐欺罪嫌，應排除丁○○、
        陳淑滿所為迴護被告之詞，而回歸到被告與告訴人所簽
        訂之買賣契約內容，始能釐清事實始末，先予陳明。
  （二）訂約前告訴人固曾與銀行人員前至現場看過一次，惟當
        天告訴人與銀行人員手上均無任何資料可供比對，告訴
        人自無從知悉該三層樓建物全部未辦理保存登記之事實
        。上開事實，台中商業銀行南豐原分行行員王丕瑋於另
        案證稱：「（問：你們有無去現場看過？）第一次在買
        賣之前他就有帶我們去看過一次，當時沒有資料，買了
        之後，將資料送到銀行，是何人送到銀行我不記得了，
        因為我們已經去看過現場，我們就土地及有建號之不動
        產去核估才貸款的。」「（問：他帶你們到現場的時候
        ，有無告訴你們現場的不動產狀況如何？）他是帶我們
        到現場去繞一繞，表示他要買這些東西，當時沒有資料
        可以比對。」「當時乙○○帶我們去現場看的時候並沒
        有資料可以核對．．．之後資料送到銀行我們就開始徵
        信工作，他的謄本上有三筆土地以及二棟建物，而二棟
        建物已經超過折舊年限，所以我們並沒有就建物去估價
        。」「當時我們去看現場的時候並不知道該棟建物是不
        合法的，因為沒有資料可以審核。」（參台中高分院91
        年度上易字第2273號92年7月2日筆錄），則告訴人至現
        場勘查時，手上既無任何資料可供比對，何來原審判決
        所認理應對該不動產現況知之甚詳之可能？且系爭三層
        樓建物均未辦理保存登記，即無所謂之建號，詎被告訂
        約時不僅未註明系爭三層樓建物係未辦理保存登記之建
        物，亦未於契約清楚加註系爭三層樓建物坐落之土地上
        有他人不存在之建號，反而在契約書記載：「建號三六
        、三八．．．平房及三層樓各乙棟所有權全部出賣」等
        語，甚而在上開文字後緊接著加註：「三層樓之第貳、
        參層未辦理保存登記」等語，而足以讓他人陷於錯誤，
        而以為：「建號三六、三八」二棟建物，即契約所稱之
        「平房及三層樓房」二棟建物，且其中該三層樓房僅有
        第二、三層未辦理保存登記。更何況，訂約時被告及代
        書丁○○均稱：鐵架造廠房及鐵皮屋頂小小的房子就是
        契約所載「平房」部分，所以平房及三層樓樓房就是契
        約所載之三六、三八建號；上開事實，復從被告與代書
        均明知建號三六、三八號二棟建物之房屋稅籍編號均為
        000000000000號，系爭未辦保存登記之三層建物之房屋
        稅籍編號始為000000000000號，渠二人事後申報契稅時
        ，竟然故意將房屋稅籍編號000000000000號不實記載為
        建號三六號房屋所有，藉以符合買賣契約所載：「建號
        三六、三八．．．平房及三層樓各乙棟所有權全部出賣
        」之假象一點，亦可為證。此外，訂約時被告倘有據實
        告知告訴人系爭三層樓建物均未辦理保存登記，而與建
        號三六、三八號建物無關，則代書送給台中商業銀行之
        徵信資料中除了王丕瑋所稱三筆土地、二棟建物之外，
        自應附上系爭三層樓建物之房屋稅籍資料，讓銀行得以
        一併估價（未辦理保存登記之建物仍有其價值），以爭
        取較為優渥之貸款，始符常情，豈有反而隱匿未向銀行
        申報之理？又本件買賣，告訴人既已委任代書辦理貸款
        及過戶，且信任代書之專業，衡情自無再親自向地政機
        關調取系爭土地及建物謄本確認之必要，從而，原審判
        決復以目前地政機關提供民眾申請不動產登記謄本手續
        日趨簡便，告訴人倘有存疑亦得輕易從該建物登記謄本
        之記載內容獲得釐清，遽認告訴人訂約前當有看過產權
        資料，應知該三層樓房建物是否辦理保存登記，而認被
        告並無詐欺犯行云云，實無可採。
  （三）又本件買賣契約固另載有：「左開土地上有他人名義不
        存在建號應由乙方（即被告）負責辦理塗銷清楚交給甲
        方（即告訴人）管業」等語，然查：
        ⑴上開文字係契約完成且告訴人開票後，被告才說系爭
          土地上有他人不存在之建號需要塗銷，才加上去的，
          亦僅抽象記載「左開土地上」有他人名義不存在之建
          號，並未具體載明「一層樓」有他名義不存在之建號
          。
        ⑵詳觀契約內容字樣之記載地點及方式，上述「左開土
          地上有他人名義不存在之建號應由乙方負責辦理塗銷
          清楚交給甲方管業」等語，係「補充加註」於契約第
          一行「買賣標示」字樣下面，不僅於一行內記載二行
          字樣（可證係事後補充），亦僅有抽象記載「左開土
          地上」有他人名義不存在之建號，並未具體說明所謂
          他人名義不存在之建號究係指何建號？存在於何處？
          以避免滋生疑義；反而被告在此之前，於契約內容記
          載：「建號三六、三八．．．平房及三層樓各乙棟所
          有權全部出賣」，並於上開文字後面緊接著加註：「
          三層樓之第貳、參層未辦理保存登記」等語，讓告訴
          人誤認系爭三層樓建物僅有二、三樓未辦保存登記，
          更不清楚被告嗣後在契約加註所謂「他人名義不存在
          之建號」，係坐落在系爭三層樓建物之土地上，代書
          丁○○偵訊時亦自承：三層樓部分告訴人指述實在，
          賣主（即被告丙○○）並未告知伊曾辦理滅失登記，
          後來才查出來並未辦理保存登記等語，亦足證被告並
          未將系爭三層樓房係未辦保存登記之事實誠實告知告
          訴人。
        ⑶此外，被告對於他人名義不存在建號，早於訂約前之
          88年6月2日即向地政機關申請滅失登記，並於『訂約
          前』之88年6月25 日自豐原地政事務所蓋章，簽收滅
          失複丈結果通知書完畢，此有卷內臺中縣豐原地政事
          務所之複丈結果通知書為證，既然被告簽收該滅失複
          丈結果通知書於訂約之前，足證被告於訂約前即已明
          知該他人不存在之建號已辦理滅失登記完畢，豈能再
          以他人不存在之建號作為藉口，原審判決認為系爭買
          賣契約書標示欄記載：「三層樓之第貳、參層未辦理
          保存登記」等內容，應係肇因於被告在辦理三七號建
          物滅失登記完畢前，為免滋生糾紛，始註明第二、三
          層未辦理保存登記使然云云，其理由顯然難以成立。
          更何況，被告於買賣契約書記載「三層樓之第貳、參
          層未辦理保存登記」的時間，係在其後來加註「左開
          土地上有他人名義不存在建號應由乙方負責辦理塗銷
          清楚交給甲方管業」等語之前一點，已如前述，從而
          ，原審判決未能察明上開文字記載之方式及時間先後
          次序，遽認應係被告在辦理三七號建物滅失登記完畢
          前為免滋生糾紛，始註明第二、三層未辦理保存登記
          使然云云，亦與事實不符。
  （四）又本件買賣契約書所載「毗連如有國有水利地連同地上
        物一切應無條件歸甲所有」等語，係代書丁○○訂約前
        即已打字完畢，倘被告訂約時果有告知本件不動產占用
        國有地、水利地之事實，上開契約文字亦無出現『如有
        』二字之必要。又原審審理時，法官問被告：「有關不
        動產買賣契約第一條提到毗連．．．當時為何會訂這條
        ？（提示並告以要旨）」被告供稱：「我不知道。」則
        被告既自承伊不知道為何有上開約定，簽約時豈會告知
        系爭房屋有占用國有水利地之事實？此外，本案89年11
        月10日偵訊時，檢察官亦問被告系爭房屋有無占用到國
        有地？被告亦供稱「應該沒有」，則被告偵查中既然供
        稱系爭房屋應該沒有占用到國有地，訂約時亦無可能告
        知有占用國有地之事實，惟原審判決對此均未審酌，僅
        以上開契約文字，遽認被告應有告知房屋占用國有地云
        云，實嫌率斷。況告訴人訂約之目的在作為工廠登記使
        用，倘已知悉系爭建物占用國有水利地，將來無法為工
        廠登記使用，告訴人豈有支付二千多萬元購買系爭房地
        之可能？原審判決徒以上開契約內容及認定告訴人自始
        即知悉買受之系爭三層樓建物為未辦保存登記之違章建
        築，遽認告訴人於買賣之初即已知悉本件買賣標的物占
        用國有水利地云云，亦屬率斷等語。
三、查㈠本件被告將其所有之土地及土地上之建築物（包括系爭
    三層樓房）出賣與告訴人，是「以土地坪數計算，建物包括
    在內，房子並沒有另外算錢，土地坪數沒有包括建物的坪數
    ，只有算土地的坪數」等情，業據簽約時在場之證人林義昇
    、林福結證屬實（見本院91年度上易字第2273號詐欺卷第11
    1 頁），核與代書丁○○供述之情節相同。而不動產買賣契
    約書記載「本件買賣契約價金經雙方議定，每坪為新臺幣（
    下同）六萬六千元，被告出賣之三筆土地分別為0.0658公頃
    、0.0621公頃、0.0092公頃，此有該買賣契約書附卷可證，
    則告訴人向被告購買三筆土地，以每坪六萬六千元計算，剛
    好與總價金二千五百七十七萬元相符，足證被告與代書丁○
    ○所供，本件係「買土地送房子」確為事實，上訴人所稱「
    買土地送房子」，與林福、林義昇之證詞不符，亦與買賣契
    約內容不符，似有誤會。㈡告訴人有去現場看系爭買賣標的
    物，契約內容係經過被告與告訴人詳細討論後，再由代書丁
    ○○代為繕寫，業經證人丁○○、林義昇分別證述甚明，並
    為告訴人不否認之事實，則依常情，被告對於買賣標的物應
    甚了解。是證人即銀行人員王丕瑋雖證稱，看現場當時沒有
    資料，惟亦稱，係買賣之前去看現場，是證人王丕瑋之證詞
    ，並不能為被告不利之證據。又系爭三層樓建物係同時建造
    ，有無保存登記應係整棟，不可能二、三層沒有保存登記，
    而一層樓有保存登記。告訴人既知二、三層樓沒有保存登記
    ，當然知悉一層樓沒有保存登記，告訴人所稱不知一層樓沒
    有保存登記，與經驗法則不符，顯不足採信，再者告訴人以
    二千五百多萬元之高價向被告購買不動產，若系爭三層樓之
    一層樓房有保存登記，何以買賣當時不向被告索取所有權狀
    ，在在顯示告訴人於買受本件不動產時，知悉系爭三層樓建
    物均無保存登記。又本件買賣不動產之申報契稅手續係由告
    訴人委託丁○○辦理，此有臺中縣神岡鄉公所之函文附本院
    卷可證，申報契稅內容如何繕寫與被告無關，不能作為被告
    不利之證據。㈢本件不動產買賣契約書上載「左開土地上有
    他人名義不存在建號，應由乙方（即被告）負責辦理塗銷清
    楚交給甲方（即告訴人）營業」等語，告訴人供稱，係契約
    完成且告訴人開票後，被告才加上去的，惟為被告所否認。
    查上開告訴人所謂契約完成後才加進去的，縱然屬實，告訴
    人既同意加進去，當然為契約之一部分，且為告訴人所知悉
    ，又告訴人知悉系爭三層樓房均無保存登記，已如前述，不
    再贅述。㈣本件不動產買賣契約書第1 條即載明：「毗連如
    有國有地水利地連同地上物一切應無條件歸甲（即告訴人）
    所有」，可證買賣當時雙方均已知悉，可能有「國有地水利
    地上有地上物」，否則應不會如此記載，况本件不動產買賣
    係「買土地送房子」，縱然有水利地，惟該水利地既未計價
    ，自不能為被告不利之證據。又本院向財政部國有財產局中
    區辦事處調借之臺中縣神岡鄉○○段后寮小段330-52、330-
    53地號國有土地之登錄相關資料，並不能為被告不利之證據
    。綜上所述，上訴人之上訴為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。
本案經檢察官甲○○到庭執行職務。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　 1　　月　 　4　　日
                刑事第二庭  審判長法　官　李　璋　鵬
                                  法　官　蕭　錦　鍾
                                  法　官　胡　森　田
上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
                                  書記官　林　振　甫
中　　華　　民　　國　　95　　年　　1 　　月　　5 　　日
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