臺灣高等法院 臺中分院九十一年度上易字第二二七三號

• 裁判案由: 詐欺
• 案件類型: 刑事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 92 年 10 月 02 日
• 法官: 陳筱珮、吳重政、康應龍
• 上訴人: 因詐欺案件，不服臺灣臺中地方法院九十一年度易字第一○九二號中華民國
• 被告: 巳○○、丑○○

臺灣高等法院臺中分院刑事判決　　　　　　　　　九十一年度上易字第二二七三號
上　訴　人　臺灣臺中地方法院檢察署檢察官
被　　　告　巳○○
被　　　告　丑○○
右上訴人因詐欺案件，不服臺灣臺中地方法院九十一年度易字第一○九二號中華民國
九十一年十一月十四日第一審判決（起訴案號：臺灣臺中地方法院檢察署九十年度偵
字第一九○四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、公訴意旨略以：被告巳○○與丑○○為設在台中縣豐原市○○路五七五號之代書
事務所負責人，二人明知己○○所有門牌號碼為台中縣神岡鄉○○村○○路二一
號平房及三層樓樓房（下簡稱三層樓樓房），其中三層樓樓房全部為未經保存登
記之違章建築；亦明知前開建物坐落之基地即台中縣神岡鄉○○○段后寮小段三
三○之六號（下稱三三○之六號）、三三○之八號（下稱三三○之八號）、三三
○之二三號（下稱三三○之二三號）之鄰地，為庚○○所有坐落在台中縣神岡鄉
○○○段后寮小段三三○號（下稱三三○號，嗣依買賣契約約定自三三○地號分
割出三三○之五七號）、三三○之二二號（下稱三三○之二二號）之土地，該地
為農業用地不得作為開設道路及工業用地，巳○○及丑○○竟共同基於為自己或
為第三人不法所有之意圖，接續向戊○○隱瞞上述事實，而詐稱上開三層樓樓房
僅二、三樓未為保存登記，且稱地號三三○號、三三○之二二號土地可作為開設
道路及工業用途，使戊○○陷於錯誤，誤以為該地可作為道路及工業使用，遂於
民國八十八年六月三十日與己○○簽訂不動產買買契約（下稱第一份契約），買
受前開平房、三層樓樓房暨其坐落之基地，總金額為新台幣（下同）二千五百七
十七萬元，又於八十八年七月一日與庚○○簽訂不動產買買契約（下稱第二份契
約），買受地號三三○號之五七號（起訴書及原判決書誤載為三三○號）、三三
○之二二號之土地，總金額為二百一十萬元，並支付丑○○仲介費，嗣於戊○○
支付部分價款後，發現該三層樓樓房第一層樓為未辦理保存登記之違章建物，無
法獨立取得所有權，而地號三三○之五七號（起訴書及原判決書誤載為三三○號
）、三三○之二二號土地竟為農業用地，不能為工業用途及開設道路，始知受騙
，因認被告二人共同涉犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪嫌云云。
二、按不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第三百零
一條第一項定有明文。再按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事
實，刑事訴訟第一百五十四條亦有規定。且告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴
追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；而認定不利
於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即
應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院五十二年度台上字第
一三○○號、三十年度上字第八一六號判例參照）。次按刑法第三百三十九條第
一項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或
第三人之物交付為構成要件，所謂以詐術使人交付，必係被詐欺人因其詐術而陷
於錯誤，始為相當，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不
構成本罪（最高法院四十六年台上字第二六○號判例參照）。
三、公訴人認被告二人共同涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌，無非係
以：（一）上開平房及三層樓樓房確為買賣之標的物，被告二人詐稱該三層樓樓
房僅第二、三層樓未辦理保存登記之事實，業據告訴人指述歷歷，復有第一份契
約書在卷可參，且該台中縣神岡鄉○○村○○路二一號門牌所屬之建物已拆除完
畢並辦理建物滅失登記，本案平房及三層樓樓房係後來加蓋屬違章建築之事實，
亦有建物平面圖附卷可稽，堪信屬實，況以被告二人之專業能力及現今地政資料
查詢便利性，渠等對上開事實當知之綦詳，被告二人詐欺之犯行事證明確。（二
）又被告二人向告訴人佯稱地號三三○號、三三○之二二號土地可作為道路及工
業用途，並在第二份契約書買賣標示欄：「坐落於台中縣神岡鄉○○○段后寮小
段三三○號」項下，故意不寫「田」而寫「內建」之事實，亦據告訴人陳述明確
，並經證人丁○證述屬實，復有第二份契約書附卷可參，被告二人詐欺之犯行堪
以認定，為其主要論據。
四、訊據被告丑○○坦承於右開時、地與證人丁○、壬○○共同仲介告訴人購買己○
○所有之系爭房、地及仲介告訴人購買庚○○所有之系爭土地，被告巳○○坦承
為告訴人辦理購買系爭房屋、土地之事宜，並均知悉前開三層樓樓房第一層樓係
未辦理保存登記之違章建築之事實，惟均堅決否認有何詐欺取財之犯行，並辯稱
：（一）第一份契約書已載明該三層樓樓房一樓部分未辦理保存登記，因一樓部
分係賣方即證人己○○之夫向他人購買，嗣已拆除，惟仍登記有神岡鄉○○○段
后寮小段三七建號（下稱三七建號），尚未辦理滅失登記，故買賣契約書中所載
名義不存在建號即指此而言，告訴人自己有去看過，知悉此事實，買受後告訴人
有向銀行辦理貸款，並設定抵押，建物部分僅就有辦理保存登記之三十六、三十
八號建物設定，告訴人急於知悉有無佔用水利地，聲請地政要排時間，伊等才找
民間的來測量，（二）第二份契約書載明地號三三○之二二號土地之地目係田，
三三○號土地使用分區編為乙種工業區，可分割，伊才寫內建，就此告訴人早已
知情，田地移轉須提出自耕能力及耕作證明，路地亦依告訴人之意思辦理分割移
轉，自無欺騙告訴人等語。經查：
（一）告訴人向證人己○○購買前開房地部分（即公訴人所指第一份契約書部分）：
１、本件買賣之賣方係經由被告丑○○；買方則由證人壬○○、丁○仲介而成立，
當事人並委任被告巳○○代為辦理土地登記等手續之事實，業據證人己○○、
丁○、壬○○於原審證述明確（見原審卷第三三頁、第五四頁、第五六頁），
並有第一份契約書在卷可稽（見發查卷），堪認屬實。
２、證人丁○於本院證述：「（寫契約書時你們有無在場？）有的。（價錢是否包
括土地以及建物？）都包括在內」、「（有無價錢如何計算？）價錢是六萬六
千元，是地連同建築物一起估價，每坪六萬六千元。」等語（見本院卷《一》
第一一○頁、第一六四頁），證人壬○○於本院證述：「（寫契約書時你們有
無在場？）有的。（價格是否包括土地以及建物？）都包括在內。」、「當時
買賣的價格土地以及建物都包括在裡面，而是用土地每坪多少錢來計算，事實
上建築物也有包括在裡面，是連同地上物來說一坪多少。」等語（見本院卷《
一》第一一○頁、第一一一頁、第二一九頁），上開證人於訂約時均在場，且
就建物部分係屬買賣標的範圍證述一致，堪以採信，另觀之第一份契約書在買
賣標示欄亦載明：「土地座落三三○之六、三三○之八、三三○之二三地號、
建、面積‧‧‧‧‧‧所有權全部出賣，建物座落同右基地上建號三六、三八
門牌台中縣神岡鄉○○村○○路二一號平房及三層樓房各乙棟所有權全部出賣
（三層樓之第貳、叁層未辦保存登記）及增建追加建築廚房等及室內附屬建物
如門窗戶扇水電設備均包括出賣移轉在內。」等語（見發查卷），顯見座落在
上開土地上之全部建物均屬本件買賣契約之標的。此外，復有八十九年度契稅
繳款書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、建物登記謄本在卷可稽（見本院
卷《二》第九二頁至第九五頁、第一○五頁至第一○八頁），益證本件買賣標
的確包括建物部分。
３、告訴人於本院雖指稱：「（買賣契約書上確實有標註賣方要將不存在的建號塗
銷點交給你，你有何意見？）他根本就沒有講，他是在契約完成了，而且票都
已經開了之後，他才說地上有第三人莫名其妙不存在的建號需塗銷，才加上去
的。（你買賣的不動產你事先沒有看權狀？）權狀沒有拿給我看，我是個生意
人，我對這些事外行，而且我相信丁○，他說代書是個很正派的人。」、「從
契約書上可以看出他們寫三六、三八，二個建號，又寫平房以及三層樓房各一
棟，鐵架造廠房以及鐵皮屋頂小小的房子他們告訴我就是平房的部份，所以我
買的是土地加上平房、三層樓房各一棟。」、「（你當時有無去查建號三六、
三八建物以及三七建號房子在哪裡？）我是信任介紹人丁○，他與我是世交，
他說巳○○都已經查好了。（買賣契約書上並沒有寫三七建號？）當時我不知
道有三七建號，他們告訴我平房以及三層樓房，就是三六、三八建號」等語（
見本院卷《一》第四○頁、第四一頁；卷《二》第二三頁、第二四頁），然被
告巳○○於原審供稱：「（訂買賣合約書時，內容是你幫忙擬的？還是他們告
訴你內容的？）是他們告訴我內容，我再寫的。我只是幫他們代書內容，買賣
過程都是他們自己商談的。（當時買賣雙方在訂約時，有沒有提到建物是未辦
保存登記的建物？）有的。當時在合約書上也有寫。」、「‧‧當時移轉的時
候，只有移轉三六、三八，也只有這兩張權狀交給告訴人，所以告訴人也知道
三七建號根本就是不存在的。」等語（見原審卷第二九頁、第三○頁、第一七
五頁）；於本院供稱：「（房屋、土地當初有去現場看？）是的，看完後才簽
約的。」、「（你們在買賣的時候有跟當事人講清楚，三六、三八上是什麼？
）有權狀可證‧‧‧‧‧‧」（見本院本院卷《一》第三六頁、第二二一頁）
，核與系爭房地之出賣人己○○於原審陳述：「‧‧買賣契約書的內容是我跟
買方雙方談妥以後，才由代書幫我們寫的，合約書當時也有註明是未辦保存登
記的建物。」等語（見原審卷第三三頁）；於本院陳述：「（定買賣契約前戊
○○有無去看過房地？）他有去看過。（寫不動產買賣契約書時條款是你們當
場講清楚了？）是當場寫的，內容是我們一邊講，一邊寫，寫完才簽名的。」
等語（見本院卷《一》第六八頁、第六九頁）及證人壬○○於原審證述：「‧
‧他們在訂契約書的時候我有在場，但是我沒有看內容，是他們一邊談，代書
巳○○一邊寫‧‧買賣雙方當時有看完內容才簽名‧‧。」等語（見原審卷第
五六頁、第五七頁）；於本院證述：「（戊○○於買土地前有無去現場看過？
）有的。」等語（見本院卷《一》第一一○頁），被告巳○○所述告訴人訂約
前曾否到現場勘查、訂約情況，核與出賣人己○○之陳述及證人壬○○之證述
相符，足證告訴人於訂立第一份契約書前曾親至前往現場勘查，對買賣標的現
況當有所知悉，且契約內容係經過告訴人與證人己○○詳細討論後，再由被告
巳○○代為繕寫，而觀之本件買賣地上建物包括：Ａ鐵架加鐵皮造空屋、Ｂ鋼
筋混凝土造住房、Ｃ鐵架加石棉瓦空屋、Ｄ磚造舊有房屋四部分，有台中縣豐
原地政事務所土地複丈成果圖一份在卷可稽（見發查卷），互核第一份契約書
之買賣標示欄所載，僅有建號三六、三八號，則⑴該二建號究分屬上開Ａ、Ｂ
、Ｃ、Ｄ中何建物？⑵該三層樓樓房之第一層建物是否已辦理第一次保存登記
？凡此均攸關告訴人得否取得上開建物所有權，而為有效之處分及使用、收益
，告訴人既花費高達二千五百七十七萬元之鉅資購買系爭土地及建物，並認該
三層樓樓房有無辦理保存登記係屬重要事項，而上開疑問由建物登記謄本即可
獲悉，衡情告訴人當會要求賣方出具建物登記謄本以資確認，告訴人竟稱沒有
看過產權資料等語，顯與常理相悖，況告訴人曾至現場勘查，並與證人己○○
就買賣契約之內容曾詳加討論，確認無訛後始簽名、蓋章，則告訴人就三六、
三八建號係指何建物，豈能推諉不知，又被告巳○○於原審供稱：「（當時一
樓是存在的建物，只是沒有辦理保存登記，你在合約書為何寫說不存在之建號
，是指什麼意思？）那是當時有己○○的丈夫，向前手買了建物，建物因為已
經拆掉，己○○他們再重建，重建後的建物就是賣給告訴人的建物，所以就把
當時前手已經拆掉的那些建物，也應該要塗銷，所以才寫說不存在之建號，指
的就是一樓的三七建號，而且當時移轉的時候，只有移轉三六、三八，也只有
這兩張權狀交給告訴人，所以告訴人也知道三七建號根本就是不存在的。」等
語（見原審卷第一七五頁）；於本院供稱：「（為何買賣契約書上會寫三層樓
的二、三樓未辦保存登記，沒有提到第一層樓未辦保存登記的事實？）契約書
上買賣標示欄我有寫一層樓有他人名義未存在的建號，應由乙方《指己○○》
辦理註銷塗銷清楚，點交給甲方《指告訴人》管業，因為一樓有他人的建號不
是賣主所有的。（既然三樓都是違章，為何要這樣標載，為何不包括一樓？）
因為在地政事務所的登記簿上一樓有登記不存在的建號三七號，當時是平房，
本件系爭房屋是將原來的建物拆掉建的，是怕建號的所有人出來主張一樓的房
屋是他的，所以要由賣方負責辦理註銷點交給買方。」、「當時地上有鐵架造
及瓦造建物，還有一棟樓房，其中二個有建號保存登記就是瓦造以及鐵架造的
，有所有權狀，三七號建號是他人不存在的建號‧‧。」、「（究竟是那二棟
有所有權？）三六、三八，一個是鐵皮屋，另一個是靠大門旁邊一棟瓦造的房
子。」、「買受後告訴人有向銀行貸款，設定抵押，僅就有辦保存登記之三十
六、三十八號建物設定等語」等語（見本院卷《一》第三六頁、第三七頁、第
一六四頁、第二二○頁、卷二第一三三、二九七頁），被告丑○○於原審供稱
：「（己○○的建物是未辦保存登記的建物，你是否知情？）己○○的登記是
未辦保登記，己○○也有告訴我，我也有把這個情形告訴戊○○。」等語（見
原審卷第三一頁），核與出賣人己○○於原審陳述：「（‧‧當時你有無告訴
買方，建物的部分是沒有辦保存登記的？）‧‧有的，我有告訴丑○○，買賣
契約書的內容是我跟買方雙方談妥以後，才由代書幫我們寫的，合約書當時也
有註明是未辦保存登記的建物。」等語（見原審卷第三三頁）；於本院陳稱：
「（你有無告訴他《指告訴人》，土地、房子的情況？）有的，我告訴他房子
沒有保存登記。（你於該址的房子有無辦理工廠登記？）有的，我本來是做鞋
子的，房子有翻修過。（你所謂的翻修是怎樣？）本來是磚造的，我把它拆掉
重建成三層樓。（契約上為何會寫三層樓第二、三層未辦保存登記？）原來拆
掉的舊房子有建號，原來地主的名字在上面。」、「（有無跟告訴人或是中人
說是不合法是違章？）我有跟中人和告訴人講，因為路不夠寬不能拉建築線，
沒有辦法辦保存登記。」、「因為建物不合法，他才要買外面的路，去把它辦
理成合法的」、「所謂未辦保存登記就是不合法違章的意思」、「（契約書上
寫所有權全部出賣建物坐落建號三六、三八門牌、平房以及三層樓一棟所有權
全部出賣，三層樓之第二、三層未辦保存登記係何意？）我的房子是翻修過的
，以前是平房，沒有去辦保存登記，地下一層是別人的房子，當初沒有去辦滅
失掉。（地下一層是否也是你所有？）是的，當初買的時候沒有變過來是別人
的名字，我有去辦滅失登記。」等語（見本院卷《一》第六八頁至第七○頁、
第一六二頁；卷《二》第二二頁、第二三頁、第二二三頁），被告二人就有無
告知告訴人三層樓樓房均未辦理保存登記，及第一份契約書所載「不存在建號
」何意之供詞，核與己○○所述相符，尚非無據。另三六建號之建物係坐落在
地號三三○之六號土地上，即上開Ａ部分鐵架加鐵皮建物，三八建號之建物係
坐落在地號三三○之六及之八號土地上，即上開Ｄ部分磚造建物，三七建號建
物係坐落在地號三三○之六及之八號土地上，屬第三人所有之台式磚造倉庫，
嗣經出賣人己○○改建為鋼筋混凝土造三層樓樓房，即上開Ｂ部分所示建物位
置，證人己○○並於八十八年七月一日辦理該台式造倉庫滅失登記完畢，Ｃ部
分建物係坐落在地號三三○之六及之八號土地上，係鐵架加石棉瓦建物，有建
物平面圖、建物異動查詢資料、上開複丈成果圖、建物登記謄本在卷可稽（見
發查卷；本院卷《二》第一○一頁、第一○二頁、第一○五頁、第一○七頁）
，足見被告巳○○及出賣人己○○所述三層樓樓房所坐落之土地上，原確有第
三人所有之三七建號，而該台式磚造倉庫已因出賣人己○○在原址改建三層樓
樓房而滅失，惟於八十八年六月三十日簽訂第一份契約書時，因三七建號尚未
辦妥滅失登記，致三層樓樓房之一樓部分仍有三七建號存在，故第一份契約書
買賣標示欄下所載：「左開土地上有他人名義不存在建號應由乙方負責辦理註
銷清楚點交給甲方管業‧‧門牌台中縣神岡鄉○○村○○路二一號平房及三層
樓房各乙棟所有權全部出賣（三層樓之第貳、叁層未辦保存登記）‧‧」等語
（見發查卷），即指出賣人己○○應就三七建號辦理滅失登記，而在未登記完
畢前，因三層樓樓房所坐落之基地仍有建號存在，為免滋生糾紛，始僅在後段
註明第二、三樓未辦保存登記，該契約書既係經買賣雙方詳細磋商始訂立如上
述，再系爭三層樓建物依卷附照片顯示係同時建造完成（見本院卷二第二七三
頁），豈會二、三樓未辦保存登記，一樓係合法，而告訴人於八十八年八月二
十四日辦理移轉登記取得系爭房地（三三○之六、之八、之二十三號土地及其
上之建物）之所有權後，旋以上開房、地（三三○之六、之八、之二十三號土
地及其上之三十六、三十八號建物）向台中商業銀行借款，於同年九月四日設
定抵押（見本院卷二第七十三至八十頁、一八二至一八五頁），證人即台中商
業銀行職員王丕瑋於本院結證：本件貸款伊等有去現場履勘，伊記得是和戊○
○接洽，戊○○在買賣之前就有帶伊等去看過一次，只是去繞一繞，當時沒有
資料可以比對，伊等不知道該棟建物是不合法，買了之後將資料送到銀行，何
人送的伊不記得了，伊等即以謄本上的土地及有建號之不動產去核估，因謄本
上二棟建物已經超過折舊年限，所以伊等並未就建物去估價，伊等估價之金額
有達到他要的額度，他沒有意見，依銀行的規定，土地上沒有合法建物銀行要
做地上權設定，如果有合法之建物就不做地上權設定，直接做抵押權設定，除
了有建號之建物外，我們將其他地上物視為不合法，時間已久伊不記得告訴人
有無說三層樓之建物一樓合法、二、三樓未辦保存登記等語，證人即另一台中
商業銀行職員詹耀宗於本院調查時亦結證：沒有印象有聽到告訴人有無說三層
樓之建物一樓合法，二、三樓未辦保存登記等語 (見本院卷二第二一七至二二
二頁 )，另被告丑○○仲介系爭房地買賣僅取得買賣方各百分之一費用，且與
其他仲介人即證人丁○、壬○○平分，被告巳○○辦理系爭房地之移轉取得之
費用亦無超出常情（見本院卷二第二六一頁、二六二頁、二七三頁），其餘出
售之款項均歸出賣人己○○所有，而建物第一次登記即係俗稱保存登記（見本
院卷一第一四二頁告訴人所提資料），未能辦理保存登記之因固非一端，然俗
稱違章建築即係未辦保存登記之建物則無爭議，據上堪認告訴人指訴不知三層
樓房均係未辦理保存登記之建物云云，與事實不符，告訴人於訂約時應已知悉
三層樓樓房之第一層確未辦理保存登記，尚不得僅以第一份契約書所載「三層
樓之第貳、叁層未辦保存登」支字片語，遽認被告二人有向告訴人佯稱三層樓
房之第一層已辦妥保存登記。
４、至證人丙○○於本院調查時雖結證：當時戊○○雇請我去除草，好讓他們測量
，當時有一個男的以及一個女的在測量，他們在測量外面的路等語，惟證人卯
○○於本院調查時結證：戊○○向己○○買神岡鄉豐洲村之房地，巳○○有找
伊去測量，伊是去測量建物位於何處等語，證人辰○○於本院調查時證述：如
果有聲請，是建物的話會將占用面積測量出來，我們是要排時間的等語 (見本
院卷三（九十二年八月十三日筆錄），另證人丁○於原審雖證述：「‧‧我有
聽到巳○○跟我說是在訂約前說的，一樓有使用執照，二、三樓沒有，訂契約
的時候，大家也都知道，是巳○○講的，丑○○也有這樣說。」等語（見原審
卷第五四頁）；於本院證述：「當時涂代書有向我說一樓有執照，二、三樓沒
有執照，我沒有去瞭解‧‧」等語（見本院卷《一》第一一○頁），惟證人丁
○亦稱沒有深入了解被告二人所述之意義，況證人丁○所述與買賣不動產一般
會檢視所有權狀及本件系爭房地買賣告訴人於買賣之前即曾前往看過，並與出
賣人商妥契約內容後方由被告巳○○撰擬等如上述之客觀事實不合，尚難以證
人丙○○及丁○上開證述遽認被告二人有向告訴人佯稱三層樓樓房之第一層已
辦妥保存登記，致告訴人陷於錯誤，證人子○○於本院雖證述：「（你們當時
和己○○買賣本件廠房房地時，是怎麼講的？）他們說全部都是合法的，只有
鐵架的部分沒有保存登記，當時在旁邊確有鐵架的房子，後來才發現建物都不
合法，而且有別人的名字都在裡面。」等語（見本院卷《一》第一一四頁），
惟證人子○○並未親自見聞本件買賣過程，且所述係另件買賣契約，該買賣契
約嗣已解約，且該案證人子○○係以買賣標的廠房有他人所有建物及另行刊登
廣告意圖一廠二賣，並擅自解約沒收保證金等為由提起自訴，嗣被告丑○○及
出賣人己○○業經判決無罪確定，有台灣台中地方法院八十八年度自字第四七
五號判決書在卷可參，自不得以此為不利被告二人之認定，再被告所書證人子
○○買受系爭房地之契約書記載三三○之六、之八、之二十三號土地及其上三
十六、三十八建號兩棟所有權全部出賣及同基地上增建追加建築未辦保存鐵架
㕑房等及室內附屬建物等與本件買賣契約被告所書三三○之六、之八、之二十
三號土地所有權全部出賣，建物坐落同右基地上建號三十六、三十八門牌台中
縣神岡鄉○○村○○路二十一號平房及三層樓房各一棟所有權全部出賣（三層
樓之第二、三層未辦保存登記）及增建追加建築廚房等及室內附屬建物有異，
然均涵蓋系爭三三○之六、之八、之二十三號土地上所有之建物（包括有建號
及無建號者）則無致，告訴人於買受之初且已知道系爭三層樓建物之一樓係未
辦保存登記如上述，亦難以此據為不利被告之認定，另被告所提台灣台中地方
法院拍賣公告係法院拍賣不動產之記載方式，究不能以此作為被告等詐欺之證
明，至被告巳○○未於辦理公證時將系爭三樓建物載入建物買賣所有權移轉契
約內，就此被告巳○○供稱因公證係用公式契約，此份是要去辦理移轉登記用
，僅就有保存登記的部分公證，訂的是私式契約等語，核出賣人己○○既將所
有建物交付告訴人且移轉登記僅就所有權狀有記載者登記並不相悖，同難以此
為不利被告二人之認定。出賣人己○○於本院九十二年七月二日訊問時陳述：
伊只知道房子有建號，不知道建號在那裡，伊有告訴巳○○有去辦理滅失登記
等語，與系爭三十七號建物係八十八年七月一日登記滅失及系爭建物係出賣人
所有衡情出賣人應知悉三十六、三十八號建物所在之客觀事實不合，自不得以
此據為不利被告等之認定。告訴人就其所指被告等於其事後知悉上開三層樓建
物全部係違建後有威脅其不得聲張，有向其表示卯○○係豐原地政事務所的人
並無法提出證據證明。
５、綜上所述，足認被告二人並未施用詐術，與刑法詐欺取財罪之構成要件不合。
（二）告訴人向證人庚○○購買前開土地部分（即公訴人所指第二份契約書部分）：
１、本件買賣係經由被告丑○○仲介而成立，當事人並委任被告巳○○代為辦理土
地登記等手續之事實，業據告訴人戊○○於原審指訴綦詳（見原審卷第五二頁
），並有第二份契約書在卷可稽（詳發查卷），堪認屬實。
２、第二份契約書之買賣標示欄載明：「土地坐落三三○之二二地號、田、面積○
‧○二一公頃、全；三三○地號、內建、面積○‧一○三○公頃、約內（如附
后頁）分割出來所有權狀面積為準出賣。」等語（見發查卷），是有關地號三
三○號土地買賣之面積仍應以分割後移轉登記所增加之地號及面積為準。而於
買賣契約簽訂時地號三三○號土地之地目為田，分割後土地之地目應仍屬田，
衡情自不可能因此變更地目為建，況土地地目亦無內建之編定，再觀之地號三
三○號土地，於八十九年一月十八日因分割增加地號三三○之五七號，該土地
並於八十九年四月八日移轉登記予告訴人，地號三三○、三三○之五七號土地
之使用分區係乙種工業區，有土地登記謄本、台中縣神岡鄉公所函在卷可稽（
見本院卷《二》第一三八頁、第一四九頁、第一五○頁），被告巳○○所辯三
三○號土地使用分區編為乙種工業區，可分割，才寫內建等語尚非無據。至三
三○號土地雖先分割為三三○之五五、五六，再合併分割為三三○之五七，就
此被告巳○○辯稱係因第一次分割路不夠直，才再分割，證人辰○○於本院調
查時證述：三三○之五六、五七號土地係伊去測量分割的，癸○○先去分割五
十五，已登記完畢，聲請人再聲請，伊去辦理分割五六，因為地政事務所沒有
將癸○○已經分割的五五訂正在圖上，後來伊發現這個問題，請代書將資料拿
進來，再合併分割他們所需要的面積等語（見本院九十二年八月十三日筆錄）
，告訴人且僅支付此部分款項，自難以分割二次即據為不利被告等之認定。
３、告訴代理人於偵查中陳述：「當初買賣時有講地目雖是田，但分區使用是工業
用地（見發查卷），證人丁○於八十九年十一月十日檢察官訊問時證述：「（
當時買時有稱路地是何地目？）當時我聽到是稱為工業用地。其他有說的就記
入契約，工業用地是代書巳○○說的。」等語（見發查卷）；於原審證述：「
（跟庚○○買的這塊土地，你是否知情？）巳○○也跟我說，這塊地是工業區
使用地‧‧。」等語（見原審卷第五四頁），辛○○即出賣人庚○○之夫於原
審陳述：「‧‧庚○○是我的太太‧‧我當時也有跟戊○○聲明，三三○之二
二是農地，另外三三○是工業區用地‧‧。」等語（見原審卷第五五頁）；於
本院陳述：「（本件買賣系爭三三○、三三○之二二號土地，是你代表你太太
去賣的？）是的。（你是否知道他買地何用途？）他說路不夠寬，要買來當路
地。（買賣之前是否有拿權狀給告訴人看？）我沒有拿權狀給告訴人看，但是
我有告訴他，裡面有包含一筆農地。（是否有去現場看過？）有的。（賣地怎
麼講？）我說水利地送給他，裡面有農地以及建地同樣價錢，建地他要多少就
賣給他多少」等語（見本院卷《一》第三八頁、第三九頁），足證被告二人及
辛○○確有告知告訴人地號三三○、三三○之二二號土地之地目及使用分區名
稱，況告訴人在訂立契約前既曾勘查現場，且其購買系爭三三○及三三○之二
二號土地係要作為出入道路等目的使用，農地買賣且須提出自耕能力及農業使
用證明，此等證件須告訴人提供，堪認告訴人於購買時對系爭土地之地目及使
用現況當甚了解。
４、系爭土地出賣人庚○○於原審陳述：「（當時賣給戊○○時，是誰介紹的？）
‧‧丑○○說戊○○要跟我買路地，當時有提到是他們工廠要出入用的路地，
當時我也不曉得說這個不能當路地使用‧‧本來就是當路地用的，但是戊○○
他要求要買多一點，路可以更寬一點，所以我賣給他的面積比原來的路地還要
多‧‧。」等語（見原審卷第三四頁），辛○○於本院陳稱：「（你是否知道
他買地何用途？）他說路不夠寬，要買來當路地。」、「（你賣給告訴人戊○
○的地本來就有一部分路地己○○他們開設工廠就已經在使用的？）本來是很
小的一條路，後來己○○有告訴我要大一點，我告訴他如果只有他們一戶，我
就借他們使用，如果有較多的人要經過，就必須向我買地」、「我有告訴戊○
○路地一部分是我的，他說要寬一點，我有告訴他如果這樣，要連同給己○○
使用的部分、裡面的田地一起買」等語（見本院卷《一》第三九頁、第一一二
頁、第一一三頁、卷二第二二九頁），觀之第二份契約書載有：「特別批明約
定，本約係作為道路之用‧‧‧始生效力。」等語（見發查卷），己○○於本
院調查時陳稱：我有跟告訴人說庚○○的地是借我用的等語（見本院卷一第一
六三頁），足證被告丑○○確有將告訴人購買上開土地之目的告知出賣人，已
善盡居間協調溝通之責，而被告巳○○雖為本件買賣之代書，然其業務範圍僅
包括代理申請土地登記、代理申請土地登記所需之證明文件、代繳土地登記規
費及稅款、代理領回申請土地登記文件或權利書狀，及其他與土地登記有關事
項，並不及於工廠登記、建築等事務，是有關工廠登記及建築之相關法規，並
非屬被告二人專業知識所及，亦無證據足認被告二人知曉，因此告訴人於購買
地號三三○之二二、三三○之五七號土地後，能否辦理指定建築線、工廠登記
，並非被告二人之專業能力所得判斷，告訴人在購買之際，既已知悉上開二筆
土地之地目及使用分區名稱如前述，其若仍有疑慮，自應向有關之專業人士或
機關諮詢，尚不得因嗣後無法順利指定建築線、取得工廠登記，即謂被告二人
有何施用詐術之行為。
５、再既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通
行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其
三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應
以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時
期、八七水災等）為必要，故既成道路自須符合上開三要件始得成立。經查，
喬翔鞋業股份有限公司（下稱喬翔公司）於七十三年六月間，由台中縣政核准
工廠設立許可，並在台中縣神岡鄉○○村○○路二一號設廠，嗣並使用地號三
三○之二二、三三○號土地以供通行，業經出賣人庚○○於原審陳述：「‧‧
長久以來就是供己○○他們這一戶在使用通行，本來就是當路地用的‧‧。」
等語（見原審卷第三四頁），及辛○○於本院陳述：「（證人寅○○所述系爭
土地在當時喬翔公司登記時就有登載自行退縮後達面臨八公尺的道路，顯然當
時就有路在使用，而且依據告訴人的指摘這是既有道路，有何意見？）這條路
我沒有賣己○○，這條路很小只能通行三輪車，己○○請求我借他們通行使用
，而且他說只有他們在使用，我才借他們的。」、「系爭道路原來只是田路，
人可以出入，車輛無法通行，己○○來向我借的時候，我有注意到只有他們一
戶而已，因為只有一戶通行的話就沒有既成道路的問題，我才答應借他們通過
‧‧。」等語（見本院卷《一》第二一八頁、第二一九頁；卷《二》第二五頁
），依庚○○、辛○○上開所述地號三三○之二二、三三○號土地僅係供喬翔
公司使用，是否供公眾通行，而符合上開說明之三要件成立既成道路，容有疑
義，自仍應審酌具體之事證予以認定，承前述，此部分尚非屬被告二人之專業
知識所及。
６、況依台中縣神岡鄉公所函覆本院載明：「有關‧‧『喬翔公司基地附屬既有道
路佐證為真』係何指乙案，業經豐洲村辦公處九十二年二月十日九二神豐字第
○八號查明『係指台灣省政府核發該公司執照時認定該公司對外唯一使用通路
視為既有道路之謂』。」等語，有該所九十二年二月十二日神鄉建字第○九二
○○○二一三九號函、台中縣神岡鄉豐洲村證明書在卷可稽（見本院卷《一》
第一○二頁、第一○三頁、第一○六頁），嗣台中縣政府函覆本院有關告訴人
申請三三○之二二號土地為「供公眾通行道路」證明之審查情形，說明欄載明
：「‧‧本府審查情形為：（一）依內政部營建署九十二年一月十日營署都字
第○九一○○九○六二九號函送該署九十一年十二月十九日協調會議紀錄決議
第一點，會中認為本府於七十三年間核准喬翔公司設立之設廠審查載明為『自
行退縮後已達面臨八公尺道路』（意即有道路認定事實）有案，故基於『行政
信賴保護原則及行政一貫性』，請本府查明後依法予以認定。（二）案經查本
府上開核准之工廠設立登記案附圖之圖例標示，已標明該工廠基地面前現有既
成道路四‧五平方公尺，退縮地一‧七五平方公尺。（三）依本府九十一年一
月十一日府建工字第○九一○○五一二七○○號函說明三函復戊○○君略謂『
至於工廠出入道路，係依申請設廠現況有無直接面臨道路予以認定，如該出入
巷道已供公眾使用（通行），則申請工廠登記時，無需審查該巷道之所有權』
，且本府對於前開喬翔公司工廠設立許可案，並無審查該工廠出入道路土地所
有權人之作業程序，故有關本府前開七十三年間核准之喬翔公司工廠設立許可
檔案內，實際上應可確認當時對於該工廠面前道路之認定，程序上已有審查之
事實。（四）基於新事實及新事證之審查原則，本府准依內政部營建署前開協
調會決議，基於『行政信賴保護原則及行政一貫性』，同意以該工廠所在地面
前已施設供作通行使用之道路範圍為『供公眾通行道路』。」等語，此有七十
三年六月二十三日台中縣興辦工業人申請利用實施都市計畫地區土地設廠審查
表、台中縣政府九十二年三月三十一日建城字第○九二○○六四九一一號函在
卷可稽（見本院卷《一》第一五○頁、第二○○頁、第二○一頁）。證人甲○
○即台中縣政府建設局人員於本院證述：「依據戊○○向我們聲請，我們有會
同相關單位會勘，依現狀確實有既成道路的事實，依據信賴保護原則認為自七
十三年始就有既成道路這個狀態存在‧‧。」等語（見本院卷《二》第二六頁
），由上述，可知台中縣政府基於「行政信賴保護原則及行政一貫性」認三○
○之二二地號等土地為既成道路。惟經本院函詢喬翔公司於神岡鄉○○村○○
路二一號申請設廠，對該廠廠址所面臨出入道路之認定，嗣經台中縣政府函覆
說明欄載明：「‧‧三、又查『喬翔公司』係利用都市計畫公布前之舊有房屋
設廠，依『本縣興辦工業人申請利用實施都市計畫地區土地設廠審查表』審查
項目第十三條之規定『利用既有房屋作業廠房樓地板面積超過五○平方公尺，
其基地直接面臨接道路寬度在八公尺以上』，查本案申請設廠依其案附工廠基
地位置圖顯示工廠所直接面臨之道路雖未達八公尺，依該廠自行退縮後已達面
臨八公尺道路，上開僅就當時申請工廠設立時，必要審查項目予以審查‧‧。
四、另依建築法建築技術規則（建築設計施工編）工廠類係屬特定建築物，依
該編第一一七條及第一一八條之規定，作業廠房面積之樓地板面積之和超過五
○平方公尺者，其建築物應臨接寬八公尺以上之道路，但臨接寬度不合規定者
，得按規定寬度自建築線退縮後建築。本案所請工廠並非屬新建築而係利用既
有合法建築物，於其設廠廠地範圍內自行退縮後達面臨八公尺道路，尚符合前
述法令之規定，至於是否審查該出入道路所有權人乙節，依工廠設立審查表內
，並無是項審查項目之規定。‧‧六、爰工廠設立登記係屬行政管理，非為財
產登記，尚無涉及土地產權等問題，本案申請設廠廠地係直接面臨出入道路，
非以私設巷道連接，至於該出入道路是否為既成道路或私設道路，僅能由原申
請設廠之工廠基地位置圖予以了解，並非屬工廠登記單位認定之權責。」等語
，有台中縣政府九十二年五月二日府建工字第○九二○○九八四六七號函在卷
可稽（見本院卷《二》第五九頁至第六○頁），另證人寅○○即台中縣政府人
員於本院亦證述：「（七十三年六月二十三日縣府的審查表上表十三之記載係
何義《提示並告以要旨》？這個審查表是我們審查工廠登記我們審查的規定，
依據法令廠房是特定建物他面積在五○平方公尺以上的它必須面臨八公尺以上
的道路，所以上面記載願意自行退縮已達面臨八公尺道路，因為原來的路比較
小，退縮以後就達八米‧‧。」、「我們要審查的就是是否面臨八公尺道路，
至於是否為私設道路或是既有的道路不在我們審查的範圍內。」等語（見本院
卷《一》第二一八頁、第二二一頁），顯示台中縣政府又認核准喬翔公司之工
廠設立許可時，並未就該廠廠址所面臨出入道路究係私設道路或既有道路為認
定。綜上述，台中縣政府就地號三三○之二二號土地是否為既成道路，前後認
定尚非屬一致，則如何苛求被告二人應於告訴人購買上開土地時，將此一問題
告知告訴人，自不得以被告二人未告知告訴人既成道路之問題，遽認被告二人
有施用詐術之行為。
７、末按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周
圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通
行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。又
因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，
因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形，有通行
權人，無須支付償金，民法第七百八十七條、第七百八十九條分別定有明文。
承前述，本件地號三三○之二二、三三○之五七號土地若係既成道路，則地號
三三○之六、三三○之八、三三○之二三號土地，即非屬袋地，自無上開法條
之適用，故地號三三○之六、三三○之八、三三○之二三號土地是否為袋地，
即有疑義，仍應依具體事證加以認定，然此已涉事實之認定及如何適用上開法
法規定之問題，顯非被告二人之專業知識所能及甚明，亦不得以被告二人未告
知告訴人袋地通行權之問題，即謂被告二人有施用詐術之行為，況告訴人於告
訴狀亦僅指稱被告二人與庚○○、辛○○等人隱匿三三○之二十二及三三○號
土地早經公眾通行使用之事實，偽稱須購買始得通行，致告訴人陷於錯誤交付
二百餘萬元與被告庚○○，嗣於偵查中指稱庚○○賣系爭土地時稱係工業用地
，其聲請建築線時始發現前開三三○之二二號土地係農地，無法聲請道路使用
。
８、綜上所述，告訴人於訂立第二份契約書時既已知悉三三○之二二號土地之地目
為田，而三三○號土地使用分區名稱為乙種工業區之事實，被告丑○○並告知
出賣人庚○○及辛○○告訴人購買之目的，由被告巳○○將此書立於契約書上
，嗣告訴人並提供自耕能力證明及農業使用證明辦理移轉登記，被告二人此部
分所收之仲介費及代辦費亦無偏高之處 (見本院卷二第二六二頁、二七三頁 )
，所為與刑法詐欺取財罪之構成要件不合。
五、此外，復查無其他積極證據，足證被告二人犯本件詐欺取財罪名，原審以不能證
明被告二人犯罪，依刑事訴訟法第三百零一條第一項諭知被告二人無罪之判決，
核其認事、用法並無不當，公訴人以原審判決無罪不當，契約書上他人名義不存
在建號係指現址尚存之鐵架屋等為由上訴，請求撤銷改判，核無理由，應予駁回
。
六、告訴人聲請交付庭訊筆錄，與法律規定不合，另聲請本院向神岡鄉公所查詢係何
人檢舉系爭三層樓建物係違建，本院認與本案被告有無詐欺無關，爰不予交付、
查詢，告訴人其餘聲請陳述與本案事證無關，不再一一載述，併予敘明。
七、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官乙○○到庭執行職務。
中 華 民 國　 九十二 年 十 月 二 　　日
臺灣高等法院臺中分院刑事第九庭
審判長法　官　陳　筱　珮
法　官 吳　重　政
法 官 康 應 龍
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 黃　薰　慧
中 華 民 國　 九十二 年 十 月 三 　　日
Ｒ