臺灣高等法院 臺中分院96年度重上字第151號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　96年度重上字第151號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

洪錫欽律師

複代理人

陳姿君律師

被上訴人

泉富金屬工業股份有限公司

法定代理人

甲○○○

訴訟代理人

林坤賢律師

訴訟代理人

邱華南律師

訴訟代理人

李慶松律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國96年9月27日臺灣臺中地方法院95年度建字第92號第一審判決提起上訴，本院於96年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本件經本院審理結果，認第一審判決，其認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實．證據及理由。

貳、兩造上訴及答辯要旨：

一、本件上訴人主張：

㈠緣於民國（下同）80年12月13日，被上訴人與訴外人呂柏宗、呂詹金桂簽署合作（設計、興建、買賣）協議書（下稱系爭協議書），就如附表所示之被上訴人所有坐落台中縣潭子鄉○○○段第32-6、32-13、171-2地號等3筆土地（下稱系爭土地）與呂詹金桂、呂柏宗共有坐落同段第32、32-18、32-25、32-26、171-1、171-5地號等6筆土地，協議共同申請建築執照及興建或出售等事宜，並已就合作之標的土地向台中縣政府請領82年台中縣政府工建建字第伍玖玖號建築執照（下簡稱系爭建築執照）。嗣上訴人於95年6月12日與呂詹金桂及呂柏宗就上開建築執照及土地之買賣事宜達成協議，先行簽署土地預定買賣契約書，並依系爭協議書第8條之約定意旨，呂詹金桂等人有代為出售系爭土地之權利，惟出售條件決定後，被上訴人公司有依同一條件優先承買之權利，因此於簽署預定書後，由呂柏宗、呂詹金桂於95年6月16日以台中大全街郵局第769號存證信函，通知被上訴人於一定時間內惠予表示是否決定優先承買未果後，上訴人即與呂柏宗、呂詹金桂於95年7月7日簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），又該郵局存證信函期間至少已逾20日，早逾法律規定之期間（查可類推適用民法第426條之2及土地法第104條法定優先承購權之規定），被上訴人仍未為優先承買之意思表示，應可確認被上訴人並無優先承買之意思。呂柏宗、呂詹金桂乃於95年7月7日與上訴人簽訂系爭買賣契約，並將上開9筆土地出售予上訴人，呂柏宗並以被上訴人代理人之地位，代理被上訴人簽署系爭3筆土地之買賣契約書。

㈡倘若鈞院認定呂柏宗無代理權，則依系爭買賣契約簽定前後之客觀情事，本件亦有民法第169條表見代理之適用。即依系爭協議書第5條、第8條約定，外觀上有授權呂詹金桂或其指定人全權出售上開土地之權利。呂詹金桂與呂柏宗在將上開土地出售予原告前，即以存證信函通知被上訴人，函中指出：「鑒於合作協議書第八條規定…，本人有代為出售之權利．．．」，而被上訴人收受存證信函後，則以存證信函回覆需要時間為決議云云，函中並未對於呂詹金桂、呂柏宗「有代為出售之權利」加以否認。上訴人與呂詹金桂、呂柏宗訂約後，被上訴人行使買斷權，而買斷權又以上訴人與呂柏宗所簽買賣契約有效成立為前提。故根據上開情形，就算被上訴人實際並無授權呂詹金桂或其指定人代理權，但依表見之事實，足使第三人信任呂詹金桂或其指定人有代理權之情形存在，上訴人仍得主張被上訴人應負民法第169條授權人之責任，即系爭買賣契約業已有效成立。

㈢又觀本件合作協議書之名稱為「合作（設計、興建、買賣）」，及系爭協議書第五條約定共同申請一張建照，並決定共同興建或共同出售之原則，並約定由甲方（即呂詹金桂或其指定人）決定處理之方式，第六、七條係約定若甲方決定共同興建時，如何分配利得及負擔之方式，第八、九條則約定若係甲方決定共同出售時，如何處理之方式，因此其約定旨在合併共同請領一張建照、創造互蒙其利的情況，原無糾葛牽連之數宗土地（即呂、陳二家族土地），因兩方之合意合併共同聲請一張建造執照，在人的方面建立合作合夥的關係，在土地的利用關係上，建立類似共有（依持分比例分配權利）的關係，似已灼然。而在土地法第34條之1規定，就共同土地的處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可將共有土地之全部決定價金、條件並與第三人簽約。另同條第4項又規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，但此項優先承購權僅具債權效力，就算有違反，優先承購權人亦不能因此主張買賣無效或塗銷登記，故不管本件協議書是否定有買斷期限，其實都不影響買賣契約效力。更何況呂詹金桂、呂柏宗已定相當期間通知，被上訴人猶不行使，其權利已因除斥期間之經過而喪失。

㈣又查被上訴人於申請系爭建照時，一開始即用泉嘉建設股份有限公司（下簡稱泉嘉公司）名義，故泉嘉公司只是被上訴人指定之登記名義人而已，實際權利人仍為被上訴人，並非泉嘉公司，兩造契約有效成立時，被上訴人自應履行系爭買賣契約第12條第2項約定將執照起造人全部變更為上訴人。

㈤又查被上訴人與呂詹金桂間之合作協議書第4條約定：「合併興建時甲乙雙方無條件留8米巷道及無條件拆除地上物」，因兩造協議書第5條另定雙方決定合併申請建照之土地，由甲方（呂詹金桂）或其指定之人決定出售或興建，倘若呂詹金桂決定將土地併同建築執照出售時，被上訴人亦應依第4條規定將地上物拆除，否則第三人取得土地卻不能使用，顯然違反買賣目的，亦有違協議書精神。又依系爭買賣契約書第3條第4項之約定，被上訴人有義務將系爭土地上之建物拆除。又查簽訂系爭合作協議書之時，雙方均已明白呂子龍當時業已過世，土地刻辦理繼承登記手續中，呂詹金桂為呂子龍之配偶，亦為其他繼承人之母親，是以兩造乃於系爭合作協議書第五條約明：「雙方決定合併申請建照之土地，由甲方或其指定人決定出售或興建，並同意此協議對雙方之繼受人亦有效力。」，此繼受人應為將來辦理繼承登記後取得呂子龍名下土地之人，及簽約後由契約當事人取得系爭合作標的土地所有權之人而言。嗣於八十一年七月間辦理繼承登記後，呂柏宗與呂詹金桂取得系爭合作標的如附表示編號1至6號六筆土地之所有權，呂柏宗並承認系爭合作協議書之效力，且親自執行合作協議之內容，於八十二年間先與被上訴人協力共同申請而取得八十二年工建建字第599號系爭建造執照。顯見，於呂詹金桂及呂柏宗於八十一年七月間因繼承取得系爭合作標的土地後，被上訴人承認合作協議書之效力確定及於呂詹金桂及呂柏宗二人，為履行合作協議之意旨，而於八十二年共同申請建造執照。是以被上訴人主張呂柏宗並非系爭協議書之當事人云云，顯無可採。

㈥又呂詹金桂、呂柏宗與上訴人議定系爭合作協議書所載全部土地之買賣價金等條件後，先行簽署預定書，並由呂柏宗、呂詹金桂於九十五年六月十六日以台中大全街郵局第七六九號存證信函，通知被告關於上訴人與呂詹金桂等簽署預定買賣之事實，而被上訴人公司以九十五年六月二十八日頭家厝郵局第一六○號存證信函，表示有其他股東住居於國外，需有相當時間召開股東會為決議云云，要求靜待該公司之決議與通知。顯見，被上訴人在收到上開存證信函，對於呂詹金桂及呂柏宗已決定共同出售，並代理被上訴人簽署買賣契約之事實，並不爭執呂詹金桂及呂柏宗有代理之權限，於回函時，並未否認呂詹金桂及呂柏宗有代為出售代為簽署買賣契約之權利，僅對行使買斷權與否，表示要呂詹金桂及呂柏宗靜待通知，上訴人因此確認呂詹金桂及呂柏宗有代理之權利，才會與彼二人正式簽署系爭買賣契約。又據系爭協議書第八條約定，被上訴人既有共同出售系爭土地之義務，則在被上訴人不及時行使買斷權之情形下，應可認為呂詹金桂與上訴人簽署系爭買賣契約書之效力及於被上訴人，而不待於代理。又被上訴人雖抗辯系爭協議書約定不包含授權代理簽立買賣契約，唯呂詹金桂與被上訴人之所以簽立系爭合作協議書，係趕在實施容積前，被上訴人方提供土地（約353坪）與呂詹金桂等之土地（約903坪）合併申請建照，被上訴人之土地方得以興建大樓。但另一方面顧及被上訴人土地面積比例較小，為避免影響呂詹金桂方面之權益，雙方才會在契約特別約定呂詹金桂方面可單獨決定是否興建或將土地出售，被上訴人不得異議，然另方面被上訴人則擁有買斷權，藉以平衡雙方權益。所謂有權出售，當然包括與第三人簽立買賣契約，否則呂詹金桂只是單純有權決定是否出售，其餘出售細節仍須經過被告一一同意，倘若被上訴人故意刁難時，呂詹金桂之權益受損情形相較於被上訴人在本件主張之損害，更達數倍之多，如此是否符合公平及誠信原則？又是否符合契約目的？為此依系爭協議書及買賣契約之法律關係，提起本訴等詞。

㈦求為判決：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將台中縣潭子鄉○○○段32-6、32-13、171-2地號土地所有權移轉登記予上訴人。⒊被上訴人應將臺中縣政府工務局建造執照捌貳工建建字第伍玖玖號之起造人泉嘉建設股份有限公司部分變更為上訴人。⒋被上訴人應將座落於台中縣潭子鄉○○○段第32-6、32-13地號土地上，如原判決附圖所示斜線標示之鋼骨造廠房，面積1111平方公尺全部拆除，將土地交付上訴人。⒌上訴人願供擔保，請准宣告假執行。⒍第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人則以：

㈠查系爭合作協議書之當事人，「乙方乃為被上訴人公司」；「甲方則為呂子龍繼承人呂詹金桂」。訴外人呂詹金桂於訂定系爭協議書時，雖表明其為呂子龍之繼承人，惟呂詹金桂仍係以其個人之名義與被上訴人訂定系爭協議書，是訴外人呂柏宗雖亦為呂子龍之繼承人，惟其並非系爭協議書之當事人。又訴外人呂柏宗既非系爭協議書上之當事人，竟擅自稱為被上訴人之代理人，與上訴人訂定系爭買賣契約，其行為乃為無權代理，其為被上訴人與上訴人訂定系爭買賣契約部分，依民法第170條之規定，非經被上訴人承認，對被上訴人並不生效力。而就此部分，被上訴人業已否認，故訴外人呂柏宗為被上訴人公司與上訴人所定系爭買賣契約部分，並不對被上訴人公司發生效力。

㈡又系爭協議書第8條雖約定「決定出售由甲方決定，乙方無異議與甲方共同出售、出售價金由甲方決定，並依前述比例分配之」等語。惟此，僅表示被上訴人公司同意與訴外人同時出售所有之土地，並無授權訴外人呂詹金桂可以代理被上訴人出售被上訴人本人所有之系爭土地至明。再者，契約當事人所有違反契約不履行時，相對人僅得請求履行契約或請求損害賠償，並無直接處分他方財產之權。是以，訴外人呂詹金桂即便決定將土地全部出售，亦僅能請求被上訴人一同將土地出售，並無逕將被上訴人系爭土地出售之權利。又上訴人雖主張被上訴人應就訴外人呂柏宗代理被上訴人與其訂定系爭買賣契約之行為負表見代理之責云云，自應就被上訴人有表見事實為負舉證之責。再者，系爭協議書第5條係約定由訴外人呂詹金桂決定出售或興建；第8條係約定出售價金由訴外人呂詹金桂決定，並未有隻字片語載明被上訴人公司授權訴外人呂柏宗出售土地之事，又上訴人稱訴外人呂詹金桂、呂柏宗曾以存證信函通知被上訴人指出：「鑒於合作協議書第8條之規定．．．依該約定意旨，本人有代為出售之權利．．．」，而被上訴人於回覆之存證信函中，並未加以否認云云，主張被上訴人應負表見代理之責。然被上訴人對於訴外人呂詹金桂及呂柏宗之陳述，未以積極之文字駁斥，主要原因係因被上訴人從未見到渠等訂約之契約書，更不知契約之詳細內容，故如何能以被上訴人未駁斥訴外人呂詹金桂、呂柏宗存證信函之內容，遽認被上訴人應負表見代理之責？又系爭協議書第8條約定，若訴外人呂詹金桂決定將土地出賣時，被上訴人有買斷之權利。此權利乃雙方契約所約定，並非法定之優先購買權，自無期間之限制。所謂決定出售，乃指訴外人呂詹金桂已與他人有買賣土地之意思表示合致，是以，呂詹金桂既決定將土地全部出售予上訴人，則被上訴人自有依訴外人呂詹金桂所決定之價錢為買斷之權利，與訴外人呂柏宗代理被上訴人與上訴人所為買賣之部分是否有效無涉。其次，上訴人雖主張系爭協議書所定之「買斷權」應與民法第426條之2及土地法第104條第2項規定之「優先承買權」相同，有10日除斥期間之適用。惟除斥期間乃為對權利人權利行使設有限制，且一旦逾越除斥期間，則生權利喪失之後果，對權利人之影響甚鉅，自不能於法律規定之外，自行創設或類推適用有關除斥期間之規定。系爭協議書所約定之「買斷權」沒有權利行使期間之限制，既為契約當事人兩造所約定，本於契約自由原則，自不能事後主張應類推適用上開法條所定之除斥期間規定。因此，系爭協議書所約定之買斷權，並無行使期間之限制至明。

㈢又查台中縣政府82年工建建字第599號建築執照之起造人並非被上訴人泉富公司而係泉嘉公司，被上訴人並無權變更該建築執照上之起造人。是以，上訴人請求被上訴人泉富公司將上開建築執照之起造人變更為上訴人，顯然無理由。

㈣又上訴人與訴外人呂柏宗所簽訂之土地系爭買賣契約，對於被上訴人泉富公司並不生效力，因此，被上訴人並不負將系爭土地移轉登記與上訴人之義務，上訴人請求被上訴人將坐落台中縣潭子鄉○○○段32-6、32-13地號土地上之建物拆除，亦無理由。另外，即使依系爭協議書第4條所定，亦指若有合建房屋出售時，被上訴人願意無條件拆除地上建物。然本案乃訴外人呂詹金桂等人將土地出賣予上訴人，並非與被上訴人合建房屋出售，故亦無系爭協議書第4條約定之適用等語置辯。

㈤求為判決駁回對造之上訴。

參、法官協議兩造爭點整理：（見本審卷第24頁反頁至第25頁反頁；原審卷第188、189頁）

一、兩造不爭執事項：

㈠泉富金屬工業股份有限公司與訴外人呂詹金桂於80年12月13日就泉富金屬工業股份有限公司、訴外人呂柏宗、呂詹金桂分別所有如附表所示之土地簽訂合作（設計、興建、買賣）協議書。協議書末段立約人甲方呂子龍代理人（繼承人）呂詹金桂（簽章），乙方泉富金屬工業股份有限公司法定代理人甲○○○（簽章）。

㈡訴外人呂詹金桂、呂柏宗於95年7月7日出賣如附表所示之土地（包括泉富金屬工業股份有限公司所有之土地）予乙○○，訂有土地買賣契約。

㈢呂詹金桂、呂柏宗於95年6月16日以台中大全街郵局第769號存證信函通知泉富金屬工業股份有限公司，是否依合作協議書第八條規定，以渠等與乙○○議定之買賣條件予以承買。

㈣泉富金屬工業股份有限公司以95年6月28日以頭家厝郵局第160號存證信函，表示必須要有相當期間，始有辦法召開股東會為決議，目前尚無具體之答覆。

㈤台中縣政府八十二年工建建字第599號建築執照之起造人為柏泰建設股份有限公司、泉嘉建設股份有限公司。建築物地下二層、地上十七層大樓。

㈥原審卷第38-43頁95年7月7日土地買賣契約書末段：立契約書人買受人（甲方）：乙○○（簽名）地址：台中市○區○○里○○路97號身分證字號：Ｚ000000000出賣人（乙方）：呂詹金桂（印章）地址：台北市○○○路184巷9號身分證字號：Ｚ000000000出賣人兼上一人代理人（乙方）：呂柏宗（簽章）地址：台中市○村路○段582號14 樓身分證字號：Ｚ000000000出賣人（丙方）：泉富金屬工業股份有限公司地址：台中縣潭子鄉○○路○段57號統一編號：00000000代理人：呂柏宗（簽章）見證人：倪慶忠（簽名指紋）地址：台中市○○區○○街205號5樓身分證字號：Ｚ000000000見證人：黃天俞（簽名指紋）地址：台中市○○○○街119號身分證字號：Ｚ000000000

㈦坐落台中縣潭子鄉頭家厝36-2、32-13號二筆土地上如台中縣雅潭地政事務所於96年4月27日所測量之成果圖上所標示之面積1111平方公尺之鋼骨造廠房建物，係屬泉富金屬工業股份有限公司所有，部分有辦理保存登記，部分沒有辦理保存登記。

二、兩造爭執事項：

㈠訴外人呂柏宗是否為系爭合作協議書之當事人？或是否為系爭合作協議書之效力所及？

㈡泉富金屬工業股份有限公司是否於系爭合作協議書授權予訴外人呂柏宗代理泉富金屬工業股份有限公司出售泉富金屬工業股份有限公司所有之系爭土地坐落台中縣潭子鄉頭家厝36-2、32-13、171-2等三筆土地？

㈢泉富金屬工業股份有限公司是否於系爭合作協議書授權予訴外人呂柏宗代理泉富金屬工業股份有限公司將台中縣政府工務局建造執照捌貳工建字第五九九號之起造人其中泉嘉建設股份有限公司變更為乙○○？

㈣泉富金屬工業股份有限公司是否於系爭合作協議書授權予訴外人呂柏宗得拆除位於系爭土地坐落台中縣潭子鄉頭家厝36-2、32-13二筆土地如台中縣雅潭地政事務所於96年4月27日所測量之成果圖上所標示之面積1111平方公尺之鋼骨造廠房建物？

㈤泉富金屬工業股份有限公司如未於系爭合作協議書授權予訴外人呂柏宗代理前揭二、三、四事項，泉富金屬工業股份有限公司是否仍應負表見代理之授權人責任？

㈥系爭合作協議書第八條約定訴外人呂詹金桂決定價金，泉富金屬工業股份有限公司亦可買斷，此買斷權是否有期間之限制？是否有土地法第34條之1、第104條第2項及民法第426條之2第2項之類推適用？

㈦乙○○可否請求泉富金屬工業股份有限公司將台中縣政府82年工建建字第599號建築執照上起造人泉嘉建設股份有限公司變更為乙○○？

肆、得心證之理由：

一、經查被上訴人與訴外人呂詹金桂於80年12月13日就被上訴人所有系爭土地與呂詹金桂、呂柏宗共有坐落同段第32、32-18、32-25、32-26、171-1、171-5地號等6筆土地，簽訂附件所示之合作（設計、興建、買賣）協議書，嗣訴外人呂詹金桂、呂柏宗於95年7月7日將共有上開土地及被上訴人所有系爭土地出賣予上訴人，訂有系爭買賣契約乙節，如前所述，並系爭協議書及買賣契約書在卷可稽，堪信為真正。

二、上訴人主張據系爭協議書第5、8條約定，授權予訴外人呂柏宗代理被上訴人出售系爭土地云云，然為被上訴人否認，是本件首應審究者，厥為按系爭協議書約定，是否授權予訴外人呂柏宗代理被上訴人出售系爭土地？茲分述如下：

㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例。

㈡查系爭協議書第5條約定：「雙方決定合併申請建造之土地，由甲方（即呂子龍繼承人呂詹金桂，下同）或其指定人決定出售或興建，並同意此協議書對雙方之繼受人亦有效力」，第8條約定：「決定出售由甲方決定，乙方（即被上訴人，下同）無異議與甲方共同出售，出售價金由甲方決定，並依前述比例分配之（甲方決定之價金乙方亦可買斷）」，有該系爭協議書在卷可稽，足證系爭協議書第5條乃明定，契約雙方約定合併申請建造之土地，由呂詹金桂【決定出售】，並未約定呂詹金桂可【代理】被上訴人出售系爭土地。又依系爭協議書第8條以觀，被上訴人與呂詹金桂約定雙方【共同出售】土地，呂詹金桂有權決定出售之價金，被上訴人對價金既無決定權，復不得不共同出售，乃約定被上訴人得依上訴人決定之價金行使買斷權，以資平衡。即系爭協議書第8條僅就雙方共同出售、售價決定權及買斷權為約定，並未約定何人具有【代理】他方出售之權限。查售價決定權與代理權係不同之範疇，自難以系爭協議書第8條約定呂詹金桂有售價決定權，逕認呂詹金桂具有代理被上訴人出售系爭土地之權限。又上訴人雖主張所謂「乙方無異議與甲方共同出售」即係表明授權甲方決定並為代理之旨，否則被上訴人同意同時出售，未授與代理權如何共同出售，如出售之細節無法由土地較大之呂詹金桂決定，須經被上訴人一一同意，甚至被上訴人予以刁難時，呂詹金桂之權益受損將大於被上訴人云云。惟被上訴人與呂詹金桂既約定共同出售，如有被上訴人未依約行使買斷權，復未依約履行共同出售之協議，被上訴人對呂詹金桂應負違約責任，呂詹金桂得就所受損害請求被上訴人賠償而已，非可逕代被上訴人出售被上訴人本人系爭土地至明。此外，就系爭協議書查無任何被上訴人授權上訴人代理出售被上訴人本人系爭土地之文句，則上訴人上開主張，顯不足採。

㈢又按第667條第1項規定：「稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約」；同法第668條規定：「各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有」。查系爭合作（設計、興建、買賣）協議書，既無經營共同之事業（查系爭協議書目的在合作建屋出售），又無公同共有之財產，是上訴人主張系爭協議書有合夥關係云云，顯不足取。又民法第817條第1項、第819條第1項各規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人」；「各共有人，得自由處分其應有部分」。經查系爭協議書之附表土地，其中編號1至6號為訴外人呂柏宗、呂詹金桂二人所共有；而編號7至9號系爭土地，乃被上訴人公司單獨所有，有該土地登記簿謄本在卷可按（見本審卷第121至135頁），即系爭協議書雙方，並無任何一筆土地為契約雙方所共有，則系爭協議書雙方自無所謂「應有部分」，是上訴人主張系爭協議書有類似共有關係，並適用土地法第34條-1共有土地之處分有關規定，顯無理由。

三、次查，系爭協議書末段記載；立約人甲方呂子龍代理人（繼承人）呂詹金桂（簽章）；乙方泉富金屬工業股份有限公司法定代理人甲○○○（簽章），亦如前述。又查呂子龍於系爭協議書簽訂之前即於80年9月26日死亡，訴外人呂詹金桂並為呂子龍之共同繼承人之一，有其繼承系統表及相關戶籍謄本等在卷可考（見本審卷第41至53頁），則呂詹金桂顯非呂子龍之代理人，而是其繼承人無誤。再者，據系爭協議書約定，呂詹金桂既無權代理被上訴人出售被上訴人系爭土地，如前所述，則訴外人呂詹金桂或其指定之呂柏宗自無權代理被上訴人與他人簽訂系爭土地之買賣契約書，是呂柏宗竟代理被上訴人與上訴人於95年7月7日簽訂系爭買賣契約書，並代為出售被上訴人系爭土地部分，顯屬無權代理。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。查被上訴人既已明示否認訴外人呂柏宗代理伊與上訴人簽訂系爭買賣契約書，並出售系爭土地乙節，則系爭買賣契約書，就系爭土地之出售部分，對被上訴人顯不生效力。

四、又按民法第一百六十九條前段所規定之表見代理，必須本人就某種法律行為確有表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形，始屬相當（最高法院78年度台上字第2473號裁判參照）。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。茲上訴人既主張本件訴外人呂柏宗出售被上訴人系爭土地乙節，有表見代理情形，自應由上訴人負舉證之責。查上訴人主張被上訴人有表見事實，無非以⑴系爭協議書第5條、第8條約定之外觀，⑵被上訴人於95年6月28日回覆上訴人之存證信函內容及⑶被上訴人於95年10月12日通知行使買斷權之存證信函為主要論據。然查，⑴依系爭協議書第5條、第8條約定之文義外觀，被上訴人並未授予呂詹金桂代理出售系爭土地之權限，已如前述。⑵訴外人呂詹金桂、呂柏宗與上訴人訂立系爭買賣契約前，於95年6月16日以台中大全街郵局第769號存證信函通知被上訴人謂：「．．．鑒於合作協議書第8條之規定．．．依該約定意旨，本人有代為出售之權利，惟出售之金額．．．由我方決定後，貴公司有依同一條件優先承買之權利．．」云云，，而被上訴人收受上開存證信函於95年6月28日後回覆謂「．．．本公司有其他股東住居於國外，．．．目前尚無法為具體之答覆．．．」等語在卷，分別有上開存證信函影本在卷足憑（見原審卷第10至12頁；第17、18頁）。被上訴人固未對存證信函記載「有代為出售之權利」等字為任何之回覆，惟呂詹金桂、呂柏宗所發上開存證信函，係要求被上訴人就是否就同一出售條件為「優先承買」乙節表示意見，並非要求被上訴人就是否同意「代理出售」乙節表示意見，被上訴人自無須就呂詹金桂、呂柏宗未提出之要求為回覆；且存證信函所附買賣契約（見原審卷第13至15頁），並未記載呂詹金桂或呂柏宗為代理人之旨，被上訴人自無從知悉呂柏宗對他人表示其為代理人，而無從為反對之意思表示。是上訴人以被上訴人回覆之存證信函未為反對之意思表示，主張該存證信函足使上訴人信任呂詹金桂或其指定人有代理權存在，顯非可採。⑶上訴人與訴外人呂詹金桂、呂柏宗於95年7月7日訂立系爭買賣契約後，被上訴人始於95年10 月12日以存證信函通知行使買斷權（見原審卷第102頁）。即上訴人與呂詹金桂、呂柏宗訂立系爭買賣契約時，被上訴人函覆行使買斷權之存證信函，尚不存在，是呂柏宗私自為被上訴人之代理人，而於95年7月7日與上訴人訂約系爭買賣契約之行為，核與被上訴人嗣後於95年10月12日寄發存證信函無關。申言之，被上訴人於上訴人訂約系爭買賣契約時，並無任何行為表示以代理權授與呂詹金桂、呂柏宗，上訴人自無須負表見代理之授權人責任。又查系爭協議書第四條約定：「合併興建時甲乙雙方無條件開闢土地後區○○巷道及無條件拆除地上物」，有該系爭協議書可參。申言之，系爭協議書第4條約定，係指若有【合建房屋出售時】，被上訴人願意無條件拆除地上建物。然本案乃訴外人呂詹金桂等人將土地出賣予上訴人，並非與被上訴人合建房屋出售，故亦無系爭協議書第4條約定之適用。

伍、綜上所述，被上訴人既對無權代理人呂詹金桂、呂柏宗所訂系爭買賣契約拒絕承認，系爭買賣契約對被上訴人即不生效力。從而，上訴人主張依系爭協議書及買賣契約約定，請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記予上訴人，並將臺中縣政府工務局建造執照82工建建字第599號之起造人泉嘉建設股份有限公司名義，變更為上訴人，及將系爭土地上如原判決附圖所示斜線標示之鋼骨造廠房，面積1111平方公尺全部拆除，將土地交付上訴人，均無理由。被上訴人抗辯，尚屬可信。是原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十四條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

Ｍ