110年度稅簡字第3號｜行政：綜合所得稅｜裁判日期：111 年 05 月 10 日

臺灣臺南地方法院行政訴訟判決 110年度稅簡字第3號 111年4月12日辯論終結原告王賢明訴訟代理人呂姿慧律師被告財政部南區國稅局代表人盧貞秀訴訟代理人林晁申黃翠華上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服訴願機關財政部民國110 年3 月11日台財法字第11013904780 號訴願決定（復查決定：被告109 年11月27日南區國稅法二字第1090007810號），提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、事實概要（參見附表一；法條與函文參見附錄。日時下以「00.00.00/00:00:00」格式，含附表與附錄函文）㈠原告出租本件不動產過程原告就其所有門牌號碼臺南市○○區○○路000 ○0 號底一層之1 、同門牌號碼底一層之2大樓地下室建物（下合稱系爭地下室建物，合計面積2894平方公尺，位置在永康區長億城社區臨中華路之長億城商店街門坊旁之入口設在大樓建物一樓轉角之地下室，該大樓為地上14層、地下2層，戶數1743戶）。於107.03間，以下列租賃契約透過王玟心（82年生，與原告無親屬關係，105年度綜合所得稅經伊父親列為扶養親屬、106及107年度綜合所得稅均未申報所得）轉租方式，將系爭地下室建物出租予香港商世界健身事業有限公司臺灣分公司（即World Gym，下稱世界健身公司）供作開設健身中心場地使用（即該公司現《台南永康店》場地，範圍包含該公司向同社區臨大橋一街側地下室建物所有權人陳○偉承租部分〈即其後使用執照之SA3戶，面積2876.31平方公尺，下稱陳○偉地下室建物，而系爭地下室建物為SA1、SA2戶〉，二地下室建物併同請領變更使用執照等建管程序並同時與該公司簽訂租約）後，該公司於107.04.03以系爭地下室建物供作該公司台南永康分公司（107.03.30設立登記）稅籍登記地，再與原告配合完成辦理建築物變更使用執照等建管程序（變更內容參見附表），於107.06.04起算交屋及約定裝潢免租金期間，該公司於107.11.29開始營業並自107.12起繳付約定租金。 ⒈107.03.01 原告租賃契約其與王玟心於107.03.01 簽訂交屋起6 個月裝潢期免租金其後每月租金新臺幣（下同）5 萬元並同意轉租世界健身公司之無押租金之租賃契約。 ⒉107.03.07 王玟心轉租契約王玟心與世界健身公司於107.03.07 簽訂交屋起6 個月裝潢期免租金其後起始每月租金30萬元（該金額不含約定由承租人負擔之租賃所得稅、二代健保費）再按年調升之押租金90萬元之租賃契約（經公證）。 ⒊107.03.07 三方同意書由其、王玟心、世界健身公司於107.03.07 簽訂其同意轉租及其與王玟心契約消滅時同意承擔王玟心出租人地位（含返還押租金）不影響世界健身公司承租人地位之同意書。㈡原告漏申本件租賃所得與被告核定命補繳 ⒈嗣107 年度綜合所得稅開徵（108.05.01-31），原告於108.0 5.29 申報其結算申報書時，漏未申報系爭地下室建物上開107 年租賃所得（另漏未申報1 筆安慶里不動產租賃所得2331元，非本件爭點），僅申報所得總額829 萬6082元（其中租賃所得8 筆合計335 萬2608元，經各筆營利事業承租人扣繳稅額合計26 萬2896元），並自繳稅額96 萬4270元（稅率40%）。 ⒉惟國稅局審核申報時查得系爭地下室建物於107.04.03 經世界健身公司台南永康分公司登記為營業稅籍地址，發覺原告有漏未就系爭地下室建物申報租賃所得，而依：①所得稅法第14條第1 項第5 類第1 、5 款之財產租賃所得計算與調整計算租金收入之規定、②其依所得稅法施行細則第16條第3項訂定送財政部備查之本市《107 年度房屋及土地之當地一般租金標準》租金標準與計算公式（財政部108.01.23 台財稅字第10704672890號備查函）、③財政部《一百零七年度財產租賃必要損耗及費用標準》之固定資產租賃必要耗損及費用標準所定耗損費用比率（上開①、②、③ 下合稱依當地一般租金調整租賃所得規定），以標準租金750 元核算8.5 月租賃期間（107.04.03-107.12.31），核定原告就系爭地下室建物於107 年度所得期間有租賃所得94萬3277元應補計入綜合所得額，經計算結果，原告應再補稅額37萬8244元，以安南稽徵所109.01.06第0000000000號《綜合所得稅核定通知書 /107年度申報核定》暨《107年度綜合所得稅已申報核定稅額繳款書》（下合稱第一次核定通知書）命原告限期補繳款。⒊原告收受核定通知書，於109.02.18 以更正申請書檢附107.0 3.01 原告租賃契約等資料，主張系爭地下室建物僅有107.12之王玟心給付5 萬元租金，請求更正核定通知書。經被告調查後，認原告就系爭地下室建物之107.03.01原告租賃契約約定租金換算之每月每坪租金僅192 元（計算式詳附表一107.03.01欄、附錄），低於該路段《107 年度房屋及土地之當地一般租金標準》之每月每坪租金750 元，更少於107.03. 07 王玟心轉租契約約定租金換算之每月每坪租金1312元，仍按依當地一般租金調整租賃所得規定，惟改以標準租金750元核算1 月租賃期間，核定原告就系爭地下室建物於107 年度所得期間有租賃所得11萬0973元應補計入綜合所得額，經計算結果，原告應再補稅額4 萬5322元，以安南稽徵所109.03.19第0000000000號《綜合所得稅核定通知書/107年度申報核定》暨《107年度綜合所得稅已申報核定稅額繳款書》（下合稱第二次核定通知書）命原告限期補繳款。㈢原告提起行政救濟原告就第二次核定通知書不服，以系爭地下室建物屋況不佳難以出租遂低價出租予王玟心，其107.03.01原告租賃契約係真正，被告不應依當地一般租金調整租賃所得規定核定租賃所得為理由，提起復查（109.05.08），經被告復查認無理由，以109.11.27南區國稅法二字第1090007810號復查決定書維持第二次核定通知書（下稱系爭復查決定書），原告以同於復查理由並以被告未提出認定當地一般租金標準計算標準等理由提起訴願（109.12.30 ），經訴願機關財政部以110.03.11台財法字第11013904780號訴願決定駁回，原告提起本件行政訴訟（繫屬日110.05.07）。二、原告主張：㈠原告以同於訴願書理由，起訴以： ⒈被告依所得稅法施行細則第16條第3 項訂定送財政部備查之《 107 年度房屋及之土地當地一般租金標準》係適用於一般性而非特定性，如當事人有爭議，依財政部賦稅署77.11.09台稅一發字第770665851 號函應實地調查鄰近租金並比較，高時改課，低時維持原核定（下稱賦稅署77.11.09函釋）。另所得稅法第14條第1項第5類第5款之調整計算租金收入規定，必須當地經出租之鄰近房地之建造結構、設備、使用年限及周邊環境等（下稱鄰近出租房地實況）均與遭調整租金之系爭房地相同或相近者，始得以該鄰近房地租金作為調整系爭房地租金之依據，若二者相差甚大，即無用以作為比較餘地。 ⒉系爭地下室建物係地下室，於出租前，僅係毛胚屋且漏水嚴重亟需修繕，屋況不佳難以出租，遂低價出租予王玟心。然被告未考量系爭地下室建物出租前狀態，除未提出其據以核定之當地一般租金每月每坪租金750元之計算依據外，亦未舉證說明鄰近出租房地實況，僅於復查決定書稱「鄰近房屋出租供營業使用者，申報每坪每月租金為1930元、2186元及866 元，均較當地一般租金標準每坪每月750 元高」但未提出相關資料，是被告以該標準核計原告就系爭地下室建物租賃所得，除未舉證外，亦未臻詳實精準，顯有違誤應撤銷之處。㈡原告與訴訟代理人於言詞辯論期日（111.04.12）補充： ⒈就被告於言詞辯論陳明復查決定書所載之鄰近房屋出租申報每月每坪租金1930元者，即係陳○偉地下室建物於107 年出租世界健身公司之租金之陳述，原告訴訟代理人補充主張：陳○偉地下室建物曾出租健身中心，內部已裝修完成為完善建物（依卷內使用執照，SA3建物原使用執照即有游泳池，詳附表），與原告系爭地下室建物為毛胚屋且漏水尚待整修狀態不同，不得以陳○偉地下室建物租金認定原告出租金額太低。 ⒉原告就出租系爭地下室建物補陳以：其於102 年以1200萬元購入系爭地下室建物，每年繳納房地稅近60萬元，因屋況不好，其購入後即欲以每月5 萬元租金出租，但無法出租，其與王玟心並無關係亦不認識世界健身公司，係於106 年要修繕系爭地下室建物連續壁漏水時，住戶找蘇煥智前來質疑修繕有造成大樓倒塌之虞鬧上新聞，後來王玟心找其詢問出租事宜，其不知道王玟心有何生意門路，但其認為每月5 萬元租金可以打平其每年60萬元房地稅金與水電支出，就同意出租予王玟心。其不懂稅法，僅認為每月租金5 萬元出租20年合於其購入成本，如果其不出租將虧損20年，對其而言已賺到，不是被告認為之避稅。㈢爰聲明：訴願決定及原處分均撤銷。三、被告答辯：㈠所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款之稽徵機關就租金低於當地一般標準之職權調整計算租金收入規定綜合所得稅收付實現原則之法律明文例外規定。被告於審核原告107 年所得稅申報資料，發現原告漏未申報系爭地下室建物租金所得，依原告提出租賃資料，認定107.03.01 原告租賃契約約定租金換算之每月每坪租金僅192 元，低於該路段《107 年度房屋及土地之當地一般租金標準》之每月每坪租金750 元，被告依當地一般租金調整租賃所得規定，核定系爭地下室建物之107 年度所得期間租賃所得為11萬0973元，應再補稅額4萬5322元，依法並無違誤。㈡本件當地一般租金標準算定方式及被告復查查證 ⒈被告依所得稅法施行細則第16條第3 項訂定本市各年度《房屋及土地之當地一般租金標準》各街路地段之非住家用房屋一般租金，係參照各該街路地段營業人申報之營業地址房屋所有權人之租賃所得扣繳憑單金額，與地方稅務局所提供營業人設籍地址之房屋稅營業用及非住非營面積計算每坪租金，並將該街路地段蒐集之數據，予以加權平均，經審酌當地繁榮程度及可為房屋帶來之經濟效益等因素後，核算出各該街路地段之非住家用一般租金標準。 ⒉被告依上開計算方式，算得系爭地下室建物路段於107 年度非住家用房屋一般租金標準，且該租金標準自原告取得系爭地下室不動產所有權當年度（102 年度）起迄今未曾變動，此外，經原告提起復查對該標準提出爭執，被告即依賦稅署77.11.09函釋就該路段鄰近非住家用房屋租金進行調查，查得該年度每月每坪租金為1930元、2186元、866 元，其中1930元者，即係陳○偉地下室建物於107 年出租世界健身公司之租金，而王玟心107.03.07 轉租契約約定租金換算之每月每坪租金1312元，上開實地調查結果，均高於被告訂定之金額，足認被告訂定之該一般租金標準金額，並無不當。㈢原告雖主張系爭地下室建物難以出租，因此低價租予王玟心，惟以： ⒈如世界健身公司此等經營大型健身中心業者，於承租場地營業時，除考量地點與面積外，因應變更原建物使用執照，是於事前均需請建築師進行評估是否符合建管法令，始審慎評估決定是否承租場地。 ⒉原告在與王玟心簽訂107.03.01 租賃契約前1 年即已開始申請補發使用執照調閱圖說，且後續相關程序之委請申辦人分別係不動產經濟公司與世界健身公司委任建築師事務所，依通常交易常態，顯難想像為跨國公司之世界健身公司會未與所有權人接洽，是原告與王玟心間租賃契約是否屬實，並非無疑。 ⒊系爭地下室不動產位處人口密集之熱鬧繁榮住商混合區並有地點優勢（距離大橋車站僅500 公尺），並有大面積足供旗艦級健身中心設游泳池、三溫暖等設備，以單一區域，能同時符合上開條件之出租物件，係極少數，有相當優勢，非通常住宅或營業用房屋可比擬。而租金係雖係使用房屋對價，惟租金高低反映預期營業利益對價及地段繁華利益，依系爭地下室建物107.03.07 轉租契約、陳○偉地下室建物租賃契約租金，足以證明該地下室之租賃市場價格為每月每坪0000-0000 元間，被告依一般租金標準就其申報租金調整至每月每坪750 元，應為適當。㈣爰聲明：駁回原告之訴。四、本院判斷㈠本件法令之適用說明 ⒈所得稅法第2條第1項、第8條第5款規定，個人在我國境內之財產因租賃而取得之租金，為其在我國來源之所得，應課徵綜合所得稅。同法第14條第1 項第5 類第5 款之稽徵機關就租金低於當地一般標準之職權調整計算租金收入規定（下稱本條項類款），係立法者基於租稅公平原則，就綜合所得稅收付實現原則（大法官釋字第377號解釋參照）所採之法律明文例外規定，只要當事人約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關即得按照當地一般租金調整計算租賃收入，並不以出租人實際上有該調整數額之租金收入為必要。 ⒉各地區國稅局依所得稅法施行細則第16條第3 項訂定送財政部備查之《當地一般租金標準》，依實務運作，係各地區國稅局訂定各地區之「當地一般租金標準」送財政部賦稅署邀集各地區國稅局及財政資訊中心開會研商後由財政部備查（參見財政部108.01.23 台財稅字第10704672890號函），參照歷年經財政部備查之《當地一般租金標準》，房屋均係分別以「房屋評定現值之固定百分比」（各縣市不同，歷來多用於住家用房屋）、「依實地調查租金狀況編訂各地區標準表，並考量特定情形予以核定」（歷來多用於非住家房屋）為標準訂定（參見附錄標準表，土地均係依申報現值之固定百分比），上開標準不論係採現值之固定百分比計算、或實地調查按街區編訂價格，本質均屬稽徵機關各地區國稅局就其管區房地「一般租金」事實之調查認定結果並經備查上級主管機關財政部後作為稽徵審核標準。 ⒊該標準固係國稅局依房地現值與實地調查租金狀況並參照當地繁榮程度對房地之經濟效益，按當地街路地段與各地段榮景情形所訂定，惟因屬事實調查與裁量判斷性質，是為保障納稅義務人權益，符合量能課稅原則，如納稅義務人對稽徵機關依《當地一般租金標準》設算核定租金有異議，稽徵機關即應實地調查鄰近租金，就設算核定租金與實地調查鄰近租金進行比較，如設算核定租金高於實地調查鄰近租金則改課低額，如低於實地調查鄰近租金，則維持原設算核定租金，為稽徵機關遵循之稽徵核課規則（財政部賦稅署77.11.09台稅一發字第770665851號函）。 ⒋依納稅者權利保護法第7 條第2 、5 項、第11條第2 項等規定，稅捐稽徵機關就課稅處分要件事實，固負有客觀舉證責任，惟稅捐稽徵機關並未直接參與當事人間之私經濟活動，其能掌握之資料自不若當事人，是稅捐稽徵機關如已提出相當事證，客觀上已足能證明當事人構成課稅要件事實之經濟活動，應認稅捐稽徵機關業已證明稅捐債權之存在；如當事人予以否認，即應就其主張之事實提出證據以動搖法院所為該當構成要件事實之認定，以貫徹公平合法課稅之目的（最高行政法院109 年度判字第173 號判決要旨參照）。 ⒌上開舉證原則，於國稅局依本條項類款按當地一般租金調整租賃所得規定而納稅義務人對設算核定租金有異議時亦有適用。亦即，《當地一般租金標準》係國稅局於核課前所預為之事實調查而有其一般性（依本條之規範意旨，其本質即係責令稽徵機關調查認定系爭所得來源房地當地之「一般」租金），如該標準為訴訟上爭點，國稅局自應就該標準提出其認定之證明。惟本條項類款之課稅要件，並非僅只該當地一般租金要件，另有納稅義務人約定租金未低於當地交易水準之實質要件，是稽徵機關就本條項類款要件之舉證，僅需就形式查得之納稅義務人約定收取租金低於一般租金標準、其訂定之《當地一般租金標準》客觀上符合系爭當地之交易水準，即可認稽徵機關已證明稅捐債權存在，而應由納稅義務人就系爭租金約定，提出具體證據證明該低於《當地一般租金標準》之系爭租金約定亦係符合當地交易水準之真實交易之證明。亦即，就當地租賃市場於所得發生時有可能存在低價市場之事實，並未遭《當地一般租金標準》排除，惟對於此特殊事實，應由納稅義務人就此特殊事實為舉證，此即，《當地一般租金標準》之「依實地調查租金狀況編訂各地區標準表，並考量特定情形予以核定」及被告編印之《107 年度房屋及土地之當地一般租金標準》之「租金標準使用說明」內所載之有關按標準調整、簽請核准折減之意旨。㈡本件被告依當地一般租金調整租賃所得之合法性認定 ⒈原告雖爭執被告未就本件核定所認定之當地一般租金標準為每月每坪750 元提出認定證明，惟以：依被告提出之訂定標準說明、復查時再為實地調查結果、系爭地下室建物租賃契約（192 元）與轉租契約（1312元）與陳○偉地下室建物租賃契約（1930元）租金之比對結果（參見上開三、㈡所述），應認被告已就該訂定標準方式提出證明，而該訂定方式與結果並無不當之處。 ⒉依被告編訂之《107年度非住家用房屋當地一般租金標準表》之「租金標準表使用說明四」，被告就租金是否顯較當地一般租金為低，更以是否低於當地一般租金標準之80% 為衡量標準（於本件即低於600 元），是被告查得原告就系爭地下室建物之107.03.01 租賃契約約定租金僅每月每坪192 元，其依所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款規定調整計算租金收入，自屬合法。㈢原告未能舉證低價承租為實在或低價市場租金 ⒈原告雖爭執被告未考量系爭地下室建物實際狀態，並稱因系爭地下室建物難以出租，且因修繕遭住戶質疑公安問題而遭新聞報導，才低價出租予王玟心，惟查：依卷內事證，原告僅以現場照片數張證明其陳稱之屋況（毛胚屋、漏水）並未提出相關修繕證明，而依網路新聞資料，蘇煥智替長億城社區自救會住戶透過媒體向市府反映公安問題之新聞，係107.07.12 新聞，而有關長億城社區地下修繕引發公安質疑之最早新聞，則係107.06.22 新聞，該新聞載明該社區一樓地下室原隔三區均出租予健身公司但未經管委會同意即施工打通該三區恐引發維冠事件再現之公安疑慮（網址及新聞標題均見附表），依該等新聞登載日與報導內容均係在系爭地下室建物107.03.01 租賃契約、107.03.07 轉租契約後，是原告審理中陳稱之系爭地下室建物租賃予王玟心之緣由與過程是否屬實，顯難認實在。 ⒉就系爭地下室不動產，依原告提出事證，僅能佐證於出租前屬未裝潢狀態，雖原告與訴訟代理人均以該屋況難以出租，並以該屋況與陳○偉地下室建物屋況不同無法對比為主張。然以： ⑴依工務局107.05.23 南市工使二字第1070552722號函，系爭地下室建物、陳○偉地下室建物於88年核發原使用執照時，分屬商場、辦公室、游泳池（僅陳○偉地下室建物）用途，至本件107 年世界健身公司承租後始有變更為健身服務業用途，是除游泳池外，該二地下室面積相當，並無不同之處，亦未經原告提出陳○偉地下室建物於出租世界健身公司前之屋況或供健身中心使用證據，依被告辯稱該地下室位置與屬性（參見上開三、㈢所述），被告辯稱該地下室之租賃市場租金行情，並非不能採認。 ⑵又陳○偉地下室建物之每月每坪租金雖高於系爭地下室建物之每月每坪租金，惟該二建物主要差異係在游泳池設備，另本件未經雙方提出陳○偉地下室建物租賃契約，無法確定陳○偉地下室建物租賃契約有無如系爭地下室建物107.03.07轉租契約之租金不含由承租人世界健身公司負擔之出租人租賃所得稅等之稅捐負擔約定，是自難僅以系爭地下室建物未裝潢或毛胚屋為由，即可認於市場上為極低租金，況以，未裝潢或毛胚屋於租賃市場上就承租人承租後或有節省拆除舊裝潢費用支出，是此一條件，顯非極低價租金合理事由。 ⒊本件107.03.01 租賃契約真實性 ⑴依原告105-109年度綜合所得稅申報與核定資料，原告係每年有大額房屋租賃所得者（於出租系爭地下室建物前，105 年申報223萬5000元、106年申報253萬4168元、107年漏報系爭地下室建物申報335萬2608元），可佐證原告應係知悉租賃法規與相關租賃稅捐規定者（原告訴訟代理人雖於審理稱該等租賃所得係因原告係該等承租公司經營者而將自己房屋出租予公司，惟仍不影響原告應知悉相關租賃稅捐規定）。 ⑵依107.03.01 原告租賃契約、107.03.07 王玟心轉租契約、1 07.03.07 三方同意書約定內容，原告主張其因出租王玟心已屬有獲利之難以採信理由 ①原告依107.03.01 原告租賃契約，每年獲取60萬元租金，租金總報酬1200萬元（逕算20年不考慮免租期，下同），未向王玟心收取押租金。惟王玟心107.03.07 轉租契約，每年獲取360萬元租金，租金總報酬7200萬元，另收取押租金90萬元。依上開租賃與轉租成立結果，王玟心獲利除係原告6 倍外，依原告陳稱之系爭地下室建物購入價格，王玟心因該契約獲得租金價格相當於5 間系爭地下室建物購入價格（扣除支付原告租金成本），參照王玟心年齡與105 年度起報稅資料，客觀上顯難想像何以如原告所稱之接洽轉租，即可獲取遠逾所有權人之利益，更難想像有何世界健身公司僅能透過王玟心並以該高價租得系爭地下室建物之情形（如原告稱其購入後即欲以5 萬元急欲出租該屋，顯難想像世界健身公司會不知悉該低價之市場消息）。 ②另依107.03.01 租賃契約，原告未向王玟心收取押租金，惟依107.03.07 三方同意書，如原告與王玟心間之租賃關係消滅，原告雖承擔王玟心轉租契約之出租人地位，惟於未通知世界健身公司前，世界健身公司支付予王玟心租金均仍對原告生效，且原告必須負擔返還90萬元押租金予世界健身公司之義務。就原告承擔返還押租金義務，除反於與對受讓人有利之押租金民事實務見解（即司法院院字第1909號解釋之出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人不負返還押租金之義務之有利受讓人實務見解）外，於上開三份契約，均未有原告與王玟心租賃關係消滅時，王玟心所收取之押租金應如何處理之約定。 ③依上開契約約定，客觀上可認屬對系爭地下室建物所有權人之原告係為不利且為重大獲利損失，比對原告、王玟心之年齡、所得資歷，原告係知名連鎖店經營者每年獲利可觀有相當商業經歷，而王玟心於本件租約前係無收入仍為受扶養親屬者（於本件租約後亦僅有該租約報稅收入），客觀上顯難想像何以能取得較原告為優越之締約地位？而原告又何以會同意此等明顯不合理安排？此非僅由原告以王玟心有管道、其僅為求打平房地稅金所能合理解釋。 ④依上開事證，原告與王玟心間租賃契約是否真實，客觀上顯有疑義，而該契約既無相當證據可認定確係真實，則自無從以該契約主張有低價市場存在。 ⒋綜上事證，原告未能舉證證明低價承租為實在或低價市場租金，而被告於客觀上已就所得稅法第14條第1項第5類第5款之課稅要件事實為舉證，原告起訴主張與請求，自屬無理由。㈣附論－本件租賃安排對稅收之影響及調整租金之合適性 ⒈本件原告與王玟心透過轉租方式將系爭地下室建物出租世界健身公司降低原告租賃所得，因其與王玟心間租約客觀上有違通常交易常情，則如將該轉租契約所得改由原告直接出租所得，二者比較結果，查略如下（以108 年度計算，參見附表二）： ⑴依原告就系爭地下室建物出租與轉租安排而未經被告為調整，原告應納稅額為207萬4188元（附表二-108-原告-申報欄）、王玟心則退稅11萬8985元（附表二-108-王玟心-申報欄）。 ⑵如原告未轉租而係將系爭地下室建物出租世界健身公司，則其應納稅額為217萬2586元（王玟心因無此收入即無對此課稅；附表二-108-原告-假設試算欄）。 ⑶二者結果實質相差21萬7383元（即直接出租之原告應納稅額與本件安排之原告應納稅額加計王玟心退稅），且不考量其與世界健身公司租約之租賃所得稅捐負擔約定。 ⒉就上開安排，如經被告調整租金結果，原告應納稅額228萬19 32元（附表二-108-原告-核定欄）、王玟心退稅11萬8985元（附表二-108-王玟心-核定欄），實質結果216 萬2947元（即原告應納稅額加計王玟心退稅），該結果與原告未轉租而係將系爭地下室建物出租世界健身公司之試算結果相當（217 萬2586元）。 ⒊依上開試算結果，參照納稅者權利保護法第7 條第3 、6 項之租稅規避與調整應納稅額規定，本件被告依所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款調整租賃所得並為核課之結果，係屬適當（109年度雖未經試算，惟因所得金額相近，可推定結論應與108年度試算結果相同）五、從而，本件原告起訴主張復查決定與訴願決定違法，請求撤銷，為無理由，應予駁回。六、本件為原告敗訴之判決，依行政訴訟法第98條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。七、結論：本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236 條、第195條第1 項後段、第98條第1 項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　10　　日行政訴訟庭　法　官　陳世旻附表一：時間事件要旨內容 102.07.01 原告取得系爭地下室建物產權原告以買賣原因登記為系爭地下室建物所有權人。．台南市○○區○○路000○0號底一層之1（面積：603.21坪／淨坪586.73坪）．台南市○○區○○路000○0號底一層之2（面積：370,38坪／淨坪360.18坪） 106.05.10 106.06.01 106.11.17 106.12.06 107.02.09 系爭地下室建物變更使用執照作業【原告106.05.10「使用執照（建築圖）補發申請書」】．申請補發系爭地下室建物使用執照、並調閱配置、結構圖等圖面。【106.06.01工務局南市工管二字第1060501628號加發使用執照】．原使用執照：88.08.24/南市工管二字第1290號．就系爭地下室建物加發使用執照（地下壹層SA1、SA2)予原告。【原告、陳○偉106.11.17「使用執照（建築圖）補發申請書」】．2 人以同申請書申請補發系爭地下室建物、陳○偉大橋一街地下室使用執照並調閱相關圖說。．申請書之聯絡人電話、受託人地址，分別為受世界健身公司委託辦理變更使用執照案之嘉城建築師事務所電話、經營不動產投資之昱丞建設開發股份有限公司之營業地址。【106.06.01工務局南市工管二字第1061229381號加發使用執照】【107.02.09】嘉城建築師事務所變更使用執照申請案進行系統資料上傳作業。 107.03.01 【原告租賃契約】．原告-王玟心．每月每坪　（192元）【租賃合約書】（無押租金約定）．第二條：租貨期間　2.1 租約租貨期間為二十年，自點交完成日起算並持續迄至點交完成日後屆滿二十年之末日二十四時止。．第三條：租金　3.1 免租期　　　承租人就全部之租質標的物得享有自點交完成起6個月免租金裝潢期（下簡稱免租期），於此免租期內、承租人就其租賃標的物之使用毋庸給付租金。　3.2 每月租金新台幣伍萬元整 3.3 除本契約另有約定外，出租人不得以任何其他名目向承租人收取費用．第五條：轉租之允許　5.1 出租人同意承租人得將租賃標的物轉租香港商世界健身事業有限公司台灣分公司，租期與本租約相同。．第六條：提前終止之禁止　6.1 除本租約另有約定或經雙方之書面同意者外，雙方於租質期間屆滿前終止或解除本租賃合約均為無效。【依「109.01.06」欄「核定租金計算式」回算之本契約每坪租金】．「租賃收入」計算合併簡式租金總收入﹦一般標準租金×（總面積×減折率+累加數）×月數　租賃收入　﹦[租金總收入公式]×（B1面積/總面積×B1樓層折扣+1F面積/總面積）．依本契約之每月租金5 萬元代入上開公式「租賃收入」回推，「一般標準租金」欄金額僅為每月每坪192 元。 107.03.02 原告向臺南市政府財政稅務局申請核發房屋稅籍證明（世界健身公司台南永康分公司申請設立營業稅籍附件）。 107.03.05 王玟心開立立帳戶台新銀帳戶（租金匯入帳戶）。 107.03.07 【王玟心轉租契約】．王玟心-世界健身．每月每坪1312元　【三方同意書】【107.03.07/107南院民公慶228號公證書】．出租人：王玟心　承租人：世界健身公司台灣分公司（代理人張雯瑜）［租賃合約書］．第二條：租貨期間　2.1 租約租貨期間為二十年，自點交完成日起算並持續迄至點交完成日後屆滿二十年之末日二十四時止。．第三條：租金　3.1 免租期　　　承租人就全部之租質標的物得享有自點交完成起6個月免租金裝潢期（下簡稱免租期），於此免租期內、承租人就其租賃標的物之使用毋庸給付租金。　3.2 租金之給付係自免租期屆滿日之翌日起算（下簡稱租金起付日），租賃標的物之各年度租金計算方式如下（下列租金未含租賃所得稅、二代健保，由承租人負擔）　　　免租期6 個月每月新台幣0元整第1 至5 年度每月新台幣300,000元整第6 至8 年度每月新台幣306,000元整第9 至11年度每月新台幣312,120元整第12至14年度每月新台幣318,362元整第15至17年度每月新台幣324,730元整第18至20年度每月新台幣331,224元整 3.3 除本契約另有約定外，出租人不得以任何其他名目向承租人收取費用．第四條：租金之給付方式　4.1 承租人應於每月5日前以匯款方式支付本租約第3.2條之租金。．第五條：租賃標的物之點交　5.1 出租人應於取得政府建築物使照為健身服務業(D1)及室裝圖審經主管機關核准後通知承租人，並應於通知後7日內約定點交日，將租賃標的物點交予承租人。．第六條：租賃保證金　6.1 本租約之租賃保證金（即押租金）為新臺幣九十萬元整。於簽訂本租約之日，承租人應交付即期支票之方式支付新臺幣四十五萬元予出租人，其餘新台幣四十五萬元於出租人完成本租約所訂之點交義務時以及其支票給付。　6.2 出租人於收受上開租賃保證金後，應即開立租賃保證金收據予承租人收執。．第十三條：權利瑕疵擔保及競業禁止　13.3出租人應於簽約日取得建物所有權人王賢明同意將建物全部轉租香港商世界健身事業有限公司台灣分公司（租期同本租約之租期）之同意書。　13.4於合約期間，若出租人與建物所有權人王賢明契約關係消滅時，出租人應使建物所有權人同意承受本租約。【依「109.01.06」欄「核定租金計算式」回算之本契約每坪租金】．「租賃收入」計算合併簡式租金總收入﹦一般標準租金×（總面積×減折率+累加數）×月數　租賃收入　﹦[租金總收入公式]×（B1面積/總面積×B1樓層折扣+1F面積/總面積）．依本契約之每月租金30萬元代入上開公式「租賃收入」回推，「一般標準租金」欄金額僅為每月每坪1312 元。【原告．王玟心．世界健身公司台灣分公司－三方同意書】．契約要旨：　茲因立同意書人王賢明（以下合稱甲方）同意王玟心（以下簡稱乙方）將甲方所有之租賃標的物轉租予香港商世界健身事業有限公司臺灣分公司（以下簡稱丙方），立同意書人特簽訂本同意書並同意下開條款：　一、租賃標的物：（略）　二、甲方同意乙方將租賃標的物轉租予丙方　三、甲方聲明並擔保甲方為租賃標的物之所有權人且擁有租賃標的物之完整權利。甲方同意並擔保於乙丙間之租賃契約之租賃期間內，丙方皆有權依乙丙間之租賃契約為使用、收益並占有租賃標的物，且無任何人（包含但不限於甲方、甲方之繼受人或租賃標的物之繼受人或擔保或用益物權人）可得除去丙方所享有之使用、收益及占有之權利，縱使甲乙間之契約關係消滅時亦同。　四、若甲方於丙方占有中欲轉讓租賃標的物之所有權時，甲方應將本同意書告知受讓人，並應使受讓人同意並承擔本同意書所有條款，於甲方就租賃標的物設定擔保物權致非因己意移轉所有，而有妨害丙方使用收益時，亦同。　五、若甲乙間之契約關係消滅時，甲方同意概括承擔乙丙間之租賃契約中丙方之一切權利及義務，並繼受丙方之契約地位（包含但不限於返還租賃保證金予丙方之契約責任）。如有前述契約關係消滅情事，甲方並應以書面通知丙方，於甲方之書面通知送達丙方前，丙方已對乙方履行之義務（包含但不限於給付租金之義務），對於甲方而言亦生履行之效力。　六、（準據法管轄約定） 107.03.30 107.04.03 世界健身公司台南永康分公司設立營業．世界健身公司設立台南永康分公司（登記地址：系爭地下室建物）。．世界健身公司台南永康分公司申請營業稅籍（營業地址：同上開設立地址） 107.04.27 107.05.23 系爭地下室建物變更使用執照與核准施工【世界健身公司申請變更使用執照】（由原告、陳○偉出具之使用權同意書）【工務局107.05.23南市工使二字第1070552722號函】．要旨：系爭地下室建物、大橋一街地下室建物變更使用執照，並准予施工。［申請變更使用用途對照／原使用執照南工使字第1290號］建物原照核准照用途申請變更用途．原SA1戶　商場（B2）409.76 健身服務業（D1）409.76 ．原SA1戶　辦公室（G2）206.90 健身服務業（D1）206.90 ．原SA1戶　機電設備319.61 健身服務業（D1)204.30、機電設備115.31 ．原SA2戶　商場（B2）336.26 健身服務業（D1）336.26 ．原SA2戶辦公室（G2）884.54 健身服務業（D1）774.95、門廳0.68、辦公室（G2）108.92 ．原SA2戶機電設備294.0 不變．原SA1、SA2戶門廳442.93 健身服務業（D1）363.95 機械室31.17、門廳47.81 ．原SA3戶商場（B2）865.73 健身服務業（D1）510.59 門廳338.37 、機械室16.27、浴廁0.5 ．原SA3戶辦公室（G2）271.15　　健身服務業（D1）222.69 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　辦公室（G2）48.46 ．原SA3戶　　　游泳池(D1)908.42 健身服務業（D1）82.36 游泳池（D1）面積826.06 ．原SA3戶門廳351.90 不變．原SA3戶　　　機械室面積183.56　　　不變．原SA3戶　　　浴廁面積295.55 不變．地下一層原核准用途空間調整位置並重新規劃防火區，變更後用途與面積（合計為5770.31）：健身服務業（D1）面積3111.75、辨公室（G2）面積157.38、游泳池（D1）面積826.06、門廳738.76、機電設備409.31、機械室231.0、浴廁296.05 107.06.04 系爭地下室建物交付世界健身公司系爭地下室建物點交世界健身公司日（王玟心轉租契約世界健身公司確認註記） 107.06.22 107.07.12 世界健身公司駐進長億城地下室修繕引發公安新聞．107.06.22 大樓地下室打通做健身房住戶憂「維冠重演」　東森財經新聞　21:56 網址：https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/video/42203 ．107.07.12 蘇煥智：千戶住戶公安放第一，市府不應黑箱包庇網址：https://ty00000000.pixnet.net/blog/post/000000000 107.08.28 107.11.26 World Gym 廣告 World Gym 網路廣告-《台南永康店》將開幕廣告 World Gym 網頁廣告-《台南永康店》107.11.29 開幕營運 107.12.05 世界健身公司匯款第1 期租金30萬元至王玟心帳戶。 108.05.01- 108.05.31 107 所得稅申報【107年度所得稅結算申報期限】【原告107年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書（申報日108.05.29）】．申報所得總額8,296,082元、自繳稅額964,270元（依稅率40%，同日信用卡繳稅）．申報所得類別「租賃所得或權利金所得」共8 筆（茶之魔手、永承茶飲、凱傑眼鏡、意精研公司）合計總額3,352,608元、經營利事業承租人已扣繳稅額共262,896元。　 109.01.06 ．被告核定通知書（第一次）．租金核定計算式　【被告／綜合所得稅核定通知書／ 107年度申報核定】【107年度綜合所得稅已申報核定稅額繳款書（繳納期間109.02.16-109.02.25）】．檔案編號：107161Z0000000000 ．日期文號：安南稽徵所109.01.06第0000000000號．調整理由、法令依據及其他補充事項（含推計課稅）：　臺端原申報所得總額8,296,082元，部分所得（詳核定課稅所得額之細項資料）依所得稅法第14條、所得基本稅額條例第12條規定予以調整，經核定為9,241,690元。　．核定總所得總額：9,241,690元（原申報所得總額+漏報所得）　 ⒈漏報：①系爭地下室建物租賃所得額943,277元【參見下欄計算式】　　 ②安慶里房屋租賃所得2331元　　⒉申報與歸戶差額：945,608元　．綜合所得淨額：6,287,525元　．應納稅額（稅率40%）：1,685,410元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）　．應補稅額：378,244元（應納稅額總額-扣繳抵減稅額-已自繳稅額964,270）．注意事項：　本核定通知書之記載或計算如有錯誤時，請納稅義務人於通知送達後(繳納期限內）以電話查詢或攜帶身分證明文件及查詢項目有關資料，連同本通知書，向主管稽徵機關申請更正。　納稅義務人對本核定通知書內容如有不服，請敘明理由，連同證明文件，依下列規定向本局申請復查(僅適用於未曾復查者）：　　㈠依核定通知書所載有應納稅額或應補徵稅額者，應於繳款書送達後，於繳納期間屆滿之翌日起30日內，申請復查。　　㈡依核定通知書所載無應納稅額或應補徵稅額者，應於核定通知書送達之翌日起30日內，申請復查。　依稅捐稽徵法第21條第2項規定，在核課期間內，經另發現應徵之稅捐者，仍應依法補徵或並予處罰。【核定租金法令依據】．所得稅法第14條第1 項第5 類第1 、5 款．所得稅法施行細則第16條第3 項之各地《107 年度房屋及土地之當地一般租金標準》之租金標準與計算公式．財政部《一百零七年度財產租賃必要損耗及費用標準》【核定租金計算完整公式（依租金標準表計算因子減除必要耗損費用比例）】　㈠「租賃收入」計算　　①租金總收入﹦租金×（總面積×減折率+累加數）×巷折扣×持分比率%×月數　②各層租金﹦租金總收入×樓層面積/總面積×特殊結構×折舊×樓層折扣　　③租賃收入﹦各層租金總和　　㈡「核定租賃所得」計算　　核定租賃所得﹦各層租金總和–各層租金總和必要損耗及費用【本件計算因子】．本件不適用之計算因子：巷折扣、特殊結構、折舊。．級別6 （300 坪以上）：　「減折率30%」「累加數74」「標準租金750元」「租期8.5月」　［核算租金速算公式：每月每坪租金標準×（面積×30%+74）×月數］．樓層折扣：B1地下室70%、1F無折扣．必要損耗及費用比率：43%　　【計算結果】　　㈠「租賃收入」計算　　①租金總收入﹦一般標準租金×（總面積×減折率+累加數）×月數　　　2,313,086﹦750×〔（913.24+49.55）×30%+74〕×8.5 　　②各層租金﹦租金總收入×樓層面積/總面積×樓層折扣　　　B1層：2,313,086×913.24/962.79×70%﹦1,535,830 　　 1F層：2,313,086×49.55/962.79﹦119,043 　　③租賃收入﹦各層租金總和　　　　1,654,873‬﹦1,535,830+119,043　　　　　㈡「核定租賃所得」計算　　核定租金﹦各層租金總和–各層租金總和必要損耗及費用　 943,277.61﹦1,654,873﹣1,654,873×43% 【本件計算式合併簡式】．「租賃收入」計算合併簡式租金總收入公式﹦一般標準租金×（總面積×減折率+累加數）×月數　租賃收入公式﹦租金總收入公式×（B1面積/總面積×B1樓層折扣+1F面積/總面積）．「核定租賃所得」計算合併簡式　租賃收入公式×（1-43%） 109.02.18 原告申請更正【更正申請書】．申請要旨：系爭不動產建物當時嚴重漏水無法使用亦無法出租，王玟心表示伊可整理轉租，故其同意以每月5 萬元租予王玟心，依其與王玟心107.03.01租賃契約約定之裝潢期間免收租金約定，原告僅收取107.12月租金5 萬元（檢附王玟心出具109.02.17申明書稱107.06.04 點交世界健身公司並起算6 個月裝潢免租期）。 109.03.19 ．被告核定通知書（第二次）．租金核定計算式【被告／綜合所得稅核定通知書／ 107年度申報核定】【107年度綜合所得稅已申報核定稅額繳款書（繳納期間109.04.21-109.04.30）】．檔案編號：107161Z0000000000 ．日期文號：安南稽徵所109.03.19第0000000000號．調整理由、法令依據及其他補充事項（含推計課稅）：　臺端原申報所得總額8,296,082元，部分所得（詳核定課稅所得額之細項資料）依所得稅法第14條、所得基本稅額條例第12條規定予以調整，經核定為8,409,386元。　．核定總得總額：8,409,386元　 ⒈漏報：①系爭地下室建物租賃所得額110,973 元【參見下欄計算式】　　 ②安慶里房屋租賃所得2331元　　⒉申報與歸戶差額：113,304元　．綜合所得淨額：5,455,221元　．應納稅額（稅率40%）：1,352,488元　．應補稅額：45,322（應納稅額總額-扣繳抵減稅額-已自繳稅額964,270）．注意事項：（救濟教示記載，從略）【核定租金法令、公式，同「109.01.06」欄記載】【本件計算式合併簡式】．「租賃收入」計算合併簡式租金總收入公式﹦一般標準租金×（總面積×減折率+累加數）×月數　租賃收入公式﹦租金總收入公式×（B1面積/總面積×B1樓層折扣+1F面積/總面積）．「核定租賃所得」計算合併簡式　核定租賃所得公式﹦租賃收入公式×（1-43%）【本件計算】（月數改為1 月，其餘同109.01.06）．依租賃收入公式計算之「租賃收入」為194,690元．依核定租賃所得公式計算之「核定租賃所得」為110,973元　　 109.05.08 原告申請復查【復查申請書】．要旨：除同109.02.18 申請更正理由外，併以系爭地下室建物屋況不佳難以出租遂低價出租予王玟心，其107.03.01 原告租賃契約係真正，被告未考量系爭地下室建物出租時之實際屋況及與鄰近房地之建造結構、有無房屋瑕疵、樓層及其周邊環境等均不同亦不相近之事實，逕應依當地一般租金調整租賃所得規定核定租賃所得，係有違誤。 109.11.27 復查決定書【被告復查決定書（109.11.27）】．日期文號：109.11.27南區國稅法二字第1090007810號．送達日期：109.12.04（復查決定書） 109.12.30 原告訴願書原告提起訴願（訴願理由同起訴書理由） 110.03.11 訴願決定【財政部110.03.11台財法字第11013904780號訴願決定書（案號00000000號）】 110.05.07 原告起訴本件訴訟繫屬日附表二：（原告於108年度申報起均改採股利及盈餘單一稅率分開計稅）年度納稅人種類計算內容 108 原告申報．綜合所得總額：212萬7846元（系爭地下室建物申報租賃所得60萬元）．綜合所得淨額：152萬1393元．綜合所得應納稅額（稅率20%）： 16萬9678元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）　．股利及盈餘分開計稅應納稅額：213萬6758元．應自繳金額：207萬4188元　（應納稅額﹢股利及盈餘分開計稅應納稅額- 扣繳抵減稅額= 應自繳金額）　（169,678﹢2,136,758-232,248= 2,074,188）核定．綜合所得總額：311萬9862元（系爭地下室建物經調整租賃所得133萬1685元）．綜合所得淨額：251萬3409元．綜合所得應納稅額（稅率30%）：37萬7422元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）．股利及盈餘分開計稅應納稅額：213萬6758元．應補稅額：20萬7744元（即原應申報應自繳金額：228萬1932元）　　　（應納稅額﹢股利及盈餘分開計稅應納稅額-扣繳抵減稅額- 結算已自繳稅額=應補稅額）　（377,422﹢2,136,758-232,248元- 2,074,188= 207,744）．核定原應申報應自繳金額228萬1932元．王玟心退稅11萬8985元．相抵結果為216萬2947元，惟依107.03.07轉租契約，租金30萬元不含扣繳稅額假設試算［條件：系爭地下室建物租賃所得以世界健身公司給付王玟心申報總額232萬9436元、並計營業人承租人支付租金代扣扣繳稅額40萬8672元］．綜合所得總額：411萬7613元．綜合所得淨額：351萬1160元．綜合所得應納稅額（稅率30%）：67萬6748元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）．股利及盈餘分開計稅應納稅額2,136,758元．應自繳金額：217萬2586元　（應納稅額﹢股利及盈餘分開計稅應納稅額- 扣繳抵減稅額= 應自繳金額）　（676,748﹢2,136,758- 640,920= 2,172,586）．依試算假設，即無王玟心就係爭地下室建物之租賃所得．依107.03.07轉租契約，租金30萬元不含扣繳稅額王玟心申報．綜合所得總額：233萬0546元　（系爭地下室建物租賃收入總額408萬6732元，扣除費用成本，申報所得總額233萬0546元）　（其餘1110元為土地銀行帳戶利息）．綜合所得淨額：212萬1436元．應納稅額（稅率20%）：28萬9687元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）．應自繳金額：-11萬8985元（應退稅）　（應納稅額-扣繳抵減稅額= 應自繳金額）　（289,687-408,672= -118,985）核定同申報（退稅11萬8985元） 109 原告申報．綜合所得總額：198萬2470元（系爭地下室建物申報租賃所得60萬元）．綜合所得淨額：137萬9069元．綜合所得應納稅額（稅率20%）： 14萬1213元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）　．股利及盈餘分開計稅應納稅額：301萬7577元．應自繳金額：295萬7190元核定．綜合所得總額：297萬4850元（系爭地下室建物經調整租賃所得133萬1685元）．綜合所得淨額：237萬1449元．綜合所得應納稅額（稅率20%）： 33萬9689元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）．股利及盈餘分開計稅應納稅額：315萬5666元．應補稅額：19萬8476元（即原應申報應自繳金額：315萬5666元）　　　（應納稅額﹢股利及盈餘分開計稅應納稅額-扣繳抵減稅額- 結算已自繳稅額=應補稅額）　（339,689﹢3,017,577- 201,600- 2,957,190= 198,476）王玟心申報．綜合所得總額：227萬1200元　（系爭地下室建物租賃收入總額398萬4564元，扣除費用成本，申報所得總額227萬1200元）．綜合所得淨額：206萬3200元．應納稅額（稅率20%）：27萬8040元（綜合所得淨額×稅率-累進差額）．應自繳金額：-12萬0417元（應退稅）　（應納稅額-扣繳抵減稅額= 應自繳金額）　（278,040-398,457= -120,417）核定同申報（退稅12萬0417元）上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　11　　日書記官　林怡芳附錄：所得稅法第 2 條（同民國 61 年 12 月 30 日；節錄第1 項）．凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。第 8 條（同民國 66 年 01 月 30 日；節錄第5 款）．本法稱中華民國來源所得，係指左列各項所得：　五、在中華民國境內之財產因租賃而取得之租金。第 14 條（現行條文，同民國 108 年 07 月 24 日）（第1 項第5 類第1 、5 款規定，同民國 72 年 12 月 30 條文）．個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：　第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得：　　　一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。　　　二、設定定期之永佃權及地上權取得之各種所得，視為租賃所得。　　　三、財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。　　　四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。　　　五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。　　　　　第 81 條（同民國 100 年 01 月 26 日）．該管稽徵機關應依其查核結果填具核定稅額通知書，連同各計算項目之核定數額送達納稅義務人。．前項通知書之記載或計算有錯誤時，納稅義務人得於通知書送達後十日內，向該管稽徵機關查對，或請予更正。．綜合所得稅結算申報案件，經查核結果有下列情形之一者，該管稽徵機關得以公告方式，載明申報業經核定，代替核定稅額通知書之填具及送達：　一、依申報應退稅款辦理退稅。　二、無應補或應退稅款。　三、應補或應退稅款符合免徵或免退規定。　　　　　法規命令與行政規則所得稅法施行細則第 16 條（同民國 88 年 11 月 10 日）．本法第十四條第一項第五類第三款所稱收有押金者，指有租金與押金及無租金而有押金二種情形。所稱押金，包括因租用財產而給付之保證金等。．本法第十四條第一項第五類第四款所稱他人，指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。．本法第十四條第一項第五類第四款及第五款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。財政部108.01.23台財稅字第10704672890號函函文內容．主旨：有關綜合所得稅適用之107年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，准予備查，請查照。．說明：　　一、依據所得稅法施行細則第16條第3項規定及本部臺北國稅局107年10月31日財北國稅審二字第1072018813號函、高雄國稅局同年月23日財高國稅審二字第1070112689號函、北區國稅局同年月26日北區國稅審二字第1070014832號函、中區國稅局同年月29日中區國稅二字第1070011855號函、南區國税局同年月24日南區國稅審二字第1070007977號函辦理。　　二、各地區國稅局訂定107年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，業經本部賦稅署於107年12月21日邀集各地區國稅局及財政資訊中心開會研商。　　三、檢附旨揭標準乙份。函文檢附之【107年度房屋及土地之「當地一般租金標準」】（節錄）【107年度房屋及土地之「當地一般租金標準」】．一、房屋（含土地）之當地一般租金標準：㈠臺北市部分：㈡新北市部分：㈢桃園市部分：㈣臺中市部分：㈤臺南市部分：　　 ⒈住家用：依房屋評定現值之14%計算。　　　⒉非住家用：依實地調查租金狀況編訂「107年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。　㈥高雄市部分　㈦其他縣（市）部分：．二、土地之當地一般租金標準：依土地申報地價之5%計算。【本判決註】　就「一、房屋（含土地）之當地一般租金標準」，其㈠至㈦各縣市均分「住家用」、「非住家用」，「住家用」均係依房屋評定現值定一定% 計算（各縣市不同），「非住家用」，均係「依實地調查租金狀況編訂「107年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定」。　　《107年度非住家用房屋當地一般租金標準表》（財政部南區國稅局編印108.03）租金標準表使用說明一、本租金標準業經財政部以108年1月23日台財稅字第10704672890號函核備。二、房屋及土地之當地一般租金標準分為：㈠房屋（含土地）之當地一般租金標準： ⒈住家用：依房屋評定現值之14%計算。　　⒉非住家用（含營業用）：依實地調查租金狀況編訂「107年度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予以核定。㈡土地之當地一般租金標準：依土地申報地價之5%計算。三、未列入本標準表之術路、其租金比照毗鄰之標準認定。四、申報租金是否顯較當地一般租金為低，原則上以是否低於當地一般租金標準之80%為衡量標準。五、出租供非住家用之房屋有特殊情況者得依下列標準調整之：㈠巷內房屋按本租金標準之七折計算。　㈡二樓或地下室（一層）之房屋按本租金標準之七折計算，三樓以上或地下室（二層）以下者按本租金標準之五折計算。　㈢構造特殊房屋：　⒈適用條件：房屋屬金屬造（俗稱鐵厝）、碑造、木造。　 ⒉符合上述條件之房屋，其租金之核算得按本租金標準之七折計算。　㈣大面積（非住家用）房屋租金之核算，得按本租金標準依下列折扣數採累進方式折減之。（註：原則上按各樓層坪數分別判定是否符合大面積折減，惟同一所有人以擁有之同棟樓房不同樓層房屋，同時出租予同一承租人時亦適用之。）　　級別面積折減率核算租金之速算公式（設房屋坪數為Ａ）　　 1 30坪以下 — 每月每坪租金標準×Ａ×月數 2 30坪以上至50坪 70% 每月每坪粗金標準×(Ａ×70%+9)×月數 3 50坪以上至100坪 60% 每月每坪租金標準×(Ａ×60%+14)×月數 4 100坪以上至200坪 50% 每月每坪租金標準×(Ａ×50%+24)×月數　　　5　　 200坪以上至300坪 40% 每月每坪租金標準×(Ａ×40%+44)×月數 6 300坪以上 30% 每月每坪租金標準×(Ａ×30%+74)×月數㈤老舊房屋：　 ⒈適用條件：　 ⑴構造：鋼筋（骨）混凝土造、加強磚造、碑造、金屬造、木造。　 ⑵年數：各類房屋課稅年數已達固定資產耐用年數表所訂之耐用年數一半以上者　 ⒉符合上述條件之房屋，其租金之核算得按本租金標準依下列折扣數折減之建造類別使用年數折扣數．鋼筋（骨）混凝土造 26年（含）以上至34年 80% 　　 34年（含）以上 60% 　．加強磚造 18年（含）以上至24年 70% 　　 24年（含）以上 50% 　　．磚造　　　　　　13年（含）以上至17年 70% 　　　　 17年（含）以上 50% 　　　．金屬造　　　　　　13年（含）以上至17年 70% 　　　　 17年（含）以上 50% 　　　．木　　造　　　　　 8年（含）以上至10年 70% 　　　　 10年（含）以上 50% 　　　　　　　　㈥上述條件得同時適用之。　㈦符合上述條件之房屋，其租賃契約所載租賃雙方當事人約定之租金收入，超過折減之金額時，仍應依其約定數核定租金收入。　㈧構造特殊之房屋，作特殊行業使用者（如舞廳、視聽中心…等）原則上不予以打折；由惟因各地繁榮程度不同，如經實地調查，其租金確較當地一般租金標準為低者，得簽請主管核准折減其祖金收入。【本判決註：依卷內被告核算文件，上開租金標準表各項計算因子，計算核定租金之公式如下】㈠「租賃收入」計算　　①租金總收入﹦租金×（總面積×減折率+累加數）×巷折扣×持分比率%×月數　②各層租金﹦租金總收入×樓層面積/總面積×特殊結構×折舊×樓層折扣　　③租賃收入﹦各層租金總和　　㈡「核定租賃所得」計算　　核定租賃所得﹦各層租金總和–各層租金總和必要損耗及費用　㈢計算式合併簡式　⒈「租賃收入」計算合併簡式　租金總收入公式﹦一般標準租金×（總面積×減折率+累加數）×巷折扣×持分比率%×月數　　租賃收入公式﹦租金總收入公式×∑（樓層面積/總面積×特殊結構×折舊×樓層折扣）　⒉「核定租賃所得」計算合併簡式　　租賃收入公式×（1-必要損耗及費用百分比率）當地一般租金標準表（節錄本件路段）　非住家用．縣市區○ 街路○號街路名每坪每月租金　永康區 326A 中華路 750 住家用14% 土地5% 一百零七年度財產租賃必要損耗及費用標準（民國 108 年 01 月 24 日財政部訂定發布）（節錄第 1 點）一、固定資產：必要損耗及費用減除百分之四十三；但僅出租土地之收入，只得減除該土地當年度繳納之地價稅，不得減除百分之四十三。【財政部賦稅署77.11.09台稅一發字第 770665851 號函】要旨：租賃所得設算核定案件有異議時採實地調查本文：綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應地調查鄰近房外之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。納稅者權利保護法（民國 105 年 12 月 28 日制定公布，自公布後一年施行）第 7 條．涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之。．稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。．納稅者基於獲得租稅利益，違背稅法之立法目的，濫用法律形式，以非常規交易規避租稅構成要件之該當，以達成與交易常規相當之經濟效果，為租稅規避。稅捐稽徵機關仍根據與實質上經濟利益相當之法律形式，成立租稅上請求權，並加徵滯納金及利息。．前項租稅規避及第二項課徵租稅構成要件事實之認定，稅捐稽徵機關就其事實有舉證之責任。．納稅者依本法及稅法規定所負之協力義務，不因前項規定而免除。．稅捐稽徵機關查明納稅者及交易之相對人或關係人有第三項之情事者，為正確計算應納稅額，得按交易常規或依查得資料依各稅法規定予以調整。．第三項之滯納金，按應補繳稅款百分之十五計算；並自該應補繳稅款原應繳納期限屆滿之次日起，至填發補繳稅款繳納通知書之日止，按補繳稅款，依各年度一月一日郵政儲金一年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。．第三項情形，主管機關不得另課予逃漏稅捐之處罰。但納稅者於申報或調查時，對重要事項隱匿或為虛偽不實陳述或提供不正確資料，致使稅捐稽徵機關短漏核定稅捐者，不在此限。．納稅者得在從事特定交易行為前，提供相關證明文件，向稅捐稽徵機關申請諮詢，稅捐稽徵機關應於六個月內答覆。．本法施行前之租稅規避案件，依各稅法規定應裁罰而尚未裁罰者，適用第三項、第七項及第八項規定；已裁罰尚未確定者，其處罰金額最高不得超過第七項所定滯納金及利息之總額。但有第八項但書情形者，不適用之。第 11 條．稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之人員應依職權調查證據，對當事人有利及不利事項一律注意，其調查方法須合法、必要並以對納稅者基本權利侵害最小之方法為之。．稅捐稽徵機關就課稅或處罰之要件事實，除法律別有明文規定者外，負證明責任。．稅捐稽徵機關或財政部賦稅署指定之人員違法調查所取得之證據，不得作為認定課稅或處罰之基礎。但違法取得證據之情節輕微，排除該證據之使用明顯有違公共利益者，不在此限。．稅捐稽徵機關為稅捐核課或處罰前，應給予納稅者事先說明之機會。但有行政程序法第一百零三條或行政罰法第四十二條但書所定情形者，不在此限。．稅捐稽徵機關所為課稅或處罰，除符合行政程序法第九十七條所定各款情形之一者，得不記明理由外，應以書面敘明理由及法律依據。．前項處分未以書面或公告為之者，無效。未敘明理由者，僅得於訴願程序終結前補正之；得不經訴願程序者，僅得於向行政法院起訴前為之。第 14 條．稅捐稽徵機關對於課稅基礎，經調查仍不能確定或調查費用過鉅時，為維護課稅公平原則，得推計課稅，並應以書面敘明推計依據及計算資料。．稅捐稽徵機關推計課稅，應斟酌與推計具有關聯性之一切重要事項，依合理客觀之程序及適切之方法為之。．推計，有二種以上之方法時，應依最能切近實額之方法為之。．納稅者已依稅法規定履行協力義務者，稅捐稽徵機關不得依推計結果處罰。稅捐稽徵法第 35 條（民國 110 年 12 月 17 日）（本次修訂新增第1 項第4 款、第2 項，原100.05.11第2 、3 項併為第3 項，其餘未修正）．納稅義務人對於核定稅捐之處分如有不服，應依規定格式，敘明理由，連同證明文件，依下列規定，申請復查：　一、依核定稅額通知書所載有應納稅額或應補徵稅額者，應於繳款書送達後，於繳納期間屆滿之翌日起三十日內，申請復查。　二、依核定稅額通知書所載無應納稅額或應補徵稅額者，應於核定稅額通知書送達之翌日起三十日內，申請復查。　三、依第十九條第三項規定受送達核定稅額通知書或以公告代之者，應於核定稅額通知書或公告所載應納稅額或應補徵稅額繳納期間屆滿之翌日起三十日內，申請復查。　四、依第十九條第四項或各稅法規定以公告代替核定稅額通知書之填具及送達者，應於公告之翌日起三十日內，申請復查。．前項復查之申請，以稅捐稽徵機關收受復查申請書之日期為準。但交由郵務機構寄發復查申請書者，以郵寄地郵戳所載日期為準。．納稅義務人或其代理人，因天災事變或其他不可抗力之事由，遲誤申請復查期間者，於其原因消滅後一個月內，得提出具體證明，申請回復原狀，並應同時補行申請復查期間內應為之行為。但遲誤申請復查期間已逾一年者，不得申請。．稅捐稽徵機關對有關復查之申請，應於接到申請書之翌日起二個月內復查決定，並作成決定書，通知納稅義務人；納稅義務人為全體公同共有人者，稅捐稽徵機關應於公同共有人最後得申請復查之期間屆滿之翌日起二個月內，就分別申請之數宗復查合併決定。．前項期間屆滿後，稅捐稽徵機關仍未作成決定者，納稅義務人得逕行提起訴願。第 38 條（同民國 100 年 01 月 26 日）．納稅義務人對稅捐稽徵機關之復查決定如有不服，得依法提起訴願及行政訴訟。．經依復查、訴願或行政訴訟等程序終結決定或判決，應退還稅款者，稅捐稽徵機關應於復查決定，或接到訴願決定書，或行政法院判決書正本後十日內退回；並自納稅義務人繳納該項稅款之日起，至填發收入退還書或國庫支票之日止，按退稅額，依各年度一月一日郵政儲金一年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併退還。．經依復查、訴願或行政訴訟程序終結決定或判決，應補繳稅款者，稅捐稽徵機關應於復查決定，或接到訴願決定書，或行政法院判決書正本後十日內，填發補繳稅款繳納通知書，通知納稅義務人繳納；並自該項補繳稅款原應繳納期間屆滿之次日起，至填發補繳稅款繳納通知書之日止，按補繳稅額，依各年度一月一日郵政儲金一年期定期儲金固定利率，按日加計利息，一併徵收。．本條中華民國一百年一月十日修正施行前，經復查、訴願或行政訴訟程序終結，稅捐稽徵機關尚未送達收入退還書、國庫支票或補繳稅款繳納通知書之案件，或已送達惟其行政救濟利息尚未確定之案件，適用修正後之規定。但修正前之規定有利於納稅義務人者，適用修正前之規定。行政訴訟法第 98 條（同民國 96 年 07 月 04 日；節錄第1 項）．訴訟費用指裁判費及其他進行訴訟之必要費用，由敗訴之當事人負擔。但為第一百九十八條之判決時，由被告負擔。第 195 條（同民國 87 年 10 月 28 日；節錄第1 項）．行政法院認原告之訴為有理由者，除別有規定外，應為其勝訴之判決；認為無理由者，應以判決駁回之。第 236 條（同民國 100 年 11 月 23 日）．簡易訴訟程序除本章別有規定外，仍適用通常訴訟程序之規定。

臺灣臺南地方法院110年度稅簡字第3號

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