臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第二一六三號

臺灣臺南地方法院民事判決　八十九年度訴字第二一六三號

原告

乙○○

訴訟代理人

黃正彥律師

訴訟代理人

黃雅萍律師

被告

甲○○○ 住

訴訟代理人

丙○○ 住

　　　　　　　　郁旭華律師

　　　　　　　　王燕玲律師

右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落台南縣白河鎮○○○○段七五九之一四號田，面積一四七平方公尺所有權全部及同小段七五九之二三號田，面積一六四平方公尺所有權全部均移轉登記予原告。

（二）訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

（一）訴外人王通裕（原告之父）、王通書及被告之夫丙○○兄弟三人於民國六十八年間共同買受坐落台南縣白河鎮○○○○段七五九之八號田，面積三七０平方公尺、同小段七五九之一三號田，面積三七０平方公尺及同小段七五九之一四號，面積四二四平方公尺三筆，方便上七五九之八號登記為王通裕名義，七五九之一三號登記為王通書之妻王賴秀美名義，七五九之一四號登記為被告甲○○○名義，嗣七五九之一四號於七十五年間，因都市○○道路關係逕分割為七五九之一四號田面積一四七平方公尺、七五九之二二號田面積一一三平方公尺及七五九之二三號田面積一六四平方公尺三筆，其中七五九之二二號為都市○○道路用地。

（二）八十年九月三十日，三位共有人因各人所登記之土地，原告之父王通裕之七五九之八號面臨關嶺路，王通書之妻王賴秀美之七五九之一三號在中間無出路，被告甲○○○之原七五九之一四號逕為分割三筆後其中七五九之二二號為計畫道路用地，各人名下土地價值有差異，且使用上諸多不便，乃提議全部土地共一千一百六十四平方公尺（折合三五二點一一０坪），以每坪新台幣（下同）一萬八千元計算，總值為六百三十三萬六千元，每人三分之一價值為二百十一萬二千元，王通書及被告王吳秀環二人共四百二十二萬四千元，願意出讓給原告（王通裕之子），三人乃訂立不動產買賣合約書，約定總價四百二十二萬四千元，當日付定金一百萬元，由王通書及被告甲○○○各取一半，其餘價款約定八十年十月二十日付一百五十萬元，八十年十一月十五日付一百七十二萬四千元，同時辦理登記。就系爭土地其中七五九之一三地號部分，原告依合約書第二條第八款約定，指定登記為原告之弟王和文所有，原七五九之一四號部分，則約定登記為原告所有，惟被告僅將系爭土地之七五九之二二地號部分移轉登記予原告而已，其餘七五九之一四號及七五九之二三號則漏未登記，雖早已交付原告使用，但目前仍為被告名義。

（三）又系爭土地原地號為糞箕湖小段七五九之一四號，於七十五年間，因都市○○道路關係，逕行分割（由北向南）為七五九之一四號一四七平方公尺、七五九之二二號一一三平方公尺及七五九之二三號一六四平方公尺，其中中間一筆七五九之二二號為計畫道路用地，原告自不可能僅向被告買受七五九之二二地號計畫道路用地，該道路用地兩旁（即南北），均為被告土地，原告買受該計畫用地何用？

（四）依本件土地買賣之沿革，三人合買土地分別登記，嗣因部分土地變成計畫道路，有的面臨土地，有的無路，地價有差異，乃以買賣方式全部歸原告一家所有，訴外人王裕書及被告二人共得三分之二價款，且早將全部土地交付原告一家管業，原告原以為已全部過戶為原告兄弟所有，詎最近發現被告未完全移轉登記，只登記路地給原告而已，其餘二筆未登記，按被告與王裕書當時既各受領二分之一價款，兩人之土地，價值自應相當，豈有王裕書所移轉者為三七０平方公尺土地，而被告所移轉者僅為一一三平方公尺之路地？且原告若非連同七五九之一四號及七五九之二三號兩筆非路地一併買受，只買七五九之二二號路地何用？而八十年迄今九年，該等土地均由原告使用，被告豈有不異議之理？原告立合約書時及登記後，未加詳察，致有此種遺漏現象，惟被告當時係將原七五九之一四號所分割之七五九之一四號、七五九之二二號及七五九之二三號全部出賣予原告，事證俱在，爰依法提起本訴。

三、對被告抗辯之陳述：依不動產買賣合約書，原告向訴外人王賴秀美所買受之七五九之一三號三七０平方公尺，係可建築之用地，原告向被告買受之七五九之二二地號一一三平方公尺，不及向王賴秀美所買受者三分之一面積，又係計畫道路用地無法建築，惟被告自承伊與王賴秀美所分得之價款（包括定金及第二期款）均各二分之一，並以原告需要該路地才可通行，故比較貴，王賴秀美所賣之土地無路，故比較便宜云云置辯，惟查：

（一）七五九之二二號南北兩邊均是被告土地，並未與原告向王賴秀美所買受之七五九之一三號相鄰，亦未與原告原有之七五九之八號土地相鄰，原告並無使用該計畫道路之情形，豈有高價向被告買受之理？

（二）至王賴秀美之七五九之一三號雖無通路，但可與北邊七五九之八號合併使用，亦可與南側之七五九之一四號合併使用，並非無價值，被告所為單獨道路用地為可建築用地之三倍以上價格之抗辯，顯有悖常情。

（三）關於王通書（以妻王賴秀美名義）、王通裕、丙○○（以妻甲○○○名義）三兄弟共同向同一地主買受七五九之八、七五九之一三、七五九之一四號三筆土地，地價均攤，由於三筆土地面積接近，故各登記一筆，惟仍係三人共有，並約定將來要共賣，價款平分，八十年九月三十日，三人以每坪新台幣一萬八千元計算成立買賣，被告收受七五九之一四號分筆後三筆之錢，於買賣合約書上刪掉每坪一萬八千元字樣，只登記其中七五九之二二號路地一筆，其他兩筆據為己有，拒不移轉登記予原告，有詐欺嫌疑。

四、證據：提出土地登記簿謄本六件、地籍圖謄本一件、不動產買賣合約書一件為證，並聲請傳喚證人許哲榮。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：

（一）解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。依卷附原告所舉八十年九月三十日不動產買賣合約書第一條「買賣不動產標示」項下第二行明確記載「同（白河鎮○○○段糞箕湖）小段七五九之二二，田，０．００一一三公頃，甲○○○全部」等字樣觀之，凡關於買賣標的物坐落之地段、地號、地目、面積、所有權人及權利範圍等足以辨識買賣標的物之各項內容，均一一登載詳實而未有缺漏。再觀之該條約定項下，除記載訴外人王通書出售之七五九之一三及被告出售之七五九之二二地號土地外，其餘部分則為空白而未有任何記載，由此顯見兩造間所為買賣契約之標的物應僅為七五九之二二地號之土地，否則豈有僅就七五九之二二地號詳實記載，而系爭七五九之

一四、之二三地號竟不為任何記載之理？是原告主張兩造買賣標的物除七五九之二二地號外，尚包括系爭七五九之一四、之二三地號土地等情，核與前述合約書所載內容不符。

（二）上開七五九之二二地號與系爭七五九之一四、之二三地號三筆土地，早於兩造於八十年間買賣前之七十五年間即自七五九之一四地號土地逕為分割而各自獨立無涉，原告及其父王通裕為在地之人應無不知之理。另參以本件買賣擬約之代書亦為原告所委託，而原告乃高中畢業，其學歷遠高於當時在場之出賣人，則兩造既在原告委託之專業代書前簽訂買賣合約，倘系爭七五九之一四、之二三地號確為買賣標的物，理應同七五九之二二地號土地般明確載入買賣合約書，豈有疏漏記載之可能？又締約後被告尚須交付土地權狀供原告辦理移轉登記，倘原告認為伊係向被告買受三筆土地，則被告僅交付一張所有權狀（即七五九之二二），何以原告未向被告催討另二張之權狀？而猶持一張七五九之二二地號之土地權狀辦理過戶？嗣移轉登記完畢，地政事務所換發新權狀，經原告收執者，亦僅七五九之二二號一張，至此，何以原告仍未察覺？且事後更未曾向被告為任何異議之表示？準此，由上述原告受領買賣標的物後之種種情況證據顯示，兩造買賣標的物應僅有七五九之二二土地一筆而已。原告起訴主張系爭七五九之一四、之二三兩筆土地乃締約及登記疏漏云云，尚難採信。

（三）依前開買賣合約書約定內容觀之，買賣價金係以單一之總價議定為四百二十二萬四千元，除訂金一百萬元由賣方各取一半外，其餘款項三百二十二萬四千元則由賣方共同收取，至賣方二人即被告與訴外人王通書如何分配所得價金，端屬渠等內部之協調問題；況訴外人王通書出售之七五九之一三地號其面積雖較被告出售之七五九之二二地號為大，然前者為四周均無出路之袋地，利用價值低，王通書始願意賤價出售；再稽諸契約自由之原則，亦非謂價金各半，其價值、面積即應相等。苟原告主張買賣標的除七五九之二二外，尚包括七五九之一四、之二三共三筆，然其面積共計四二四平方公尺，顯較訴外人王通書出售之七五九之一三面積三七０平方公尺為多，又何以被告願與王通書對分價金？是知原告所稱價金各半，價值、面積應即相當等語，基於契約自由法則，尚不可一概而論。至原告當初何以願意向被告購買七五九之二二地號土地，端屬其購買時內心之動機問題，究係錯誤或別有所圖，被告無從知悉。兩造既已簽訂買賣契約，原告應受其拘束。

（四）又原告稱系爭七五九之一四及之二三兩筆土地均交付其管業九年，被告均無異議等語，被告否認之，原告應就系爭土地點交之事實舉證以實其說。再者，原告實係利用其合法占有鄰地七五九之八、之十三及二二土地之便，乘機非法越界占用被告所有之系爭七五九之一四、之二三兩筆土地，在其上堆置廢棄物之類，被告亦曾多次以口頭催促原告返還土地，原告均稱僅係暫放東西而已。被告身為原告長輩，又無使用系爭土地之實際需要，始姑息原告所為而不欲興起訟爭，尚不能以原告無權占有系爭土地之事實，即認被告以買受系爭土地。是原告本於買賣契約請求被告移轉系爭土地，尚屬無據。

三、證據：提出不動產買賣合約書一件及土地買賣所有權移轉契約書一件為證。

理由

一、原告主張其父王通裕與被告之夫丙○○及訴外人王通書兄弟三人，共同購買土地三筆，為方便之故，而分別三筆各自登記。系爭土地登記於被告名下，原地號為糞箕湖小段七五九之一四號，於七十五年間，因都市○○道路關係，逕行分割（由北向南）為七五九之一四號一四七平方公尺、七五九之二二號一一三平方公尺及七五九之二三號一六四平方公尺，其中中間一筆七五九之二二號為計畫道路用地。因各人登記之土地價值不等，且各筆土地面臨道路與否不一，乃提議全部土地共一千一百六十四平方公尺（折合三百五十二點一一坪），以每坪一萬八千元計算，總值為六百三十三萬六千元，每人三分之一價值為二百十一萬二千元，王通書及被告二人共四百二十二萬四千元，由王通書及被告各取一半，成立買賣契約（下稱系爭買賣契約）並偕同辦理移轉登記。就三筆土地中七五九之一三地號部分，原告依合約書第二條第八款約定，指定登記為原告之弟王和文所有；系爭土地則約定登記為原告所有，惟被告於收受系爭土地之價款後，僅將分割後之計畫道路用地即系爭土地中七五九之二二地號之土地移轉登記予原告而已，其餘七五九之一四號及七五九之二三號土地，雖早已交付原告使用，卻漏未登記，而仍登記為被告所有之名義。爰依當時契約之真意，請求被告將系爭土地中七五九之一四地號及七五九之二三地號土地所有權移轉登記予原告等語。

二、被告則以：就兩造所定買賣契約之內容觀之，凡關於買賣標的物坐落之地段、地號、地目、面積、所有權人及權利範圍等足以辨識買賣標的物之各項內容，均一一登載詳實而未有缺漏。因此，契約之標的物明顯可知僅為七五九之一三及七五九之二二兩筆土地，參以本件買賣擬約之代書亦為原告所委託，當應將所有標的物一併記載而無疏漏之可能，況締約後被告亦僅將標的物即七五九之二二地號此筆土地權狀交由原告辦理移轉登記，也未見原告有何異議。因此原告本於買賣契約併其無權占用系爭土地中七五九之一四、七五九之二三兩筆土地之事實，請求被告移轉系爭土地中七五九之一四及七五九之二三兩筆土地，尚屬無據。縱認原告有買受三筆土地之意思，也係錯誤，為另一種法律關係等語，資為抗辯。

三、本件原告主張其父王通裕與兄弟王通書、丙○○二人共同買受三筆土地，分別登記於原告之父、被告（丙○○之妻）及訴外人王賴秀美（王通書之妻）名義下，嗣原告向被告及訴外人王賴秀美分別購買渠等名義下之土地，同時移轉土地所有權等事實，業據其提出買賣契約書乙份及土地登記謄本為證，經核屬實，原告就此部分之主張，應堪採信。原告又主張：當時係委託代書辦理此件土地買賣並將總價款四百二十二萬四千元交由被告及訴外人王賴秀美二人均分，同時辦理土地移轉登記。當初與被告約定以每坪一萬八千元之價金向其買受系爭土地之全部（四二四平方公尺），交付價金二百十一萬二千元後，被告只將系爭土地中七五九之二二地號之土地移轉予原告，縱認為契約上只註明其中七五九之二二地號之部分為標的物，惟自價金約定及面積比例，可知契約之真意在移轉系爭土地之全部，因此，被告因依上揭契約約定之真意，將其餘兩筆（原七五九之一四分割後之七五九之一四、七五九之二三）移轉登記予原告等情，被告對於兩造成立系爭買賣契約乙節並不爭執，惟抗辯：系爭買賣契約之買賣標的物僅為七五九之二二地號土地，並不包括七五九之一四地號及七五九之二三地號兩筆土地等語，是以，本件應審酌者，在於系爭買賣契約之買賣標的物究指何？是否包括系爭七五九之一四及七五九之二三地號兩筆土地？。

四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例參照。經查，依兩造所簽定之不動產買賣合約書第一條「買賣不動產標示」項下第二行明確記載「同（白河鎮○○○段糞箕湖）小段七五九之二二，田，０．００一一三公頃，甲○○○全部」等字樣觀之，凡關於買賣標的物坐落之地段、地號、地目、面積、所有權人及權利範圍等足以辨識買賣標的物之各項內容，均一一登載詳實而未有缺漏。再觀之該條約定項下，除記載訴外人王通書出售之七五九之一三地號及被告出售之七五九之二二地號土地外，其餘部分則為空白而未有任何記載，由此顯見兩造間所為買賣契約之標的物應僅為七五九之二二地號土地以甚明。又參以，被告名義之原七五九之一四地號，於七十五年間即已分割為七五九之一四、七五九之二二、七五九之二三地號三筆，而本件系爭買賣契約係於八十年九月三十日成立，當時原告已知原七五九之一四地號以分割為三筆，自無僅載列其中一筆地號（七五九之二二）為買賣標的物之可能，且縱因未注意而誤載，衡情亦應可能誤載為原「七五九之一四地號」，而不會記載分割後之「七五九之二二地號」，再參以原七五九之一四地號土地面積共計四百二十四平方公尺（即０．０四二四公頃），而契約上所載明之七五九之二二地號之面積卻僅有０．０一一三公頃，其面積相差甚大，益徵兩造締約時尚無誤寫之可能。復參以，且若如原告所言，當初以每坪一萬八千元計算，分別向被告及訴外人甲○○○購買兩筆面積相近之土地，乃約定總價金四百二十二萬四千元由二人均分，惟契約上所載明買賣不動產標示「白河鎮○○○段糞箕湖小段七五九之一三號，田，０．０三七０公頃，王賴秀美全部」，隔行並列記載「同（白河鎮○○○段糞箕湖）小段七五九之二二，田，０．００一一三公頃，甲○○○全部」等字樣觀之，契約中所約定兩筆土地面積大小也有明顯差異，互相核對之下，應能發現該兩筆土地大小明顯不同，自不可能以每坪一萬八千元之價值來計算土地價格。衡諸土地買賣涉及因素甚多，是否臨接道路、目前之利用狀況、土地形狀是否便於利用等因素均可能影響土地價格，縱兩筆土地價金相同，亦不足為面積必屬相同之推論，是以被告於審理中抗辯：「因王通書的土地無路可通公路，所以他要隨便賣，起先他要賣給我，我無錢向他買，後就賣給原告，我的土地七五九之二二有計畫道路通行，我要賣給原告時，有告訴原告，我七五九之二二土地總價要（與）王通書土地總價相同才要賣，後來大家談好，才賣給他。」等語，尚與常情不相違背，且又與本院依原告之聲請傳訊之證人許哲榮即辦理本件土地買賣之代書，證稱：「當時他們談好才修正（買賣合約書），指上面兩筆土地畚（糞之誤寫）箕湖小段七五九之一三、二二兩筆之總價金是肆佰貳拾貳萬肆仟元，當時只交了壹佰萬元之後，被告與王通書就分別將這兩筆土地權狀交給代書去辦理。當時他們都在場，並叫我查這兩筆土地土地增值稅之現況，其他我不知道。」、「我辦理代書業務十年了，應不會有買四筆，而登記二筆之情形。」等情相符。綜參各情，足證系爭買賣契約之買賣標的物，應係指七五九之二二地號，至為明顯，此外，原告復無法提出其他證據以證明本件買賣標的物尚包括系爭買賣契約所記載以外之其他內容，自難憑採而為契約文字以外之解釋。

五、原告雖另主張系爭七五九之二二地號土地南北兩邊（七五九之一四地號及七五九之二三地號）若屬被告所有，則七五九之二二地號土地並未與原告向王賴秀美所買受之七五九之一三號相鄰，亦未與原告原有之七五九之八號土地相鄰，原告買受該地又無法利用，實無以高價向被告買受之理。此外，原告與被告及訴外人王賴秀美三人以每坪新台幣一萬八千元計算土地價金並成立買賣，被告收受七五九之一四號分筆後三筆之錢，於買賣合約書上刪掉每坪一萬八千元字樣，只登記其中七五九之二二號路地一筆，其他兩筆據為己有，拒不移轉登記予原告，有詐欺嫌疑等語。惟按當事人締結不動產買賣之債權契約，故非要式行為，惟對於契約必要之點意思表示必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思表示未能一致，其契約即難謂成立（最高法院四十年台上字第一四八二號判例參照）。經核兩造成立之系爭買賣契約，就七五九之一四、七五九之二三地號兩筆土地買賣標的物並無達成買賣之意思表示一致，尚難認就上開兩筆土地已有買賣契約之成立，已如前述，且依兩造所定買賣合約書約定內容觀之，買賣價金約定總價為四百二十二萬四千元，除訂金一百萬元由賣方各取一半外，其餘款項三百二十二萬四千元則由賣方共同收取，至賣方二人即被告與訴外人王通書如何分配所得價金，端屬賣方內部之協調問題。究原告當初何以願意向被告購買七五九之二二地號土地，端屬其購買時內心之動機問題，此係錯誤或別有所圖，他人無從知悉，兩造既已簽訂買賣契約，原告應受其拘束。至原告認為被告收受三筆土地價金後，刪掉契約中有關於每坪一萬八千元之字樣，只登記其中七五九之二二號路地一筆，其他兩筆據為己有，拒不移轉登記予原告，有詐欺嫌疑；或稱原告立合約書時及登記後，均未加詳察，致有此種遺漏現象云云，此部分縱係屬實，亦屬原告之意思表示受詐欺或意思表示錯誤之情形，均屬另一法律關係，尚與本件無關，是原告上開所述，亦非足採。

六、至原告又主張系爭七五九之一四及之二三兩筆土地被告均交付其管業達九年，被告均無異議云云，為被告所否認，而原告就被告已點交上揭兩筆土地之事實，又不能舉證以實其說，是此部分之主張亦不足採。再者，原告縱已占有七五九之一

四、之二三兩筆土地，則兩造既未就上揭兩筆土地有買賣之意思表示合致，尚不能以此無權占有系爭土地之現狀，即認被告已有買受系爭土地之事實。是以，原告執此而認被告有移轉系爭土地中之七五九之一四地號、七五九之二三地號兩筆土地所有權之義務，尚屬無據，亦非可取。

七、綜上所述，本件原告主張被告應依契約約定之真意，將坐落台南縣白河鎮○○○○段七五九之一四號田，面積一四七平方公尺所有權全部及同小段七五九之二三田，面積一六四平方公尺所有權全部均移轉登記予原告等語，殊非足取；被告所辯各節，應堪採信。從而，原告請求被告應將系爭土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，即無再予審酌之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法官　蔡美美~B法 官 蘇清水~B法官　王慧娟

~B法院書記官　沈建杉