臺南簡易庭105年度南簡字第723號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　105年度南簡字第723號

原告

王槙一

訴訟代理人

黃紹文律師

訴訟代理人

徐美玉律師

訴訟代理人

黃溫信律師

被告

郭恆恩

被告

世界盃行（合夥事業）

兼上一人

法定代理人

楊惠娟

上三人共同訴訟代理人

蔡瑜真律師

上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國105 年9 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，觀諸民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款規定甚明。查本件原告原以被告郭恆恩為被告，起訴聲明請求：㈠被告郭恆恩應自坐落門牌號碼臺南市○○區○○路00號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷出，將系爭房屋返還原告；㈡被告郭恆恩應給付原告新臺幣（下同）120,850 元，及自民國105 年5 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告90,000元，嗣於本院審理時，基於同一基礎事實追加被告世界盃行、楊惠娟為被告，揆諸上開說明，應予准許。

二、原告主張：系爭房屋為原告所有，被告郭恆恩邀同被告楊惠娟為連帶保證人，於102 年7 月5 日與原告簽定房屋租賃契約（下稱甲租賃契約），約定由原告將系爭房屋出租與被告郭恆恩使用，租賃期間自102 年7 月5 日起至105 年7 月4日止，每月租金為50,000元，嗣於103 年6 月起合意變更租金為45,000元，該契約第6 條第1 項約定：「乙方（即被告）拖欠租金達兩期以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」；同條第2 項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」。被告郭恆恩自103 年7 月起給付租金有不正常拖欠情形，自104 年12月5 日起即未依約給付租金，扣抵被告郭恆恩已給付之保證金110,000 元，已遲付逾2 個月以上，經原告於105 年4 月21日以臺南中正路郵局第132 號存證信函限期催告被告郭恆恩、楊惠娟應於函到後10日內給付租金，屆期如未付清，即終止甲租賃契約，該存證信函於105 年4 月28日送達被告郭恆恩、楊惠娟，惟其於期限內仍不為支付，故甲租賃契約應於105 年5 月9 日起發生終止之效力。甲租賃契約終止後，被告郭恆恩未將系爭房屋返還原告，而系爭房屋現為被告郭恆恩、楊惠娟經營之被告世界盃行無權占有使用，自有一併請求被告世界盃行遷出返還之必要，爰依甲租賃契約之法律關係及民法第767 條之規定，請求被告郭恆恩、世界盃行騰空遷讓返還系爭房屋。另被告郭恆恩依甲租賃契約積欠原告自104 年12月5 日起至105 年5 月8 日止總計5 月4 日之租金，合計230,850 元【計算式：45,000×（5 ＋4/30）＝230,850 ，小數點以下四捨五入】，扣除保證金110,000 元後，尚應給付原告120,850 元；而被告郭恆恩於終止甲租賃契約仍不交還系爭房屋，爰依甲租賃契約第6 條第2 項約定，另請求被告郭恆恩自105 年5 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告90,000元之違約金，而被告楊惠娟為甲租賃契約之連帶保證人，自應對原告上開請求負連帶清償責任等語，並聲明：㈠被告郭恆恩、世界盃行應自系爭房屋騰空遷出，並返還原告；㈡被告郭恆恩、楊惠娟應連帶給付原告120,850 元，及自105 年5 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告90,000元。

三、被告則以：原告確與被告郭恆恩簽訂甲租賃契約，原約定每月租金50,000元，於103 年6 月調降為45,000元，然原告另於104 年4 月16日與被告郭恆恩、楊惠娟所經營之被告世界盃行簽訂房屋租賃契約（下稱乙租賃契約）取代甲租賃契約，約定由原告將系爭房屋出租與被告世界盃行使用，租賃期間自104 年4 月16日起至106 年4 月15日止，每月租金15,000元，被告世界盃行無積欠租金，乙租賃契約尚未到期，原告亦未向被告世界盃行為終止乙租賃契約之意思表示，被告世界盃行依乙租賃契約合法占有使用系爭房屋，而被告郭恆恩參與被告世界盃行之經營，均非無權占有系爭房屋，原告自不得請求被告世界盃行、郭恆恩騰空遷讓返還系爭房屋。縱認原告得請求被告世界盃行、郭恆恩騰空遷讓返還系爭房屋，惟系爭房屋屋況老舊，被告郭恆恩為系爭房屋支出包括地磚、牆壁、全部鐵捲門、房屋內外、屋頂、結構補強、電力架設等將近2,000,000 元之有益費用，原告亦應依民法第431 條之規定將上述有益費用償還被告郭恆恩，抵銷原告依甲租賃契約請求之租金及違約金等語資為抗辯，並聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：原告主張被告郭恆恩原係依甲租賃契約占有使用系爭房屋，惟甲租賃契約因被告郭恆恩拖欠租金，扣除保證金後達2 期以上，原告限期催告仍不支付，經原告終止之事實，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件兩造有爭執之處應在於原告與被告郭恆恩間之甲租賃契約是否已經兩造合意以原告與被告世界盃行之乙租賃契約所取代？茲敘述如下：

（一）被告抗辯原告有與被告世界盃行簽訂乙租賃契約之事實，業據被告提出乙租賃契約之房屋租賃契約書及被告世界盃行為原告依乙租賃契約扣繳104 年度房屋租賃所得之各類所得扣繳暨免扣繳憑單影本各1 件為證（見本院南簡字卷第21至22、23頁），而原告亦不否認曾在乙租賃契約之房屋租賃契約書上用印並註明身分證字號之事實（見本院卷第45頁），已足見被告所辯並非無據。

（二）原告雖以：原告係因被告世界盃行之法定代理人即被告楊惠娟表示要將被告世界盃行之營業所遷入系爭房屋，需取得被告世界盃行承租系爭房屋之證明文書，而應被告楊惠娟要求於乙租賃契約之房屋租賃契約書上用印並註明身分證字號，被告楊惠娟並未提示該房屋租賃契約書之內容予原告閱覽，原告並無與被告世界盃行簽訂乙租賃契約之意思，而上開扣繳憑單則為被告片面開立云云，主張兩造並無合意以乙租賃契約取代甲租賃契約之事實，惟本院審酌書面契約係在佐證契約當事人關於契約意思表示合致存在之依據，其內容當屬重要，衡諸常情，契約當事人自會斟酌書面內容後方用印，而原告與被告郭恆恩所簽立之甲租賃契約又係以書面記載契約內容，原告就此自應知之甚詳，其陳稱在未曾閱覽乙租賃契約之房屋租賃契約書內容之情況下即在其上用印，實與常情有違，難為憑採；而扣繳憑單固為承租人可單方面代所得人扣繳，惟原告亦自陳已依被告此部分扣繳稅額申報稅捐（見本院南簡字卷第42頁正面），原告就此並未異議，難信原告主張兩造並無合意以乙租賃契約取代甲租賃契約之事實為真實。

（三）原告另以：被告郭恆恩有依甲租賃契約支付租金至104 年12月5 日云云，欲證明甲租賃契約未為104 年4 月16日所簽訂之乙租賃契約所取代，並提出原告存摺影本為證（見本院南簡字卷第49至53頁），惟由該存摺影本觀之，被告104 年4 月前所給付之租金大致上均為50,000元、45,000元之譜，然自104 年4 月之後，其金額即非固定，尚難遽認被告郭恆恩仍有依甲租賃契約履行之事實，亦難據此認原告上開主張可採。

（四）被告並以：因被告郭恆恩就系爭房屋支出上述將近2,000,000 元之有益費用，而甲租賃契約即將於105 年7 月屆滿，被告郭恆恩恐甲租賃契約屆滿後無法回收其所支出之有益費用，故向原告提議延長租期，另由被告郭恆恩將系爭房屋以租金4 、5 萬元盤租給他人5 年，使被告郭恆恩得收回所支出之有益費用，惟原告不同意，兩造乃再簽訂乙租賃契約，藉由降低租金之方式，彌補被告郭恆恩就系爭房屋所支出之有益費用等語，就兩造間關於租金之約定為何由甲租賃契約之45,000元大幅降為乙租賃契約之15,000元，為合理之解釋，本院審酌系爭房屋折舊年數高達59年，有原告提出之系爭房屋臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書影本1 紙附卷可考（見本院司南簡調字卷第7 頁），足見系爭房屋確屬老舊，依常理判斷，被告郭恆恩承租系爭房屋後有修繕、補強以供利用之必要，實屬合理；而系爭房屋之構造為加強磚造，觀諸上開房屋稅籍證明書甚明，惟由被告提出系爭房屋之現況照片觀之，系爭房屋內外確實多處以鐵皮、鋼骨補強（見本院南簡字卷第24至30頁），係系爭房屋原先核課稅捐時所不存在之構造，更堪認被告主張被告郭恆恩曾就系爭房屋修繕、補強支出有益費用之事實並非子虛，足認被告主張上開兩造間關於租賃系爭房屋租金之約定由甲租賃契約之45,000元大幅降為乙租賃契約之15,000元之原因，係為彌補被告郭恆恩就系爭房屋所支出之有益費用乙情為真實。

（五）本院依上開資料相互勾稽，認被告主張兩造間就系爭房屋已合意以乙租賃契約取代甲租賃契約之事實為真實。而乙租賃契約既尚未屆期，原告亦未對被告世界盃行為終止乙租賃契約之意思表示，被告世界盃行自得依據乙租賃契約占有使用系爭房屋；而被告郭恆恩為被告世界盃行經營者之事實，為原告所自陳（見本院南簡字卷第44至45頁），則被告郭恆恩為被告世界盃行之占有輔助人，對原告而言，亦係合法占有系爭房屋，原告自不得請求被告世界盃行、郭恆恩騰空遷讓返還系爭房屋。而甲租賃契約於104 年4 月間既已為乙租賃契約所取代，被告郭恆恩自無於104年12月仍依甲租賃契約給付租金之義務，則原告基於甲租賃契約之法律關係請求被告郭恆恩、楊惠娟連帶給付積欠之租金、違約金，自屬無據。

五、綜上所述，被告世界盃行、郭恆恩目前依乙租賃契約合法占有系爭房屋，原告自不得請求被告世界盃行、郭恆恩騰空遷讓返還系爭房屋，而甲租賃契約自104 年4 月間已為乙租賃契約所取代，原告亦無從基於甲租賃契約之法律關係請求被告郭恆恩、楊惠娟連帶給付租金、違約金。從而，原告請求：㈠被告郭恆恩、世界盃行應自系爭房屋騰空遷出，並返還原告；㈡被告郭恆恩、楊惠娟應連帶給付原告120,850 元，及自105 年5 月9 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告90,000元，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為5,400 元，而原告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2 項所示。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭