最高行政法院(含改制前行政法院)九十二年度判字第四一九號

最　高　行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　九十二年度判字第四一九號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

代表人

朱正雄

右當事人間因綜合所得稅事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十五日高雄高等

行政法院九十年度訴字第一七六九號判決，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人起訴主張：一、上訴人配偶黃建良所有坐落臺南市○○路九號及臨安路二段二九六號房屋出租，已向法院辦理公證，每月租金一五○、○○○元，因承租業務不佳，而情商打八折，是以申報年租金收入一、四四○、○○○元，扣除必要費用百分之四十三，申報租賃所得八二○、八○○元。被上訴人竟依當地一般租金標準核定：民德路九號房屋租金收入三、二七二、四六七元，補徵租賃所得一、○四四、五○六元；臨安路二段二九六號房屋設算租賃收入二、三○六、一六六元，補徵租賃所得

一、三一四、五一五元，顯然違背土地法第九十七條第一項規定。二、被上訴人認為民德路九號鄰近房屋出租，每月每坪租金七八○元及八九四元；臨安路二段鄰近房屋出租，每月每坪租金為八六六元及八一三元，均較當地一般租金標準為高，且無客觀依據，令人難以信服。三、財政部八十一年九月二十九日台財稅第八一一六七九一二七號函釋，未明文指定土地法第九十七條第一項「房屋」以供住宅用為限，亦無規定營業用住宅不受土地法第九十七條之限制，為此求為撤銷原處分及訴願決定等語。

被上訴人則以：一、上訴人配偶所有系爭房屋鄰近之民德路房屋出租，換算每月每坪租金為七八○元及八九四元；臨安路二段房屋出租，每月每坪租金為八六六元及八一三元，均高於當地一般租金標準，而上訴人出租系爭兩棟房屋申報年租金一、四四○、○○○元，換算每月每坪租金僅一三九元，顯較當地一般租金為低，被上訴人依行為時所得稅法第十四條第一項第五類第一款、第五款、同法施行細則第十六條第三項及財政部八十四年一月十八日台財稅第八四一六○二九一九號函、八十四年一月二十五日台財稅第八四一六○三五二四號函、賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函釋規定，參照當地一般租金標準，並考量房屋大坪數、樓層予以打折，核算調增黃建良系爭租賃所得，並無不合。又被上訴人所舉之鄰近租金皆與系爭房屋屬同一地段率，應屬客觀。二、依財政部八十一年九月二十九日台財稅第八一一六七九一二七號函釋，土地法第九十七條第一項所稱「房屋」，係指供住宅用之房屋而言，本件系爭房屋係出租供營業使用，自無土地法九十七條第一項之適用等詞，資為抗辯。

原審駁回上訴人在第一審之訴係以：被上訴人核算系爭房屋租金所得，其參照當地一般租金標準，係以相鄰或同地段之民德路五號、七號房屋及臨安路二段七五號、二○三號房屋，上開房屋租金收入經換算每坪每月租金分別為七八○元、八九四元、八一三元及八六六元，是被上訴人參考上開房屋每月每坪之租金所得，酌定系爭房屋當地一般租金標準為每月每坪七○○元，尚屬合理。又上訴人出租系爭兩棟房屋申報年租金一、四四○、○○○元，換算每月每坪租金僅一三九元，顯較當地一般租金為低，被上訴人依行為時所得稅法第十四條第一項第五類第一款、第五款、第十五條第一項、同法施行細則第十六條第三項及財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號、財政部八十一年九月二十九日台財稅第八一一六七九一二七號函釋，參照當地一般租金標準，並參酌房屋大坪數、樓層予以打折，核算調增黃建良系爭租賃所得為一、八六五、三○六元及一、三一四、五一五元，並無不合。再者，土地法第九十七條第一項與所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，其立法目的不同：前者對租金限制係為保護經濟弱者免受剝削；後者係針對出租人核實課稅，以達公平合理。故內政部七十一年五月二十二日七十一台內地字第八七一○三號函釋明示，僅供住宅用之房屋，始有土地法第九十七條第一項房屋租金最高限額限制之適用。

況出租作為營業使用之房屋，承租人所支付之租金，不僅為使用房屋之對價，且包含營業利益之對價及此一地段繁華之利益在內，當非普通住宅用房屋之承租可比，自不應受土地法第九十七條第一項房屋租金最高額限制之拘束，有最高法院五十四年台上字第一五二八號判例足資參照，本件系爭房屋當時係分別出租予世界天皇理容院與皇家飲茶餐廳作營業使用，自不受土地法九十七條第一項規定之限制，上訴人主張均無可採，從而原處分及訴願決定均無違誤等詞，為其判斷之基礎。

本院按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般金額為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」又「本法第十四條第一項第五類第四款、第五款所稱當地一般租金，由當地主管機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」固為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。惟查「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」乃土地法第九十七條第一項就房屋租金最高額所設強制規定，約定租金超過此項限制者，房屋出租人對超過部分無請求權，而所得稅法對此復未設有排除適用之規定，尚不宜輒以行政命令排除其適用。是故主管稽徵機關依前揭所得稅法規定及財政部核定當地一般租金標準調整租賃收入，苟其調整之結果超過土地法規定最高限額時，除就其超過部分能證明納稅義務人實際業已取得者外，似難對此項納稅義務人依法無請求權之部分，僅以稅捐稽徵機關推測之收入遽加課稅。又「稽徵機關依所得稅法第十四條第一項第五類第五款參照當地一般租金調整計算租賃收入時，如其調整結果超過土地法第九十七條第一項之限制時，就其超過部分之課稅，應以能證明出租人有此項現實收入者為限。」復經本院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議在案。本件被上訴人就系爭房屋參照當地一般租金標準核定租賃所得，固非無據。

惟其租賃所得金額經被上訴人依當地一般租金標準調整結果有無逾越上述城市房屋租金最高限額？如有該超逾部分是否已由上訴人現實取得？被上訴人為復查決定均未加以查明，遽認按一般租金標準調整租賃所得，併課當年度綜合所得稅，為無不合，駁回上訴人復查之申請，揆諸首揭說明，不無速斷。至內政部七十一年五月二十二日台內地字第八七一○三號函釋：土地法第九十七條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言。及財政部八十一年九月二十九日台財稅第八一一六七九一二七號函釋：稽徵機關依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定設算租金時，可參照上開內政部函釋意旨辦理等語，有違土地法第九十七條第一項之立法意旨，尚難援用。是原審謂：系爭房屋既出租供營業使用，自不受土地法第九十七條第一項規定之限制云云，而為不利於上訴人之判決，自有可議。上訴論旨執以指摘原判決違誤，為有理由，應將原判決廢棄。

據上論結，本件上訴為有理由，依行政訴訟法第二百五十六條第一項、第二百六十條第一項，判決如主文。

最 高 行 政 法 院 第 四 庭審 判 長 法 官廖　政　雄

右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官　張　雅　琴