最高行政法院(含改制前行政法院)九十二年度判字第八六五號

最　高　行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　九十二年度判字第八六五號

原告

甲○○

被告

財政部臺灣省中區國稅局

代表人

楊重華

右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服行政院中華民國八十九年五月十六日台八十

九訴字第一三七三八號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：

主文

事實

緣原告民國（以下同）八十六年度綜合所得稅結算申報，列報其配偶楊禎娟出售臺中市○○○路○段一五二號五樓之四房屋之財產交易所得新臺幣（下同）三、○○○元。被告以其未提示交易時之成交價額及原始取得之成本，乃按該房屋之評定現值四、五○六、一○○元之百分之十八計算，核定其財產交易所得八一一、○九八元。原告不服，提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：原告起訴意旨及補充理由略謂：一、本件系爭房屋買賣有關出售時之成交價額及其取得成本費用，均已取得相關證明文件，依所得稅法第十四條、其施行細則第十七條之二及八十七年度綜合所得稅結算申報書說明第八項第八款之規定，自應准予依實際買賣價額核實認定，並計算損益。二、關於銷售總價九百萬元之部分，此有雙方買賣契約書和價金支付證明文件可查，雖買賣契約書中未區分房屋和土地價金各若干，但雙方確曾於買賣時參酌購買成本之房地比，而約定土地價金為五百八十五萬元，房屋價金為三百十五萬元，合計九百萬元；即使未劃分房地之個別價額，依八十七年度綜合所得稅結算申報書說明第八項第八款之規定，仍應按房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值佔土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算財產交易損益，故被告以未區分房屋土地之價額作為駁回之理由，於法無據。三、於房地總價款

一、六七○萬元中，原告依工程進度分數十期、每期數萬元不等，合計繳交自備款四七六萬元，其餘價金計一、二○三萬元，係以系爭房屋向國泰人壽公司抵押借款後，由國泰人壽公司直接撥付傑聯建設股份有限公司收受，至於契稅及過戶費五八八、四九四元，亦已取得繳款書收據等文件足憑，根據前揭稅法之規定及交易事實之說明，本件財產交易損失為四、三二九、七一○元。四、原告前所述及之證明文件，依前揭稅法之規定，應已善盡舉證之責，自不能因傑聯建設股份有限公司逾法定核課期間，暨逾憑證保管年限五年而已銷毀銷貨發票，無法提供查核，而否定買賣事實之存在，況國泰人壽公司之借款已超過房地銷售之價額，而產生三○三萬元之交易損失，故縱使原告無法提供自備款四六七萬元之相關支付憑證，至少前述之國泰人壽公司借款，足以為證，自應予以認定。五、傑聯建設股份有限公司所推出之預售屋計有一百多戶，所有客戶繳交房地期款均應開立統一發票，報繳營業稅，同時每年終辦理結帳時，尚需檢附客戶買賣清單及銷貨明細等文件，申報營業所得稅，凡此課稅資料，稽徵機關皆有建檔歸戶。又傑聯建設股份有限公司整批洽辦貸款時，需檢附客戶買賣契約書和自備款繳交情形等證件，方能整理，此外依帳簿憑證管理辦法之規定，憑證應保存五年，帳簿應保存十年，即使傑聯建設股份有限公司已銷毀銷貨發票，但帳簿仍未逾保存年限，倘被告認有查證之必要，當可本於職權自行調閱電腦檔案資料或向傑聯建設股份有限公司查閱帳簿或向國泰人壽公司調閱客戶貸款資料，惟被告未予詳查，僅以傑聯建設股份有限公司無法提供銷貨發票備查為由，而不予採信，令人難以甘服。

綜上所述，請判決撤銷原處分及一再訴願決定等語。

被告答辯意旨略謂：一、原告之配偶八十六年度出售坐落臺中市○區○里○○○路○段一五二號五樓之四房地，自行申報所得額三、○○○元，被告初查以其未提示交易時之實際成交價格及原始取得實際成本，而以房屋評定價格四、五○六、一○○元之百分之十八核定財產交易所得八一一、○九八元。原告復查主張其七十九年八月間向傑聯建設股份有限公司購買預售屋，購屋除向國泰人壽公司抵押借款一、二○三萬元外，其餘價款均已依照買賣契約規定按工程進度分期繳款，並於八十六年七月以總價九○○萬元出售，買賣為虧損，並無財產交易所得。經被告復查決定以原告八十六年度出售房屋因未能提示買進成交價格之契約書或付款證據，而僅提示最高限額抵押證據並不足以證明買進成本為何，未符合上開法條規定，況其本年度綜合所得稅結算並申報該財產交易所得為三、○○○元，原告復查主張虧損，尚無可採，被告遂予維持原核定。原告復執相同理由訴經訴願、再訴願決定，亦均持與被告相同論見，駁回其訴。款後，全部款項悉由該國泰人壽公司逕予撥付傑聯建設股份有限公司收受，此有傑聯建設股份有限公司出具之買賣價格證明書，以及國泰人壽公司出具之貸款證明書可證明，故本案財產交易為損失，請撤銷原處分云云。二、查原告提示系爭房屋出售人傑聯建設股份有限公司出具之證明書，經被告於八十八年六月一日以中區國稅法字第八八○○三一二五三號函請傑聯建設股份有限公司提示售屋合約書及發票存根聯，惟該公司稱已過帳證保存期限，帳證已銷毀，故無法提供，原告又無法提示支付價金流程以佐證買進成本，所訴無足採信。綜上所述，請判決駁回原告之訴等語。

理由

一、按「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，合併計課綜合所得稅」為行為所得稅法第十四條第一項第七類所規定。「又個人出售房屋，如能提出交易時成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。前項標準，由省（直轄市）主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定」，為行為時所得稅法施行細則第十七條之二所規定。「八十六年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，省轄市按房屋評定現值之百分之十八計算財產交易所得」，復經財政部八十七年二月四日台財稅字第八七一九二六七三五號函釋有案。二、原告之配偶八十六年度出售坐落臺中市○區○○里○○○路○段一五二號五樓之四房地，自行申報所得額三、○○○元，被告機關初查以其未提示交易時之實際成交價格及原始取得實際成本，而以房屋評定價格四、五○六、一○○元之百分之十八核定財產交易所得

八一一、○九八元，核與前揭規定尚無不合。三、原告不服，循序提起行政爭訟，起訴意旨詳如事實欄所載，要旨略稱：㈠、其七十九年八月間向傑聯建設公司購買預售屋，購屋款除向國泰人壽公司抵押借款一、二○三萬元外，其餘價款均已依照買賣契約規定按工程進度分期繳款，並於八十六年七月以總價九○○萬元出售，買賣為虧損，並無財產交易所得。㈡、本案銷售總價九、○○○、○○○元，此有雙方買賣契約書和價金支付證明文件可查。原始取得成本一七、二八八、四九四元（即購買房地總價一六、七○○、○○○元及契稅過戶費五八八、四九四元），原告依工程進度，分數十期，每期數萬元不等，合計繳交自備款四、六七○、○○○元外，其餘價金計一

二、○三○、○○○元，係以系爭房屋向國泰公司抵押借款後，全部款項悉由國泰公司逕予撥付傑聯公司收受，此有傑聯公司出具之買賣價格證明書，以及國泰公司出具之貸款證明書可證明，故本案財產交易為損失，請撤銷原處分云云。四、經查：㈠、原告八十六年度出售系爭房屋未能提示買進成交價格之契約書或付款證據，而僅提示最高限額抵押權證據，並不足以證明買進成本為何。㈡、原告雖提示系爭房屋出售人傑聯建設股份有限公司出具之證明書，惟經被告以八十六年六月一日中區國稅法字第八八○○三一二五三號函請傑聯建設股份有限公司提示售屋合約書及發票存根聯，然該公司稱已過帳證保存期限，帳證已銷燬，故無法提供，況且原告又無法提示支付價金流程以佐證買進成本。㈢、前揭傑聯建設股份有限公司證明書雖記載楊禎娟購買房屋價款為五八五萬元，惟原告所提示八十六年七月二十九日不動產買賣契約書影本僅記載房屋及土地買賣價金合計九百萬元，並未區分房屋、土地價金各若干，故被告認原告未提示交易時之成交價，而依財政部八十七年二月四日台財稅字第八七一九二六七三五號函釋，核定其財產交易所得，依該房屋之評定現值四、五○六、一○○元之百分之十八計算，為八一一、○九八元，於法並無不合。原告起訴意旨既稱其財產交易損失四、三二九、七一○元，復又申報財產交易所得三、○○○元，理由相互矛盾，尚不足採。㈣、綜上所述，被告核定原告之配偶楊禎娟八十六年度系爭房屋財產交易所得八一一、○九八元，於法尚無不合，訴願決定及再訴願決定遞予維持原處分及復查決定，並無違誤，起訴意旨經查為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。

最 高 行 政 法 院 第 二 庭審 判 長 法 官陳　石　獅

右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官　蘇　金　全