最高行政法院(含改制前行政法院)95年度判字第00850號

最　高　行　政　法　院　判　決

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95年度判字第00850號

上訴人

台灣糖業股份有限公司

代表人

余政憲

訴訟代理人

凃嘉益律師

被上訴人

臺南市政府

代表人

甲○○

上列當事人間因平均地權條例事件，上訴人對於中華民國93年11月16日高雄高等行政法院93年度訴字第603號判決，提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、上訴人所有坐落臺南市○○區○○段12之1地號等39筆土地及安南區○○段518地號等34筆土地（下稱系爭土地），前依據經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法，分別設定地上權予財團法人立德管理學院（下稱立德管理學院）及財團法人興國管理學院（下稱興國管理學院），每年租金以申報地價年息10%計算，嗣經被上訴人以民國92年12月31日南市地價字第09214528470號公告臺南市重新規定地價土地93年公告地價，上訴人所有系爭土地之公告地價由每平方公尺新臺幣（下同）800元調降為每平方公尺450元。上訴人不服，以被上訴人該地價之公告有違地價調查估計規則之規定，系爭土地應維持89年7月之公告地價每平方公尺800元之水準為由，向被上訴人提出異議，經被上訴人以93年2月3日南市地價字第09300064030號函復否准所請，上訴人仍表不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。主張：（一）被上訴人93年重新規定地價時，將系爭土地公告地價調降為最低每平方公尺450元，與上年度每平方公尺800元比較，其調降幅度達43.75%，居臺南市及全國之冠，且與該年度臺南市轄內公告地價平均調高0.49%，及全國公告地價平均調高9.72%之趨勢相違背。然系爭土地自立德管理學院、興國管理學院設立後，已增加1萬多名學生就讀，所帶來之消費力及活動力，對當地之繁榮發展實有莫大之助益，此觀諸鄰近臺南市○○路○段道路兩旁陸續開設之商店及金融、休閒服務業，即可見立德管理學院、興國管理學院之設立，確已帶動該地區之繁榮及發展。準此，衡諸該地區之客觀環境，系爭土地之價值應較學校設立前為高，始符常理。詎93年之公告地價，甚至遠低於86年維持農業使用時之公告地價每平方公尺700元，此一結果實難令人信服。經查其原因，乃被上訴人因承租人陳情租金負擔過高而受影響，然被上訴人對上述土地並未依據法定之估價原則予以調查估價，且被上訴人所屬地價評議委員會僅以減輕教育事業租金負擔為由，即率爾調降地價，其評價基準及結果，實已違反地價調查估計規則之規定。（二）系爭土地原作為農業使用，嗣立德管理學院、興國管理學院於89年設校後，除提昇教育品質及市民文化素質外，亦帶動該地區社經活動之熱絡，且上訴人於學校設立後，更陸續於系爭土地旁興建高品質學生宿舍，因此，自學校設立前後之客觀環境觀察，學校設立後，非但無任何不利土地價值之因素，反具備促進地方繁榮發展之功能，故應有利該地區整體性土地價值之提高才是，此參諸被上訴人於89年重新規定地價時，亦將系爭土地公告地價每平方公尺調高100元，足見被上訴人亦認為立德及興國管理學院在系爭土地上設立後，確實具有提高土地價值之功能。且89年迄今，該地區仍持續邁向繁榮發展之途，並無任何不利土地價值之因素產生，故系爭土地之價值實無不升反降之理，被上訴人將系爭土地之公告地價調降，實與地價調查估計規則第3條、第9條之規定有所違背。（三）上訴人所有毗鄰興國管理學院同一道路對面之同區○○段1155之3、1154地號等土地（屬169之1地價區段），及第3人所有同區○○段1152、1152之7地號等土地（屬116地價區段），均屬低密度住宅區土地，與系爭土地同屬可供建築用地，惟該低密度住宅區土地，依細部計畫規定，尚需辦理重劃始可開發利用，屬公共設施未完竣之土地，故其現況仍做農業使用，相較於系爭土地，其條件更差。惟上述土地之93年公告地價分別為每平方公尺1,100元及1,000元，與上年期相同並未調降，而系爭土地公告地價每平方公尺卻僅僅為450元，二者緊緊毗鄰，外在客觀發展因素相同，然公告地價竟相差高達650元，由此觀之，被上訴人對系爭土地公告地價之查估結果，及地價評議委員會所為評議結果，確實不符該等土地之實際發展狀況及趨勢，顯有不當。（四）系爭土地乃上訴人已出租之土地，依稅捐機關之認定屬營利用地，且依法課徵一般地價稅（本件土地課55/1000稅率），並未享有任何優惠稅率，此與土地所有權人自行興辦學校可享免徵地價稅之情形不同，故被上訴人以學校教育係公益事業，目的非在營利為由，將系爭土地公告地價予以大幅調降，考其目的，無非欲藉此減輕前揭二所學校之租金負擔。惟土地之公告地價應參酌地價調查估計規則所定各項影響區段地價之因素所予以決定，與土地承租人之租金負擔是否過重應無關聯，乃被上訴人及所屬地價評議委員會卻基此理由，將系爭土地之公告地價予以調降，顯然違背不當聯結禁止原則。（五）系爭土地與國立成功大學（下稱成功大學）安南分校之土地，雖同屬學校用地，惟其所在區位不同，各所屬區段之土地利用現況亦相差甚遠，未來發展潛力亦明顯有異，故二者實無法相提並論，此觀諸89年重新規定地價時，在無任何利害關係人陳情因素介入下，系爭土地之公告地價為每平方公尺800元，成功大學安南分校土地公告地價則為每平方公尺450元，尚稱合理，惟前述各項差異因素仍存在，且系爭土地週邊環境更趨繁榮發展之情況下，被上訴人卻徒以二者同為大學用地，率將兩案地價評定為相同，足證系爭土地之93年公告地價顯不合常理。再者，上訴人係依公司法設立之私法人，系爭土地屬私有性質，該土地雖設定地上權予立德管理學院、興國管理學院作為學校用地，但因各該學校並非其用地之所有權人，故稅捐機關認定系爭土地仍屬依法需繳納地價稅及營業稅之營利土地。反觀成功大學安南分校則純屬公立學校用地，依法免課地價稅，亦無營業稅，此與系爭土地須繳納地價稅及營業稅之情形顯有不同。被上訴人及所屬地價評議委員會，強將系爭土地公告地價大幅調降與成功大學安南分校地價相同，顯與地價調查估計規則之規定有違，更有刻意壓低系爭土地地價，以減輕私立大學租金負擔之嫌。（六）系爭土地自89年間即由上訴人設定地上權予立德管理學院、興國管理學院使用，故系爭土地所處地價區段縱無買賣實例可供估計區段地價，亦應採取收益實例作為評估地價之參考標準，方屬適法，乃被上訴人及所屬地價評議委員會卻不依地價調查估計規則之規定，採取收益實例作為估算系爭土地地價之方法，復未審酌上開影響地價區域因素之差異，逕以成功大學安南分校之地價作為系爭土地之公告地價，足見被上訴人於調查估計地價過程，顯然違背地價調查估計規則第21條之規定。從而，被上訴人所屬地價評議委員會根據該地價調查估計結果作成評議，已屬不當，且對於該影響區段地價之各項因素又未詳予審酌，其評議之結果亦顯未切合系爭土地之實值，而與地價及標準地價評議委員會評議作業規範第6點之規定有所違背。（七）土地公告現值係每年調整1次，作為課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅及土地徵收補償地價之依據；而公告地價則係每3年規定1次，作為課徵地價稅之用。二者公告金額不同，作用亦不相同，故被上訴人以系爭土地93年度之公告現值較89年度之公告現值調降30%，與毗鄰農業區調降幅度相當，並據此主張系爭土地93年度之公告地價予以調降並無不合云云，已有未洽。況系爭土地屬可供建築之用地，乃被上訴人竟將系爭土地與使用性質不同之農業區作比較，更屬不當。再者，土地申報地價與公告地價並不相同，被上訴人以系爭土地89年度及93年度之申報地價占公告現值比約略相當，即主張系爭土地93年度之公告地價並無不當，實屬似是而非。被上訴人以毗鄰之住宅區作比較時，係以公告地價占公告現值比作為判斷基準，然何以系爭土地不同年度作比較時，卻又以申報地價占公告現值比作為判作斷基準，此二者判斷基準差異之理由，被上訴人顯無法提出合理之說明。況系爭土地若依被上訴人93年度所公告之地價每平方公尺450元及公告現值每平公方公尺3,500元計算，則公告地價占公告現值比僅0.128，顯然較89年度公告地價占公告現值比0.16低，更較毗鄰住宅區土地93年度公告地價占公告現值比0.17明顯偏低，由此適足證明被上訴人及所屬地價評議委員會將系爭土地93年度之公告地價大幅調降，有違地價均衡原則。另被上訴人於系爭土地地價之查估過程，並未確實依據平均地權條例及地價調查估計規則之規定辦理，前已詳述，從而，被上訴人所屬地價評議委員會根據被上訴人違法錯誤之查估結果作成評議，亦屬不當，乃被上訴人卻以此顯然違誤之查估評議結果，主張系爭土地93年度之公告地價並無不當，顯係倒果為因，自不足取。況平均地權條例及地價調查估計規則法令規範中，並無政府機關於辦理重新規定地價時，須參酌申報地價或公告地價與公告現值地比例之規定，乃被上訴人及所屬地價評議委員會卻以此法令所未規定之因素，作為系爭土地公告地價之估算及評議定基準，更顯然違背不當聯結禁止原則等語，為此求為判決撤銷原處分及訴願決定。

二、被上訴人則以：（一）經現場勘查結果，立德及興國管理學院僅以育英路（約6米單一道路）為對外交通，彎彎曲曲並未拓寬，西北方毗鄰公塭社區為農村型社區，二校東側毗鄰仍為蔗田、農作，並未開發亦無道路通行。二校自89年設立後，上訴人僅興建學生宿舍1棟（上訴人稱係高品質宿舍，乃主觀認定）收取租金，週遭建設仍十分落後。上訴人又稱因學校設立，帶動鄰近安中路4段道路兩旁陸續開設商店及金融、休閒服務業。惟上訴人所述與事實不符。按安中路3段、4段交界為本淵寮社區，是一老社區，商店林立早已存在，並非因設校而帶動繁榮。又該2校離本淵寮社區有800公尺之遙，若如上訴人所稱設校後能帶動地方繁榮，為何離校100公尺之公塭社區，仍為農村社區，居民生活型態何以未曾改變，顯然上訴人之詞不足採信。又按89年至今，國內經濟景氣萎靡不振，不動產買賣市場亦大受影響，交易價格大幅滑落，許多商店未能出租。近3年來，臺南市市民陳情調降公告地價，俾減輕地價稅負擔案，有16案之多，甚至代表民意之臺南市議會於92年3月決議，建議被上訴人調降公告地價及公告土地現值，以符民盼。於經濟不景氣，承租人與出租人間另以協議調降租金，並非必達申報總地價年息10%最高額不可（最高法院68年台上字第3071號判例參照），惟上訴人堅持系爭土地以公告地價每平方公尺800元計算租金，此乃二校陳情調降公告地價之原由。而系爭土地89年公告土地現值為每平方公尺5,000元，93年公告現值已降至每平方公尺3,500元，降幅達30%，系爭土地公告地價隨之調降，始合事理。上訴人卻主張公告地價應維持每平方公尺800元，實無理由。上訴人又主張法令規範並無政府機關於辦理重新規定地價時須參酌申報地價或公告地價與公告現值比例之規定云云。惟按平均地權條例施行細則第64條規定及內政部88年8月24日台（88）內地字第8885163號函意旨，被上訴人審酌公告地價占公告現值比例，作為重新規定地價之參考並非無據。臺南市地價作業單位調查地價、估計區段地價，均依地價調查估計規則規定填具地價區段勘查表及估價報告表，並提報地價及標準地價評議委員會評議，並無違誤。（二）按學校用地與住宅用地二者使用分區不同，性質各異。學校係供學生學習場所，活動空間大，諸如運動場、花圃、停車場等設施均不可或缺，而住宅區係以居住為主，二者間使用性質、價值不同，不宜以同屬可供建築用地為由，混為一談。另系爭土地附近住宅用地係因都市計畫規定開發方式，土地所有權人提供部分土地作為公共設施用地，即可開發建築，並非不能建築；而目前多做農業使用，證明二校設校後，並未帶動地方實質繁榮，投資者不願投資建築。上訴人又主張學校用地之使用強度高於住宅用地甚多，且自認為公告地價應為每平方公尺1,000元才算合理，乃主觀認定，與一般見解學校用地公告地價較住宅用地為低之觀念相違。又上訴人主張公告地價與土地租金負擔是否過重應無關聯一節，與事實不符，蓋以上訴人與訴外人所訂定之契約，其租金係以當年度申報地價為依據（經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法第8條規定），而申報地價又以公告地價為基礎（平均地權條例第16條規定參照），非無關聯。

（三）成功大學安南分校臨30米安明路，交通便捷，可及性較立德管理學院、興國管理學院為佳。而土地利用現況，二者相當，現均為學校用地。至於未來發展潛力方面，成功大學安南分校毗鄰臺南市科技工業區，未來發展性甚佳，不亞於立德管理學院、興國管理學院。又92年10月30日被上訴人舉辦93年公告土地現值、重新規定地價作業說明會，上訴人代表於會中亦認同學校租金過高。如按89年公告地價每平方公尺800元，申報地價以公告地價80%計算，每平方公尺則為640元。系爭土地93年公告地價每平方公尺450元，上訴人已於申報期限內申報120%，申報地價為每平方公尺540元，與上訴人承諾每平方公尺降為640元，每平方公尺僅差100元。再按地價調查估計規則並未規定公私有土地應分別劃分地價區段，分別訂定地價。設若僅考量稅收而壓低公有土地之公告地價，調高私有土地公告地價，將使民間誤以為有調高地價稅之嫌，有失公平正義及違反地價均衡原則，上訴人主張實不可取。（四）系爭土地之區段地價因為學校用地無買賣實例，其租金又為承租人即立德管理學院、興國管理學院所質疑，當不可採收益實例作為評估地價之參考。臺南市地價作業單位依地價調查估計規則規定辦理並無違誤。又臺南市地價及標準地價評議委員會委員係依內政部所定之組織規程第4條規定遴聘，為學有專精之學者專家、政府首長、公會代表及地方公正人士擔任，地價評議委員會審議過程之公正性，無庸置疑。（五）系爭土地93年公告地價每平方公尺450元，上訴人申報120%，其申報地價為540元，占公告現值每平方公尺3,500元之比為0.154。89年公告地價為每平方公尺800元，上訴人申報100%，申報地價為每平方公尺800元，占當年期公告現值每平方公尺5,000元之比為0.16，二者相當。因上訴人與訴外人間所訂契約，係以申報地價為依據，並非公告地價，且平均地權條例第17條規定亦以申報地價為課地價稅依據，爰以申報地價與公告現值作為比較基準。（六）系爭土地原為蔗田農作，經都市計畫變更為大學用地，旨在提昇學生教育素質，增進市民文化素養。立德管理學院、興國管理學院投資興學，值得肯定，而上訴人為土地所有權人，以收取租金為首要，提高公告地價，相對提高租金，將扼殺私校興學意願，實非市民所樂見。本件立德管理學院、興國管理學院陳情公告地價偏高，造成支付租金過重，影響校務發展。被上訴人地價業務單位於辦理93年重新規定地價評議時，依權責向評議會報告，經與會委員衡量經濟景氣、安南區地價之均衡性、合理性，參酌業務單位所提報有關地價影響因素後，決議本件土地比照成功大學安南分校89年（93年同）公告地價每平方公尺450元，其程序與實質於法並無違誤。（七）上訴人主張，臺南市立德、興國管理學院向上訴人承租之系爭土地，93年公告地價調降幅度達43.75%，與本年度臺南市全市公告地價平均調漲0.49%及全國平均調高9.72%之趨勢相違背云云。按被上訴人辦理93年重新規定地價，除依平均地權條例第15條及地價調查估計規則有關規定辦理外，並依內政部88年8月24日台（88）內地字第8885163號函辦理。系爭土地原為蔗田農作，經都市計畫變更為文教用地，89年7月至92年底國內經濟景氣萎靡不振，地價下跌，系爭土地毗鄰之農業用地89年度公告地價平均每平方公尺692元，93年度平均每平方公尺400元，二者比較，調降幅度達42%，與系爭土地公告地價調降幅度43.75%相當。（八）系爭土地89年度公告現值為每平方公尺5,000元，90年度為每平方公尺4,600元，91年度為每平方公尺4,300元，92年度為每平方公尺4,000元，93年度每平方公尺已降至3,500元。以89年度與93年度相比較，降幅達30%，與毗鄰農業用地調降幅度平均31%相當。系爭土地93年度公告地價占93年度公告現值比為0.13，惟89年度申報地價（上訴人申報100%，為每平方公尺800元）占89年度公告現值（每平方公尺5,000元）比為0.16；93年度申報地價（上訴人申報120%，為每平方公尺540元）占93年度公告現值（每平方公尺3,500元）比為0.154，二者相當。如依上訴人主張系爭土地93年度公告地價維持89年度每平方公尺800元，則公告地價占93年公告現值（每平方公尺3,500元）比為0.23，較毗鄰住宅用地、公設預定地平均0.17，及農業用地平均0.20為高，相當突兀，有違地價均衡原則。又查系爭土地毗鄰地價區段93年均未申報地價，按平均地權條例第16條規定，其申報地價以公告地價80%計算，其毗鄰住宅用地、公設預定地93年度申報地價占公告現值平均皆為0.14。毗鄰農業用地93年度申報地價占公告現值平均為0.16，而系爭土地申報地價占公告現值為0.154，與毗鄰住宅用地、公設預定地、農業用地比例相當。上訴人主張學校用地為可建築用地，公告地價應與住宅用地相比擬云云。被上訴人認為學校用地景觀使用空間較大，諸如運動場、花圃、造景園地、通道等，與住宅用地使用性質不同，其公告地價、公告現值自有差異，上訴人主張實非允當等語，資為抗辯。

三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）本件上訴人所有系爭土地前依據經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法，設定地上權予立德管理學院、興國管理學院，每年租金以申報地價年息10%計算，嗣被上訴人公告93年公告地價，前揭土地之公告地價由每平方公尺800元調降為每平方公尺450元，上訴人不服，提出異議，經被上訴人予以否准等情，為兩造所不爭執，並有臺南市地價及標準地價評議委員會92年第2次評議會議紀錄、被上訴人92年12月31日南市地價字第09214528470號公告、93年2月3日南市地價字第09300064030號函及92年12月3日臺南市安南區平均地權土地地價、現值評議表附於原處分卷及訴願卷可稽。（二）系爭土地所在區段因係學校用地，無買賣實例，而系爭土地出租給立德管理學院、興國管理學院，其租金太高，曾經立德管理學院、興國管理學院向被上訴人所屬地政局及安南地政事務所陳情調降系爭土地93年度申報地價等情，為兩造所不爭執，並有立德管理學院92年10月31日立總字第0920000632號、興國管理學院92年10月16日興管浩總字第0920000010號陳情函影本附卷可憑，上述收益實例為承租人所質疑，應不足參考，且地價調查估計規則第4條僅規定無買賣實例者，「得」調查收益實例，而非「應」調查收益實例，而未予遽採上述收益實例，於法尚無不合。（三）按地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，除其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，否則法院應尊重其判斷（本院91年度判字第1396號判決參照）；即應認地價評議委員會暨標準地價評議委員會對於地價之評定具有判斷餘地。是以，土地公告地價之評定，既涉及市場調查等專業知識，而平均地權條例第4條另設有超然中立之地價評議委員會進行評定審核，則人民針對主管機關拒絕更改公告地價之行政處分，其所得請求法院審查者，應限於評定作業程序之遵守，確保評定作業之公正性及公平性者為限，對於權責機關依法查估評定之公告地價，人民應無權置喙，方能維持公告地價之確信力及穩定性。次查，依據平均地權條例與土地稅法規定，公告現值係調查土地市場價格變動情形，估計區段地價，於每年調整1次，作為課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅及土地徵收補償地價之依據，而公告地價則係作為課徵地價稅之用，每3年規定1次。再者，公告現值及公告地價乃係經各縣（市）地價及標準地價評議委員會評定後，呈報內政部審核並准予備查後，方具法定效力。而各縣（市）地價評議委員會，又係由有關機關代表與地方公正人士及專家學者等共同組成。固然政府每年公告之土地現值，應適切反映轄區土地之一般正常合理市價，而公告地價之訂定，尤應兼顧政策、法令與民意等社會整體利益之考量，力求均衡合理，而系爭土地之公告地價，既經被上訴人踐行法定作業程序後始予公告，則其評定之地價，若非顯有錯誤，自不得任意變更業經依法公告確定之行政處分，期以維持公告地價之確信力及穩定性。換言之，依照現行平均地權條例第15條及第46條規定，公告地價依法公告前，業先提交具有客觀、公正、專業、超然性質之地價評議委員會詳加審議認定，迨至其完成評定，並依法公告之後，當已發生公法上之效力，上訴人事後要求變更系爭土地之公告地價，即應指明被上訴人在調查估計過程中有何違法之處，以致影響到公告地價之評定結論，而非得任由上訴人自行認定系爭土地之利用及發展趨勢如何良好，即謂被上訴人所訂之地價係屬偏低等詞，為判斷基礎，因而駁回上訴人於原審之訴。

四、本院按：「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃分地價區段○○○區段地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」平均地權條例第15條定有明文。此之調查土地買賣價格或收益價格，乃於提交地價評議委員會評議前，直轄市或縣（市）主管機關應為之行為，此項行為並非由地方民意代表及其他公正人士組織之地價評議委員會所作，尚難認就此項調查結果具有判斷餘地，而得免受行政法院之審查。次按「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例（第1項）。前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例（第2項）。」「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區段○區段地價修正之。」內政部依土地法施行法第40條規定訂定發布之地價估計調查規則第4條、第21條第1項分別定有明文。由前開規定合併觀之，於調查得有收益實例可供估計正常單價之區段，為估計區段地價時，即應適用該條項第1款規定，而無適用該條項第2款規定之餘地。至前開第4條第1項雖未強制規定應調查收益實例，惟觀之78年9月27日修正地價調查估計規則時增訂第8條規定（相當於現行條文第4條第1項）之立法理由，係謂：「估價學理上，土地以正常收益價格或正常買賣價格查估所得之地價應相去不遠，二者互為參證比較結果，即得出一個土地客觀真實之地價，而不是同一筆土地同一時間內，互相對立存在之二個地價水準。然而，實際上，許多都市土地可能低度使用或空置不用，致查得之收益價格往往低於買賣價格；農村土地，又因農作物收益偏低，甚至生產收益不敷支出之成本，淨收益為負，欲以收益價格查估土地地價，實窒礙難行。況且，收益價格之調查估計，在實務技術上，存在許多困難，無法克服。‧‧‧為避免實務上之窒礙難行，及爭議糾紛，爰明訂非對全部土地一律同時查估土地買賣價格及收益價格，而應以買賣實例為主，無買賣實例地區始得查估土地收益價格。至於調查合理之收益價格顯有困難時，亦得不調查收益實例，逕依第17條（相當於現行條文第21條第1項）規定辦理。」是應解為地價區段內若查無買賣實例時，應以調查合理收益價格顯有困難時，始得不調查收益實例。經查：（一）被上訴人為辦理93年公告地價，調查系爭土地所在區段之買賣價格或收益價格，於該區段內查無土地買賣實例。另本件上訴人所有系爭土地前依據經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法，設定地上權予立德管理學院、興國管理學院，每年租金以申報地價年息10%計算，立德管理學院、興國管理學院認前開租金過高，而向被上訴人陳情，求為調降公告地價等情，為原審依法認定之事實。（二）本件被上訴人既已接獲立德管理學院、興國管理學院關於租金過高求為調整地價之陳情，即已知悉系爭土地所在區段內已有收益實例；而系爭土地之租金係依據經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法計算而得，欲調查其收益價格當非顯有困難，揆之前開規定及說明，被上訴人應依調查所得收益實例適用地價調查估計規則第21條第1項第1款以估計區段地價，而無適用同項第2款規定之餘地。（三）原審謂被上訴人未採取系爭土地之收益實例，係以該項租金為承租人所質疑為理由，並無不合。惟依前述，立德管理學院、興國管理學院係爭執系爭土地規定地價偏高，致適用經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法計算而得之租金金額過高，而非質疑本件收益實例之存在及租金數額之存在；另於估計區段地價時，須調查合理收益價格顯有困難，始得不調查收益實例，有如前述，原判決謂收益實例之調查僅係「得」調查，未予調查自無不合，而未說明調查本件收益實例有何明顯困難而得不為調查，即有未合。況本件業已調查得收益實例，而被上訴人不予採用，並非本件收益實例難於調查；且不予採用調查得之收益實例，究係依據何項法令，亦未見原判決說明其理由，亦有未合。（四）綜上所述，本件區段地價之估計方法有前述錯誤，地價及標準地價評議委員會根據該錯誤之方法估得之區段地價據以為地價評議，自難期其結果為正確，乃原判決就原處分及訴願決定未予糾正，上訴意旨指摘被上訴人適用地價調查估計規則第21條錯誤，求為廢棄，即非無理由，應由本院將原判決予以廢棄，並就訴願決定及原處分併撤銷之。

據上論結，本件上訴為有理由，爰依行政訴訟法第256條第1項、第98條第3項前段，判決如主文。

第五庭審判長法 官　蔡　進　田

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異