臺北高等行政法院判決

102年11月28日辯論終結

原告

冠德建設股份有限公司

代表人

馬玉山（董事長）

訴訟代理人

吳俊昇 律師

複代理人

張湘怡 律師

被告

臺北市稅捐稽徵處

代表人

黃素津（處長）住同上

訴訟代理人

簡淑如

　洪坤煙

陳彥伶

上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國101 年12月21日府訴一字第10109208500 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、事實概要：原告所有臺北市○○區○○路○ 段○○號14樓、99號10樓、13樓、25樓、101 號10樓、14樓、25樓等7 戶及其共同使用部分房屋（下稱系爭房屋），坐落基地所興建之地上27層、地下3 層1 棟122 戶之建築物領有臺北市政府都市發展局民國96年12月28日核發之96使字第0566號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼筋混凝土以上構造等級（鋼骨RC造），被告為辦理臺北市高級住宅清查作業，由其所屬信義分處（下稱信義分處）及被告分別於101 年5 月7 日及7 月5 日派員至該等建築物所在之冠德遠見社區現場進行勘查，查得其中2戶供住戶公共使用，依高級住宅8 項認定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱現值評定作業要點）第15點所定之高級住宅，信義分處乃依上開規定，按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並核定其101 年房屋稅為新臺幣（下同）77萬9,533 元。原告不服，申請復查，經被告以信義分處原核定系爭房屋共同使用部分之臺北市○○區○○路○ 段○○號（1 樓）、99號（1 樓）公共設施部分依高級住宅加價並按非住家非營業用稅率有誤，而應按住家用稅率課徵，乃以101 年8 月21日北市稽法甲字第1013144890C 號復查決定：「一、申請人所有本市○○區○○路○ 段○○號14樓、99號10樓、13樓、25樓、101 號10樓、14樓、25樓計7 戶部分，復查駁回。二、申請人所有本市○○區○○路○ 段○○號1 樓及99號1 樓等2 戶房屋持分共有部分，均改按住家用稅率並依高級住宅加價課徵101 年房屋稅。」原告對於系爭房屋按高級住宅加成核計房屋稅部分仍不服，提起訴願，遭經駁回，遂向本院提起本件行政訴訟。

貳、本件原告主張：

一、依「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列八項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋座落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。前項認定標準，除商業大樓及已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自100 年7 月1 日起實施。」現值評定作業要點第15點定有明文；「本市高級住宅認定標準及定義如下：……（五）每層戶少：每層戶數少，原則上為4 戶以下，採光良好。（六）戶戶車位：車位數大於或等於戶數。……」亦為「臺北市高級住宅審查作業注意事項」（下稱審查作業注意事項）第1點所明定。足見如房屋非每層四戶，採光良好，即非所謂高級住宅。

二、復查決定竟昧於事實，認「冠德遠見」大樓為高級住宅，認定事實有不依證據之違法。

（一）復查決定書記載：「……1 棟27樓，除第2 層至第4 層外，其他樓層為每層4 戶之純住宅大廈，共122 戶，符合系爭要點第15點高級住宅每層戶少之規定。」。既然冠德遠見大樓第2 至第4 層不符合每層4 戶之要件；而且「冠德遠見」大樓每層約4.5 戶（122/27＝4.518 ），亦不符合「每層四戶以下」之規定，足見「冠德遠見」大樓並不符合高級住宅之定義。

（二）「為稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：1 、每戶總價8,000 萬元以上。2 、每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。3 、每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入。前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。第1 項所稱面積以地政機關登記之建物總面積為準。」，為審查作業注意事項第3 點所明定。復查決定亦認，審查作業注意事項，除統一高級住宅8項標準之定義外，並就價格及面積規範要件，亦即符合8項標準之高級住宅，需同時符合價格及面積之要件，始予加價課徵房屋稅。

三、101 年房屋稅所課徵之範圍係針對100 年7 月至101 年6 月間房屋現值予以核計，因此僅得就此期間內之資料評定房屋現值。

（一）房屋稅之核定係以房屋現值為稅基，乘以按實際使用情形所適用的稅率核課，而房屋現值係由稽徵機關依據各直轄市、縣（市）不動產評價委員會，每3 年重新評定1 次之房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率，以及房屋街路等級調整率等標準核計。臺北市於100 年1 月24日公布新修訂之現值評定作業要點即自100 年1 月24日起房屋現值之評定應以該作業要點為據，故101 年開徵之房屋稅，應以該作業要點為據，重新評定房屋現值；101 年房屋稅所課徵之範圍係針對100 年7 月至101 年6 月間房屋現值予以核計，因此僅得就此期間內之資料評定房屋現值。

（二）被告與訴願決定係依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函檢送市價資訊，以本建築物中一戶於100 年4 月成交，建物面積為36.87 坪，成交金額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元，是1 戶總價8,000 萬元以上之坪數至少為66.69 坪。又本建築物大於66.69 坪者計有96戶，占本建築物總戶數之80% ，故認合於課徵要件。然此戶之成交時間並非落於100 年7 月至101 年6 月間，非屬101 年房屋稅課徵期間範圍，自不得爰引為評定房屋現值之資料。是被告以「建物面積36.87坪，成交金額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元」此一不符「高級住宅」的樣本，判斷其他「冠德遠見」其他戶符合「高級住宅」的定義，加成核計該房屋之房屋構造標準單價，顯然違法。至於被告另行提出之三筆成交資料，成交時間分別為99年2 月、99年10月及101 年9 月，皆非101 年房屋稅課徵期間範圍，亦不得爰引為評定房屋現值之資料。

（三）被告與訴願決定係依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函檢送市價資訊，以本建築物中一戶於100 年4 月成交，建物面積為36.87 坪，成交金額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元，是1 戶總價8,000 萬元以上之坪數至少為66.69 坪。又本建築物大於66.69 坪者計有96戶，占本建築物總戶數之80% ，故認合於課徵要件。惟被告以「冠德遠見」大樓一戶之成交資訊認定「遠見大樓」符合高級住宅定義，該據以認定之樣本必須符合「高級住宅」之定義，方有正當性基礎。申言之。被告並無遠見大樓全部住宅的交易資訊，無法認定「冠德遠見」大樓是否符合高級住宅之定義，因此以其中一戶的成交資料作為基礎，分析其他戶如果交易時「可能」的價格為何。此一分析行為即以相同路段或鄰近區域中之高級住宅為研究對象，透過搜集、整理、分析和研究等手段，對所研究對象的總體數量關係和數據資料去偽存真、去粗取精，從而達到顯示、描述和推斷被研究對象的特徵、趨勢和規律性的目的，是就參考標準之取捨需精確，既需為相同路段或鄰近區域中，其他符合高級住宅標準之高級住宅價格，且需剔除極端值，極端值指某一個觀察值與其他觀察值的數值呈現很大的差異，因此該觀察值的可信度有待驗證，而有剔除之必要（極端值判斷方法簡介，譚克平，台東大學教育學報第19卷第1 期，第131 至第150頁）。被告援引之資訊為「冠德遠見」其中一戶成交價格，但該戶面積僅36.87 坪，成交價格4,423 萬，並不符合「高級住宅」之定義，當然不得作為「遠見大樓」是否符合「高級住宅」之審酌標準，甚為灼然。既然被告認定「冠德遠見」大樓面積大於69.69 坪者有96戶，占本建築物總戶數之80% 以上，則36.87 坪之住宅顯屬極少數，其成交資訊顯然無法作為認定「冠德遠見」大樓是否符合「高級住宅」之依據。準此，該36.87 坪住宅成交資訊為極端值，為合理推斷本建築物之價格，該資訊應予剔除，以免失真、以偏蓋全。是被告以「建物面積36.87 坪，成交金額4,423 萬元，即單價為每坪119 萬9,620 元」此一不符「高級住宅」的樣本，判斷其他「冠德遠見」其他戶符合「高級住宅」的定義，加成核計該房屋之房屋構造標準單價，顯然違法。

四、依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函之附件可知，「冠德遠見」大樓之成交紀錄為99年2 月間至100 年4 月間。99年2 月成交案例每坪為1,128,447 元，99年5 月成交案例為每坪838,123 元，99年10月的成交案例為每坪1,884,158 元，99年12月的成交案例為每坪850,234 元，100 年4 月的成交案例為每坪1,199,761 元。由此可見：

（一）在此期間（99年2 月至100 年4 月）的成交價格起起伏伏，房屋的成交價格非隨著時間的推移持續上漲，而係有起有落。短短8 個月（以99年2 月和99年8 月的成交案例比較）價差竟然每坪達到100 萬元以上。因此，不能以這段時間的5 戶房屋的成交價格有部分（3 個）達到每坪100萬元以上，認定101 年的房屋成交價格一定達到每坪100萬元以上。

（二）在此區間已經成交的案例，有99年2 月、99年10月、100年4 月三個成交案例達到每坪百萬元以上，僅佔「冠德遠見」大樓122 戶的2.4%，並不符合「審查作業要點注意事項第3 點規定：每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入」之規定。

（三）99年12月和100 年4 月成交的案例，成交金額僅有4,450萬與4,423 萬，並不符合「審查作業要點注意事項第3點規定每戶總價8,000萬元以上」之規定。

（四）99年2 月、99年5 月、99年10月三個案例成交金額在8,000萬以上，僅佔「冠德遠見」大樓122 戶的2.4%。並不符合「審查作業要點注意事項第3 點規定：每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入」之規定。

（五）99年12月的成交案例，坪數僅為52.37 坪，完全不符合「審查作業要點注意事項第3 點規定：每戶面積80坪以上或每坪單價100 萬元以上」的規定，因此，這個成交實例根本不能作為對「冠德遠見」大樓課高級住宅稅的參考樣本。

（六）房屋稅是一種持有稅，隨著每期的房屋評定現值按比例徵收。「審查作業要點注意事項」是在100 年7 月才實施，故101 年開徵之房屋稅，應以該作業要點為據，重新評定房屋現值。101 年房屋稅所課徵之範圍係針對100 年7 月至101 年6 月間房屋現值予以核計，因此僅得就此期間內之資料評定房屋現值。被證七的成交資料都不是發生在100 年7 月至101 年6 月間，因此全部不能作為評定資料。

（七）房屋成交價格每每隨著股市行情、資金利率以及政府對於房地產的政策而波動，一年數價甚至一日數價。實價登錄政策實施以前，房市有所謂「開價嚇死人，成交（價）嚇死人」的說法。例如「勤美璞真」建案，在今年6 月時「市場上」喊出每坪226 萬元成交，但7 月時揭露實價僅為180 萬，價差高達2 成以上，證實房屋價格確實是「開價嚇死人，成交（價）嚇死人」；又如「臺北信義」建案，屋主開價每坪230 萬元，仲介喊到200 萬元，但根據臺北市地政局資料，成交價僅為每坪130 萬元，價差高達45%，再次證實「開價嚇死人，成交（價）嚇死人」的說法。被告辯稱：「有些案件惜售，根本沒有交易價格」，所以就自己憑空想像「冠德遠見」大樓100 年7 月至101 年6月間的成交價格在每坪100 萬元以上，此舉和屋主胡亂開價，完全不顧是否可以成交的手法有何不同？乃被告竟以「屋主惜售」作為不須要證明100 年7 月至101 年6 月間的成交價格每坪100 萬元以上的理由，認定「冠德遠見」房屋應課高級住宅稅的理由，助長房價泡沫，造成社會大眾購屋負擔，心態實屬可議。

（八）實價登錄政策係在101 年8 月1 日起實施，被告引用的樣本，全部都發生在實價登錄制度實施以前，成交案例的價格真實性自屬可疑。雖被證七的廣告傳單及網頁雖載有房屋價格，惟屋主開價並非實際成交價格，廣告中的房屋是否已出售以及實際交易價格資料付之闕如，不足以證明「冠德遠見」大樓100 年7 月至101 年6 月間的房屋現值每坪100 萬元以上。被告迄未提出廣告中之房屋買賣契約證明實際交易價格，廣告傳單及網頁並不具有實質證明力。準此，僅憑被證七的資料自不足以認定「冠德遠見」大樓每坪成交價格100 萬元以上。

五、被告謂「單價雖有波動，惟仍穩定成長」，顯然眛於事實。然被告以非課徵期間內價格起伏不定的資料推定100 年7 月至101 年6 月之成交價格，此種結果顯無參考價值。此外，被告仍未曾提出究竟係參考哪一高級住宅研判「冠德遠見」大樓屬於高級住宅。

（一）被告主張「成交資料跨越99年2 月至102 年2 月間，單價雖有波動，惟仍穩定成長」云云。惟依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函之附件可知，99年2 月成交案例每坪為1,128,447 元，99年5 月成交案例為每坪838,123 元，99年10月的成交案例為每坪1,884,158 元，99年12月的成交案例為每坪850,234 元，100 年4 月的成交案例為每坪1,199,761 元。在此期間的成交價格起起伏伏，短短8 個月（以99年2 月和99年8 月的成交案例比較）價差竟然每坪達到100 萬元以上，並無可爭。被告竟謂「單價雖有波動，惟仍穩定成長」，顯然眛於事實。

（二）被告自承於100 年7 月至101 年6 月間系爭社區無成交物件，而短短8 個月（以99年2 月和99年8 月的成交案例比較），「冠德遠見」大樓之價差每坪達到100 萬元以上，亦有地政局資料可稽。被告以非課徵期間內價格起伏不定的資料推定100 年7 月至101 年6 月之成交價格，此種結果顯無參考價值。

（三）「查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情」，審查作業注意事項第3 點固有明文。被告主張：「因實際上可能查無成交樣本或是僅有極少之樣本數，或縱然有成交樣本，亦可能因非屬常態交易，而無法採用，故按注意事項可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情」似認因本件成交樣本極少，故被告係參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。惟被告仍未曾提出究竟係參考哪一高級住宅研判「冠德遠見」大樓屬於高級住宅，空言主張，顯不足採等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分（含復查決定）。

參、被告則以：

一、為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市○路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，於100 年常會決議修訂現值評定作業要點，並經臺北市政府於100 年1 月24日以府財稅字第10030212100 號公告。依該作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全等8 項標準者為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計，並自100 年7 月1 日起實施，另訂定審查作業注意事項，除統一前開作業要點有關高級住宅8 項標準之定義外，並就價格及面積規範要件如下：（一）每戶總價8,000 萬元以上。（二）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（三）每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。亦即符合前開8 項標準之高級住宅，需同時符合該注意事項有關價格及面積之要件者，始予加價課徵房屋稅。此有臺北市政府100 年1 月24日府財稅字第10030212100 號公告、臺北市不動產評價委員會100 年常會紀錄、101年臨時會紀錄、臺北市○○街路等級調整率及評定表、審查作業注意事項等資料附卷可稽。是系爭社區經信義分處現場勘查逐項審核認定符合審查作業要點第15點規定之8 項標準，亦符合系爭注意事項第3 點規定有關價格及面積之要件，乃按房屋坐落地點之街路等級調整率即220 ％加成核計房屋構造標準單價之房屋評定現值後，核定系爭房屋7 戶及持分共有系爭97及99號房屋1 樓按住家用稅率課徵101 年房屋稅，洵屬有據。

二、系爭注意事項第3 點規定有關價格及面積之認定，面積部分係以地政機關登記之建物總面積為準；至市○○○○○○○○路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。

（一）經依卷附地籍登記資料記載，系爭社區各戶建物總面積（含主建物、公共設施及停車場面積）為25.42 坪至204.38坪，其中80坪以上戶數計78戶（計算式：78/122≒64％），雖未達總戶數70％，惟參採臺北市政府地政局101 年6月27日北市地價字第10131796900 號函所提供系爭社區房屋面積36.87 坪，於100 年成交價格總價為4,423 萬元，每坪單價119.96萬元。依此，系爭社區依該大樓內房屋市場交易行情之每坪單價119.96萬元估算，系爭社區每戶總價達8,000 萬元以上者，有66.75 坪至204.38坪計96戶，占總數戶約78％【達8,000 萬元之最小坪數計算式：66.75 （坪）×1,199,600 （元）＝80,073,300（元）】，已逾總戶數70％

（二）又該函亦提供系爭社區房屋面積88.62 坪，於99年2 月成交價格總價為1 億元，每坪單價112.84萬元及面積88.15坪，於99年10月成交價格總價為1 億6,608 萬元，每坪單價188.41萬元。以其每坪單價計算結果，系爭社區每戶總價達8,000 萬元以上者，分別計88戶及115 戶，占總數戶約72％及94％。是以該社區之價格，不論以每坪單價112.84萬元、119.96萬元或188.41萬元計算，每戶總價達8,000 萬元以上者，均已逾總戶數70％，核符系爭注意事項第3 點規定。另依內政部不動產交易實價查詢服務網，亦可查得系爭社區房屋面積88.62 坪，於101 年9 月成交價格總價為1 億2,800 萬元，每坪單價144.43萬元。綜上可知，系爭社區同時符合現值評定作業要點第15點、審查作業注意事項第2 點及第3 點規定，自屬高級住宅。是原告主張，應不足採。

三、原告又主張系爭社區大樓，每層約4.5 戶（122/27=4.518），不符合「每層四戶以下」之規定乙節。惟系爭社區各建物之門牌綜合資訊，系爭社區總樓層27層，總戶數為122 戶，除2 樓10戶、3 樓8 戶、4 樓8 戶外，其餘各樓層均為4 戶（計算式24 x 4 +10+8+8=122），系爭社區僅3 個樓層戶數大於4 戶，其餘24個樓層戶數皆為4 戶，是符合系爭注意事項第2 點第5 項規定「每層戶少：每層戶數少，『原則上』為4 戶以下」認定要件。原告以總戶數除以總層數，每層4.5 戶之結果，且將前述「『原則上』為4 戶以下」，解釋為「每層四戶以下」之主張，無足採據。從而，信義分處就系爭房屋按高級住宅加成核計房屋現值課徵101 年房屋稅，揆諸首揭法條規定並無不合，訴願決定遞予維持，亦無違誤。

四、原告主張依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函之附件，於99年2 月至100 年4 月間成交案例僅有3 個達每坪百萬元、總價8,000 萬元以上，僅為122 戶的2.4 ％，99年12月和100 年4 月成交案例金額僅有4,450 萬元、4,423 萬元，並不符審查作業注意事項第3 點規定；99年12月的成交案例，坪數為52.37 坪，不能做為對「冠德遠見」大樓課高級住宅稅的參考樣本，被告所引的成交資料均不是發生在100 年7 月至101 年6 月間，因此全部不能做為評定資料乙節。

（一）依審查作業注意事項第3 點規定，關於認定房屋為高級住宅之價格要件為：「（1 ）每戶總價8,000 萬元以上。（2 ）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（3 ）每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入，前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情，面積以地政機關登記之建物總面積為準。」依此，若建物每坪單價遠高於100 萬元，而面積低於80坪以下；或每坪單價雖未達100 萬元以上，然面積遠大於80坪以上者，每戶總價亦可能達8,000 萬元以上，簡言之，只需每坪單價與面積之積超過8,000 萬元以上，且達每棟房屋總戶數70％以上者，仍可將整棟列入高級住宅；而被告於認定系爭大樓是否符合高級住宅價格要件時，如有眾多樣本數可供參考，將更有助於審認，惟實際上可能查無成交樣本或是僅有極少之樣本數，或縱然有成交樣本，亦可能因非屬常態交易（如親朋好友間之交易，致價格偏低），而無法採用，遂於前述注意事項第3 點，訂有「查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情」規定，以利高級住宅之認定。依卷附地籍登記資料記載，系爭社區各戶建物總面積（含主建物、公共設施及停車場面積）為25.42 坪至204.38坪，其中80坪以上戶數計78戶，雖未達總戶數70％（計算式：78/122≒64％），惟參採臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函所提供系爭社區99年2 月至10 0年4 月之房屋成交物件，經換算每坪成交金額，再計算系爭社區每戶總價結果，其中以99年2 月成交單價每坪112.84萬元計算每戶總價逾8,000 萬元者已達總戶數72％、以99年10月成交單價每坪188.40萬元計算每戶總價逾8,000萬元者已達總戶數94％、及以100 年4 月成交單價每坪119.96萬元計算每戶總價逾8,000 萬元者已達總戶數78 ％，均逾總戶數70％；又依臺北市政府地政局102 年6 月13日北市地價字第10231743600 號函所提供系爭社區房屋成交物件，亦可查得於101 年8 月1 日起實施實價登錄政策後，系爭社區房屋面積88.62 坪，於101 年9 月成交總價為1 億2,800 萬元，每坪單價144.43萬元、及房屋面積177.24坪，於102 年2 月成交總價為2 億6,000 萬元，每坪單價146.69萬元，以每坪單價144.43萬元或146.69萬元計算，系爭社區總價達8,000 萬元以上之戶數均為總戶數之85％，均逾總戶數70％。

（二）雖被告所查得系爭社區之成交物件僅有7 件，惟高達5 件符合總價8,000 萬元以上，且此5 成交物件橫跨99年2 月至102 年2 月期間，被告依此認定系爭社區符合前述注意事項第3 點規定屬高級住宅，洵屬有據。至原告主張成交資料均不是發生在100 年7 月至101 年6 月間，因此全部不能做為評定資料乙節，被告認定系爭社區為高級住宅所參採之成交物件，雖非於101 年房屋稅開徵期間，惟該等成交資料跨越99年2 月至102 年2 月期間，業如前述，單價雖有波動起伏，惟為穩定成長趨勢，即使經歷「實價登錄」政策實施亦然，依此足以認定系爭社區於101 年房屋稅開徵期間，亦應符合每戶總價8,000 萬元以上者達總戶數70％以上之要件，是原告主張，應不足採。

五、原告主張被告辯稱：「有些案件惜售，根本沒有交易價格」，所以就自己憑空想像「冠德遠見」大樓100 年7 月至101年6 月間的成交價格在每坪100 萬元以上，與屋主胡亂開價，完全不顧是否成交的手法有何不同？被告以「屋主惜售」做為不須證明100 年7 月至101 年6 月間的成交價格每坪100 萬元以上的理由，認定冠德遠見大樓應課高級住宅稅的理由乙節。被告對於系爭社區之價格認定，係依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函及102年6 月13日北市地價字第10231743600 號函所提供系爭社區7 件成交物件價格，以其中5 物件之每坪成交單價換算每戶總價8,000 萬元以上者均達總戶數70％以上，且該等成交物件跨越99年2 月至102 年2 月期間，每坪單價分別為112.84萬元、188.40萬元、119.96萬元、144.43萬元及146.69萬元，價格趨勢為穩定成長，足以證明雖於100 年7 月至101 年6 月間系爭社區無成交物件，惟於該期間亦應符合總價8,000 萬元以上者達總戶數70％以上之要件，是原告主張，應不足採。

六、原告又主張實價登錄政策係在101 年8 月1 日起實施，被告所引樣本，全部都發生在實價登錄制度實施之前，成交價格真實性可疑。被告迄未提出廣告中之房屋買賣契約證明實際交易價格，廣告單及網頁並不具實質證明力乙節。被告認定系爭社區符合前揭注意事項第3 點關於價格之要件所採用之物件，均係依臺北市政府地政局所提供實際成交物件，此有臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函、102 年6 月13日北市地價字第10231743600 號函附卷可資參照，非依廣告單或網頁中之價格資料即據以認定系爭社區為高級住宅，又依臺北市政府地政局102 年6 月13日北市地價字第10231743600 號函所提供系爭社區於101 年8月1 日起實施實價登錄政策後之2 件房屋成交物件，經按其每坪成交單價換算每戶總價達8,000 萬元以上者亦達總戶數70％以上，是可證明系爭社區於實價登錄政策實施後仍符前揭注意事項第3 點規定，自屬高級住宅。是原告主張，顯有誤解，應不足採。從而，信義分處就系爭房屋按高級住宅加成核計房屋現值課徵101 年房屋稅，揆諸首揭法條規定並無不合，訴願決定遞予維持，亦無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。

肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：如事實概要欄所述之事實，業據提出地籍資料查詢、96使字第0566號使用執照及臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函影本附卷為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：系爭房屋是否現值評定作業要點第15點所稱之「高級住宅」？其每戶總價達8,000 萬元以上者，是否已逾總戶數70％？每戶每坪單價100 萬元以上者是否已逾總戶數70% 以上？

伍、本院之判斷：

一、本件應適用之法條與法理：

（一）房屋稅條例第10條第1 項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」

（二）房屋稅條例第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」

（三）臺北市房屋稅徵收自治條例第8 條規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府公告之。」

（四）以下要點及注意事項核乃執行母法（臺北市房屋稅徵收自治條例第8 條）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，自無違誤：

１、現值評定作業要點Ⅰ、第2 點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。」Ⅱ、第4 點規定：「（第1 項) 適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查之資料為準。（第2 項)前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」Ⅲ、第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列八項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。前項認定標準，除商業大樓及已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自100 年7 月1日 起實施。」

２、審查作業注意事項Ⅰ、第2 點規定：「本市高級住宅認定標準及定義如下：

（一）獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。（二）外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。（三）地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。（四）景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。（五）每層戶少：每層戶數少，原則上為4戶以下，採光良好。（六）戶戶車位：車位數大於或等於戶數。（七）保全嚴密：設監視系統或配保全人員。（八）管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。」Ⅱ、第3 點規定：「為稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：（一）每戶總價8,000 萬元以上。（二）每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。（三）每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。第一項所稱面積以地政機關登記之建物總面積為準。」

二、系爭房屋為現值評定作業要點第15點所稱之「高級住宅」：

（一）系爭房屋合於審查作業注意事項第2 點關於高級住宅之標準：

１、獨棟建築：系爭社區使用執照（臺北市政府都市發展局於96年12月28日核發96使字第0566號）記載為1 棟地上27層，地下3 層共122 戶之建物，未與其他建物或建案相連結。

２、外觀豪華：本案建築由「李祖原建築師事務所」規劃設計，外觀採高級石材並以鋼骨鋼筋混凝土造之構造建築；大樓外有庭院綠樹造景、水池、石雕藝品，1 樓6米8高迎賓大廳，大廳入口兩側門牌97及99號兩戶房屋為該大樓住戶共同使用且分別作為交誼廳及設置遠見圖書館，廳內擺設琉璃工房高級藝術作品；另於地下1 層設置游泳池、健身房、SPA 池；頂樓亦有設置KTV 、宴會廳及空中庭院，設置烤肉器具等公共設施齊全，整體設備完善（見原處分可閱覽卷附件11）。

３、地段絕佳：系爭房屋位於信義路5 段，鄰近臺北101 商圈、信義威秀影城、臺北國際會議中心、臺北世界貿易中心（臺北世貿）及臺北市政府等，地理位置便捷，為本市最為熱鬧的商圈之一；附近有信義國中、信義國小等學校；近信義快速道路，連接國道3 號、5 號，交通便利，生活機能絕佳（見原處分可閱覽卷附件12）。

４、景觀甚好：建物視野開闊，採光良好，具備棟距與景觀，為信義區內的優質住家環境。另依使用執照存根所載，系爭社區基地面積達4,795 平方公尺，空地面積3,318.07平方公尺，空地比率為69.2% （即3,318.07÷4,795 ），有寬闊空間作為綠美化週邊環境，規劃花園及草坪、藝術造景等，整體規劃良善（見原處分可閱覽卷附件12）。

５、每層戶少：系爭社區為27層樓建物，除第2 層至第4 層外，其他樓層為每層4 戶之住宅大廈，共122 戶，每層戶少。

６、戶戶車位：依前開96使字第0566號使用執照（原處分可閱覽卷附件5 ）所載，總計有151 個汽車停車位，大於總戶數122 戶。

７、保全嚴密：設有監視系統，運用電子設備進行社區全面監控，為智慧化管理之高度安全居住環境（見原處分可閱覽卷附件11）。

８、管理週全：大門有專人管制車輛進出，外來訪客與洽公人員須登記。1 樓大廳有怡盛物業管理公司進駐，其支援服務範圍包括專業接待櫃台服務、郵件收發服務、資料處理、文件遞送等專門服務，並有專人維護大樓之清潔及庭院景觀，管理週全（見原處分可閱覽卷附件11）。

（二）原告雖主張系爭社區大樓，每層約4.5 戶（122/27=4.518），不符合「每層四戶以下」規定云云，惟系爭社區總樓層27層，總戶數為122 戶，除2 樓10戶、3 樓8 戶、4 樓8 戶外（見原處分不可閱覽卷第416 頁至426 頁之附件8），其餘各樓層平均為4 戶（計算式24×4 +10+8+8=122），系爭社區僅3 個樓層戶數大於4 戶，其餘24個樓層戶數皆為4 戶，可知絕大多數（24 /27= 89 %）樓層為4 戶，仍符合前揭注意事項第2 點第5 項規定「每層戶少……『原則上』為4 戶以下」之認定要件，原告主張尚無可採。

三、系爭房屋合於審查作業注意事項第3 點關於高級住宅之標準（每坪單價100 萬元以上者已逾總戶數70% ，每戶總價達8,000 萬元者，已逾總戶數70% ）：

（一）本案為101 年之房屋稅，應參考系爭房屋於101 年之成交價格，而依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函（見原處分卷不可閱覽卷第394- 396頁之附件7 ）所提供系爭社區房屋成交資料如下

１、面積88.62 坪（292.95平方公尺），於99年2 月成交價格總價為1 億元，每坪單價112.84萬元。

２、面積101.27坪（334.79平方公尺），於99年5 月成交價格總價為8488萬元，每坪單價83.82 萬元。

３、面積88.15 坪（291.39平方公尺），於99年10月成交價格總價為1 億6,608 萬元，每坪單價188.41萬元。

４、面積52.33 坪（173.02平方公尺），於99年12月成交價格總價為4450萬元，每坪單價85萬元。

５、面積36.87 坪（121.87平方公尺），於100 年4 月成交價格總價為4423萬元，每坪單價119.96萬元。

（二）又依臺北市政府地政局102 年6 月13日北市地價字第10231743600 號函（見本院卷第109 頁）所提供系爭社區房屋成交物件：

１、面積88 .62坪（292.95平方公尺），於101 年9 月成交價格總價為1 億2,800 萬元，每坪單價144.43萬元。

２、面積177.24坪（585.91平方公尺），於102 年2 月成交總價為2 億6,000 萬元，每坪單價146.69萬元。

（三）可知系爭社區於100 年4 月時，每坪單價已站上119.96萬元，於101 年9 月時，每坪單價144.43萬元，於102 年2月時，每坪單價146.69萬元，101 年間房價仍處於穩定上升狀態（雖然每年均只有一個採樣），為了排除個別房屋之特殊狀態（賣價特別高或特別低），且房價未來走勢也會影響基準期間之潛在買價，故採用100 年至102 年間之每坪三年成交均價，來推定系爭社區全部房屋101 年時之每坪均價，較能顯示其潛在買價，十分合理，而系爭社區全部房屋101 年之每坪（三年均價）為137.02萬元｛（119.96+144.43+14 6.69)/3 =137.02萬元），已符合審查作業注意事項第3 點關於高級住宅「每坪單價100 萬元以上之戶數達70％以上」之標準。

（四）又依卷附地籍登記資料及原告提供之各戶權狀面積表（見原處分不可閱卷第416 至426 頁之附件8 ）記載，系爭社區各戶建物總面積（含主建物、公共設施及停車場面積）為25.42 坪至204.38坪，其中80坪以上戶數計78戶，占總戶數64％（78/122×100%），66.75 坪至204.38坪者計96戶，占總數戶約78％（96/122×100%），此為兩造所不爭執，若以前揭系爭社區101 年前後各一年之三年均價每坪137 萬元計算，66.75 坪至204.38坪者計96戶，則總價超過8,000 萬元者占總數戶約78％（96/122×100%）；縱以100 年4 月成交價格每坪單價119.96萬元計算，總價超過8,000 萬元者（96戶），亦占總數戶約78％戶，已符合審查作業注意事項第3 點關於高級住宅（每戶總價8,000 萬元以上者達70％以上）之標準（見原處分不可閱覽卷第415 頁附件7-1 統計表）。

（五）原告雖主張依臺北市政府地政局101 年6 月27日北市地價字第10131796900 號函之附件，於99年2 月至100 年4 月間成交案例僅有3 個達每坪百萬元、總價8,000 萬元以上，僅為122 戶的2.4 ％，99年12月和100 年4 月成交案例金額僅有4,450 萬元、4,423 萬元，並不符審查作業注意事項第3 點規定；99年12月的成交案例，坪數為52.37 坪，不能做為對「冠德遠見」大樓課高級住宅稅的參考樣本，被告所引的成交資料均不是發生在10 0年7 月至101 年6 月間，因此全部不能做為評定資料，且「有些案件惜售，根本沒有交易價格」，被告以「屋主惜售」做為不須證明100 年7 月至101 年6 月間的成交價格每坪100 萬元以上的理由，顯有違誤云云。

（六）惟按審查作業注意事項第3 點關於認定房屋為高級住宅之要件為「Ａ、每戶總價8,000 萬元以上之戶數達70％以上」、或者「Ｂ、每坪單價100 萬元以上之戶數達70％以上」或者「Ｃ、每戶面積80坪以上之戶數達70％以上」，則整棟列入，三者中只要有一符合，即可認定為高級住宅，並非限於80坪以上或總價8,000 萬元以上才可計入，故未達80坪者，雖不計入Ａ之70% 內，但若總價達8,000 萬元，或每坪單價超過100 萬元，仍應計入Ｂ、Ｃ之70％之內；若總價未達8,000 萬元，雖不計入Ａ之70% 內，但面積達80坪以上者，仍應計入Ｃ之70% 之內，其每坪單價超過100 萬者，仍應計入Ｂ之70% 之內，原告主張成交案例總價金額4,450 萬元、4,423 萬元者，總價未達8,000 萬元，而成交案例坪數為52.37 坪者，未超過80坪，均不能做為高級住宅之認定標準云云，尚不足採。本件系爭房屋社區每戶面積80坪以上之戶數雖僅78戶，占總戶數64％（78/122×100%），未達70％以上，但既然「每戶總價8,00 0萬元以上之戶數達70％以上」、「每坪單價100 萬元以上之戶數達70％以上」，已符合審查作業注意事項第3 點關於認定房屋為高級住宅之標準。又因房屋交易較少，實際上可能在房屋計價基準期間（100 年7 月至101 年6 月）查無成交樣本或是僅有極少之樣本數，或縱然有成交樣本，但非屬常態交易（如親朋好友間之交易，致價格偏低），致不應採用，但「案件惜售，根本沒有交易價格」，不代表該房屋無法客觀估價，故而前述注意事項第3 點，訂有「查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情」之規定，本件系爭房屋101 年9 月間之成交價格（面積88.62 坪，總價1 億2,800 萬元，每坪單價144.43萬元），雖非在101 年房屋計價基準期間（100 年7 月至101 年6 月）內，但乃系爭房屋本身之交易價格，比相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情更為準確，當然可作為三年均價之參考基準之一，原告主張不得做為參考云云，尚不足採。又實價登錄政策係在101 年8 月1 日起實施，被告所引樣本，雖有部分發生在實價登錄制度實施之前（100 年4 月成交價格每坪單價119.96萬元），但實價登錄後之101 年9 月成交價格每坪單價144.43萬元，102 年2 月成交每坪單價146.69萬元，都比實價登錄前為高，可見實價登錄前之採樣價格偏低，系爭房屋於101 年8 月1 日前之價格，實際上應更高於每坪119.96萬元，更足以認定系爭房屋為高級房屋，原告主張實價登錄前之採樣價格不足作為高級房屋之參考云云，亦不足採。

四、綜上，原處分（即復查決定）就申請人所有台北市○○區○○路○ 段○○號14樓、99號10樓、13樓、25樓、101 號10 樓、14樓、25樓計7 戶部分，按住家用稅率並依高級住宅加價課徵101 年房屋稅，並無違法，訴願決定予以維持，亦屬正確，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第三庭