臺北高等行政法院判決

原告

明遠文化事業有限公司

代表人

甲○○

輔佐人

丁○○

被告

桃園縣政府

代表人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國97年07月02日台內訴字第0970072365號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實

一、事實概要：原告係坐落桃園縣桃園市○○街186號1樓住戶，原告擅自變更外牆面，經該住戶所在之兼六園社區管理委員會於民國95年08月28日以（95）兼六字第950003號函通知原告於95年09月28日前，自行恢復私自改變之外觀與結構，原告逾期未予處理，該社區管理委員會乃以96年05月03日兼管函字第096050301 號函報請被告依法處理。嗣被告於96年05月16日派員現場勘查，發現系爭建築物外牆面與原核准竣工圖說不符，乃以96年05月22日府工使字第0960167956號裁處書，通知原告於文到30日內恢復原狀或補辦手續，屆時仍未改善，將依公寓大廈管理條例第49條規定處罰建築物所有權人、使用人新臺幣（下同）4 萬元以上20萬元以下罰鍰。原告不服，提起訴願，惟經內政部以96年08月06日台內訴字第0960117185號訴願決定駁回在案。原告仍未處理，該社區管理委員會復以97年01月30日第0970201401號函報請被告依法處理，被告於97年02月18日派員赴現場勘查，發現系爭建築物違規事實仍未改善，已違反公寓大廈管理條例第8 條規定，乃依同法第49條第1 項規定，以97年03月11日府工使字第0970073997號裁處書（下稱原處分）處原告4 萬元罰鍰，並請於文到30日內恢復原狀或補辦手續。原告不服，提起訴願經決定駁回，原告提起本件行政訴訟。

二、兩造聲明：

（一）原告聲明：

１、原處分及訴願決定均撤銷。

２、訴訟費用由被告負擔。

（二）被告聲明：

１、駁回原告之訴。

２、訴訟費用由原告負擔。

三、兩造之主張：

甲、原告主張：

（一）查原告於95年11月14日始購買系爭房屋，就房屋現況為合法使用，未有任何變更外牆面之行為，縱系爭建築物外牆面與原核准竣工圖說不符，惟依行政罰法第3 條規定，原告顯非行為人，依同法第7 條第1 項規定，系爭建築物外牆面現況與原告故意或過失行為無關。是原處分及訴願決定顯有違反前揭行政罰法之規定。

（二）次查公寓大廈管理條例第8 條第2 項之規定，明確指明裁罰之對象係針對「該住戶」即「行為人」，且管理負責人或管理委員會亦有回復原狀之權利，上開條例並未規定後手所有權人有回復原狀之義務。是訴願決定以系爭建築物違規現況作為裁罰原告之依據，擴張解釋「行為人」之範圍，且將處罰對象擴及系爭建築物後手所有權人，違反法律明確性原則及過失責任主義。

（三）查本件訴願決定以公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，認原告有回復原狀義務，並進而作為裁罰原告之依據，實屬違法。按動產或不動產之買賣過戶，均係支付對價取得所有權之物權行為，所移轉者係物之所有權，至於前手使用人應負擔之行為罰，並不隨同移轉，且原告均按相關規定合法使用，自無受罰之理。

（四）綜上論述，原處分應有違誤，求為判決如聲明所示。

乙、被告主張：

（一）查原告係坐落桃園縣桃園市○○街186 號建築物所有權人，系爭建築物之社區於95年07月08日召開區分所有權人會議成立管理委員會並制定社區規約，並於規約第2條 第3項規定：「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用。」被告並以95年07月25日府工使字第0950216618號函同意報備在案。原告雖主張其係向前手買受，然依公寓大廈管理條例第24條規定，原告應於繼受前閱覽或影印規約或區分所有權人會議之決議，且該條規定係指所有權人與使用人。

（二）被告於96年05月16日至系爭建築物實施檢查時，查獲其外牆面與竣工圖說不符，故依違反公寓大廈管理條例第8條規定，以96年05月22日府工使字第0960167956號裁處書令原告限期改善之處分，原告不服，於96年06月21日提起訴願，惟經內政部於96年08月06日台內訴字第0960117185號函決定訴願駁回，維持原處分在案。

（三）嗣該社區管理委員會以97年01月30日第0970201401號函陳情原告仍未改善（公寓大廈管理條例第49條第1 項第1、2款規定參照），被告遂於97年02月18日至系爭建築物實施檢查，查獲其外牆面仍與竣工圖說不符，故依公寓大廈管理條例第8 條規定，處原告4 萬元罰鍰，並令其限期改善之處分。是被告依法處分，並無不合。

（四）綜上論述，原處分於法並無不合，求為判決如聲明所示。

理由

一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4 萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：...2、住戶違反第8 條第1 項或第9 條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」公寓大廈管理條例第8 條第1 、2 項、第49條第1 項第2 款定有明文。

二、本件被告係以原告擅自變更公寓大廈外牆面，違反公寓大廈管理條例第8 條所規定之行政法上禁止義務，故予以處罰，則依舉證責任之分配原則，應由被告就原告之行為符合處罰之構成要件，負舉證責任。又依公寓大廈管理條例第8 條之規定，係針對行為人之違規行為經管理委員會制止而不遵從者，再由管理委員會報由主管機關處理，處以罰鍰並得限期改善或履行義務，如不改善或不履行者，並得連續處罰。由上開規定處理之過程可知，乃係針對違規變更外牆面之行為而規定，其處罰之對象為違規變更外牆之人。則被告應就原告為變更外牆面之行為人負客觀證明責任。查本件原告雖為桃園市○○街186 號1 樓建築物之所有權人，惟其係於95年11月14日始登記取得系爭建物所有權，有建物所有權狀影本在卷可稽，而系爭建物因有擅自變更外牆面之情形，經建物所在之兼六園社區管理委員會以96年05月03日兼管函字第096050301 號函報請被告依法處理，被告固於96年05月16日派員現場勘查，然其時原告尚非系爭建物之所有權人，且前開管理委員會通知回復原狀函之正本受文者係丁○○而非原告等情，亦有95年08月28日（95）兼六字第950003號函附於訴願卷可稽（第39頁），是原告是否為違規行為人，已屬有疑，此外被告復未提出原告確屬變更外牆面行為人之積極事證，故被告以原告為公寓大廈管理條例第8 條、第49條第1項第2 款規定處罰之對象，難認有據。

三、被告雖主張原告於買賣系爭建物前即應瞭解規約之相關規定，且被告前限期命原告恢復原狀或補辦手續，亦因原告未提起行政訴訟而已確定云云。惟查：

（一）干涉行政上之義務人有「行為責任」及「狀態責任」二類。所謂「行為責任」係指因自身行為（包含作為與不作為）肇致危險者，負有排除危險之義務；而「狀態責任」係指人民依法規之規定，對某種狀態之維持，具有義務，故對於物的狀態，具有事實管領力者，得以負責之觀點，科予排除危險、回復安全之義務。至於干涉行政上之責任人為何，則應依法律規定之意旨認定之。

（二）依前開公寓大廈管理條例第8 條及同法第49條第1 項第2款之規定可知，公寓大廈住戶非依法令規定、公寓大廈規約或區分所有權人會議之決議，而就公寓大廈外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，經管理負責人或管理委員會制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項處理，故依該條例第8 條第2 項：「住戶違反前項規定…」，及同法第49條第1 項第2 款：「住戶違反第八條第一項者…」之文義以觀，均以住戶有無違反該條規定之「行為」為據，故可知本件行政罰之義務人所負者，應屬行為責任而非狀態責任，故應以該違反行為之住戶，始得為處罰之對象。

（三）本件被告既未能舉證原告乃為違反前開條例第8 條之「行為人」，依前開說明，自不得以原告為裁罰之對象，且前開條例既係以「違反第8 條第1 項變更使用限制規定，經制止而不遵從」作為處罰鍰之要件，而非以「逾期未回復原狀」為處罰要件，自不因非行為人之原告，未依期限回復原狀，而得予處罰，故被告此部分之主張，尚難憑採。

四、被告另主張，原告依公寓大廈管理條例第24條規定，應為本件之裁處對象云云，惟查，前開條例第24條第1 項固規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」。然此係指繼受人繼受該區分所有建築物之設備、狀態、位置所衍生之一切權利義務而言，並不含原區分所有權人應負行為罰之義務，故被告主張原告因繼受系爭建物，即得為處罰對象，應有誤解。

五、綜上所述，本件被告既未舉證原告為違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定之行為，則其依同條例第49條第1 項第2款所為裁處原告4 萬元罰鍰，並請其於文到30日內恢復原狀或補辦手續之處分，徵諸前揭規定及說明，不無違誤，訴願決定未予糾正，亦有未合。原告執以指摘，為有理由，應由本院將訴願決定及原處分均予撤銷。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第七庭