臺灣臺北地方法院101年度簡上字第37號

臺灣臺 北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第37號

上訴人

漢口大廈管理委員會

法定代理人

高素珠

訴訟代理人

徐雄基

被上訴人

黃壽真

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國100 年12月9 日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第9954號第一審判決，提起上訴，本院於102 年4 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175 條定有明文。查本件上訴人漢口大廈管理委員會起訴時法定代理人為徐雄基，嗣於民國101 年9 月25日提出臺北市政府101 年8 月14日府都建字第00000000000 號函（本院卷第120-123 頁），並於101 年10月9 日以書狀陳報變更法定代理人為高素珠，並聲明承受訴訟，核與前揭規定尚無不合，自應准許，先予敘明。

二、次按簡易程序第二審，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用第446 條第1 項，及同法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。本件上訴人於原審依公寓大廈管理條例第7 條、第9 條、第36條及第58條規定，暨漢口大廈100 年5 月21日第7 屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議，請求被上訴人黃壽真遷讓房屋，並聲明：被上訴人應遷讓其占用坐落於臺北市○○區○○街○段000 號屋頂一層公共使用瞭望台，交還上訴人點交及保管，並給付上訴人新臺幣（下同）89,640元（原審卷第4 頁、第3 頁，本院卷第237 頁正反面）。嗣上訴人提起上訴後，表明依公寓大廈管理條例第38條、第36條第11款、第7 條第3 款，及民法第940 條、第962 條、第179 條規定而為請求（本院卷第15頁、第202 頁），並於102年2 月6 日以準備書狀變更聲明為：（一）被上訴人應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上門牌編號為臺北市○○區○○街○段000 號9 樓之17樓頂突出物（建號1256號）遷出，將該樓頂突出物返還上訴人及全體共有人。（二）被上訴人應給付上訴人89,640元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自100 年12月1 日起至返還樓頂突出物之日止，應按月給付上訴人9,000 元（本院卷第200 頁）。查，公寓大廈管理條例第38條為管理委員會有當事人能力之規定；第36條為管理委員會之職務；第7 條為不得約定為專用部分之規定；第58條則為公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分讓售之規定，均僅為上訴人法律上之陳述，並非請求權基礎。而民法第179條部分，上訴人於原審既主張被上訴人受有租金之利益，並侵害全體區分所有權人權益，顯見已依民法第179 條規定而為請求，是上訴人上訴後僅追加民法第940 條、第962 條規定為請求權基礎。惟上訴人追加請求權基礎、請求自上開樓頂突出物遷出，將該樓頂突出物返還上訴人及全體共有人部分，均係本於被上訴人是否無權占有之基礎事實；請求上訴人附加自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，暨請求自100 年12月1 日起至返還樓頂突出物之日止，按月給付9,000 元不當得利，則僅擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，上訴人所為追加，自應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人起訴主張：

（一）臺北市○○區○○街○段000 號漢口大廈屋頂平台上建號1256之瞭望台，為漢口大廈共用部分，應供全體區分所有人使用，依公寓大廈管理條例第7 條、第9 條、第36條及第58條規定，不得獨立使用供作專用部分，且起造人或建築業者即西城建設股份有限公司（下稱西城公司）不得將之讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，或為其他有損害區分所有權人權益之行為。詎被上訴人竟於臺北市○○區○○段○○段0000○號建物如101 年4 月26日臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖所示A 部分之瞭望台（下稱「系爭建物」）編釘9 樓之17之門牌，並以每月租金9,000 元出租予他人，侵害全體區分所有權人之權益。

（二）被上訴人雖稱其於98年12月間向訴外人陳楊碧姿購買漢口大廈4 樓之6 不動產時，獲陳楊碧姿贈與系爭建物，並以陳楊碧姿與西城公司所簽房屋委託代建合約書（下稱委託代建合約）附約內載「屋頂小閣樓（20坪）及頂樓面（200 坪闢為屋頂花園）二部份」，抗辯其有系爭建物之專用權。惟漢口大廈並無9 樓之17、屋頂小閣樓及屋頂花園，建物登記謄本亦無被上訴人與陳楊碧姿間建築改良物所有權贈與契約書所載之：「建築物標示：建號00000 ；門牌：臺北市○○區○○街○段000 號9 樓之17」，漢口大廈9 樓之門牌亦無9 樓之17，足見系爭建物非委託代建合約中之屋頂小閣樓。況漢口大廈住戶規約（下稱系爭規約）第3 條第1 項第3 目規定：「（三）約定專用部分：大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存」，上訴人檔案中既無系爭建物供特定區分所有權人使用之使用者名冊，被上訴人就系爭建物自無專用之權。

（三）漢口大廈系爭會議已決議收回被上訴人占用之系爭建物，回歸上訴人作為辦公室使用，並追回被上訴人非法占用所收取之租金，故被上訴人應遷讓返還系爭建物予上訴人，另應給付自99年7 月1 日起至100 年6 月30日之不當得利89,640元〔即（月租9,000 元×12個月）-99 年7 月1 日至100 年11月30日止之管理費18,360元〕。爰依公寓大廈管理條例第9 條、系爭會議決議及民法第179 條之規定起訴，並聲明：被上訴人應遷讓其占用坐落於臺北市○○區○○街○段000 號屋頂一層公共使用瞭望台，交還給上訴人點收及保管，並給付上訴人89,640元。

二、被上訴人則辯以：

（一）系爭建物即為漢口大廈共用部分之瞭望台，也是西城公司銷售時所稱之小閣樓，雖漢口大廈屋頂平台之建物登記謄本無小閣樓之登記，惟由漢口大廈原始銷售圖說及建築藍圖比對，可明確看出銷售時所稱之小閣樓即為建築藍圖所示之瞭望台，是建商西城公司於65年間起造漢口大廈時所銷售予陳楊碧姿，並以委託代建合約約定陳楊碧姿有屋頂小閣樓之專用權，已為漢口大廈各樓層之原始購買人所清楚知悉，故上開小閣樓於66年11月10日經建管單位核發使用執照，66年12月6 日自○○街○段000 號增編編釘臺北市○○區○○街0 段000 號9 樓之17，並於69年9 月16日完成登記，且自67年7 月起由陳楊碧姿另設稅籍為9 樓之17，並由陳楊碧姿於其後長達30年之期間單獨使用、收益，自可謂已將系爭建物約定由陳楊碧姿專用，並可認各原始買受人就系爭建物已有分管契約，對其後取得漢口大廈區分所有權之人，均生拘束之效力。

（二）系爭建物為合法登記之雜項建物瞭望台，除應按時繳納房屋稅外，相關法令無使用上之特殊限制，亦非生活利用上不可或缺之物，自無公寓大廈管理條例第7 條第1 項後段規定不得為約定專用之情形。98年12月間向陳楊碧姿買受訴外人陳青青所有漢口大廈4 樓之6 不動產而一併獲贈與系爭建物之被上訴人，亦因此取得系爭建物之專用權，漢口大廈各區分所有人權應繼受前開分管契約而受拘束，並視為系爭規約之一部，不能因上訴人未經記載或由區分所有人以決議方式變更規約，即侵害被上訴人之權益。

（三）又陳楊碧姿自取得系爭建物專用權起，即為出租收益之使用，被上訴人取得系爭建物後，亦為相同之出租、自用，使用、收益方法並無不同，並無違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令，自難認有公共利益之違反。

三、原審經審理結果，駁回上訴人之全部請求：上訴人不服提起上訴，補陳：（一）臺北市○○區○○街○段000號漢口大廈屋頂平台上之屋頂突出物為二層建物，第一層為公用樓梯間、電梯車廂上下移動空間、公共使用瞭望台（12坪），第二層為蓄水池、電梯機械室，均為漢口大廈共用部分，依公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第58條第2項規定，不得獨立使用供作專用部分，未得全體區分所有權人同意，亦不得贈與他人，依民法第940 條及第962 條之規定，其自得請求被上訴人遷讓返還系爭建物予上訴人及全體共有人，並應給付占用系爭建物之不當得利等語。上訴及追加聲明為：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應自系爭建物遷出，將該建物還上訴人及全體共有人。（三）被上訴人應給付上訴人89,640元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。另自10 0年12月1 日起至返還樓頂突出物之日止，應按月給付上訴人9,000 元。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。

四、兩造不爭執之事項（本院卷第118頁正反面）：

（一）上訴人設於臺北市○○區○○街○段000 號，於92年間成立，經臺北市政府於92年10月7 日核准備查在案，有臺北市政府92年10月7 日府工建字第00000000000 號准予備查函、上訴人公寓大廈管理組織報備證明等件為證（原審卷第43-45 頁）。

（二）系爭建物為漢口大廈共用部分，建號為1256號，門牌號碼為臺北市○○街○段000 號9 樓之17，有建物現況門牌照、臺北市建成地政事務所建築改良物堪測成果表、地籍謄本及相關資料申請書、臺北市中正區戶政事務所101 年4月19日北市○○○○○00000000000 號函、臺北市建成地政事務所101 年4 月26日北市建地測字第00000000000 號函等件為證（原審卷第189頁、本院卷第51頁、第61至84頁）。

（三）被上訴人繳納系爭建物99年度及100 年度之房屋稅，並按月繳納管理費1,080 元，有99年度及100 年度房屋稅繳款書、存摺類存款憑條及上訴人帳戶存摺等影本為證（原審卷第56-61 頁、第148 頁、第209-212 頁）。

（四）系爭建物前為陳楊碧姿出租使用，後由被上訴人出租訴外人郭和育使用，租賃期間自99年7 月1 日起至100 年6 月30日止，每月租金9,000 元，自100 年7 月1 日起，即無出租他人，由被上訴人自行占有使用迄今。

五、本件爭點：

（一）被上訴人就系爭建物有無單獨使用、收益之權？

（二）上訴人依民法第940 條、第962 條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，有無理由？

（三）上訴人依民法第179 條之規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利89,640元及法定遲延利息，另自100 年12月1 日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人9,000元，有無理由？

六、本院對爭點一之判斷：

（一）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條定有明文。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨可資參照）。是公寓大廈之買受人已與建商約定，將公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認各原始買受人間已合意成立分管契約，各原始買受人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，受讓人亦應受分管契約之拘束。

（二）被上訴人抗辯系爭建物即門牌號碼臺北市○○街○段000號9 樓之17之建物，亦為建商西城公司出售予陳楊碧姿之屋頂小閣樓等事，業據被上訴人提出西城公司與陳楊碧姿簽訂之委託代建合約、附約、西城漢口大廈之銷售簡介、原始各層樓之建築面積及價款表為證（原審卷第62-79 頁），並經本院履勘現場確認系爭建物坐落於臺北市○○區○○街○段000 號屋突一層（本院卷第45頁勘驗筆錄），復經本院依職權函詢臺北市稅捐稽徵處中正分處回覆稱：臺北市○○區○○街○段000 號9 樓之17房屋為屋頂突出物（本院卷第187 頁），且經證人陳永田、陳楊碧姿到庭具結證稱：系爭建物的門牌是9 樓之17，就是買賣契約書上的小閣樓（本院卷第192-193 頁反面），堪信為真。

（三）被上訴人另辯稱系爭建物係經陳楊碧姿與建商約定由陳楊碧姿單獨使用，漢口大廈之各原始買受人就系爭建物已有分管之契約，一併受讓系爭建物使用權之被上訴人亦有單獨使用收益之權等情，雖為上訴人所否認。惟證人陳永田、陳楊碧姿已到庭具結證稱：系爭建物是跟建商買的，就是買賣契約書上的小閣樓，當時有特別講清楚可以單獨使用，是從房屋蓋好後就開始使用，也有從67、68年起開始繳納管理費，期間並其他住戶反對，有時候是自己用，有時候是出租等語（本院卷第192-193 頁反面）；被上訴人所提委託代建合約及附約更是載明：一併將頂樓花園及屋頂小閣樓出售予陳楊碧姿使用，西城漢口大廈之銷售簡介上亦有空中花園及小閣樓之介紹，原始各樓層之建築面積及價款復分就頂樓花園及小閣樓之面積、價格而為記載（原審卷第62-79 頁）；上訴人為防止電線走火，釀成火災，曾於89年5 月20日以漢委字第211 號函文通知被上訴人改裝個別電表，陳楊碧姿依該通知繳納改裝費用，上訴人並為系爭建物改裝個人電表（本院卷第173-180 頁函文及公共電費與電表裝修收據）；證人即上訴人之前任主任委員王美秋復到庭具結證稱：伊在當主委時，有要求重新裝電表，也知道頂樓有小閣樓等語（本院卷第172 頁反面）；上訴人持續以獨立單位向陳楊碧姿收取系爭建物管理費，並於支出公共費用時要求陳楊碧姿加以分擔等情，為上訴人所未爭執，則不僅足認漢口大廈各原始買受人可清楚知悉系爭建物與漢口大廈之其他專有部分係分別銷售，系爭建物之造價及使用權將由系爭建物之原始買受人個別負擔及享有，與其他買受人無涉，復可認自漢口大廈落成啟用迄今長達30餘年，各原始買受人對陳楊碧姿就系爭建物之專用，亦未為反對之表示。被上訴人所辯各原始買受人確有默示意思表示，同意陳楊碧姿就系爭建物有單獨使用、收益之權，即堪憑採。從而，由陳楊碧姿為陳青青出售4 樓之6 時，一併受贈取得系爭建物使用權之被上訴人，應認已因繼受前開分管契約而取得系爭建物之單獨使用、收益之權。

（四）上訴人雖主張依公寓大廈管理條例第7 條之規定，系爭建物不得為約定專用部分云云。惟按，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分；前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第7 條、第55條第2 項分別定有明文。查系爭建物雖所屬建號1256建物，然其係為具有經濟上、構造上可獨立使用之瞭望台，並非公寓大廈管理條例第7 條但書所列不得為約定專用之共用部分，且係於公寓大廈管理條例施行前即已登記完成，依公寓大廈管理條例第55條第2 項規定，得不受同條例第7 條各款不得為約定專用之限制，上訴人指本件之分管契約有違公寓大廈管理條例第7 條之規定，容有誤會，並非可取。

（五）上訴人雖又主張依公寓大廈管理條例第36條第11款之規定，上訴人就系爭建物有點收、保管之權，且依公寓大廈管理條例第9 條、第58條之規定，各區分所有權人對系爭建物均有使用之權，建商不得將系爭建物使用權單獨出售予被上訴人，上訴人檔案中亦無載明就系爭建物應由陳楊碧姿或被上訴人專用，陳楊碧姿及被上訴人就系爭建物即無專用之權，另依漢口大廈系爭會議決議，通過向被上訴人收回系爭建物並追討租金，被上訴人應返還系爭建物云云。然查：

１. 被上訴人前手陳楊碧姿係於65年間，經由建商與各原始購買人約定就系爭建物有單獨使用、收益之權，而公寓大廈管理條例係於84年間制訂施行，上訴人係於92年間始行成立，均在陳楊碧姿取得系爭建物單獨使用、收益權限之後，是公寓大廈管理條例既無溯及既往之效力，自不足據此否定陳楊碧及被上訴人因約定及繼受而取得就系爭建物所享有之專用權限，且不應因上訴人怠於造冊即使陳楊碧姿或被上訴人之專用權限喪失，上訴人以公寓大廈管理條例第9 條、第58條之規定，主張陳楊碧姿及被上訴人不能就系爭建物單獨使用、收益，自不可採。

２. 上訴人雖以其就漢口大廈共用部分有點收、保管之權，且系爭決議已決議向被上訴人收回系爭建物並追討租金，主張被上訴人應遷讓系爭建物云云。惟查：

（１）按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，公寓大廈管理條例第33條第3 款定有明文。雖該條款係就公寓大廈管理條例84年6 月28日公布施行後之情形加以規定，然此係保障公寓大廈共用部分經約定專用之安定性，並平衡約定專用權人及全體區分所有權人間之利益，於公寓大廈管理條例施行前經全體區分所有權人就共有部分為分管約定時，亦有適用之必要。是於公寓大廈管理條例施行前之公寓大廈共用部分經全體區分所有權人約定由特定區分所有權人單獨使用、收益而成立分管契約時，自應類推公寓大廈管理條例第33條第3 款之規定，除該分管契約之約定顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，應經分管契約權利人之同意，始得變更，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。

（２）查被上訴人就系爭建物有單獨使用、收益之權，漢口大廈各區分所有權人已因約定或繼受而應容忍被上訴人就系爭建物有單獨使用、收益權限等事，均如前述，則漢口大廈各區分所有權人所組成之區分所有權人會議若欲收回系爭建物，自應經有單獨使用、收益系爭建物權限之被上訴人同意，始生效力。而被上訴人不同意放棄單獨使用、收益系爭建物之權，且被上訴人就系爭建物之使用，與陳楊碧姿向來之使用方式無異，未影響公共走道、樓梯間、電梯間、水箱、頂樓消防安全，現無出租他人而由被上訴人自己使用等情，業經上訴人陳明在卷，與證人陳楊碧姿證稱：有時候是自己用，有時候是出租等語相符（本院卷第193 頁反面），復經本院履勘現場製成勘驗筆錄附卷可稽（本院卷第45頁），核與就系爭建物所成立之分管契約目的無違，揆諸前揭說明，漢口大廈系爭會議所為向被上訴人收回系爭建物之決議，應屬無效，分管契約並不因而失效。

（３）又上訴人雖就共用部分有點收、保管之權，惟上訴人上開權限係來自於各區分所有權人，是若各區分所有權人就共用部分已受限制之權利，上訴人亦應同受限制，此為事理所當然。是系爭建物既已由全體區分所有權人因約定或繼受而應容忍由被上訴人單獨、使用收益，則上訴人自無排除被上訴人單獨使用、收益系爭建物之權，故上訴人依公寓大廈管理條例第36條第11款之規定，主張上訴人有保管系爭建物之權，被上訴人應遷讓系爭建物云云，亦不足採。

（六）綜上，被上訴人基於分管契約，就系爭建物有單獨使用、收益之權，且被上訴人就系爭建物之使用方式，並無顯然違背公共利益，無論上訴人有無造冊登記，均屬有效，亦不因漢口大廈系爭會議決議收回而失效，上訴人應容忍被上訴人得單獨使用、收益系爭建物，要無依公寓大廈管理條例第9 條及系爭會議決議而為本件請求之理由。

七、本院對於爭點二、三之判斷：查被上訴人基於分管契約，就系爭建物有單獨使用、收益之權，漢口大廈其他區分所有權人及上訴人均應容忍被上訴人得單獨使用、收益系爭建物，業如前述，則上訴人依公寓大廈管理條例第9 條、民法第940 條、第962 條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，及依第179 條之規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，均無理由。

八、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第9 條、系爭會議決議及民法第179 條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物及返還不當得利，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。又上訴人追加依民法第940 條及第962 條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物予上訴人及全體共有人、請求返還不當得利並附加法定遲延利息，暨按月給付之不當得利，亦無理由，應併予駁回。

九、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436 之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。