臺灣臺北地方法院103年度簡上字第493號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第493號

上訴人

三圓建設股份有限公司

法定代理人

王光祥

訴訟代理人

陳曉祺律師

訴訟代理人

陳淑芬律師

被上訴人

東方君悅大廈管理委員會

法定代理人

顏淑真

訴訟代理人

龍毓梅律師

上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國103 年8 月15日本院臺北簡易庭102 年度北簡字第12759 號第一審判決提起上訴，本院於104 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面被上訴人之法定代理人原為廖恩大，嗣於本院審理期間變更為顏淑真，並報請臺北市政府同意備查，業據其聲明承受訴訟，並提出臺北市政府民國104 年1 月26日府都建字第00000000000 號函為證（參本件卷第65頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人為被上訴人所管理東方君悅大廈（下稱系爭大廈）住戶，為區分所有權人。依系爭大廈住戶規約第10條第2 項約定，管理費每月以每坪新臺幣（下同）90元計算，上訴人所有臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○號建物（以下分別稱系爭2683、2684、2688建物）分別以76.46 坪、285.55坪、18.24 坪計算，合計380.25坪，故上訴人每月應繳金額為34,222元。上訴人為系爭大廈起造公司，於95年初建造完成，陸續與各區分所有權人辦理點交，協助籌組管理委員會、擬訂住戶規約，過程中上訴人代表均未主張其所有建物使用用途不同，需另訂機車車位收費辦法。又系爭2688、2683、2684建物、同地段2727建號建物（下稱系爭2727建物）之竣工圖及臺北市松山地政事務所建物測量成果圖圖面所載之使用用途與現場實際使用用途完全不同，核對系爭2683、2684建物圖面，可看出飲食店被機車停車位包覆於其中，依據常情並無飲食店與機車位願同處一室，且上訴人於圖面標示專用車梯，現場實屬一般電梯，圖面標示專用電梯處，實際現場旁有廚房專用送餐電梯，另圖面明顯標示B1F 、B2F 之機車停車位列有管理編號，但事實上地面鋪設大理石磚且並無任何編號，外人無從得知為機車停車位。而上訴人自101 年12月1 日起未繳納管理費，至103 年7 月止共積欠被上訴人管理費684,440 元，已造成社區經費短缺，各項公共事務無法推動與進行。為此依據公寓大廈管理條例第21條、系爭大廈住戶規約，提起本件訴訟，請求：上訴人應給付被上訴人684,440 元，及自103年7 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並補陳：系爭大廈住戶規約於102 年11月3 日第8 屆第2 次區分所有權人會議修訂決議通過，其中第10條已明載，地下室機車位，每車位以160 元收取管理費。顯見上訴人即使抗辯地下室為機車停車位，依照前開修正後規約，上訴人仍應給付管理費，從而，上訴人拒絕給付管理費，實屬無據等語。

二、上訴人則以：上訴人為系爭大廈1 樓即系爭2688建物，及地下1 樓、地下2 樓即系爭2683、2684、2727建物所有權人。系爭2688、2683建物之用途為店舖，系爭2684建物用途為機車停車空間，而系爭2727建物用途為機車停車空間及地下一、二樓專用之樓梯、電梯、機車用升降梯等設施。此等用途自建物興建完成後即未曾變更，上訴人早於簽訂買賣契約時即已明確告知地下層為機車停車空間，亦早已將社區使用執照、竣工圖等文件交付與被上訴人，上訴人未隱瞞建物用途。則系爭大廈住戶規約未規定機車停車位應繳納管理費，系爭2684、2727建物機車停車位部分，被上訴人即無任何收費依據。又系爭2688、2683、2684、2727建物之所有權為上訴人單獨所有，具獨立對外出入口及樓梯、電梯、機車用升降梯等必要設施，幾乎不會使用到系爭大廈各項公共設施，且上訴人未將機車停車位出租或出售供他人使用，對系爭大廈公共開銷與管理成本未造成任何負擔，上訴人對於系爭大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度顯然極低。被上訴人卻要求上訴人比照其他住戶按登記面積之收費方式繳納管理費，形同要求幾乎完全沒使用公設之上訴人為其他住戶負擔公共設施維護費用，顯失公平，亦違反誠信原則，並構成權利濫用。縱認系爭2684、2727建物機車停車位仍應繳納管理費，亦不得比照一般住戶以每坪90元計算，且系爭大廈住戶規約於102 年11月3 日修正後以每月每機車位160 元計算，顯高於正常行情。又系爭大廈中僅有上訴人有機車停車位所有權，在以多數決進行決議之區分所有權人會議中，上訴人難以區分所有權人會議決議修改住戶規約，自應另定合理收費標準，始符公平。此外，上訴人對於系爭2688、2683建物應依每坪90元之計算方式繳納管理費無意見，系爭2688建物之總面積為18.24 坪，而系爭2683建物扣除系爭2727建物（用途為機車停車位）之應有部分面積後，其餘面積為30.89 坪，兩者面積合計為49.13 坪，每月應繳管理費應為4,422 元（計算式：90×49.13 ＝4,422 ）。上訴人自95年12月起至101 年11月止，已繳納共72個月管理費，金額合計為2,505,864 元，然上訴人應繳之管理費僅有318,384 元（計算式：4,422 ×72＝318,384 ），其餘2,187,480 元部分，被上訴人皆無受領之法律上原因，構成民法第179 條之不當得利，應對上訴人負返還義務。故上訴人以對被上訴人之不當得利債權2,187,480 元，逐月抵銷對被上訴人每月4,422 元之管理費債務等語，資為抗辯。

三、原審判決被上訴人勝訴，亦即判決上訴人給付被上訴人684,440 元及自103 年7 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並依職權為假執行及上訴人預供擔保後得免為假執行之宣告，上訴人提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（參本件卷第137 頁反面，並刪除兩造有爭執語句）

㈠、上訴人為系爭大廈內系爭2688（門牌號碼為臺北市○○區○○路00號）、2683（門牌號碼為臺北市○○區○○路00號地下一層之1 ）、2684（門牌號碼為臺北市○○區○○路00號地下一層）、2727建物之單獨所有權人，亦為系爭大廈起造人。

㈡、系爭2688、2683、2684、2727建物有獨立對外出入口及樓梯、電梯、機車用升降梯。

㈢、系爭大廈住戶規約於102 年11月3 日修正前第10條第2 項規定管理費一般住戶每月每坪90元及其他相關收費標準。系爭大廈於102 年11月3 日修正、103 年1 月1 日施行之住戶規約第10條第2 項則增加記載：「另地下室機車位/ 每車位以160 元收取管理費。」。

㈣、系爭2688建物坪數為18.24 坪、系爭2684建物坪數為285.55坪。

㈤、上訴人自95年12月至101 年11月均按月繳納如被證5 （參原審卷第91頁）之繳款金額明細表（下稱系爭繳款明細表）所載。

五、本件經本院於104 年10月23日與兩造整理並協議簡化爭點厥為（參本件卷第137頁反面至第138頁）：

㈠、系爭大廈住戶規約於102 年11月3 日修正前第10條第2 項（參原審卷第35頁）未對機車停車位訂立應繳交管理費，以一般住戶收費方式每坪90元計算，是否無據？如有依據，修正前以同一標準計價或修正後以每車位160 元計價是否符合誠信原則或權利濫用？

㈡、系爭2683建物應收管理費之坪數為何？為76.46 坪或30.89坪（即扣除系爭2727建物後所餘）？

㈢、如被上訴人得向上訴人請求本件管理費時，上訴人是否有溢繳如系爭繳款明細表所示款項其中之2,187,480 元？是否得主張為不當得利債權抵銷本件請求？

㈣、經㈠至㈢之認定，本件被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條、系爭大廈住戶規約所得請求之金額及其遲延利息為何？

六、茲就爭點分別論述如下：

㈠、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。公寓大廈之管理費，係公寓大廈區分所有權人，本於區分所有權人之身分，依公寓大廈管理條例上開規定，所必須負擔之公共費用，其數額若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。細閱系爭大廈住戶規約第10條關於公共基金、管理費之繳納，規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員號繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費一般住戶每月/ 坪新台幣九十元，其露台管理費減惠為每月/ 坪新台幣十八元，營業戶視其有無員工、客戶進出、是否危及本大廈公共衛生及環境品質及是否導致本大廈公共開銷與管理成本增加，授權管理委員會決定酌增或酌減管理費二成收取…。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。四、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算，…。五、管理費應由區分所有權人繳納…。」，顯見系爭大廈住戶規約已明訂區分所有權人須向管理委員會繳交公共基金與管理費，且管理費區分一般住戶、營業戶之不同而有不同標準，又各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。則系爭大廈住戶規約既定有收費原則，而未就機車停車位另定收費標準或免為收費，自應按其原則即每月每坪90元計算，是上訴人既為系爭大廈內系爭2688、2683、2684建物之所有權人，被上訴人按上訴人所有坪數，計算上訴人每月應繳納管理費，即有憑據。上訴人辯稱系爭大廈住戶規約無機車停車位收費依據云云，難認可採。又系爭2683、2684號建物總登記面積為76.46 坪、285.55坪乙事，為上訴人所不爭執（參本件卷第144 頁），則機車停車位既仍須繳納管理，已如上述，上訴人辯稱應扣除系爭2727建號及機車停車位之面積，分別以30.89 坪及0 坪計算云云，亦無可取。

㈡、上訴人自98年11月起至101 年11月止，每月均繳納管理費34,222元，有系爭繳款明細表在卷可稽（參原審卷第91頁），則上訴人長期按月依被上訴人主張之計費標準（即每坪90元、每月合計34,222元）繳納管理費，均未爭執被上訴人計算其建物坪數之基準及每月應繳數額。又被上訴人主張上訴人為系爭大廈起造人，於95年初建造完成時，協助各區分所有權人籌組管理委員會、訂立住戶規約，且系爭大廈住戶規約對於管理費一直都是以每月每坪90元計算等情，為上訴人所不爭執（參原審卷第145 頁、第196 頁），足徵上訴人對系爭大廈住戶規約內容、被上訴人徵收管理費之計算基準知之甚詳。再者，被上訴人對各住戶收費計算標準均按各住戶建物登記謄本上總面積，及附屬建物、共有部分面積合計，亦據被上訴人提出其他住戶收費計算方式、建物登記謄本、公共管理費收繳通知單等件為證（見原審卷第175 頁至第178頁、第182 頁至第185 頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真。顯見被上訴人主張之計算標準，適用於全體住戶，非以多數暴力針對上訴人1 人。此外，各該公寓大廈戶數、規模及坐落位置情況有異，不能以其他公寓大廈所採收費標準，逕認被上訴人主張之計算標準不當。上訴人辯稱每月每坪90元或每車位160 元計算之收費方式過高云云，雖提出三圓羅馬社區管理收據影本及網路討論區資料為據（參本件卷第103 頁至第105 頁），仍不可取。況系爭2688、2683、2684建物登記之主要用途分別為一般事務所及樓梯間、飲食店及機車停車空間，均附有共同部分之應有部分，有建物登記謄本附卷可查（見原審卷第76頁至第78頁），可見系爭2688、2683、2684建物就系爭大廈共有部分均有其應有部分，上訴人與其他住戶均按所有坪數繳納管理費，供共用部分維護管理，亦屬公平。上訴人辯稱其未使用公設，卻與其他住戶負擔相同費用，有失公允云云，難認可採。從而，上訴人主張按系爭大廈住戶規約於102 年11月3 日修正前以每月每坪90元或修正後每車位160 元之計算標準，不符誠信原則或權利濫用云云，即屬無據。則上訴人按系爭大廈住戶規約第10條所定，繳納如系爭繳款明細表所載管理費，自無溢繳情事，上訴人主張因此對被上訴人有不當得利債權而得抵銷被上訴人本件請求云云，亦非可信。

㈢、系爭規約第10條第2 項於102 年11月3 日修正並於103 年1月1 日施行，增訂關於機車停車位以每月每位160 元及其計算方式乙情，有系爭大廈第8 屆第2 次區分所有權人會議紀錄在卷可稽（參本件卷第94頁），而本件被上訴人請求上訴人給付之管理費期間為101 年12月至103 年7 月，共20月，則按上開修正前後之系爭規約第10條第2 項，計算上訴人每月應給付管理費分別為34,222元（計算方式如原審卷第173頁）、34,253元（計算方式如本件卷第94頁），此段期間上訴人應給付被上訴人之管理費合計684,657 元（34,222元×13月＋34,253元×7 月），則上訴人僅請求其中684,440 元，即屬有據。

㈣、按系爭大廈住戶規約第10條第4 項所定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。綜上，上訴人為系爭大廈區分所有權人，積欠如上開㈢所示管理費，則被上訴人依系爭大廈住戶規約及上開規定，請求上訴人給付管理費684,440 元及自103 年7 月25日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，洵屬有據。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果不生影響，自無庸一一加以論逑，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。