臺北簡易庭102年度北簡字第12759號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　102年度北簡字第12759號

原告

東方君悅大廈管理委員會

法定代理人

廖恩大

訴訟代理人

周定儒

被告

三圓建設股份有限公司

法定代理人

王光祥

訴訟代理人

姚家運

訴訟代理人

陳曉祺律師

　　　　　　陳淑芬律師

上列當事人間102 年度北簡字第12759 號請求給付管理費事件，於中華民國103 年7 月25日言詞辯論終結，同年8 月15日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　黃蕙華朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

一、原告之法定代理人起訴後，變更為廖恩大，有臺北市政府民國102 年12月26日府都建字第00000000000 號函在卷可憑（本院卷第149 、150 頁），其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原請求被告給付新臺幣（下同）171,110 元，及自102 年5 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，嗣於103 年7 月25日，將請求之管理費計算至103 年7 月份，並將請求之金額變更為684,440 元，及自103 年7 月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。

三、原告主張：

㈠被告為原告所管理東方君悅大廈（下稱系爭大廈）之住戶，為區分所有權人。依系爭大廈住戶規約第10條第2 項約定，管理費每月以每坪90元計算，被告所有臺北市○○區○○段○○段0000○0000○0000○號建物（下分別稱前開2683、2684、2688建號建物）分別以76.46 坪、285.55坪、18.24 坪計算，故被告每月應繳金額為34,222元（計算式：380.25坪×90元＝34,222元）。詎被告自101 年12月1 日起未繳納管理費，至103 年7 月止共積欠原告管理費684,440 元，已造成社區經費短缺，各項公共事務無法推動與進行。為此依據公寓大廈管理條例第21條規定、系爭大廈住戶規約，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付684,440 元，及自103 年7 月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

㈡對被告抗辯所為陳述：原告於催繳時才得知被告所有建物原始使用之用途，因被告為系爭大廈起造公司，於95年初建造完成，陸續與各區分所有權人點交交屋，並協助各區分所有權人籌組管理委員會事宜，籌組過程中須將住戶規約訂定，會議過程中被告代表並無提出要求被告所有建物使用用途不同，需另訂機車車位收費辦法，且在與被告點交公共設備過程期間，被告公司代表陳主任及其他職員均告知已有燦坤、銀行等陸續與被告洽談承租被告所有建物，使得全體住戶及區分所有權人，認定被告所有建物屬對外營業之場所，不知與事實不符。原告對被告所服務之範圍為保全巡邏、垃圾清運、清潔地面及廁所清潔，卻因被告將建物反鎖，致使原告無法再對被告服務。前開2688、2683、2684建號建物、同段同小段2727建號建物（下稱前開2727建號建物）之竣工圖及臺北市松山地政事務所建物測量成果圖圖面所載之使用用途與現場實際使用用途完全不同，再從前開2683、2684建號建物圖面核對後，可看出飲食店被機車停車位包覆於其中，依據常規並無飲食店與機車位願共同存在一個居室中，被告於圖面標示專用車梯，現場實屬一般電梯，圖面標示專用電梯處，則實際現場旁有廚房專用送餐電梯，另圖面明顯標示B1F 、B2F 之機車停車位且已編上管理編號，但事實上地面鋪上大理石磚且並無任何編號，若無被告自己說明，外人無從得知機車車位停車格。

四、被告則以：被告為系爭大廈一樓之前開2688建號建物，及地下一樓、地下二樓之前開2683、2684、2727建號建物之所有權人；前開2688、2683建號建物之用途為店舖，前開2684建號建物之用途為機車停車空間，而2727建號之用途為機車停車空間及地下一、二樓專用之樓梯、電梯、機車用升降梯等設施。此等用途自建物興建完成後即未曾變更，被告早於簽訂買賣契約時即已明確告知地下層為機車停車空間之用途，亦早已將社區之使用執照、竣工圖等文件交付原告，被告始終未有任何刻意隱瞞建物用途之行為。前開2688、2683、2684、2727建號建物之所有權為被告單獨所有，且有獨立對外出入口及樓梯、電梯、機車用升降梯等必要設施，幾乎不會使用到系爭大樓之各項公共設施，而原告對於前開2688、2683、2684、2727建號建物及各項設施從未有任何維護保養等管理行為，所有管理維護費用皆為被告自行負擔。系爭大廈住戶規約並未對於機車停車位訂有應繳納管理費之規定，故就前開2684、2727建號機車停車位部分，原告並無任何收費依據。又被告對於前開2688、2683建號建物應依每坪90元之計算方式繳納管理費無意見，前開2688建號之總面積約為18.24 坪，而前開2683建號扣除2727建號（用途為機車停車位）之應有部分面積後，其餘面積為30.89 坪；前述兩者之面積合計為49.13 坪，每月應繳管理費應為4,422 元（90×49.13 ＝4422）。被告自95年12月起至101 年11月止，已繳納共72個月管理費，金額合計為2,505,864 元；然被告應繳之店舖管理費部分，僅有318,384 元（4422×72＝318384），其餘2,187,480 元部分，原告皆無受領之法律上原因，顯構成民法第179 條之不當得利，應對被告負返還義務。故被告以對原告之不當得利債權2,187,480 元，逐月抵銷對原告每月4,422 元之管理費債務。又前開2684、2727建號機車停車位皆有獨立出入口及獨立之電梯、樓梯、機車昇降梯可對外進出，幾乎不會使用系爭大廈之公共設施；又自興建完成以來，被告並未將該等機車停車位出租或出售供他人使用，長期為閒置狀態，且所有之管理維護費用皆被告自行支付，對於系爭大廈之公共開銷與管理成本未造成任何負擔，被告對於系爭大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度顯然極低。原告卻要求被告比照其他住戶按登記面積之收費方式繳納管理費，形同要求幾乎完全沒使用公設之被告為其他住戶負擔公共設施維護費用，顯失公平，亦違反誠信原則，並構成權利濫用。若鈞院認前開2684、2727建號機車停車位仍應繳納管理費，亦不得比照一般住戶以每坪90元計算，而應另定合理之收費標準，始符公平及誠信原則等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

五、兩造不爭執事項：

㈠被告為東方君悅社區內前開2688建號（門牌號碼為臺北市○○區○○路00號）、以及前開2683建號（門牌號碼為臺北市○○區○○路00號地下一層之1 ）、2684建號（門牌號碼為臺北市○○區○○路00號地下一層）、2727建號建物之單獨所有權人。

㈡前開2688、2683、2684、2727建號建物有獨立對外出入口及樓梯、電梯、機車用升降梯。

㈢系爭大廈住戶規約第10條第2 項規定管理費一般住戶每月每坪90元及其他相關收費標準。被告對於前開2688、2683建號建物部分應依每月每坪90元之計算方式繳納管理費無意見。

㈣被告自95年12月至101年11月均按月繳納如被證5之繳款金額明細表所載。

六、原告主張被告應給付101 年12月至103 年7 月之管理費684,440 元，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執敘述如下：

㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。公寓大廈之管理費，係公寓大廈區分所有權人，本於區分所有權人之身份，依公寓大廈管理條例之規定，所必須負擔之公共費用，其數額係經全體區分所有權人依據自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而確定，該費用之目的，以應公寓大廈管理業務之執行及支付重大修繕費用之需，其本質上係屬各區分所有權人自身應支出或分攤之費用，僅為集合管理之便，由公寓大廈管理委員會共同收取並加以統籌運用，是管理費之給付義務，本屬區分所有權人之法定義務。

㈡又依原告提出之系爭大廈住戶規約第10條公共基金、管理費之繳納規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員號繳交下列款項。（一）公共基金。（二）管理費。二、管理費一般住戶每月/ 坪新台幣九十元，其露台管理費減惠為每月/ 坪新台幣十八元，營業戶視其有無員工、客戶進出、是否危及本大廈公共衛生及環境品質及是否導致本大廈公共開銷與管理成本增加，授權管理委員會決定酌增或酌減管理費二成收取... 。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。四、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算，....。 五、管理費應由區分所有權人繳納... 。」，顯見系爭大廈住戶規約已明訂區分所有權人須向管理委員會繳交公共基金與管理費，且管理費區分一般住戶、營業戶之不同而有不同標準，又各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

㈢被告雖辯稱系爭大樓住戶規約並未對於機車停車位訂有應繳納管理費之規定，故就前開2684、2727建號機車停車位部分，原告並無任何收費依據，前開2683建號建物應扣除2727建號（用途為機車停車位）之應有部分面積計算，原告顯然超收管理費用云云。然查，被告所有前開2684建號建物登記之主要用途固為機車停車空間，然顯係將機車停車空間單以專有方式辦理登記，單獨編定建號同時附有共同部分之應有部分，有建物登記謄本附卷可參（見本院卷第78頁），是以前開2688建號建物與前開2683、2684建號建物均同屬系爭大廈之區分所有部分。系爭大廈住戶規約既已明定區分所有權人負有分擔繳納共用部分管理費之義務，一般住戶以每月每坪90元，營業戶則授權管理會決定酌增或酌減管理費，而前開2683建號建物之主要用途為飲食店，且據原告所提出之使用現況照片顯示，地下一層有一般電梯及廚房專用送餐電梯，地面上舖有大理石石磚，被告並對外招租，確實易使人認為係供營業使用之場所。又系爭大廈住戶規約已約明各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定；依原告所提之面積計算（見本院卷第173 、174 頁），顯然係將前開2688、2683、2684建號建物登記謄本上之共有部分亦列入計算；而原告對各住戶之收費標準均係依據各住戶之建物登記謄本上之總面積，及附屬建物、共有部分之面積合計，亦據提出其他住戶收費之計算方式、建物登記謄本、公共管理費收繳通知單等件為證（見本院卷第175-178 、182-185 頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實；顯見原告以卷附之面積計算方法（見本院卷第173 、174 頁），將共有部分面積列入計算，向被告徵收管理費，亦非無所本。參以被告不爭執為系爭大廈之起造公司，於95年初建造完成，並協助各區分所有權人籌組管理委員會事宜，籌組過程中須訂定住戶規約，且系爭大廈住戶規約對於管理費一直都是以每月每坪90元計算等情，顯見被告對系爭大廈住戶規約內容、原告徵收管理費用之坪數與費率等計算基準應知之甚稔，且長期按月依該標準繳納管理費，期間均未對原告計算其建物坪數之基準及每月應繳數額有所爭執。復衡酌公寓大廈各區分所有權人所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自各區分所有權人每月繳納之管理費。綜合上情，應認被告已承認按系爭大廈住戶規約及授權管理委員會決定之管理費繳納標準計算管理費，而與原告及系爭大廈各區分所有權人成立團體協約，早已就被告所有前開2688、2683、2684建號建物以每坪90元、共計380.25坪為計算基準，每月繳納管理費34,222元，達成默示合意。準此，原告依被告先前同意之繳費標準，請求被告給付101 年12月起至103 年7 月止期間之管理費，洵屬有據，且原告受領被告自95年12月起至101 年11月止之管理費共計2,505,864 元，自不構成不當得利，被告以對原告有不當得利債權2,187,480 元，主張抵銷，自無可採。

㈣又按民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認。公寓大廈管理條例第10條第2 項後段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此縱社區管理費收費標準不合理，除法律別有規定（如民法第252 條規定雙方約定違約金額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。而綜觀公寓大廈管理條例及系爭大廈住戶管理規約，並無賦予法院得以區分所有權人實際受益程度較低（如臨路戶、公共管線經過戶）而行使管理費酌減權之依據。被告抗辯對於系爭大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度極低，不應比照其他住戶按登記面積之收費方式云云，係就區分所有權人會議決議管理費數額當否之爭執，惟管理費之數額屬於公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款明定由區分所有權人自治決議之事項，如無顯失公平情形，法院亦不宜涉入判斷，故被告所屬之區分所有權人會議，基於私法自治之原則，決議對於區分所有權人按每坪90元計收管理費, 並不違反民法第148 條誠信原則及比例原則。被告若認應減低前開登記用途為機車停車空間部分繳納管理費之標準，本應循區分所有權人會議修改住戶規約之途徑以資處理，尚不得據此拒納管理費，是被告前開抗辯，尚難憑採。

㈤又依系爭規約第10條第4 項約定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算，得取消其進出本大廈之門卡等。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。綜上，被告既係系爭大廈區分所有權人，又與原告及系爭大廈各區分所有權人成立團體協約，每期應繳之管理費數額為34,222元，卻未繳納101 年12月至103 年7 月之管理費，共積欠管理費684,440 元，應繳之數額復未經全體住戶決議予以減縮，且主張抵銷部分為不可採。故被告依法仍應繳納前開管理費。又兩造均不爭執管理費應於當月20日前繳交。是原告依系爭大廈住戶規約及上開規定，請求被告給付管理費684,440 元及自103 年7 月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，洵屬有據。

七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭