臺灣臺北地方法院民事判決

上訴人

朱玉鈴

被上訴人

陳美秀

訴訟代理人

朱日銓律師

汪懿玥律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年11月11日本院新店簡易庭109年度店簡字第340號第一審判決提起上訴，本院於111年4月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國106年12月30日簽訂新版房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自107年1月1日起至113年6月30日止（原訂租賃期間自107年1月1日起至111年12月31日止，於107年4月4日再約定延長租賃期間至113年6月30日），上訴人應於每月1日前給付租金新臺幣（下同）2萬9,000元。惟上訴人自107年5月起即有拒繳或短繳租金之情形，至108年11月1日止積欠之租金共計19萬元，已逾2個月之租額，經被上訴人先於108年11月5日以簡訊催告上訴人於108年11月7日繳納租金，如未於期限內給付，將終止系爭租約，又於108年11月11日再次以簡訊通知上訴人終止系爭租約，上訴人既未於期限內給付積欠之租金，系爭租約應於108年11月7日或同年月11日終止。縱認108年11月7日或同年月11日並非系爭租約之終止日，被上訴人亦主張以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，故於起訴狀繕本送達上訴人時即生終止系爭租約之效力，上訴人自系爭租約終止後，已無權占有系爭房屋，爰請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2萬9,000元（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴），並聲明：上訴駁回。

二、上訴人則答辯以：兩造間就系爭房屋訂有系爭租約，租賃期間自107年1月1日起至111年12月31日止，每月租金2萬9,000元，擔保金（押金）為2個月租金，金額為5萬8,000元，嗣兩造於107年4月4日將系爭租約之租賃期間延長至113年6月30日，兩造並於訂約時，口頭約定由被上訴人按月至系爭房屋向上訴人收取租金，上訴人亦多次催告被上訴人至系爭房屋收取108年9月、10月之租金，然被上訴人卻故意爽約未至系爭房屋收取租金，惡意營造上訴人拒付租金之假象，以達違法終止租約之目的，被上訴人所為顯然違反誠信原則。被上訴人雖主張曾以簡訊催告並終止租約，然自108年3月23日起，上訴人即明確以簡訊告知被上訴人其已將被上訴人之手機及手機簡訊封鎖，上訴人根本收不到被上訴人之簡訊，被上訴人自應證明上訴人有收到這些簡訊；縱被上訴人提起本件訴訟時，被上訴人未收取之租金為7萬4,000元，經以擔保金抵償後，未達2個月之租額，依民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款規定及最高法院44年台上字第516號裁判意旨，被上訴人以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，亦不生終止之效力；復依照系爭租約第12條約定「出租方如要終止租約，須經過承租方同意」，被上訴人於系爭租約期限尚未屆滿前，未經上訴人同意主張終止租約，其終止為無效。再者，被上訴人積欠上訴人多筆修繕費用未還，上訴人得主張於租金中扣除，經扣除後，上訴人並無積欠租金達2個月等語，資為抗辯，並聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.被上訴人在第一審之訴駁回。

三、經查，兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自107年1月1日起至113年6月30日止（原訂租賃期間自107年1月1日起至111年12月31日止，於107年4月4日再約定延長租賃期間至113年6月30日），每月租金2萬9,000元，於每月1日前給付，並約定擔保金為2個月租金，金額為5萬8,000元，上訴人已給付擔保金5萬8,000元等情，有新版房屋租賃契約書2份在卷可稽（見原審卷一第25頁至第34頁、第177頁至第213頁），復為兩造所不爭執（見本院卷一第73頁），是此部分事實，堪信為真。

四、至被上訴人主張系爭租約業經其合法終止，上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利云云，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：系爭租約是否業經被上訴人合法終止?本件有無土地法第100條第3款規定之適用?被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2萬9,000元，有無理由?

五、本院之判斷：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。而土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。另按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號裁判意旨參照）。又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明，若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號裁判意旨參照）。是以，依上開規定及說明，出租人依民法第440條規定終止租約時，須以擔保金抵償積欠之租金後，尚有2個月以上之租金未為給付，且遲延給付逾2個月，並經出租人定相當期間催告承租人給付積欠之租金，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約。經查：

1.被上訴人固提出108年11月5日、同年月11日之簡訊畫面截圖（見原審卷一第47頁至第56頁），主張其曾於108年11月5日以簡訊催告上訴人於108年11月7日繳納租金，如未於期限內給付，將終止系爭租約，又於108年11月11日再次以簡訊通知上訴人終止系爭租約，然上訴人否認有收受被上訴人傳送之上開簡訊，辯稱其已於108年3月23日將被上訴人手機之來電及簡訊予以封鎖等語，並提出兩造間之簡訊對話截圖以證明其並未收受被上訴人108年11月5日、同年月11日之簡訊（見原審卷一第361頁至第481頁），而經原審當庭勘驗上訴人手機內之簡訊內容，確無發現上訴人有收到被上訴人108年11月5日、同年月11日之簡訊內容（見原審卷二第202頁至第203頁），復經原審函詢上訴人所持用之OPPO R9s Plus手機代理商薩摩亞商新茂環球有限公司，函覆表示：OPPO R9s Plus手機原始設定有攔阻騷擾來電及訊息之功能，一經設定攔阻（封鎖）功能，即同時攔阻來電或訊息，手機使用人無須分別設定，且設定攔阻後，手機使用人仍可以對被攔阻之門號撥出電話或發送訊息等語，此有該公司109年10月14日新茂總字第（20）010號函在卷可稽（見原審卷二第195頁），是上訴人辯稱其已於108年3月23日將被上訴人手機之來電及簡訊予以封鎖，其並無收到被上訴人傳送之簡訊等詞，應可採信，被上訴人復未提出已將上開簡訊內容合法通知上訴人之證明，則被上訴人上開催繳租金及終止租約之意思表示即難認已達到上訴人可支配之範圍，置於上訴人隨時可了解其內容之狀態，自不生合法催告與終止之效力。

2.被上訴人雖又主張以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本雖係於108年12月30日送達上訴人（見原審卷一第71頁），然被上訴人先前所為之催告既未合法到達上訴人，則被上訴人逕自主張以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，即難謂合法。縱認本件起訴狀繕本送達上訴人時生催告之效力，然本件上訴人係於108年12月30日收受起訴狀繕本，斯時上訴人遲付租金累計金額為10萬3,000元（上訴人給付租金狀況詳附表所示），經扣抵兩造所不爭執上訴人交付5萬8,000元擔保金後，僅積欠租金4萬5,000元，尚未達欠租2個月以上，被上訴人自無從依民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款規定終止系爭租約，是以，被上訴人以上訴人收受本件起訴狀繕本後，未於所定相當期限付清積欠之租金，主張系爭租約業於催告期限屆滿時生終止之效力，亦無可採。

㈡被上訴人主張本件並無土地法第100條第3款規定之適用，然為上訴人所否認，經查：

1.被上訴人雖援引最高法院37年上字第7729號裁判意旨，主張系爭租約為訂有期限之租賃契約，而定期租賃契約無土地法第100條規定之適用云云，然土地法第100條關於以擔保金抵償租金之規定，為民法租賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，此為最高法院現在所持見解（最高法院102年度台上字第833號、95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨參照），故被上訴人援引最高法院37年上字第7729號裁判意旨，主張本件並無土地法第100條第3款規定之適用，自無可採。另系爭租約第15條第1項固約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：㈠遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。…」（見原審卷一第29頁），惟土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（最高法院72年度台上字第283號裁判意旨參照），當事人不得以特約排除，故系爭租約上開約款就遲付租金總額是否達2個月金額之認定，自仍應參酌土地法第100條第3款規定，以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為據。

2.被上訴人又援引高等法院109年度上易字第248號判決意旨，主張租賃住宅市場發展及管理條例為民法及土地法之特別法，本件應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例云云，然觀諸106年12月27日公布、107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳。…」，該條立法理由㈡則記載：「參照民法第440條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2款規定。」，並未排除土地法第100條之適用。再參照最高法院94年度第3次民事庭會議決議：「土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（本院51年台上字第370號判例）」之意旨，倘依被上訴人主張，若屬住宅租賃，因優先適用租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定，無須先扣除擔保金抵償，然若為營業用租賃，依最高法院上開決議，仍有土地法第100條第3款之適用，須先以擔保金抵償，達2個月以上，始能經催告後終止租賃契約，顯然對於住宅租賃之保護遠不及對於營業用租賃之保護，與保障經濟弱勢之立法意旨相悖，據此即難認租賃住宅市場發展及管理條例當然排除土地法第100條第3款規定之適用，且本件上訴人向被上訴人承租之系爭房屋為店面，此有系爭租約所附房屋租賃標的現況確認書可憑（見原審卷一第31頁、第189頁、第207頁），非僅供上訴人單純居住使用，得否逕予適用租賃住宅市場發展及管理條例，實非無疑。況依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款規定，出租人依前項第2款「承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳」規定提前終止租賃契約者，應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人，本件被上訴人所為終止租約之意思表示，均核與該規定所要求之期限與方式未符，自亦難認被上訴人已依租賃住宅市場發展及管理條例之規定合法終止系爭租約。

㈢兩造間之系爭租約未經被上訴人合法終止等情，業經本院認定如前，被上訴人復未舉證證明上訴人有同意終止租約，則系爭租約租期尚未屆滿而仍存續，上訴人占用系爭房屋即有正當權源，非屬無權占有，且其占用系爭房屋係基於系爭租約，非無法律上之原因，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬9,000元，均屬無據。

㈣末按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明，民事訴訟法第395條第2項定有明文。本件上訴人雖提出本院110年度司執聲字第9號民事裁定（見本院卷二第211頁），主張被上訴人要求其負擔2萬7,840元之強制執行費用，然上訴人業於本院110年12月29日準備程序期日自陳其並未支出該強制執行費用（見本院卷二第445頁），則本院自毋庸依民事訴訟法第395條第2項規定命被上訴人返還該強制執行費用予上訴人，附此敘明。

五、綜上所述，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自109年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬9,000元，均無理由，不應准許。原審依被上訴人請求而為其勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。