臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第三○六七號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　八十八年度訴字第三○六七號

原告

蒲陽建設股份有限公司

法定代理人

甲○○ 住台北縣板橋市○○路○段三七號七樓之三

訴訟代理人

曾進發律師

訴訟代理人

丁○○律師

被告

丙○○ 住台北市○○街六十六巷一弄一號一之二樓

訴訟代理人

乙○○ 住台北市○○街六十六巷一弄一號一之二樓

右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明

一、被告應給付原告新台幣（以下同）二百二十萬元整及自民國八十八年六月十日起至給付日止，依週年利率百分之五計付利息。

二、請准供擔保，宣告假執行。

貳、陳述

一、原告前為同陽建設股份有限公司於民國八十七年三月二十三日更名為蒲陽建設股份有限公司（下稱蒲陽公司），合先敘明。原告與被告於八十五年十二月二十八日訂立合建房屋契約書（下稱系爭契約），依該契約之加註，被告同意於完工時三日內無息返還原告保證金二百二十萬元，依契約第七條所訂「於正式動工日起至八十七年十二月三十一日完工，全部建築物以申請使用執照視為完工日𨛯」。

二、原告於八十七年十一月二十四日申請使用執照，於八十八年五月十四日取得使用執照，依契約加註所載，被告應於八十七年十一月二十七日返還保證金貳佰貳拾萬元給原告，經原告於八十八年五月二十九日以三一七號函存證信函催告，迄今尚未返還，且以律師函答稱，拒絕返還，顯已違約。

三、按「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，直轄市縣主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照𨛯」（建築法第七十條第一項）換言之，必俟建築工程完竣後，始得申請發給使用執照，主管機關查驗與設計圖樣相符後，始會發給使用執照。原告於八十七年十一月二十四日申請發給使用執照，台北縣政府工務局於八十八年五月十四日核給使用執照，則系爭建物應已建築完竣，並經主管機關查驗無誤，殆無疑義。

四、次按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」（最高法院十七年上字第一一一八號判例）依據系爭契約第七條已載明以「申請使用執照日視為完工日」，附註欄並加載「完工時參日內無息退還新台幣二百二十萬元」之履約保證金。原告申請使用執照日並未逾越約定時限（八十七年十二月三十一日），被告自應依約履行。再者，依據上開合約，修改及加註部分，已足認定被告對於契約內容已詳予審究，並瞭解雙方約定。上開合約第十七、十八條既就完工交屋另為約定，顯見履約保證金之退還僅著重於申請使用執照之時日，否則被告何以僅修改契約第七條前段，而不併將後段之「以申請使用執照視為完工日」一併修改？又被告拒不給付其已自認應給付之房屋找補，辦理建物滅失及土地合併相關費用三十四萬四千一百六十二元，原告自得於其給付之同時辦理交屋。

五、綜上所述，有關履約保證金返還之約定，既為兩造所特別載明以使用執照申請為準，自不容被告任意曲解。為此請鈞院判決如訴之聲明。

參、證據：提出下列證物（均影本）為證。證據一 台灣省建設廳函影本一份。證據二 合建房屋契約書影本一份。證據三 使用執照申請書影本一份。證據四 使用執照影本一份。證據五 存證函、律師函影本一份。

乙、被告方面：

壹、聲明：駁回原告之訴。

貳、陳述：

一、蒲陽公司指稱被告「不退還保證金二十萬元」云云，純在混淆本案重點，緣保證金為六十萬元，被告已依約退還，而該二百二十萬元係另訂之「履約保證金」，並在系爭契約後註明「逾期完工該款由甲方（即被告）沒收」，因該公司違約在先，故未有退還，而該公司因違約心虛，故將「履約」二字刪除，意在誤導本案之認定，亦足見用心奸詐。

二、該公司違約實情─在合約第七條上簽註於八十七年十二月三十一日完工，其末句「申請使用執照視為完工」依法應視為無效，當以簽註為準，否則又何必簽註，而該公司若以此語句作為保障其權益，恐因已實質完工，而因其他因素非該公司職責能及而延誤者，此句尚可通融，但實質上該公司未能如期完工，豈能以此作為投機之工具，來掩飾其尚未完工之事實，顯有違背契約訂定之誠信原則，而該公司反以控告被告「違約」，其天理何在？良心何存？

三、未能如期完工實證─經查八十八年三月二十二日尚有林棟村君投書指控該公司損害鄰房事，另工務局會勘紀錄─由中和市公所官員林錦賢簽署：「道路及溝渠於三月二十五日始改善完竣」，檢呈台北縣工務局函及會勘紀錄暨申請使用執照應俱備條件一覽表等可證。依據以上各點，在八十八年三月份還有損害鄰房及道路溝渠等問題尚未解決，以及地下停車場、水、電、瓦斯、地板、門窗等，均未完工，類此情形不勝枚舉，同時該公司於八十八年四月三十日還在重新申請案號為八八Ａ─一四一七號，如此能算是八十七年十一月三十日完工嗎，實不明其法律依據為何？

四、按申請使用執照必需符合完工條件，例如上述情形，能以申請日即算完工，是不淮許暫且不論，若如此該公司可提早申請，同時建商亦永無逾期罰款情事了。

參、證據：提出下列證物為證。證一 保證金退還收據及系爭契約第三條影本各乙份。證二 系爭契約後註記影本乙份。證三 系爭契約第七條影本乙份。證四 台北縣工務局函及會勘紀錄暨申請使用執照條件表影本各乙份。證五 八十七年十二月二十九日現場照片十張。

理由

一、原告起訴主張其與被告於八十五年十二月二十八日訂立系爭契約，該契約條款第七條約定：「建照申請施工期限及安全，乙方（即原告）應於取得建照後九個月內申報開工，於正式動工起至八十七年十二月三十一日完工，全部建物以申請使用執照視為完工日，逾期視同違約，每逾壹日罰未完成工程之法定造價千分之一，但不可歸責於乙方事由者，以致延緩開工及完工時，則不在此限」，及該契約加註約定：「原廖仙化所付予甲方三百萬元正之履約保證金，甲方（即被告）同意於完工時三日內無息退還乙方二百二十萬元正。逾時完工時，上項履約保證金由甲方沒收，雙方絕無異議」。原告於八十七年十一月二十四日申請使用執照，於八十八年五月十四日取得使用執照，依契約加註所載，被告應於八十七年十一月二十七日返還保證金二百二十萬元給原告，惟經原告以於八十八年五月二十九日以存證信函催告，迄今尚未返還，請求本院判如訴之聲明。

二、被告則以：該保證金係指「履約保證金」，依合約後所註明「逾期完工該款由甲方（即被告）沒收」之約定，因原告逾期完工，故被告依該約定不予退還。原告在該契約第七條上簽註於八十七年十二月三十一日完工，然第七條未載有「申請使用執照視為完工」等句，而該公司既已簽註於八十七年十二月三十一日完工，其末句「申請使用執照視為完工」依法應視為無效。另於八十八年三月二十二日尚有訴外人林棟君投書原告損害房鄰一事，同時原告於八十八年四月三十日仍在重新申請案號為八八Ａ─一四一七號，如此能算是已於約定之日內完工嗎？等語，資為抗辯。

三、原告主張之：原告與被告於八十五年十二月二十八日訂立系爭契約，依契約條款第七條所訂「於正式動工日起至民國八十七年十二月三十一日完工，全部建築物以申請使用執照視為完工日」，另該契約有加註：「被告同意於完工時三日內無息返還原告保證金二百二十萬元」。原告於八十七年十一月二十四日申請使用執照，八十八年五月十四日取得使用執照，並於八十八年五月二十九日以存證信函催告被告返還保證金之事實，業據原告提出合建房屋契約書、使用執照申請書、台北縣政府工務局八十八中使字第四七五號使用執照、三一七號存證信函為證，核屬相符，且為被告不爭執，堪認真實。

四、兩造之爭議在於系爭契約之加註約定中所稱「完工」究竟所指為何？本院認該加註之約定所稱「完工」，連同系爭契約第七條、第十六條所稱「完工」，均應就實質上是否完工為認定依據，分述如下：

（一）依系爭契約第二十四條約定：「本契約中如有未明事項，悉依建築法、建築技術規則之規定或縣政府工務局核淮之施工圖及有關法令與一般善良風俗習慣解釋處理，以本合建之圓滿達成」。故於兩造有爭執之「完工」標準認定即應依上開約定加以認定。按建築法第三十條規定：「起造人申請建築執照或雜項執照時應具備申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」；同法第三十二條又規定工程圖樣及說明書應包括：基地位置圖，地盤圖，建築物之平面、立面、剖面圖，建築物各部之尺寸構造及材料，省（市）主管機關規定之必要結構計算書及必要建築物設備圖說及設備計算書，新舊溝渠與出水方向，施工說明圖。同法第七十條第一項前段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照」。依上述規定觀之，建築法之所以於核發建造執照前須審核工程圖樣；又於核發使用執照時再審核建築物之主要構造、室內隔間及建築物主要設備是否與設計圖樣相符，係為要求起造人或承造人應按主管建築機關核淮之設計圖樣施工建造，而建築物是否完工？其完工標準為何？當事人若未於契約中明確約定，自應就「實質上」是否達合格完工程度而為判斷，亦即至少須符合建築法七十條所規定之其主要構造、室內隔間及建築物主要設備與設計圖樣相同之程度。

（三）次按解釋當事人之契約應通觀全文，於文義上及論理上詳為推敲，以當時之事實及其他一切證據資料為判斷之標準，不能拘泥字面，致失當事人真意。當事人對於契約約定之真意如有爭執，法院自應探求當事人真義，而為判斷。參酌系爭契約第十六條：「乙方（即原告）保證本合建房屋完成工程後（以使用執照領到日計算），其結構體保固壹年．．．．」，對「完成工程」明確約定以取得使用執照時為準，顯亦可推知兩造認原告至少須達到其主要構造、室內隔間及建築物主要設備與設計圖樣相符之程度，始足稱已達完工程度。系爭契約第七條約定中所指「完工」，於文字上即為「完成工程」之簡稱，完工日期為何，自應為相同之解釋。

（四）故系爭契約第七條前段：「於正式動工日起至民國八十七年十二月三十一日完工」，應解釋為兩造約定系爭建築物完工最長期限，而完工標準應為其主要構造、室內隔間及建築物主要設備須與設計圖相符，而得以「向主管機關申請使用執照之日期視為完工日」，即其前提必須達到「實質上達合格完工」始可。否則，如謂原告只要粗率建築，不論其主要構造、室內隔間及建築物主要設備是否與設計圖樣相符，一經原告於八十七年十二月三十一日之前向主管機關提出核發使用執照之「申請」，即屬未逾期完工，則原告永無逾期完工之可能矣；則推極而言，縱使原告未為任何建築，雖明知其使用執照之申請將遭主管機關駁回，而仍於八十七年十二月三十一日之前提出申請，即屬符合系爭契約第七條之「完工」定義，焉有是理！顯不符系爭契約第七條之本意。

五、系爭建築物於八十七年十二月二十九日時，外部鷹架尚未拆除，建築物內部亦僅有粗略隔間，建築物之主要設備如門、窗、昇降設備，建築物附近之構渠均未完成，難認已達「實質上完工」之程度，此有被告所提出當時照片十幀附卷可參，原告復未提出於八十七年十二月三十一日前之何一特定時點，就系爭建築物已實質上達合格完工程度之證明。故被告辯稱原告逾期完工一事，堪予採信。故原告主張就系爭建築物並未逾期完工，依系爭契約附註之約定請求被告返還二百二十萬元之履約保證金，為無理由，應予駁回。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，併予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均經斟酌，於判決結果無影響，爰不另一一論述。

八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第五庭法 官 陳惠生

法院書記官　魏淑娟