臺灣臺北地方法院97年度重訴字第455號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第455號

原告

僑泰興建設股份有限公司

法定代理人

林明津

訴訟代理人

蔡奮鯨律師

訴訟代理人

徐秀鳳律師

被告

陳崇濤

被告

陳宗義

上2人共同訴訟代理人

張仁興律師

複代理人

蔡宜真律師

被告

吳趙秀英

被告

陳 德

上2人共同訴訟代理人

林樹旺律師

上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國99年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落基隆市○○區○○段4 小段2-18地號等8 筆土地係被告吳趙秀英所有，同地段2-17地號等4 筆土地係被告陳宗義、陳崇濤、陳德（下稱陳宗義等人）所有，伊先後於民國86年9 月11日、88年5 月26日分別與吳趙秀英、陳宗義等人簽訂合建契約書（下稱系爭契約），由渠等提供土地供伊規劃興建大樓，並保證土地產權清楚，伊則依約交付陳宗義等人、吳趙秀英保證金各新臺幣（下同）166 萬7, 000元、167 萬元，並分別自89年1 月6 日、88年9 月16日起按月給付陳宗義等人及吳趙秀英各2 萬元補償金。依系爭契約第15條第2 、3 項約定，如本案合建範圍任一地主不履行契約，致無法興建房屋或遲延工程進度，經定期催告履行而不履行時，建商有權解除本契約，違約者應對建商及其他地主負損害賠償，並加倍償還建商已付之保證金。詎陳宗義等人及吳趙秀英分別提供之系爭2-17、2-18地號土地，有部分遭他人搭蓋之違建占用，且該違建僅以一片牆垣支撐，懸空於防火巷上與鄰屋相接，如貿然拆除恐鄰屋有塌落之虞，致伊未能如期施工。經伊於96年12月31日寄發存證信函限期催告文到2 周內排除上開障礙，未獲置理，伊遂於97年2 月25日解除系爭契約。爰依系爭契約法律關係及民法第259 條規定，請求陳宗義等人、吳趙秀英依序賠償1,964 萬8,500 元、1,973 萬1,500 元本息等語。併聲明：㈠被告陳宗義等人應給付原告1,964 萬8,500 元，及其中34萬元部分自附表所示受領日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；其餘1, 930萬8,500 元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告吳趙秀英應給付原告1, 973 萬1,500 元，及其中42萬元部分自附表所示受領日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；其餘1,931 萬1,500 元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告各以：㈠被告陳宗義等人部分：伊提供之系爭2-17地號土地上並無違建，僅有原告為防止或修復鄰損發生自行建造之柱子，非伊有何違約情事，原告解除系爭契約並不合法，請求賠償亦無理由；㈡被告吳趙秀英部分：原告所稱遭他人占用作為支撐他人違建之牆垣係伊及陳宗義等人原有房屋之牆壁，並非他人之違建，原告切結承諾自行拆除，況該牆壁占用系爭土地面積不到1/5 ，其餘4/5 均占用巷道用地，就現有牆壁僅需拆除不到5 公分寬度，即可使伊提供之合建土地無任何地上物存在，亦不致影響鄰屋結構安全，原告藉詞上開牆垣違建致不能興建大樓云云，顯與事實不符。縱認伊應負違約責任，原告請求之違約金顯然過高，且原告主張所失利益之計算基礎亦乏實據；各等語置辯。併均聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告吳趙秀英、被告陳宗義等人分別於86年9 月11日、88年5 月26日與原告簽訂系爭契約，由渠等負責提供土地及其上建物，供原告規劃合建之用。依系爭契約第6 條規定，被告應保證土地產權清楚，其上並無糾紛。

㈡原告已依序給付被告陳宗義等人、吳趙秀英工程保證金166萬7,000元、167 萬元，並自附表所示日期按月給付補償費2萬元，合計被告陳宗義等人、吳趙秀英已分別受領34萬元、42萬元補償費。

㈢原告於96年12月31日以存證信函催告被告於2 週內排除系爭2-17、2-18地號土地上之違建障礙，以便施工。

㈣原告於97年2月25日以存證信函解除兩造合建契約。以上事實，為兩造所不爭執（見本院卷第120 頁正、反頁、第157 頁），且有系爭契約、存證信函為證（見本院卷第9至21頁、33至44頁），堪信為真正。

四、原告主張兩造間簽訂系爭契約，由被告提供土地並保證產權清楚供其規劃合建大樓，詎系爭系爭2-17、2-18地號土地有部分遭他人搭蓋之違建占用，如貿然拆除恐鄰屋有塌落之虞，致未能如期施工，經限期催告被告排除上開違建障礙，未獲置理，遂解除系爭契約並請求損害賠償云云，惟為被告所否認，各以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告解除系爭合建契約是否合法？㈡被告應負損害賠償若干？

五、法院之判斷：

㈠原告解除系爭契約是否合法？

⒈按債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第254 條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由，經債權人定相當期限催告而不於期限內履行者，始得為之。依系爭合建契約第6 條第1 項約定：「甲方（指被告）保證所提供之土地產權清楚，絕無來歷不明，本約簽訂後不得與他人簽訂合建契約、設定其他權利或影響乙方之任何契約，否則以違約論」，原告主張兩造合建之房屋迄未開工及完工，係可歸責於被告提供之系爭土地上有他人搭蓋之違建，違反上開約定，經原告限期催告排除違建無效，已解除系爭契約云云，惟為被告所否認。

⒉經查：吳趙秀英提供合建之系爭2-18地號土地，及陳宗義等人提供合建之系爭2-17地號土地，有部分遭王新源所有房屋占用，占用面積依序0.68平方公尺、0.09平方公尺，合計0.77平方公尺，且該房屋違建部分僅靠一片牆垣支撐，懸空在防火巷上連接原有房屋，業經另案臺灣高等法院會同基隆市信義地政事務所測量人員勘驗現場屬實，固有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖附於本院卷可稽（見本院卷第264 至274 頁）。惟：據證人即該違建之所有人王新源到庭結證：「我於46年間在道路兩旁搭蓋2 、3 樓違建所連接的房屋，原本都是我的，我搭蓋違建時，後來於60幾年，我做生意失敗，房屋被拍賣，先由阿香接手，再轉手給連秋福，後來又轉手給別人開店」、「（問：你搭蓋違建房屋時，有無新建牆壁與隔壁房屋相連？）沒有。因為道路兩旁的房屋都是我的，我搭蓋2 、3 樓連接兩旁房屋，目前該違建是我在使用」等語（見本院卷第293 至294 頁），且有拆除改建前之現場照片為證（見本院卷第143 、144 頁），足見原告主張系爭2-17、2-18地號上他人搭蓋之違建牆垣，係被告在系爭土地上原有房屋之牆垣，早在被告取得系爭土地上原有房屋所有權前即已由原屋主王新源搭建而存在，依系爭契約第12條及原告於88年6 月16日出具之同意書，被告僅負有騰空房屋與土地點交予原告之義務，至包括系爭土地在內之合建基地上之原有房屋，則由原告負責拆除，於房屋拆除時發生損壞鄰房之事，亦概由原告負責（見本院卷第12、89頁），上開占有合建基地之牆垣既屬系爭土地上原有房屋之一部，本應由原告負責拆除，縱使拆除上開牆垣一部有損壞鄰房坍塌之虞，原告既出具同意書承諾自行承擔風險，且原告並未提出證據證明上開占有合建基地範圍之牆垣（即複丈成果圖A、B所示範圍），依目前工程實務技術非不能除去，並就原有違建之結構予以補強。至原告援引另案臺灣高等法院93年度重上字第524 號判決理由僅認定：「…，則僑泰興公司將來興建大樓式之合建房屋時，勢必對緊臨該房屋之合建基地進行開挖、灌漿等工程，該房屋違建懸空部分，自有發生坍塌之虞，甚至危及住戶之安全，是僑泰興公司不敢驟然開工，即非無據」等詞（見本院卷第25頁），非謂該牆垣占有合建基地範圍之部分，依現今工程實務技術為不可拆除，要難執此遽謂被告有何違反系爭合建契約第6 條第1 項之情形。

⒊況依上述證人王新源證述前揭違建搭蓋之時間及情形，並非被告容任王新源在自己所有土地上任意越界建築而不異議，縱令被告事後輾轉取得系爭土地及其上房屋所有權，在未經地政機關勘查測量前，任何人均無法確定系爭土地上王新源搭蓋之違建占用合建範圍內基地之位置、面積，已難驟謂被告就此有何明知或可得而知之歸責事由；遑論被告辯稱：原告所指系爭土地上之違建係原告為防止或修復鄰損發生自行建造之柱子等語，核與證人王新源證述：「建商確有於其房屋兩旁及屋頂豎立鐵柱，並用水泥隨便糊一糊」等語（見本院卷第293 頁反面、第294 頁），大抵相符，且有現況照片為證（見本院卷第286 至288 頁），參諸上開違建牆垣占用系爭土地之A 、B 部分均為牆垣之一部，其中B 部分更為柱型體，所占面積不過0.09平方公尺，適與被告及證人王新源所述情形相符，則原告主張上開占用合建基地範圍之違建牆垣，究係王新源先前搭蓋之違建房屋牆垣已有越界情形，或經原告為補強鄰屋結構致逾越合建範圍內基地，亦非無疑，則被告此部分辯解，尚非全然無稽，實難謂系爭土地上存有房屋之牆垣係可歸責於被告之事由，是原告據此解除系爭合建契約，不能認係合法，難謂有據。

㈡本件被告並無可歸責之事由存在，且原告解除系爭契約為不適法，本院即毋庸審究被告應負損害賠償若干，附此敘明。

六、綜上所述，原告主張系爭合建契約因被告提供之合建土地有他人之違建而有違約情形，經限期催告排除障礙未獲置理，進而解除系爭契約請求損害賠償，為不可採。從而，原告依系爭契約法律關係及民法第259 條規定，請求陳宗義等人、吳趙秀英依序賠償1,964 萬8,500 元、1,973 萬1,500 元，及各如附表所示之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，併予駁回之。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。