臺灣臺北地方法院98年度訴字第119號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第119號

原告

東風建築有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳建勳律師

複代理人

張弘明律師

複代理人

周建材律師

被告

長本建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林發立律師

複代理人

李姵吟律師

上列當事人間給付報酬事件，本院於民國99年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告與被告於民國95年7 月20日簽訂代理銷售業務及廣告製作合約書（下稱系爭合約），自95年7 月15日起至96年12月31日止，由原告為被告代理銷售台北市中正區○○○路案名「信義風華」（下稱系爭建案）之2 至5 樓房地，系爭合約第8 條約定，被告應依下列標準給付原告服務費用：....㈡銷售戶數為2 戶以下時，以銷售金額5 ％計算。㈢銷售戶數為3 戶以上時，以銷售金額5.5 ％計算。㈣銷售金額每達成本合約第8 條第2 、3 項之銷售成數，其服務費用皆可追溯至第1 戶。㈤溢價部分之分配由被告分得60％，原告分得40％。㈥合約期間內，本案有溢價時，配合客戶特殊要求，實際簽約售價得低於底價，低於底價部分優先由溢價中抵扣，且如溢價用完，但經被告同意低於底價出售，則原告不另補差額，但以實際成交價請款。原告順利完成其中3 、4 、5 樓之銷售，更於96年3 月6日覓得訴外人藍謝見妹同意以新台幣（下同）3,800 萬元購買上開房地2 樓（下稱系爭房地），且於同日與被告簽訂房地買賣合約書，（下稱系爭買賣契約）被告並收受簽約金400 萬元。是依上開約定，被告應支付該戶底價3,579 萬元之5 ％（即1,789,500 元）再加上溢價部分40％（即884,000元）計算之報酬，合計2,673,500元，然被告並未依約給付，經原告催告，被告仍置之不理。爰依契約之法律關係，提起本訴。

（二）並聲明：⑴被告應給付原告2,673,500 元及自起訴狀繕本送達之翌日起（即97年7 月22日起）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯以：

（一）兩造固於95年7 月20日簽訂系爭合約，惟系爭合約之執行期間自95年7 月15日起至同年12月30日止，契約第2 條誤繕為至96年12月30日止，此經被告公司負責人甲○○與原告公司負責人乙○○確認無訛，故系爭合約期間為4 個月，而訴外人藍謝見妹買受系爭房地之日期為96年3 月6 日，並不在系爭合約期間，被告自無需依支付原告報酬。

（二）系爭合約屆期後，訴外人藍謝見妹經未知管道欲洽購系爭房地，經原告截得此訊息，稱其有系爭房地訂約之機會，要求被告讓原告銷售，被告對於原告隱匿資訊不為報告雖有不滿，但為求銷售不得己同意與訴外人藍謝見妹訂約，孰料藍謝見妹於96年3 月6 日簽約當日給付訂金400 萬元後，於4 月間「用印款」屆期即拒不給付，以致被告向藍謝見妹解除契約，原告未盡其義務調查藍謝見妹履行契約能力。尤有甚者，訴外人藍謝見妹與其女丙○○於訂約後不久之96年3 月18日即要求退屋，原告亦隱匿其情未即時報告，被告無法於第一時間得知，失去處理先機，導致藍謝見妹向台北市消費者服務中心申訴並為被告公司負責人有避不見面等與事實不符之陳述，損害被告公司商譽。原告隱匿資訊在前，仲介顯無履約能力之人訂約，且未適時報告藍謝見妹欲退屋之情形，本不得請求報酬，參以其並未新設接待中心、投入廣告等資源，竟要求給付與系爭契約有效期間內相同之報酬，被告自無給付義務。

（三）答辯聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠雙方與95年7 月20日簽訂系爭合約。

㈡96年3月6日被告與訴外人藍謝見妹簽訂系爭買賣契約，合約價格為3,800 萬元，並收受藍謝見妹簽約金400 萬元。

㈢系爭建案二樓底價為3,585 萬元。

㈣被告向訴外人藍謝見妹表示解除系爭買賣契約，並沒收400萬元。

四、得心證之理由：原告主張兩造所簽訂系爭合約之合約期間確為95年7 月15日起至96年12月31日止，而訴外人藍謝見妹係於兩造訂約期間之96年3 月6 日與被告訂立系爭買賣約，被告並收訴外人藍謝見妹給付之簽約金4,000,000 元，自應依約計算給付原告2,673,500元 之報酬，為被告否認，並以上開情詞置辯。則本件首應審究者厥為：㈠訴外人藍謝見妹訂約期間是否在系爭合約期間？㈡被告是否應給付原告2,673,500 元報酬？如被告與訴外人藍謝見妹間就系爭買賣契約已經解除，原告是否仍得請求報酬？茲分項析述如后：

㈠訴外人藍謝見妹訂約期間是否在系爭合約期間？按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年台上字第1676號裁判要旨參照）。本院被告主張系爭合約代理銷售業務及廣告製作之期間係自95年7 月15日起至同年12月30日止，系爭合約所載代理期間至96年12月30日係誤繕，故訴外人藍謝見妹於96年3 月6 日簽訂系爭買賣契約時，已非兩造所約定之代理期間。經查，系爭合約第2 條規定：「乙方代理銷售及廣告業務製作期間，自95年7 月15日起至96年12月30日止，期間屆滿得視實際需要經雙方協議簽署後延長之，合約期滿，本約自動終止。」已明確載明代理期間之末日為96年12月30日，雖被告辯稱所載期間係誤繕，並據廣告預算表所載接待中心、定點看板租金、冷氣、電話費、ADSL申裝等均以四個月為報價，惟此僅能說明兩造間就此等費用有所約定，尚無從據此認定系爭合約之代理期間僅為四個月。次查，於原告與訴外人藍謝見妹簽訂系爭買賣契約後，原告就系爭建案3 樓房地另於96年3 月15日經其代銷而由被告與訴外人盧國豪簽訂買賣契約，被告即於同月29日將服務費用付清等情（見本院卷第166 、第167 頁），足徵兩造間所約定之代理期間並非僅至95年12月30日止；再者，被告亦未能提出其他事證以實其說，自難為有利於被告之認定，揆諸前揭說明，則仍應解為以系爭合約所明訂之代理期間為兩造之真意。又訴外人藍謝見妹係於96年3 月6 日與被告簽訂系爭買賣契約，系爭合約之期間為95年7 月15日起至96年12月30日止，是訴外人藍謝見妹訂約期間當在系爭合約期間無疑。

㈡被告是否應給付原告2,673,500 元報酬？如被告與訴外人藍謝見妹間就系爭買賣契約已經解除，原告是否仍得請求報酬？

⒈按系爭合約第8 條、第11條約定：「甲方（即被告）應依下列標準計算給付乙方（即原告）服務費用：(一)……。(二)銷售戶數為二戶以下時，以銷售金額5 ％計算。(三)銷售戶數為三戶以上時，以銷售金額5.5 ％計算。(四)銷售金額每達成本合約第八條第二、三項之銷售成數，其服務費用皆可追溯至第一戶。(五)溢價部份之分配由被告分得60％，原告分得40％。(六)合約期限內，本案有溢價時，配合客戶特殊要求，實際簽約售價得低於底價，低於底價部份優先由溢價中扣抵，且如溢價用完，但經被告同意低於底價出售，則原告不另補差額，但以實際成交價請款。」、「本契約所稱（售出），汐止經購買者與甲方簽訂正式買賣契約書，並補足訂金及簽約金（以票據支付業經兌現）者而言，…」。查，本件原告於代理期間內與訴外人藍謝見妹簽訂系爭買賣契約，並同時收受簽約金400 萬元，已符合系爭合約第11條約定，是原告已盡代銷業者之責任完成系爭合約之義務，被告即應依系爭合約定8 條約定給付原告服務費用，先予敘明。惟被告復主張原告對於系爭房地之交易，未能適時報告訂約之機會、報告顯無履約能力之人及訂約能力之人、請求報酬較其所任勞務之價值過遽而不得請求報酬。經查，訴外人藍謝見妹確有無故拒絕履行後續支付價金之情事，惟此乃可歸責於訴外人藍謝見妹之事由，與原告無涉，無從以藍謝見妹嗣後故意違約不履行支付價金之行為，即斷認原告未盡調查藍謝見妹之履行能力及訂約能力。再者，被告於他案訴訟中，亦明確表示：「藍謝見妹於系爭契約訂定前即多次前來建案現場參觀，…，現場銷售人員均予詳細說明並帶領藍謝見妹及其外甥至系爭房地現場察看確認，故系爭契約係在藍謝見妹已充分知悉並確認系爭建物之主建物、附屬建物、公共設施分攤及車位之面積尺寸等具體情節之情況下始由雙方合意訂立。…。實則，藍謝見妹於系爭契約親自簽字用意，且當時客觀尚無任何令被告等（即本件被告長本建設股份有限公司）懷疑其訂約能力有缺情事，被告否認本件訂約能力有任何協疵」（見本院卷第171、172頁），亦足徵被告對訴外人藍謝見妹之訂約能力並無懷疑，準此，被告所為抗辯，即非可採。

⒉按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，固於其所得報酬並無影響，惟當事人間若另行約定以某一事實之發生，即應為報酬返還之條件，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不發生法律上之效力（最高法院70年台上字第787 號裁判要旨參照）。查，原告既經本院認定已善盡代銷業者之責任並完成系爭合約之義務，被告自應依系爭合約支付原告服務費用，縱日後因買賣雙方各自原因而不能繼續履行系爭買賣契約之內容，亦與原告無涉。甚且，代銷與仲介之性質相似，均係以謀合買賣雙方達成契約為目的，自得為相同之解釋，衡諸前揭說明，縱系爭買賣契約嗣後解除，仍不影響原告請求服務報酬。從而，系爭買賣契約係以3,800 萬元成交，故被告應依系爭合約第8條規定應給付之服務報酬為2,831,750元《35,850,0005.5％＋（38,000,000－35,850,000）40％》。

五、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告給付原告2,673,500 元及自起訴狀繕本送達之翌日起（即97年7 月22日起）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。